[지식정보] 유럽 자본의 부동산 분야 배분 흐름
유럽은 경기 침체에 대비해 안정적인 수입을 제공하는 부동산 섹터를 모색 중이다. 그 중에 에너지 전환, 정보 기술, 인구 통계, 도시화 등 메가트렌드를 반영하는 부동산이 선호되고 있다. 예를 들어, 새로운 에너지 인프라, 재생에너지 발전 자산, 데이터 센터, 주거(Beds), 창고(sheds), 의료(meds), 복합용도 증가 추세 등으로 정리된다. ULI가 유럽 부동산 전문가 약 1천여명 이상을 대상으로 설문 조사한 보고서인 ‘Emerging Trends Europe survey 2024’에서 관련 내용을 요약 정리하였다.
자료: Emerging Trends Europe survey 2024
델코지식정보
유럽은 경기 침체에 대비해 안정적인 수입 제공하는 부동산 섹터 모색 중
대부분의 유럽 투자자들은 여전히 부동산에 대해 섹터별 접근 방식을 취하고 있다. 올해 설문조사 응답자의 71%는 자본 배분 시 우선순위를 묻는 질문에 부동산을 톱 3대 기준 중 하나로 꼽았으며, 1/4은 부동산을 가장 먼저 고려한다고 답했다. 섹터의 경계가 모호해졌다는 이야기는 많이 들었지만, 오래된 습관은 쉽게 사라지지 않는 것 같다.
그러나 많은 자산의 생존 가능성에 의문이 제기되고 있는 리테일 섹터에 오피스가 합류하면서 역사적으로 시장에서 가장 큰 비중을 차지했던 두 섹터는 현재 많은 투자자에게 제한적인 매력을 가지고 있다. 한편, 금리 인상과 지역 전반의 경기 침체 가능성으로 인해 전통적인 상품화 부문의 매력도가 더욱 떨어지면서 구조적 요인에 경기 순환적 요인이 겹쳐지고 있다.
게다가 다른 자산군에 비해 상대적으로 매력적이었던 부동산의 자본 유치 능력은 채권 자산과의 수익률 격차 축소로 인해 약화되었다. 이는 곧 매니저들이 투자자들에게 판매할 스토리를 찾아야 한다는 의미다: "우리 모두는 기관 투자자들에게 부동산 투자를 권유할 수 있는 테마가 무엇인지 고민하고 있다."라고 한 인터뷰 참여자는 말하고 있다.
따라서 경기 침체와 혼란에 대비해 안정적인 수입을 제공하는 섹터를 찾아야 할 필요성이 그 어느 때보다 강해졌다. 한 고문은 "GDP와 반드시 상관관계가 없더라도 명확한 수요 동인이 있는 분야는 투자자 입장에서 매력적이라는 것이 입증되고 있다."라고 말한다.
에너지 전환, 정보 기술, 인구 통계, 도시화 등 메가트렌드 반영하는 부동산 선호
그 결과, 에너지 전환, 정보 기술, 인구 통계 및 도시화와 같은 글로벌 메가트렌드의 영향을 받는 것으로 인정되는 틈새 운영 부문이 다시 한번 상위 6위권 이내를 차지했다. 그 아래 순위에는 비슷한 매력을 제공하는 잘 정립된 "주거와 창고(beds and sheds)" 테마의 가장 인기 있는 대표 업종이 있다.
한 선임 컨설턴트는 "부동산 업계는 무엇이 임대 수익과 부동산 가치를 높이는지에 대해 더욱 정교하게 이해하고 있다."라고 언급한다. 이로 인해 투자자들 사이에서 더 높은 수익을 확보하고 메가트렌드를 활용하여 방어적인 확실성을 확보하기 위해 더 많은 운영 위험을 감수하려는 의지가 증가하고 있다.
새로운 에너지 인프라
새로운 에너지 인프라는 3년 연속 전반적으로 가장 큰 잠재력을 가진 분야로 선정되었으며, 투자, 개발, 임대료 등 세 가지 부문 모두에서 가장 높은 점수를 받았다. 탈탄소화와 치솟는 에너지 가격의 결합으로 인해 많은 사람이 이 분야를 테마로 삼는 것은 당연한 일이다.
한 투자 매니저는 "ESG는 사모펀드와 기회주의적 자금이 투자할 수 있는 잠재적 상품의 새로운 세계를 열어줄 것"이라고 예측한다. 재생 에너지용 배터리 저장(battery storage for renewable energy), 태양광 발전소(solar farms), 전기 자동차 주차 및 충전, 기타 인프라 등 새로운 세대의 틈새 분야는 "향후 5~10년 동안 엄청난 규모의 準부동산(quasi-real estate) 투자"를 일으킬 수 있다.
