[지식정보] 아시아태평양 2024년 전체 부동산 시장 전망
2022년 중반 미국 연방준비제도이사회가 시작한 일련의 빠른 금리 인상으로 2008년 글로벌 금융위기 이후 지속되던 저금리 투자 시대가 막을 내렸다. 어떤 의미에서 금리 인상은 단순히 평균으로 되돌아가는 것이며, 자본 비용이 과거의 표준으로 돌아가는 과정이다. 그러나 동시에 값싼 부채가 풍부하게 공급되는 시장에 익숙해진 상황에서, 금리 상승은 투자자의 거래 방식에서 큰 변화가 있음을 의미한다. 부동산 시장에 미치는 영향은 다양한 방식으로 나타나고 있다. Urban Land Institute와 PwC가 공동으로 작성한 보고서인 ‘Emerging Trends in Real Estate® Asia Pacific 2024’에서 아시아태평양 부동산 시장 전체 전망을 요약해본다.
자료:ULI Emerging Trends in Real Estate® Asia Pacific 2024
델코지식정보
금리 상승은 자산 재평가(asset revaluations)로 이어진다.
자금 조달 비용이 증가함에 따라 투자자가 요구하는 수익률도 당연히 증가하여 자산에서 발생하는 수익이 투자 비용보다 높아야만 한다. 즉, 아시아 태평양 시장에서 표준이 되어버린 초압축 투자수익률(ultra-compressed cap rates)이 사라지고, 그에 따라 자산 가치도 하향 조정되어야 한다. 그러나 지금까지 자산 소유자들은 대출 약정이나 가격 조정에 대한 지역 은행의 압력을 거의 느끼지 못하고 있다. 때문에, 이러한 새로운 표준을 받아들이는 게 더디게 진행되었다.
많은 투자자가 관망세(sidelines)로 돌아섰다.
자산 재평가가 이루어지지 않은 상황에서, 추가 수익(accretive returns)을 올릴 수 있는 거래가 훨씬 줄어들면서, 투자자들은 시장 재설정(market reset)을 기다리면서 관망세로 돌아섰다. 이러한 투자 위축(retrenchment)은 대규모 글로벌 투자자들에 의해 주도가 되면서, 이들은 대부분 시장에서 사라졌다.
그러나 아주 특이하게도 일본은 이러한 추세에서 예외가 되고 있다. 일본은 금리가 약 80bp(0.8%)의 최저 금리를 유지하고 있어, 부채 비용에 대한 스프레드가 그대로 유지되고 있다. 많은 외국 펀드매니저에게 일본은 현재 아시아 태평양 지역에서 자본을 투자할 의향이 있는 유일한 투자처다.
전통적인 자산 클래스가 빛을 잃고 있다
글로벌 투자자들이 아시아태평양 역내 다른 시장에서 철수한 이유 중 하나는 전통적으로 추구해 온 대형, 핵심, 오피스 및 리테일 자산과 같은 거래 유형에 대한 선호가 떨어졌기 때문이다. 특히 오피스 투자자는 오피스 가치를 판단하기 위해 투자수익률(cap rates)을 살펴본다. 하지만 오피스 소유주는 잠재적 매수자가 원하는 투자수익률로 조정(즉, 분모의 자산 가격 인하)을 꺼리고 있다. 이로 인해 매수-매도의 교착 상태(bid-ask standoff)가 초래하고 있다.
또한, 서구권의 오피스 시장 영향도 아시아권에 미치고 있다. 서구권 오피스는 팬데믹 이전 가동률(utilisation rates) 수준의 약 50%에서 현재 가동률이 멈춰있다. 오피스 잠재적인 수요 감소의 우려가 커지면서, 서구권의 일부 오피스 섹터에서는 가치 하락과 연관되어 가치가 훼손되었다.
투자자들은 대체 자산(alternative assets)으로 눈을 돌리고 있다.
펀드가 새롭게 수정된 인수 한계선(underwriting thresholds)에 부합하는 수익률을 제공하는 자산을 찾으면서 대체 자산 클래스(alternative asset classes)가 주목을 받고 있다. 대체 자산은 전통적인 자산 유형에는 없는 여러 가지 특징을 제공한다. 여기서 여러 가지 특징이란 장기 성장 잠재력 개선, 거시경제 변동과 관련성이 적은 기술적, 인구통계적, 사회적 트렌드에 따른 수요의 순풍을 활용할 가능성, 인플레이션에 대비하는 보호 구조(예를 들어 단기가중평균임대만기), 순수 부동산 수익 이상의 수익을 창출하는 운영 요소 통합 등을 말한다. 이러한 특징들이 대체 자산 클라스에 포함된다. 가장 인기 있는 대체 자산은 '거주(beds)' 카테고리(다가구, 학생 주택, 노인 주거, 호텔 포함)가 있다. 또한 이외에도 투자자들은 물류, 데이터 센터, 생명과학 자산으로 이동하고 있다.
