[지식정보] 유럽 부동산 넷제로 흐름

ULI의 ‘2023 Emerging Trends in Real Estate ® Europe’에서 유럽 부동산의 넷제로 과정을 정리하였다.

향후 20년 동안 예상되는 부동산 변화의 촉매 역할은 ESG 의제 54%, 기후 변화 42%, 고객 수요변화 35%, 기술 혁신 34%, 탈탄소화 29%, 서비스로서의 부동산 22%, 디지털화/로봇 21%, 지리적 정책 21%, 인재 확보 전쟁 16%, 脫세계화와 공급망 회복력 13%, 기후변화와 난민 위기로 인한 글로벌 이주 11% 등으로 정리된다.

Emerging Trends Europe에 따르면, 2007년에만 해도 사람들은 이 문제를 거의 알지 못하고 덜 관심을 가졌다. 하지만 업계에서는 이미 BREEAM 및 LEED 등을 통해 성능을 모니터링하고 있었다. 2008년에는 환경 문제가 급격히 의제의 상단에 등장했다. 2015에는 지속 가능성은 떠오르는 트렌드를 넘어 부동산 생활의 현실이 되었다. 과거 20년 간 이슈는 CSR(고객만족관계)에서 ESG로 전환되었다.

현재의 경기침체 역풍이 기후 위기를 가릴 수 있다. 유로존 국영 은행이나 세계적 자산 운용사들조차도 지금의 에너지 안보 때문에 화석 연료 투자와 에너지 전환 투자가 불분명하다. 그러나 2008년 글로벌 금융위기와 마찬가지로 현재의 경제 역풍은 더 큰 지속 가능성을 향한 길의 장애물에 불과하다.

기존 건물 개조는 부동산 업계의 큰 도전이면서 가치에 영향을 미칠 것이다. 건축 환경이 탄소 배출량의 약 40%를 생성하기에 엄청난 압력이 예상된다. 非-ESG 건물은 임대료 하락, 금융 비용 증가, 자본비율 인상 등으로 건물 가치가 50% 이상 하락하여, 낮은 등급으로 전락할 수 있다. EU 기후 목표는 부동산에서 2030년까지 온실가스 배출량을 60% 줄이고 2050년까지 완전히 탈탄소화해야 한다. 이미 1.5~2%가 매년 개조되고 있다. 흐름은 사용 시 배출 감소에서 건물 내재 탄소 최소화로 가고 있어, 철거 후 기존 건축방식 사이클을 깨야만 한다. 새로운 건물 건축은 탄력적 사용, 복합용도 가능, 자재 재사용 등을 해야 한다. 기존 건물은 재사용 가능을 살펴야 하지만, 자본 지출이 필요하다. 정부는 탄소세 등 세금, 인센티브 표준을 설정해야 한다. 지금부터 40년 후에 같은 문제를 반복하지 않기 위해, 미래 건물은 데이터와 자체 통찰력, 자가 치유, 에너지/폐기물/물 자가 관리 등 최적의 ESG를 채택해야 한다. 청정에너지, 투과성 표면, 물관리 방식, 거리 그늘 방식 등도 도시를 많이 바꿀 것이다.

기후 모델링은 향후 부동산 가치 평가 프로세스의 필수적인 부분이 될 것이다. 인구 통계와 기후 변화는 부동산 자산 미래 가격의 기초가 되기에 입지에 따른 재배치(relocation)도 중요하다. 인프라와 건축 환경을 자연친화적 디자인으로 하면, 2030년까지 연간 3조 달러 이상의 추가 수익과 1.17억 개 새 일자리를 창출한다고 한다. 자급자족 생태계, 생물다양성, 재생시키는 회복력 컨셉에 기반한 지역사회 창출도 포함된다. 여기에는 패시브 건물 원칙에 바탕을 둔 깨끗한 물 확보, 재생 에너지, 고수율(高收率) 유기농 식량과 식품 생산, 폐기물 자원 관리, 녹지 공간 등 개념이 들어간다. 옥상, 발코니, 아트리움 온실, 에너지 생산 등에서도 기회가 있다. 기존 도시 경관 개조에도 적용할 수 있어, 국지(局地) 기후(microclimates) 개선에도 좋다. 우리는 망가지기 쉬운 지구에 살고 있지만, 건축 환경에 적절한 조치를 취하면 기후 복원을 할 수 있다.

자료: ULI의 2023 Emerging Trends in Real Estate ® Europe

Emerging Trends Europe survey 2023

델코지식정보

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환경 및 지속 가능성 전략은 2023년 대부분의 업계 리더에게 주요 우선순위이며, 기후 위험은 향후 20년 동안 부동산이 직면한 가장 큰 도전 과제로 널리 인정되고 있다. 그러나 이 지점에 도달하기까지 그동안 노력이 필요했다.

