[지식정보] 유럽 2023년 부동산 시장 전체적인 전망

ULI의 ‘Emerging Trends in Real Estate® Europe 2023’ 자료를 통해, 유럽 부동산 전문가들을 대상으로 조사한 2023년 유럽 부동산 시장 전망과 비즈니스 전망을 내놓았다. 그 의미를 정리해본다.

조사결과 응답자들은 러시아의 우크라이나 침공이 부동산 포트폴리오에 미치는 직접적인 영향이 거의 없다고 응답했다. 하지만, 전쟁의 결과는 급증하는 에너지 비용, 역사적으로 높은 인플레이션과 그 결과인 금리 상승에서 나타나고 있다. 유럽은 코로나19에서 보여준 우대감이 있었지만, 이제는 에너지 공급과 내부 정치의 압력으로 인해, 불안정해지고, 이는 투자자들에게 전반적인 불확실성으로 다가오고 있다. 유럽 최대 경제 국가인 독일에서의 인플레이션의 잠재적 영향과 러시아 가스 공급 의존도가 이슈가 되고 있다.

높은 에너지 가격과 경기침체로 인해 이전에 견고했던 부문에서도 입주 및 임대료 하락으로 이어질 거라는 믿음이 널리 퍼져 있다. 2023년은 어떤 경우에도 힘든 한 해가 될 것이 분명하다. 일부 업계 리더들이 주장하듯이 2024년 초까지 회복이 나타나지 않을 수도 있다. 2023년 부채의 가용성에 대한 신뢰도는 글로벌 금융 위기 이후 최저 수준으로 떨어졌다. 개발 활동은 2022년에 이미 둔화되었고, 2023년에도 급격히 감소할 것으로 예상된다.

시대의 징표로서, 신에너지 인프라, 생명공학, 데이터센터 등이 부동산 전망 랭킹 1~3위를 차지하고 있다. 당분간 사이클 주기와는 상관없이 성장세다. 다양한 형태의 주택의 인기는 랭킹 10위권 이내다. 이자율이 오르면서 순자산가치에 대한 할인이 계속 심화되어 두려움으로 나타나고 있다. 물류 인기는 떨어졌지만 여전히 랭킹 순위는 높은 편이다. 인플레와 고금리는 2023년 중 예측이 가능해져 자산가치가 정착될 가능성이 있다. 부동산 수요와 입지에 따라, 부동산의 단일용도 목적에서 복합용도 목적으로 전환 중이다. 그러면서 더 다양해지는 부동산 분야에 초점이 맞춰지고 있다. 환경과 관련하여 ESG 이슈로 에너지 효율성, 공급망, 넷제로 등이 이슈다. 향후 20년 동안 "책임 있는 자본주의(responsible capitalism)"를 향한 부동산 업계의 움직임은 주로 기후 위기에 의해 주도된다.

자료: ULI의 2023 Emerging Trends in Real Estate ® Europe

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우크라이나 전쟁은 유럽에 긴 그림자를 드리웠고, 다른 모든 산업과 마찬가지로 부동산도 가까운 미래에 경제적, 정치적 여파를 다루어야 할 것으로 보인다. Emerging Trends in Real Estate® Europe 2023년 보고서를 위해 조사한 업계 리더들은 러시아의 우크라이나 침공이 부동산 포트폴리오에 미치는 직접적인 영향이 거의 없다고 응답했다. 하지만, 전쟁의 결과는 급증하는 에너지 비용, 역사적으로 높은 인플레이션과 그 결과인 금리 상승에서 나타나고 있다. 조사 응답자 10명 중 7명은 2022년 말에 이미 유럽이 경기침체에 빠져있다고 믿고 있다. 설문 조사와 인터뷰는 여름에 실시되었지만, 유럽 경제와 부동산 시장에 대한 전망은 몇 달 동안 걸린 출판까지 더욱 불확실해졌다.

작년 응답자 분위기는 유럽 국가들 사이에 코로나19로 인한 연대가 있었고, 기업 정서가 최고조에 달했다. 그러나 이번 분위기는 극명한 대조를 이룬다. 유럽은 이제 에너지 공급과 내부 정치의 압력으로 인해, 훨씬 ​​더 불안정해지고, 이는 투자자들에게 전반적인 불확실성이 더 가해지고 있다.

예상되는 경기침체의 심각성과 지속 기간에 따라 많은 것이 달라지며, 인터뷰 대상자들이 지적한 것처럼 지금 유럽이 경험하고 있던 것들은 이전 경기침체 이면의 경제 및 시장 상황과는 상당히 다르다.

도시 순위는 익숙한 모습을 하고 있지만(런던이 1위를 유지하고 파리가 베를린에서 2위를 차지) Emerging Trends Europe이 다루는 30개 도시 모두에 대한 전반적인 투자 및 개발 전망의 점수는 지난번 조사보다 내려갔다.

독일의 통상적인 안전한 피난처(프랑크푸르트, 뮌헨, 함부르크)조차도 이전 몇 년 동안 같은 변함없는 긍정적인 정서를 즐기지 못하고 있다. 그 배경에는 이는 유럽 최대 경제 국가인 독일에서의 인플레이션의 잠재적 영향과 러시아 가스 공급에 대한 의존도가 존재하고 있다.