전환 리스크(transition risk)가 대두되고 있다.
기본 환경 기준을 준수하지 않는 건물의 가치가 시장에서 할인될 수 있다. 투자자, 임차인, 규제 당국의 차별이 심해지면서 에너지 집약도(energy intensity) 문제가 급부상하기 때문이다. 즉, 전환 리스크에 대한 인식은 현재 호주, 싱가포르, 일본 등이 선두를 달리고 있다. 전환 리스크 인식은 시장과 자산 소유주 유형에 따라 크게 달라진다. 당연히 수준 높은 글로벌 기업들은 정보에 근거를 둔 관점을 가지고 있지만, 아태 지역, 특히 관문 도시가 아닌 지역의 많은 자산 관리자들은 에너지 집약도 및 기타 환경 관련 문제에 대해 상대적으로 정보가 부족한 상태다.
리파이낸싱 문제가 다가오고 있다.
오늘날의 고금리 환경 영향은 새로운 거래에 자금을 조달하려는 투자자에게만 국한되는 것이 아니다. 부채가 더 저렴했던 최근 지난 몇 년 동안 자산을 구매한 소유주에게도 동일하게 적용된다. 이제 대출을 재융자할 때 대출기관에 시장 인수 가치(underwritten values)인 자산 가치의 합당성을 설득해야 한다. 서구에서는 은행이 이러한 인수 가정(underwriting assumptions)의 유효성을 계속 인정하지 않고 있다. 때문에, 상당히 낮은 가치를 기준으로만 재융자를 제안하고 있다.
이로 인해 소유주는 새로운 대출 가치 비율에 맞게 자산을 재자본화(recapitalise)하거나 부동산을 매각해야 한다. 이것이 서구 시장의 부동산 가치가 매우 빠르고 가파르게 하락한 이유 중 하나다.
아시아 태평양 지역에서는 거래 파이낸싱에 대한 관계 중심의 접근 방식에 익숙한 은행들이 역사적으로 밸류에이션 문제에 대해, 보다 관대한 태도를 보여 왔다. 그러나 현재의 환경에서는 전통적인 관행이 지속될 거라는 보장이 없다. 때문에 자본재조달을 할 수 없거나 원하지 않는 소유주들의 매물이 쏟아져 나올 수 있는 '리파이낸싱 벽(refinancing wall)'이 형성될 가능성이 있다.
사모펀드 같은 민간 신용(private credit)이 자금 조달의 공백을 메우기 위해 나서고 있다
새롭게 강화된 은행 대출 제도의 결과 중 하나는 현금이 풍부한 기관과 많은 순수 사모펀드를 포함한 상당수의 비은행 플레이어가 부동산 부채를 제공하고 있다는 것이다. 그리고 그 숫자도 증가하고 있다. 이는 미국과 유럽의 성숙한 민간 신용 시장이 성장하면서, 전통적인 은행 중심의 부동산 대출에서 비은행 대출 구조로의 근본적인 전환이 시작되었음을 의미한다. 현재로서는 비은행 부채에 대한 수요가 특정 지역, 자산 클래스 또는 특정 상황에 집중되는 경향이 있다. 개발 금융(development finance)도 관심 분야 중 하나지만, 특히 '자금 격차(funding gap)'를 메우는 데 주목받고 있다. 자금 격차라고 함은 은행이 기존 대출의 재융자를 거부하여 소유주가 매각하거나 민간 신용 대출기관에서 더 비싼 자본을 찾아야 하는 '자금 격차(funding gap)'를 말한다. CBRE의 추정에 따르면 단기적으로 이러한 목적을 위해 58억 달러의 리파이낸싱 자본이 필요할 것으로 예상된다.
아시아권 내 자산구매는 계속되고 있지만, 글로벌 흐름은 줄어들고 있다
글로벌 및 아시아태평양 지역의 전체 투자가 급격히 감소한 가운데서도, 아시아태평양 역내 국경을 넘어 투자 흐름이 차지하는 비중은 2023년 3분기 전년 같은 기간 대비 보합세를 유지하고 있다. 반면, 글로벌 자금이 유입되는 흐름은 같은 기간 64%나 급감하였다. 아시아 역내 자금이 상대적으로 강세를 보인 이유 중 하나는 지역 경제가 회복세를 보였기 때문이다. 특히 싱가포르에서 역내로 유입된 자금이 강세다. 또 다른 하나는 더 높은 수익률을 추구하는 일본 자금이 역내로 유입이 증가했기 때문이다. 한편, 글로벌 펀드는 복합적 요인으로 아시아태평양으로의 자금흐름에 어려움이 있었다. 글로벌 펀드가 보는 아시아 역내 복합적 요인은 높은 수익률 기준, 전통적인 오피스 및 리테일 자산에 대한 선호도 부족, 분모 효과(denominator effect, 투자수익률을 맞추기 위해 분모의 자산 가치를 낮추기) 등이 있다.