2007년 Emerging Trends Europe은 유럽의 지속 가능성 입법화에 대해 부동산 전문가를 대상으로 설문 조사를 했을 때, "대부분 사람이 이 문제에 대해 거의 알지 못하고 덜 관심을 가졌다."고 언급했다. 녹색 건물은 "마케팅 개그(marketing gag)"로 일축되었다.

한 고위 펀드매니저는 그 시절을 잘 기억하고 있으며 투자 결정에서 지속 가능성을 고려하기 시작해야 한다고 상사에게 제안했던 것을 회상하고 있다. 응답은 고무적이지 않았다.

업계에서는 이미 BREEAM 및 LEED 등을 통해 성능을 모니터링하고 있었다. 건물을 보다 환경친화적으로 만드는 것이 중요하지만, 일부 사람들은 그러한 벤치마킹은 상자에 표시되는 녹색 라벨에 대한 집착으로 이어졌다고 주장한다.

그러나 Emerging Trends Europe에 따르면, 2008년에는 변화의 바람이 불고 환경 문제가 "급격히 의제 위로 이동"했다. 그해 지속 가능한 건물 개발자 한 사람은 기후 변화에 관한 다큐멘터리인 ‘불편한 진실(An Inconvenient Truth)’을 홍보하던 미국 정치인 앨 고어(Al Gore)를 만났던 일을 회상한다. 그 이슈가 "주류(mainstream)가 된" 순간에 개인적인 전환점(personal turning point)이 일어났다고 그는 말한다.

글로벌 금융 위기(GFC)도 의제를 거의 탈선시키지 못했다. "녹색에 의미를 두지 않는다"가 우세할 수 있다는 추측에도 불구하고 그린 의제는 유지되었다. 2015 Emerging Trends Europe은 "지속 가능성은 더 이상 떠오르는 트렌드를 초월하여 부동산 생활의 사실이 되었다."라고 말했다. 오늘날 ESG 전문가는 업계의 여정을 다음과 같이 기록하고 있다. "20년이라는 기간 동안 우리는 고객만족관계 CSR에서 ESG, 즉 기후 적응 및 회복력(climate adaptation and resilience)으로 나아갔다."

그러나 일부 인터뷰 대상자들은 축하하기에는 너무 이르다고 생각하고 있다. 한 도시 전략가는 이렇게 말한다. “많은 ESG 펀드가 환경에 미치는 영향을 보면 상관관계조차 없다. 그것은 단지 과대광고(hype)에 그치고 있다.”

동시에 현재의 거시경제적 역풍이 적어도 일시적이겠지만 기후 위기를 가릴 위험이 있다. 한 경제학자는 “유로존의 국영 개발 은행조차도 그들의 의무가 화석 연료에 투자하는 것인지 에너지 전환에 투자하는 것인지에 대해 매우 불투명한 진술을 하고 있다.”라고 지적한다. “신탁 의무가 있다고 말하는 세계 최대의 자산 운용사들도 마찬가지다. 그들은 ESG를 가지고 있지만, 지금은 에너지 안보를 더 중시한다.”

한 개발자에 따르면, 2008년 GFC(글로벌금융위기)의 효과와 마찬가지로 현재의 경제 역풍은 더 큰 지속 가능성을 향한 길의 장애물에 불과할 것이다. “유럽의 그린 딜이 진행되고 있으며 지금 러시아가 개입하더라도 되돌릴 수 없다. 추세가 어디로 가고 있는지는 완전히 명확하다.”

부동산 탄소 줄이기 Decarbonising real estate

이제 기후 위기가 향후 20년 동안 부동산 산업에 심오한 영향을 미칠 것이라는 것은 논쟁의 여지가 없다. 이번 ULI 보고서를 위해 특별히 소집된 부동산 베테랑들은 "기존 건물의 개조는 업계가 직면한 가장 큰 도전이며 가치에 영향을 미칠 것"이라고 결론지었다. 마찬가지로, ULI Young Leaders 패널은 건축 환경이 탄소 배출량의 약 40%를 생성한다는 점을 감안할 때 "변화에 대한 엄청난 압력"을 예상한다.

"유럽에는 ESG를 준수하지 않는 자산(non-ESG compliant assets)의 규모가 2,000억 유로 정도나 된다. 이들 자산을 구매하려는 의사는 한 건도 없다."라고 한 벤처 캐피탈 투자자는 주장한다. 또한, 非-ESG 건물의 경우 임대료 하락, 금융 비용 증가, 자본금 인상률 등의 복합적 악영향으로 건물 가치가 50% 이상 하락하여, 등급이 낮은 건물로 전락할 수 있다.

