[지식정보] 미국 호텔자산 시장 전망

숙박 부문은 코로나19가 절정에 달한 이후 회복에 상당한 진전을 이루었으며, 이는 전년 대비 가용 객실당 수익(RevPAR)의 강력한 개선에 의해 강조되었다. RevPAR의 개선은 대부분 일일 평균 객실 요금의 강력한 증가에 의해 주도되었다. 레저 및 단체 수요의 증가 수준과 정도는 덜하지만 개인 출장이 회복을 주도하는 데 중요한 역할을 했다. STR 데이터에 따르면, 미국 호텔시장의 월간 RevPAR은 2022년 3월부터 7월까지 매달 2019년 수준을 넘어섰다.

호텔 부문 실적이 전년 대비 극적으로 개선되어, 느리지만 꾸준한 팬데믹 이전 수준으로의 복귀를 시사하고 있다. 가장 중요한 주중 비즈니스 여행자의 복귀 시작과 함께 대면 회의 및 회의의 재등장은 미국 전역 상위 25개 호텔 시장의 회복에 상당한 영향을 미쳤다. 그 결과, 미국의 나머지 지역에 비해 상위 25개 시장에서 핵심 성과 지표의 전년 대비 개선이 훨씬 더 강해졌다. ULI의 관련 자료를 바탕으로 미국 호텔 시장을 중심으로 전망을 정리해본다.

자료: ULI의 Emerging Trends in Real Estate ® 2023

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주중 여행 정상화 시작 Midweek Travel Starts to Normalize

2020년과 2021년 여름에 레저 여행자는 숙박 시설의 초기 반등의 주요 동인이 되었다. 주로 직접 차를 몰고 가는 드라이브 투 마켓(drive-to markets)과 리조트 목적지에 영향을 미쳤다. 이러한 시장은 사회적 거리두기에 도움이 되는 해변과 산 같은 붙박이 개념의 야외 활동(built-in outdoor activities)으로 인해 팬데믹 동안 인기가 크게 증가했다. 그러나 국제적인 목적지가 계속해서 백업을 개방하고 레저 여행객을 위한 대안을 제공함에 따라, 이러한 수요 변화가 영구적일지는 확실하지 않다. 국제 아웃바운드 여행이 계속 증가하고 있다. 이와 함께 국내 여행자들이 더 편안하고 큰 장거리 여행을 다시 하고 있다. 이로 인해 이전에 드라이브 투 레저 및 리조트 목적지에의 빌트인 수요가 중단될 수 있다.

주중 여행 패턴은 주로 그룹 및 비즈니스 부문에 의해 추진되면서, 보다 지속적 회복을 향한 유망한 진전을 보이기 시작했다. 항공사들은 여전히 ​​팬데믹 이전 수준 보다는 뒤쳐져 있지만, 기업 여행 지출은 팬데믹 발병 이후 최고 수준에 도달했다고 보고하고 있다. 그렇긴 하지만, 최근 많은 주요 항공사의 안전한 항공편 수용 능력이 아직 코로나 이전 수준으로 회복이 안 되어, 이는 호텔(주요 대도시 시장의 기업 여행에 대응)의 회복 시기에 부정적인 영향을 미칠 수 있다.

많은 회사와 직원들이 원격 근무에 익숙해졌지만, 직접 다시 모이는 기회가 더 효율적으로 일하고 팀 공감대를 유지하기 위해 활용되고 있다. 회사들은 2년여 만에 처음으로 한 곳에서 동료 및 고객과 연결하기 위해 대면 그룹 회의 및 컨퍼런스의 복귀를 활용하고 있다.

지금까지 원격 작업은 전통적인 출장 빈도를 줄였다. 그러나 원격 작업은 업무와 개인 생활 사이의 경계를 모호하게 만들었으며, 이는 다시 비즈니스와 레저 여행 사이의 경계를 모호하게 만들었다. 이로 인해 "블레저(bleisure)" 여행자라는 고유한 게스트 인구 통계가 증가했다. 출장을 가는 일부 사람들은 새로운 유연성을 활용하여, 출장 기간에 며칠 또는 심지어 몇 주를 추가하여 주어진 목적지를 더 탐색하기 위해 혼자든, 중요한 다른 사람과 함께든, 가족과 함께하든 상관없이 같이 가는 고민 기회가 늘고 있다. 마찬가지로 완전히 원격으로 일할 수 있는 근로자는 장기간 목적지에 머물면서 그곳에서 일할 수 있다. 이것은 결국 전통적인 비즈니스 여행 수요에서 잠재적으로 영구적인 악영향을 상쇄하는 데 도움이 될 수 있다.