ESG는 사모펀드와 기회주의 자금을 위한 잠재적 투자 상품의 새로운 세계를 열어줄 것이다. 그러나 현재까지 부동산 시장에서 ESG 주요 지분을 확보한 기업은 거의 없으며, 인터뷰에 응한 상당수 투자자들도 때로는 더 광범위한 실물 자산 분야의 책임으로 보지만, 여전히 '인프라' 범주에 속한다고 생각하고 있다. 일부는 여전히 기관 자본이 투자하기에는 "너무 틈새시장"이라고 생각하고 있으며, 다른 일부는 뛰어들기 전에 규제가 더 명확해지기를 기다리고 있다.
재생에너지 발전 자산
업계 리더들은 재생에너지 발전 자산의 개발과 거래가 점점 더 증가하고 있다고 지적한다. 스칸디나비아 지역의 한 인터뷰 대상자는 이 지역에서 "프로젝트 파이낸싱에서 기존 자산 거래로, 소규모 거래에서 대규모 거래로, 지역 플레이어에서 대규모 국제 플레이어로" 전환하고 있다고 언급한다. 범유럽의 한 매니저는 태양광 발전소에 투자하기 시작했다. "태양광 발전소는 매우 기회주의적이다. 그곳에 투자하는 것은 매우 매력적이지만 위험도도 높다." 또 다른 인터뷰 대상자는 이렇게 덧붙인다: "혁신적인 제품으로서 재생 에너지 저장에 집중하고 싶다."
한 국제 투자자 겸 개발자는 재생 에너지 발전은 토지, 건설, 인허가, 운영 문제 해결에 관한 것이라고 언급한다. "우리는 이 분야에서 우리가 실제로 좋은 위치에 있다고 확신한다."
하지만 이 분야의 복잡성과 상대적 생소함은 여전히 장애물로 남아 있다. 한 연구 책임자는 "인프라에 대한 투자 가능성은 얼마나 될까? 친환경 인프라를 구축해야 한다고 말하는 것은 옳은 일처럼 느껴지지만, 대규모로 실행하는 것은 큰 도전이다."
독립형 에너지 발전 시설에 투자하는 것을 부담스러워하는 인터뷰 대상자는 거의 없었지만, 한 펀드매니저는 기존 부동산 포트폴리오 내에 재생 에너지 발전 시설을 설치하여 "지역 인프라"를 제공하는 투자자가 더 많다고 언급한다. 물류 투자자들은 점점 더 자동화되고 전기에 의존하는 입주자들의 요구를 충족하기 위해, 넓은 지붕 공간의 태양 에너지 잠재력을 활용하고 있다. 한 창고 개발업체는 "이것이 바로 우리가 에너지 사업에 진출하는 원동력이 되고 있다."라고 말한다.
그러나 일부 관할권에서는 규제가 투자자들의 야망을 따라잡지 못하고 있다. 한 투자관리자는 "태양광 발전소나 풍력 발전소를 건설하여 부동산 포트폴리오에 에너지를 공급하는 데는 장점이 있지만, 현재의 규제 체제하에서는 불가능하다."라고 불평한다.
또한 일부 독일 투자 비히클은 "순수한 부동산이 아닌 것"에 투자할 수 없다고 지적한다. 이에 독일 입법자들은 이러한 상황을 개선하기 위해 노력하고 있다. 2023년 8월, 개방형 펀드가 에너지 생산을 위해 재생 에너지를 사용하는 부동산을 매입할 수 있도록 허용하는 법안 초안이 도입되었다.
'친환경 인프라를 구축해야 한다'고 말하는 것은 옳은 일처럼 느껴지지만, 대규모로 실행하는 것은 큰 도전이다.
데이터 센터
또 다른 대체 부문인 데이터 센터는 전년보다 한 계단 상승한 2위를 차지했다. 이 부문은 지난 11년 중 8년 동안 상위 6위 안에 들 정도로 응답자들이 꾸준히 선호해 왔으며, 투자자들은 데이터 사용량과 스토리지의 무한한 증가를 활용할 수 있는 부동산 투자처로 인식하고 있다. 그럼에도 불구하고 규모 면에서 상대적으로 작은 시장으로 남아 있으며, 많은 투자자가 막대한 초기 자본 지출과 전문 기술 지식이 필요하기에 투자를 망설이고 있다.
그러나 데이터센터의 후원자들은 ChatGPT와 같이 널리 알려진 생성형 AI 솔루션이 개척한 인공지능의 예상되는 붐과 기존 데이터센터 보다 작고, 최종 사용자와 더 가까운 곳에 위치한 소위 "엣지(edge)" 데이터센터의 필요성에 의해 더욱 박차를 가하고 있다. 2023년 여름, 블랙스톤의 BREIT가 이 분야에 투자하기 위해 수십억 달러를 모금하는 세일즈 프로그램에 착수하면서 이 분야에 대한 지지가 더욱 높아졌다.
한 인터뷰 대상자는 "블랙스톤이 데이터 센터를 새로운 오피스 분야로 결정한다면, 물류 분야에서 그랬던 것처럼 시장을 만들겠지만, 새로운 개발이 필요할 것이다."라고 언급한다. 데이터 센터는 "제2의 오일러시"가 될 걸로 또 다른 전문가가 예측한다. 한 산업 자산 회사 대표는 오늘날 데이터 센터 시장의 발전 단계를 10년 전의 물류 시장에 비유하며 엄청난 성장 가능성을 시사했다.
