[지식정보] 도시부동산 향후 10년은 탄력성과 편의성(Flexibility and Convenience)이 대세

코로나 대유행은 사람들이 일하고 사는 것을 달리하도록 강요하면서, 지금까지 알려지지 않은 부동산 부문의 탄력적 잠재력을 찾아내어, 사람들이 미래에 부동산을 사용하는 방식에 대한 기대도 바꾸는 계기를 만들어주고 있다. 또한, 일과 삶의 균형이 새롭게 강조되고, 시간 관리방식에서 편의성과 생산성이 중요해지고 있다. 이로 인해 여러 자산을 물리적으로 잘 변화시킬 필요가 있다. 특히 재택근무와 온라인 쇼핑의 증가를 잘 수용하기 위해 물리적 변화는 필요하다. ULI의 ‘Emerging Trends in Real Estate® 2022’에서 주요 시사점을 요약해본다.

자료: ULI의 Emerging Trends in Real Estate® 2022

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2020년 봄, 한 세기 만에 발생한 코로나 전염병이 우리의 삶을 송두리째 뒤흔들었을 때, 사람들은 일하는 방법, 쇼핑 방법, 사교 방법, 자녀 교육 방법 등 거의 모든 것에 대해 할 수 있는 새로운 방법을 찾도록 강요받았다. 어떻게 살아야 하는지, 거의 하룻밤 사이에 변화해야 하는 절박성을 강요받았다.

우리가 하는 마음 외적인 거의 모든 일이 물리적 공간에서 일어난다. 때문에, 사람들은 다양한 유형의 자산을 사용하는 방식과 속성 등의 방식에 적응해야 했다. 코로나 19로 인해 집은 갑자기 사람들의 개인 생활과 직업 생활에서 모든 활동의 중심이 되었다. 재택근무(working from home)와 재택쇼핑(shopping from home)은 대유행 이전부터 존재했지만, 코로나 19로 크게 확장되었고, 이전 수준으로 완전히 되돌아가지 않을 것이다. 이른바 2030년이 일찍 도래한 셈이다.

1. 탄력 근무 Flexible Work

재택근무/어디서나 근무(WFH/WFA. Working from home/working from anywhere)는 코로나 19 이전 대부분 근로자에게 상대적으로 드문 근무방식이었다. 코로나 19가 시작되면서, "필수" 근로자만 직장에 계속 출근하고, 상당수 직원은 재택근무에 들어갔다. 하지만 경제가 점차 재개되면서 원격으로 일할 수 있는 사치를 누리는 사람들은 주로 화이트칼라 전문가들이 되었다. 그러나 재택근무의 유연성과 편리함을 맛본 근로자는 이러한 이점을 기꺼이 포기하지 않을 전망이다. 사무실을 열어도 대부분 직원은 재택근무를 원하고 있다.

원격 근무도 기업에게는 비용 부담이 된다. 직원들은 원격 근무를 위해 집 공간 일부를 일하는 공간으로 만들기 위해 개인 비용을 지출하고 할 수도 있다. 기업들도 원격 근무를 수용할 수 있도록 인프라를 업그레이드하는 동시에, 향후 오피스 재개장을 예상하여 시설의 건강 및 안전 표준을 높여야 한다. 결국, 비용 부담이 따른다. 그래서 과연 기업이 당장 직장 공간을 줄인다고 절약한 금액 일부를 원격 근무자들의 집 개조비용을 보상해 줄 수 있을까? 또한, 비용이 저렴한 지역에서 원격으로 일하기로 선택한 직원에게 더 적은 급여를 현실적으로 지급할 수 있을까? 그렇지 않다고 본다.

2. 탄력적 쇼핑 Flexible Shopping

사람들이 쇼핑하는 방식의 변화와 소매 부문에 미치는 영향도 중요한 변화가 나타나고 있다. 쇼핑 관련 유연성과 편의성을 강조한 자료들은 무수히 많다. 물론 이는 코로나 전염병 이전부터 시작된 추세다. 온라인 쇼핑 초기에는 가정이나 사무실에서 컴퓨터 기반의 전자 상거래를 하고, 그다음에는 모바일 쇼핑을 하면서, 소비자의 편안함이 증가하였다. 특히 팬데믹 기간 동안 온라인 쇼핑의 규모와 범위가 극적으로 증가하는 토대가 되었다. 팬데믹은 식료품과 같이 전자 상거래 보급률이 낮은 수준의 상품에 대한 온라인 쇼핑의 채택을 앞당기는 계기를 만들었다.