상위 25개 시장에서의 회복 Recovery in Top 25 Markets

밀도가 높은 도시 시장의 호텔은 침체기 동안 가장 큰 감소와 가장 느린 초기 반등을 경험했다. 팬데믹을 둘러싼 초기의 불확실성과 정부의 대응으로 인해, 호텔 수요가 도심에서 드라이브 투 레저 시장과 휴양지로 급격하게 이동했다. 그 결과 회복이 빠르게 반등했다.

팬데믹 관련 규제가 단계적으로 철폐됨에 따라, 도시 시장은 완전 재개가 되었다. 또한, 최근 숙박 수요 급증으로, 호텔 운영자는 가격 결정 권한을 갖게 되었다. 지금까지 이러한 시장 수요는 레저, 단체, 비즈니스 여행 순에서 기인한다.

인바운드 국제 여행은 미국 상위 25개 시장 중 여러 시장의 회복에 기여했다. 2023년에는 회복에 더 큰 역할을 할 것으로 예상된다. 미국 여행 협회(U.S. Travel Association)에 따르면, 국제 인바운드 도착 인원이 2022년 말까지 4,790만 명, 2023년 말까지 6,500만 명으로, 2019년 수준의 각각 60%와 82%로 나타났다. 2022년 국제선 도착 증가율은 2021년 대비 117% 증가한 수치다. 인바운드 국제 여행 제한은 2022년 초여름에 해제되었다. 하지만, 비행기 이용 편수와 가격 등 제한으로 인해, 인바운드 여행에 대한 결과적 긍정 영향은 적어도 2022년 4분기까지 크게 늘지 않고 있다. 여름 휴가는 2년 연속 국내 호텔 실적 호조의 원동력이었다. 점차적인 국제 인바운드 여행 복귀는 가을, 휴가철, 그리고 2023년 최고의 관문 도시의 숙박 부문 회복을 당기는 핵심 동인이 될 것이다.

미국 호텔 시장에서 2020년과 2021년에 더 작은 도시 시장의 회복이 상위 25개 시장을 앞지른 후, 성과의 가속도는 다시 상위 25개 시장으로 이동했다. 상위 25개 시장의 성과는 상향 추세이지만, 이들 시장의 회복은 고르지 않다. CoStar에 따르면, 뉴욕, 보스턴, 로스앤젤레스는 2022년 강한 전년 대비 회복세를 보인 반면, 샌프란시스코와 같은 시장은 그렇지 못하고 있다.

뉴욕은 모든 분야에서 수요 증가, 특히 2022년 상반기 국제 및 비즈니스 여행의 초기 단계에 이어 여름철 국제 및 국내 레저 수요 증가로 혜택을 받았다. 로스앤젤레스의 개선은 가격에 덜 민감한 고객과 함께 팬데믹 이전 요금을 유지하거나 초과할 수 있는 고급 객실의 집중화에 의해 추진되었다. 보스턴의 수요 부활은 2022년 2분기에 주로 증가한 레저 및 단체 여행에 힘입어 시작되었다. CoStar에 따르면, 2022년 상반기까지 보스턴시 RevPAR가 2019년 수준의 88%에 도달했다.

샌프란시스코의 어려움은 주로 국제 교통량의 느린 회복과 도시의 주요 산업인 기술 인력의 최근 변화와 관련이 있다. 대유행 이전에는 중국 여행자들이 샌프란시스코의 국제 방문의 대부분을 차지했다. 2022년 말 기준으로 중국에서 필수적이지 않은 해외여행이 여전히 금지된 상황에서, 샌프란시스코가 다른 시장과 마찬가지로 인바운드 국제 트래픽에서 동일한 혜택을 경험하지 못했다. 샌프란시스코의 비즈니스 트래픽에 대한 전망도 기술 인력이 하이브리드 및 원격 작업 모델로 크게 이동했기 때문에 불분명하다. 참고로 중국 정부는 2023년 1월 8일부터 입국자에게 코로나 의무 격리(현행 시설격리 5일＋자가격리 3일)를 폐지키로 하면서 외국인의 중국 방문과 중국인의 외국 방문에 중대한 제약 요인을 제거했다.

미국 호텔 노동시장 상황

팬데믹의 초기 단계와 백신 출시 이전에 숙박업 종사자 수천 명이 무급휴직, 정리 해고 또는 영구적인 건물 폐쇄로 일자리를 잃었다. 이 산업은 또한 역사적으로 이민 노동력과 국제 계약(임시 비자) 노동자에 의존해 왔다. 하지만 코로나19 초기에 정부와 해외여행 제한에 의해 중단되었다. 이러한 노동력 감소로 인해, 호텔 자산은 운영 모델을 조정하고, 서비스 제공 특히 일일 하우스키핑, 룸 서비스 및 레스토랑 운영을 축소해야 했다.