EU의 기후 목표를 달성하려면 부동산은 2030년까지 온실가스 배출량을 60% 줄이고 2050년까지 완전히 탈탄소화해야 한다. 한 고위 투자 관리자가 지적한 것처럼 이러한 목표에 보조를 맞추는 것은 "부동산 업계가 경험할 수 있는 가장 중요한 변화"다. 이미 건축 환경의 1.5~2%만이 매년 개조되기 때문이다.“

많은 신축 건물이 인상적인 환경 자격 증명을 보여주고 있다. 하지만, 해결과제는 사용 시 배출 감소에서 건물 내재 탄소 최소화로 확대되고 있으므로, 향후 수십 년 동안 업계는 철거 후 재건축하는 사이클을 깨야만 한다. 오늘날 각국 정부는 이미 새로 짓는 콘크리트와 철골 건물의 방식에 의문을 제기하고 있다. 하지만 업계에서 해결하기 힘든 어려운 질문이다.

인터뷰 대상자들은 정책이 점점 더 개발자에게 용도 변경을 지시하는 흐름으로 보고 있다. "건물을 무너뜨리는 것이 점점 더 어려워지고 점점 더 적절하지 않게 될 것이므로 사람들은 이미 있는 것을 재사용하려고 할 것이다."라고 REIT CEO는 말하고 있다. “그러나 새로운 건물은 유연하고 용도가 변경될 수 있도록 건설될 것이다. 사용하다가 해체하면 재료를 재사용할 수 있다.”

기존 재고를 친환경화(greening)하려면 막대한 자본 지출이 필요하며, 기후 목표를 달성하려면 신속하게 이루어져야 한다. 규제 당국은 그 과정에서 중요한 역할을 해야 할 것이다. 정부와 제도는 환경 정책에서 이익을 창출하기 위해 표준을 창출해 내야 한다. 그런 이후 민간 부문의 역할은 이러한 기준 내에서 성과를 최적화하면 된다.

공공 기관은 또한 탈탄소화를 달성하기 위해 점점 더 세금과 인센티브에 의존할 것이다. "대부분 경제학자는 탄소세(carbon tax)가 실제로 기후 변화에 맞서 싸우는 가장 효율적인 방법이라고 말할 것이다. 이는 고전적인 경제학이면서 행동을 장려하기 때문이다."라고 한 경제학자는 말하고 있다.

부동산 전문가들은 ESG에 대한 "알파벳 수프(alphabet soup. 대단히 이해하기 어려운 언어)" 지침의 명확성을 간절히 원한다. 하지만 사람들은 규제의 가치를 인식하기 시작했다. ULI의 Young Leaders 중 한 명이 주장하듯이 “아직 충분하다고 평가하지 않지만, 규제를 준수하기 위해 투자자는 요구되는 것보다 훨씬 더 많은 조치를 할 필요가 있다.”

지난 30년 동안 설계 및 건설된 많은 건물은 기준이 낮기때문에 기존 재고를 개조하는 것은 실질적인 문제가 될 것이라고 한 건축가는 주장한다. “우리는 품질과 수명이 아니라, 그동안 비용을 중심으로 내린 형편없고 신속한 결정이라는 유산에 갇혀 있다. 거기에는 우리가 미래에 어떻게 설계하고 구축하는지에 대한 큰 교훈이 있다. 우리는 재사용할 수 있는 것을 살펴보고 재건해야 한다면, 지금부터 40년 후에 같은 문제가 다시 발생하지 않도록 해야 한다.”

글로벌 자산 관리자의 CEO는 스마트 빌딩에 내장된 기술이 환경과 상호 작용하는 방식을 제어하여 지속 가능성을 향한 해당 부문의 여정을 지원하는 데 중요한 역할을 할 것이라고 말하고 있다. "건물은 데이터가 풍부하고 자체에 대한 통찰력이 풍부할 것이며 자가 치유하고 에너지, 폐기물, 물을 자가 관리하여 훨씬 더 최적의 ESG 결과를 제공할 것이다."

개발이 불가피한 곳에서는 자연적으로 재배된 건축 자재가 배출량을 최소화할 수 있다고 녹색 proptech 기업가는 주장한다. "목재, 교차 적층 목재(cross-laminated timber) 또는 헴크리트(hempcrete. 삼베와 석회를 섞은 혼합 물질로 건축 및 단열재로 사용)와 같은 대마(hemp) 기반 재료는 더 효율적인 방식의 건축 기회를 제공한다." 그러나 한 ESG 컨설턴트가 경고한 것처럼, 이런 것들은 해결해야 할 과제를 던지고 있다. 예를 들어 화재 특성과 보험 연결성의 과제를 살펴야 한다.