이 새로운 전자 상거래는 Amazon과 같은 디지털 브랜드에 의해 시작된 개념이 아니다. 모바일을 활용하는 소비자 트렌드가 선행으로 있던 가운데, 소매업체는 전자 상거래 기능을 극적으로 확장한 것뿐이다. 그러면서 소비자보다 훨씬 더 많은 유연성을 보여주었다. 대형 소매체인은 온라인 사업부를 확장하고, 소규모 소매업체는 배송 서비스를 구축하거나 거래 및 배송을 위해 제3자 플랫폼을 활용하는 전략으로 선회했다. "매장 내(in-store)" 판매 업체도 점외 판매를 선도적으로 하는 소매업체와 식당의 뒤를 따르면서 전체 소매 생태계가 적응하고 있다.

코로나 19로 인한 변화는 아직 끝나지 않았다. 소매업체는 소비자가 원하는 곳에서 소비자를 만나기 위해 계속 적응해야 한다. 주요 체인은 웹 사이트에서, 제품이 상품화되는 방식부터 고객에게 상품을 배송하는 방식에 이르기까지, 전자 상거래 인프라의 모든 측면을 업그레이드하기 위해 막대한 투자를 하고 있다. 이는 고객이 매장 내 경험을 온라인에서도 경험하길 원하기 때문이다.

쇼핑센터도 계속 변화해야 한다. 현재 임시로 시행하는 식당 외부공간에서의 아웃도어 식사는 영구적인 기능이 될 전망이다. 사람들은 온라인으로 구매하는 식료품 및 기타 품목을 매장에 방문해서 직접 픽업을 원하기도 한다. 소매 센터는 이러한 픽업을 위한 더 많은 공간을 제공해야 한다. 소매점 구성 형태는 변화하는 고객 주문 처리에 적합하도록 지속적 재구성이 필요하다. 리테일 분야는 계속 변신해야 한다.

3. 탄력적 주택 Flexible Home

주택에서의 탄력성 채택은 재택근무와 재택쇼핑 개념 그 이상으로 진도가 나가고 있다. 주택의 개조를 통한 다기능 채택(residential adaptations)은 단순한 재택근무와 재택쇼핑 그 이상을 의미한다. 주택은 또한 학교주택, 헬스장, 엔터테인 장소로 변모해 가고 있다. 이러한 다중 용도는 종종 서로 충돌하기도 하지만, 조용하고 겸손하던 집에 더 많은 수요가 추가되는 것이 트렌드가 되고 있다.

주택 개조는 처음에 가족들이 하고 싶은 기능을 채택하는 개념이었다. 그러나 코로나 19로 집에서 보낸 몇 주가 몇 달로, 또 해가 바뀌면서 사람들은 더 야심에 찬 주택 개선 작업을 시작하게 되었다. 사람들은 향후에도 더 많은 시간을 집에서 보낼 것으로 판단하여, 집 공간을 더 편안하고 매력적인 공간으로 전환하고 있다. 식당이 문을 닫고 사람들이 거의 모든 식사를 집에서 해결하면서, 식료품점과 주택용품·수리점은 호황을 누리고 있다. 집 정원을 개선하고 새로운 엔터테인먼트를 설치하면서, 벽장과 죽은 공간이 홈 오피스로 변신하고 있다.