전국적으로 효율적인 백신이 배포되면서 레저 여행은 상대적으로 빠르게 회복되었다. 시설이 다시 한번 증가된 인력을 가용할 수 있는 수준으로 점유율과 객실 요금을 끌어올렸다. 그러나 호텔 직원들은 여행자들과 거의 같은 열정으로 돌아오지 않았다. 예전의 호텔 근로자들은 다른 일자리를 찾았고, 많은 경우에 더 높은 급여, 더 많은 혜택, 더 큰 자기 시간의 스케줄 유연성을 찾았다.

코로나 19가 3년이 다 되가는 지금, 이 노동자들의 자발적인 이동의 영향은 여전히 ​​미국 전역의 호텔에서 느껴지고 있다. 미 노동통계국(Labor Statistics)에 따르면, 2022년 7월 숙박업 부문의 고용 수준은 2020년 2월(팬데믹 이전) 수준보다 20% 낮은 수준이다. 호텔 운영자는 입사(sign-on) 및 직원 추천 보너스, 급여 인상, 혜택 확대, 유연한 스케줄 등 인센티브를 도입했다. 그러나 여전히 숙박 분야에서 현재 소비자 수요를 지원할 수 있는 적절한 수의 직원을 확보하기 힘들다.

더 높은 생활비로 인해 시급 근로자들은 1차 시장에서 밀려났고 그들이 다시 돌아올지는 여전히 불확실하다. 도시 시장에서 마침내 숙박 수요가 증가하기 시작했지만, 운영자는 계속되는 인력 부족으로 인해 잠재 고객 규모를 따라갈 수 없다. 직원 인건비를 감당할 만큼 객실 요금을 인상했지만, 서비스 제공은 제한되어, 고객 만족도를 떨어뜨리고 일부 호텔의 가치 제안을 흐리게 하고 있다.

호텔 자본시장과 거래

2022년 초, 호텔 구매자들은 주간 여행 패턴이 정상화되기 시작하고, 도시 시장이 회복의 유망한 진전을 보이기 시작하면서, 실적 회복의 활용을 열망했다. 억눌린 구매자 수요는 2021년 하반기에 거래 활동 증가로 이어지기 시작했고 2022년 중반까지 계속되었다. 많은 호텔 투자 기관이 자본을 조달해야 했다. Marcus & Millichap에 따르면, 2022년 6월까지 12개월 동안 완료된 거래 건수는 이전 12개월보다 40% 이상 증가했다. MSCI Real Assets의 보고에 따르면, 2021년 이후 풀 서비스(full-service) 호텔과 제한 서비스(limited-service) 호텔 모두에 대해 자본화 비율(cap rate. 자본 투자 대비 얻는 수익 비율)이 압축되었으며, 호텔 자산 등급 전반에 걸쳐 가격이 10% 이상 상승했다.

코로나 대유행 동안 제한 서비스 호텔이 이 부문 거래량의 대부분을 차지했지만, 풀 서비스 호텔의 거래 흐름도 특히 주요 대도시 시장과 리조트 지역의 프리미엄 브랜드 자산으로 반등하기 시작했다. CoStar에 따르면, 2022년 상반기 풀서비스 호텔 자산 거래량은 2021년 동기 대비 7% 증가했다. 반면, 제한 서비스 호텔 거래량은 1% 감소했다. 출장이 계속해서 회복된다면, 성공적인 메트로 시장에서 풀 서비스 자산의 관심이 역사적으로 증가할 것으로 예상된다. 이러한 투자는 종종 구매자가 끌어낼 수 있는 더 많은 부가가치 레버(value-add levers)를 제공하기 때문이다.

개별 자산 거래도 포트폴리오 거래보다 유리한 것으로 입증되었다. 이러한 추세는 여러 개별 시장에서 회복 시간이 고르지 않기에 공평해질 때까지 계속될 것이다. RevPAR의 개선으로 연체율이 낮아지고 있으며, 이는 판매 부진 사례를 감소시켰다.

보다 최근에는 높은 이자율로 부채 비용이 증가하면서 거래 활동이 줄어들기 시작했다. 연준의 긴축 통화 정책 시행으로 대출 기관은 금리를 인상하고 스프레드를 확대했다. 경기 침체에 대한 우려로 부채 가용성이 제한되자 자산과 대출자 모두는 특정 상황에 크게 의존하고 있다. 또한 대출 기관은 그룹 및 개인 비즈니스 여행이 계속 증가할 경우, 드라이브 투 레저 목적지의 숙박자산을 더 싫어하고, 전통적인 관문 시장의 자산을 더 선호할 수 있다. 따라서 호텔 투자에 대한 입증된 실적과 강력한 대출 기관 네트워크를 보유한 차입자들은 경쟁 우위를 갖게 될 것이다.

기후변화의 영향은 자연재해, 홍수, 이상기후의 증가와 함께 더 커지고 있다. 이에 따라 위험도가 높은 지역의 보험료가 인상되고 있다. 이로 인해 높은 위험이 존재하는 지역의 부채와 투자 결정이 영향을 받고 있다.