그러나 대규모 데이터 센터는 전력 소모, 미관상 좋지 않고 직접 고용 창출 잠재력이 제한적이기 때문에 ESG 관점에서 볼 때 문제가 있는 투자가 될 수 있다. 유럽 전역에서 이 부문에 자본을 배치하는 것이 어려울 수 있기에, 일부 투자자들은 소규모 현지 시설에 집중하고 있다. "우리는 중간 규모의 데이터센터를 믿는다. 유럽에서는 많은 용량이 필요할 것이다."라고 한 사모펀드 매니저는 언급한다.
주거(Beds), 창고(sheds), 의료(meds)
부동산 시장 분석가들은 이제 일반적으로 '주거와 창고'라는 표현을 구조적 추세에 의해 뒷받침으로 인식되는 다른 부동산 하위 부문으로 확장하고 있다.
'주거, 창고 및 의료'는 지난 10년간 인기 있는 섹터였던 의료 분야를 포함하며, 작년에는 16위로 하락했지만 2024년 전체 전망은 세 번째로 좋을 것으로 예상된다. MSCI 데이터에 따르면, 기관 투자자가 점점 늘어나는 시장에서 유럽의 투자 규모는 2007년부터 2022년까지 650% 증가했지만, 전체 규모는 34억 유로로 비교적 크지 않은 것으로 나타났다. 한편 주거와 의료 서비스를 결합한 은퇴/보조 생활이 5위를 차지했다.
"가장 분명한 메가트렌드 중 하나는 인구 고령화다. 그런데 아직 우리 포트폴리오에는 이러한 트렌드가 충분히 반영되어 있지 않다."라고 한 연금 펀드 매니저는 말한다. 투자할 수 있는 상품이 부족한 것이 원인이지만, 이 매니저는 개발이 그 격차를 메우기 시작할 것이라고 예측한다.
베이비부머 세대의 고령화로 인한 인구 증가로 노인 거주지, 양로원, 병원, 클리닉 등"에 대한 수요가 증가할 것이다. 이러한 수요를 충족하기 위한 부동산 전략을 개발할 필요가 있다.
생명공학 자산 인기 하락
또 다른 '의료' 분야인 생명공학이 올해 순위에서 급격히 하락한 것은 주목할 만한 사실이다.
2021년 팬데믹이 격화되면서 3위로 처음 순위권에 진입한 생명과학은 이후 2년 동안 2위를 차지하며 가장 수요가 많은 분야 중 하나로 남아 있었다. 하지만 2024년에는 11위로 떨어지면서 허니문 기간이 끝날 것으로 보인다.
"생명공학은 無의 제곱근이다. 사람들이 매우 열광하는 분야지만, 그야말로 이상한 분야다. 실제로 기회는 없다."라고 한 회의적인 컨설턴트는 말한다.
한 투자 매니저는 투자자들이 여전히 이 부문에 대한 근거를 좋아하지만, 규모가 작고 유동적이지 않기 때문에 자본을 배분하기가 어렵다고 말한다. "모두가 하고 싶어 하지만 아무도 그 방법을 알지 못한다. 시장이 아직 작기 때문에, 관심이 너무 많아 가격이 불합리한 수준까지 올라갈 위험이 있다." 일부 주요 시장에서는 특수목적으로 지은 연구실 재고(purpose-built lab stock)의 가용성이 매우 제한되어 있고, 가장 선호되는 클러스터 근처에 사용할 수 있는 토지가 거의 없어 개발이 제한되는 경우가 많다.
복합 사용 증가 추세 Mixed use on the increase
섹터 전략이 여전히 많은 투자자의 자산 배분 결정에서 중심적인 역할을 하고 있지만, 보다 진보적인 업계 플레이어들이 사일로화된 접근 방식을 넘어 혼합 용도가 제공하는 가능성을 수용하기 시작했다는 징후가 있다.
응답자 10명 중 8명 이상이 코로케이션(co-location), 즉 단일 건물이나 위치에서 다양한 용도를 결합하는 방식으로의 전환을 기대한다고 답했다. 약 35%는 3개 이상의 섹터가 결합된 하이브리드 모델이 포트폴리오에서 가장 일반적인 조합이 될 것으로 예상했으며, 18%는 주거와 오피스를 결합할 것으로 예상했다.
한 기관 투자자는 성공적인 장소는 다양한 세대와 유형의 사용자를 끌어들이는 다용도 공간을 특징으로 할 것이며, 지역 전체를 통제하고 재구성할 수 있는 규모와 역량을 갖춘 대형 부동산 기업이 주도권을 잡을 것이라고 주장한다. "이러한 지역은 도시적이고 교통이 주도하는 곳이 될 것이다. 규모와 관리 효율성을 창출하려면 대형 플레이어가 되어야 한다. 가치를 평가하는 것은 복잡하고, 관리도 복잡합니다. 하지만 그것이 미래의 얘기다."