불확실성이 우세한 가운데에도 불구하고 유럽 전역의 부동산 임대 활동은 2022년 대부분 동안 합리적으로 잘 유지되었다. 그러나 높은 에너지 가격과 경기침체로 인해 이전에 견고했던 부문에서도 입주 점유 및 임대료 하락으로 이어질 거라는 믿음이 널리 퍼져 있다. 2023년은 어떤 경우에도 힘든 한 해가 될 것이 분명하다. 일부 업계 리더들이 주장하듯이 2024년 초까지 회복이 나타나지 않을 수도 있다.

유동성이 완전히 사라질 가능성은 낮지만, 2023년 주식과 부채의 가용성에 대한 신뢰도는 글로벌 금융 위기 이후 최저 수준으로 떨어졌다. 개발 활동은 2022년에 이미 둔화되었고, 2023년에도 급격히 감소할 것으로 예상된다.

시대의 징표로서, 새로운 에너지 기반 시설은 역사적으로 높은 에너지 가격과 겨울 동안 부족 전망을 부분적으로 반영하여 2년 연속 부동산 분야 랭킹 1위를 차지했다. 이 부문은 태양열, 풍력, 에너지 저장 및 전기 운송 인프라와 같은 광범위한 실물 자산을 다룬다. 기존의 주류 부동산 분야는 인구 통계, 기후 변화, 기술의 메가 트렌드 등과 같은 주기적 사이클 변동성 영향을 받는다. 하지만 에너지 부분은 사이클 주기와는 관계없는 부동산 대체 부문이 되고 있다. 이는 자산투자가 재조정하는 광범위하고 장기적인 추세 중 하나다.

또한, 주택 문제는 항상 정치적 이슈와 관련이 있어, 위험에 대한 우려가 증가했음에도 불구하고, 이런저런 다양한 형태의 주택이 조사 응답자들의 상위 10대 랭킹을 지배하고 있다는 점은 주목할 만하다. 전반적으로 유럽 시장의 주거 공급과 수요 사이의 균형이 지난 1~2년 동안 변하지 않았으며 당분간도 변하지 않을 것으로 보인다.

이자율이 오르면서 순자산가치에 대한 할인이 계속 심화되고 있다. 심지어는 상장 부동산 가치 하락도 두려움으로 나타나고 있다. 부동산 가치는 2022년 하반기부터 하락하기 시작했다. 이제 주요 부동산과 보조 부동산 사이의 가격 조정이 확대되면서, 추가 하락으로 이어지고 있다.

이러한 우려 중 하나는, 한때 스타 연기자였던 물류로 이어져, 여전히 기존 부동산 투자 전망에서 7위, 임대 부동산 전망에서 6위를 유지하고 있지만, 전체 순위가 하락했다. 그러나 물류 수익률이 높다가 3% 미만으로 역사적 저점까지 압축되었다는 사실은, 가치가 하락할 때 위험에 노출되기 쉽다.

많은 고위 부동산 전문가들은 인플레이션이 2023년 어느 시점에 정점을 찍을 것이며, 중앙은행이 금리를 얼마나 인상할 것인지 명확성을 줄 것으로 믿고 있다. 그 시점에서 자산의 가치가 떨어질 수도 있지만, 가치가 정착될 가능성도 있다.

부동산 업계에는 장기적인 구조적 변화와 환경, 사회 및 거버넌스 문제와 관련된 광범위한 이슈 등이 존재한다. 업계는 이 이슈에 대해 지속적으로 진화하고 책임감 있게 대응해야 한다는 점을 인정하고 있다.

응답자의 거의 90%가 향후 20년 동안 재정적 수익과 함께 사회적 영향 창출의 중요성을 강조하고 있다. 60%는 자신들 조직의 다양성 증가가 중요하다는 것을 인식하고 있다.

도전 과제는 항상 그렇듯이 칭찬할 만한 야망에 행동을 맞추는 것이 중요하다. 특히 에너지 효율성 및 공급 문제가 모든 유럽 가정에 영향을 미치고, 경제적 제약이 넷제로로 가는 길을 가로막을 위협이 있는 시점에는 더욱 중요하다. 특히 부동산 업계의 노력이 중요하다.

해가 지나가면서 부동산 전문가들은 업계가 비즈니스를 수행하는 방법과 장기적으로 "목적에 맞는" 부동산 종류에 대해 더 많이 생각하고 있다. Emerging Trends Europe의 20주년을 기념하기 위해, ULI는 광범위한 산업 참여자들에게 그러한 주제와 향후 20년 동안 부동산 정의 방법을 탐구해왔다. 그러면서 현재까지의 산업에 영향을 준 많은 시장 변화를 반영하도록 요청했다.

향후 20년 동안 "책임 있는 자본주의(responsible capitalism)"를 향한 부동산 업계의 움직임은 많은 요인에 의해 주도된다. 하지만 무엇보다도 기후 위기에 의해 주도된다. 이는 Emerging Trends Europe의 역사를 통틀어 과거, 현재, 미래를 연결하는 하나의 트렌드다.