아시아 태평양 22개 주요 도시 2024년 투자전망 순위
아시아 태평양 22개 주요 도시들에 대한 ULI의 2024년 이머징 트렌드 투자 전망 순위를 살펴보면, 일본은 지속적으로 낮은 자본 비용으로 인해 해외 투자자들 사이에서 압도적인 인기를 얻고 있다. 도쿄와 오사카가 각각 1위와 3위를 차지했다. 특히 공공주택 프로젝트에 대한 수요가 높았다. 시드니와 멜버른도 강세를 보였는데, 이는 호주의 핵심 자산에 대한 글로벌 투자자들의 오랜 선호도를 반영하는 것이다. 최근 큰 호가 격차로 인한 거래 부족에도 불구하고 여전히 호주의 핵심 자산에 대한 선호도가 높은 것으로 나타났다. 반면에 중국 부동산은 현재 대부분의 해외 펀드에서 투자 대상에서 제외되었다. 중국은 잠재적인 거래가 풍부한 환경에도 불구하고, 투자자들은 지속적인 지정학적 긴장과 국내 경제의 구조적 문제에 대해 여전히 경계하고 있다.
아시아태평양 자산별 전망
한편 개별 자산 클래스는 여전히 큰 변화의 시련기(throes) 속에 있다.
오피스(Office): 오피스 부문의 스타는 임차인 수요의 잠재적 구조적 감소로 인해 하락했다. 아시아 태평양 지역의 오피스 활용률(utilisation)은 호주를 제외하고는 서구 도시에서 볼 수 있는 수준까지 떨어지지는 않았지만, 펀드 매니저들은 부풀려진 밸류에이션으로 자산을 매입하기보다는 폭풍우를 관망하는 쪽을 선택하고 있다.
물류(Logistics): 대부분 지역(특히 호주)에서 임대료 성장이 지속적인 수요가 확인되면서, 현대 물류 인프라의 구조적 공급 부족으로 인해 투자 논리는 그 어느 때보다 낙관적인 것으로 보인다. 동시에 일부 투자자들은 주기적 정점이 다가오고 있어서, 투자수익률(cap rates)이 타이트하게(어쩌면 지나치게) 압축(즉, 수익성이 부족)되어 있다고 생각한다. 또한 이들은 실제 유효 임대료(effective rents)가 표면 임대료(face rents)에 크게 뒤처지는 경우가 많으며, 임대료 성장 스토리가 공실률 수준만큼 설득력이 없다고 보고 있다. 한편 데이터센터는 새로운 데이터 용량의 막대한 수요를 창출하는 새로운 AI 앱의 물결에 힘입어 눈부신 성장을 구가하고 있다.
리테일(Retail): 상당수의 투자자가 원칙적으로 리테일 자산을 매수할 의향이 있다고 밝혔다. 아직 실제로 매수하는 투자자는 극소수에 불과하지만, 오랜 침체를 겪었던 리테일 부문이 회복세를 보이고 있는 것으로 보인다. 예상되는 임대료 성장이 실현되면 투자 규모가 빠르게 반등할 수 있지만, 현재로서는 투자수익률이 지나치게 압축(낮은)된 상태다.
주거용(Residential): 공동주택은 아시아 태평양 지역에서 가장 선호되는 단일 자산군이다. 이는 여러 요인이 복합적으로 작용한 결과다. 한편으로는 높은 부동산 가격과 잠재적인 경기 침체로 인해 소비자들이 구매보다는 임대를 선호하고 있다. 다른 한편으로는 인플레이션 압력에 대응하기 위해 쉽게 재설정되는 단기 임대 구조, 그리고 안정적인 수입원이라는 이점이 있기 때문이다. 하지만 공동주택 자산의 낮은 수익률로 인해, 장기적으로 지속 가능할지 의구심은 지속되고 있다. 또한, 같은 이유로 투자자들은 '거주(beds)' 부문의 다른 자산 유형에 많은 관심을 보이고 있다. 특히 학생용 숙박시설과 노인용 주택 자산에 관심이 높은 것으로 나타났다.
호텔(Hotels): 수년간의 코로나19 침체기를 지나, 지역 여행 및 관광 시장이 회복세를 보이고 있다. 특히 투자자들은 2023년 3분기 전체 거래의 거의 절반을 일본 내 호텔 거래에 집중하였다. 그러나 구매자와 판매자 간의 가격 기대치 격차가 커지면서 구매 활동이 위축되고, 주요 플레이어에 국한되고 있다. 주요 플레이어란 개인 투자자, 패밀리 오피스(family offices. 부유한 가족을 위한 투자 관리 및 자산 관리를 담당하는 회사), 고액 자산가들을 말한다. 객실 공급 부족과 2024년 이후 더 많은 중국 본토 관광객이 아시아태평양 지역 시장, 특히 일본과 한국 등 이전에 인기 있었던 여행지로 점진적으로 돌아오면서 객실 수요 강세는 계속될 것으로 예상된다.