부동산은 앞으로 수십 년 동안 배출량을 최소화해야 하고, 지구 온난화의 영향에 적응해야 한다. “물, 열기, 회복력 질문이 대화의 핵심이 되어야 한다. 이는 미래의 새로운 상업용 모델이 무엇인지를 말해주고 있다. ”라고 미래학자는 주장한다.

한 건축가는 도시 구성요소(urban fabric)가 다음과 같은 것들을 채택해야 한다고 믿고 있다. “청정에너지뿐만 아니라 우리가 만드는 투과성 표면, 물을 귀중한 자산으로 다루는 방식, 거리를 그늘지게 하는 방식 등 도시를 많이 바꿀 것이다. 인도나 중동과 같은 더 극단적인 기후에서는 매우 좋은 방안이 된다.”

“최고의 적응은 재배치(relocation)이다. 생존 기간이 10년밖에 남지 않은 곳에 50년 투자를 해서는 안 된다.”라고 미국의 기후 분석가는 조언한다. “유럽은 확실히 미국 대부분보다 더 지속 가능한 궤적을 가지고 있다. 인구가 많더라도 여전히 살기 좋은 지리(geography)가 많이 있다. 그럼에도, 기후 영향은 그 입지를 평가하는 방법과 개별 자산 가치에 지금까지 보다 보다 더 큰 영향을 미칠 것이다.”

이를 염두에 두고, 미래의 극한 기상 상황에 대해 자산이 어떻게 작동하는지 보여주는 기후 모델링(climate modelling)이 주요 부동산 업계에서 진지하게 고려되기 시작했다. 많은 기관 관리자는 접근 방식이나 측정의 일관성이 거의 없지만, 이미 실사 및 포트폴리오 평가에 물리적 위험을 포함하고 있다. 업계 전반에 걸쳐 조정/연합(alignment)이 이루어지면 기후 모델링은 향후 몇 년 동안 가치 평가 프로세스의 필수적인 부분이 될 것이다.

그러나 이 분석가에 따르면, 기후 변화는 가속화되면서, 남반구에 가장 부정적인 영향을 미치고 있다. 동시에, 북반구는 더 살기 좋고 기후 영향에 탄력적이지만, 노령화되고 인구가 감소하고 있다. “만약에 우리가 수요 충족의 공급을 허용하려면, 우리는 노동력 부족을 완화하기 위해 살기 좋은 지리에 인구를 보충하며, 부동산 시장을 강화하고 보충해야 한다. 인구 통계와 기후 변화는 부동산 자산 가격의 미래를 이해하는 데 진정으로 기초가 된다. ”

기후 위험은 여전히 ​​ESG 프로그램의 핵심이지만, 생물다양성(biodiversity)도 고려사항으로 부각되고 있다. 세계경제포럼(World Economic Forum)은 글로벌 인프라와 건축 환경을 자연친화적 디자인(nature-positive designs)으로 전환하면 2030년까지 연간 3조 달러 이상의 추가 수익을 창출하고 1억 1,700만 개의 새 일자리를 창출할 수 있다고 추정한다.

이미 최첨단 디벨로퍼들은 더 다양하고 균형 잡힌 자급자족 생태계(selfsustaining ecosystems)를 만들기 위해 프로젝트 내에서 생물다양성을 모니터링하고 있다.

한 기업가가 설명하듯이 이러한 작업에는 “재생시키는 회복력 컨셉(concept of regenerative resiliency)”에 기반한 지역사회 창출이 포함된다. 예를 들어 컨셉에는 Passivhaus 주택 건설 원칙에 바탕을 둔 깨끗한 물, 재생 에너지, 高收率 유기농 식품 생산, 폐기물 자원 관리 등 개념이 들어가야 한다. 같은 접근 방식을 기존 도시 경관(urban landscapes)의 개조(retrofitting)에도 적용할 수 있다.

물을 모으고, 일정량의 식량을 수확하고, 녹지 공간을 만드는 것이 局地 기후(microclimates)에 영향을 줄 수 있다. 부동산 소유자는 기존 포트폴리오를 평가하고, 옥상, 발코니, 아트리움 온실, 에너지 생산 등에 기회를 식별할 수 있다.

우리는 매우 망가지기 쉬운 지구에 살고 있다. 가장 문제가 되는 산업 중 하나는 건축 환경이지만 적절한 조치를 취하면 복원할 수 있다.