코로나 19가 코로나 발생 이전에 시작된 패턴을 가속화 한 것은 확실하다. 비록 주요 언론들이 밀집된 중심 업무 지구(CBD)에서 더 교외 지역으로 이주하는 흐름을 과장되게 보도는 했지만, 그 사실은 맞다. 매일 사무실로 출근해야 한다는 전통에서 벗어나 다운 타운 사무실에서 멀리 가더라도 내가 원하는 곳에서 살고픈 경향이 증가하고 있다. 최근 미국 부동산 중개 정보회사 Zillow의 주택 거래연구에 따르면, 통근 시간의 중요성이 줄어들고 있다. 집 가격은 가까운 지역보다 통근 시간이 긴 지역사회에서 더 빠르게 상승하고 있다.

더 먼 지역의 주택 비용이 낮아짐에 따라, 구매자는 코로나 19 이후 재택근무 흐름에서 새롭게 필요한 모든 기능을 더 잘 담을 수 있는 큰 주택을 구매할 수 있게 되었다. 이미 교외에 거주하던 가구는 집을 확장하거나, 덜 사용하던 공간을 개조하고 있다. 하버드 대학의 공동 주택 연구 센터(JCHS)가 작성한 리모델링 활동의 선행 지표에 따르면, 주택 개조 및 수리 비용은 2022년 2분기까지 전년 같은 기간 대비 8.6% 증가할 것으로 보고 있다. 또한, 사람들이 코로나 19에 대응하여, 일, 교육, 여가를 위해 집 공간을 개조하면서 2020년에 주택 개선 및 수리에 대한 지출이 3% 이상 증가했다.

4. 탄력적 의료 Flexible Health Care

의료 부동산도 지속적인 변화를 겪고 있다. 역설적으로, 코로나 19 대유행 초기에 병원들은 선택 진료를 취소하고 환자들도 비응급 진료를 연기했다. 이 때문에, 코로나 19 기간 중 의료시설 사용이 실제로 감소했다. 그러나 코로나로 인한 폐쇄가 조금씩 완화되고 사람들이 다시 대면 진료 예약을 찾았지만, 덩달아 온라인 상담도 급격히 증가했다.

원격진료(telemedicine)는 대유행 이전에 주로 의료시설에서 멀리 떨어진 시골 지역이나 거동이 불편한 환자를 위해 가볍게 사용되었다. 환자들은 병원 방문이 안전하다고 느끼면, 직접 상담 이용을 다시 급격히 늘릴 것이다. 하지만 환자와 의사 모두를 위한 원격진료의 경제성과 편의성으로 인해, 원격진료 추세는 코로나 19 이전 수준보다 높은 수준을 유지할 전망이다.

그러면 의료 사무실 공간이 크게 줄어들 것인가? 그렇지 않다. 여전히 의사와 간호사는 환자를 진료하는 공간이 필요하다. 코로나 19가 종식되더라도 다시 찾아오는 환자를 계속 돌봐야 한다. 원격진료는 대기실의 과밀화를 줄이는 데도 도움을 주지만, 전체 공간을 줄이는 비용 절약 개념은 아니다.

탄력적 의료는 궁극적으로 병원 및 대규모 의료시설의 지역화된 대안 개념으로 증가할 전망이다. 재택근무가 증가하면서, 더 많은 사람이 의료 예약 장소를 멀리 있는 사무실 근처보다 집 가까운 장소를 선택할 것이다. 이러한 소규모 지역사회 기반의 클리닉은 도심 의료시설보다 부동산 비용이 저렴하다. 그래서 헬스케어 투자자들은 이러한 위성(satellite) 헬스케어 시설 사용자(병원)에게 추가 인센티브를 제공할 여지를 갖고 있다.

5. 미래의 니즈, 미래의 변화 Future Needs, Future Changes

코로나 대유행은 부동산 부문이 빠르게 진화하는 공간 요구를 충족시키는 계기를 주었다. 그것도 믿을 수 없는 수완과 적응력을 키웠다. 앞으로 팬데믹에서 회복하고, 모든 사람이 정상 상태로 되돌아가면서(이는 모든 사람의 희망이지만), 코로나 19 이후의 일, 쇼핑, 생활에서 새롭게 정립된 방식은 이미 ‘뉴 노멀’이 되었다. 새로운 부동산 사용 방식은 이러한 일상생활 방식이 부동산에 반영되고, 사용자들도 적응하면서 정립된다.