[지식정보] Water-smart Development와 Landscaping을 위한 개발 이전 단계의 전략
인구 증가 압력에도 불구하고 전문가들은 도시 지역의 성장을 뒷받침하기에 충분한 담수가 여전히 있다고 믿고 있다. 핵심은 물 절약과 효율성이다. 미국 지질 조사국(USGS)에 따르면, 1950년에서 2015년 사이에 미국 인구가 두 배로 증가했다. 그러나 담수 취수량은 1980년대에 정점에 이르렀다가 1960년대 수준으로 감소하여, 시간이 지남에 따라 물 효율성이 상당히 향상되고 있다. 물 절약과 효율성 증가는 미래 인구와 경제 성장이 지속 가능한 방식으로 가는 데 도움이 된다.
또한, 여러 연구 결과를 보면, 물 사용이 대규모 개발보다 밀집된 도시 개발 패턴에서 훨씬 더 효율적임을 보여준다. 고밀도 개발은 미래의 물 사용을 줄여 물을 절약해주고, 지역 사회의 물 공급 시스템이 물 부족 사태를 줄이는 데 도움이 된다. 고밀도 개발은 장기간의 물 부족 기간에 도시를 확산하는 개발 패턴과 비교하여 물 부족의 강도, 기간, 빈도를 줄여준다. 개발과 토지 사용 패턴은 물 사용 효율성과 물 부족 영향 등에 실질적인 영향력을 발휘한다. 여기서 부동산 개발회사와 토지 사용 전문가들이 중요한 역할을 한다.
ULI 회원에 대한 2021년 설문조사에 따르면, 응답자들은 5가지 주요 글로벌 인프라 우선순위를 강조한다. 즉, 기후 변화 적응 및 완화를 저렴한 주택 증가, 재생 가능 및 녹색 에너지 증가, 기존 인프라 유지 관리, 대중교통 개선 등에 포함하고 있다. 부동산 개발회사와 부동산 소유자는 더 건조한 미래를 생각하면서도 지속적인 성장을 기대한다. 때문에, 기존 물 공급에 대한 압력을 줄이고, 훨씬 더 물을 효율적으로 사용하며, 사용한 물을 안전하게 재사용하는 기회를 만들고 있다. 이러한 행동 중 일부는 비용이 더 들고, 물이 더 희귀한 상품으로 될 수 있지만, 궁극적으로 의미 있는 비용 절감의 실현, 더 많은 가치 창출, 불확실한 시기에 기본적인 필요에 대한 접근 등을 보장할 것이다.
워터 스마트 개발(water-smart development) 및 도시 전경(landscaping)을 위한 전략은 사전 개발, 실내, 실외, 지속적인 자산, 물 관리 분야 등으로 구성된다.
자료: file:///C:/Users/userWM/Desktop/ULI-WaterWiseReport_Final_2022.pdf, ‘Water Wise: Strategies for Drought-Resilient Development’
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개발하기 前 전략 Pre-Development Strategies
개발 전과 개발 중에 일어나는 일은 종종 프로젝트의 물 현명함(water wise).을 결정하는 요소다.
1. 부지 선정 SITE SELECTION
건설 환경(built environment)은 생태계에 영향을 미친다. 여기에는 공유 수자원과 궁극적으로 모든 생명체의 건강과 웰빙이 포함된다.
기존 개발된 도시 내에서 개발을 선택하는 것은 기존 유틸리티 및 기반 시설을 활용하고 자연 생태계와 농지보존에 도움이 된다. 컴팩트, 복합 용도, 보행 가능, 대중교통 중심의 개발은 불투수성 지표면 및 오염된 도시 유출수를 증가시키지 않는다. 그러면서 성장을 수용하여 유역을 보호하고 기후변화를 완화하는 데 도움이 된다. 또한, 편의 시설에서 도보 거리에 있는 부지는 거주자에게 상당한 이점을 제공하고 소유자에게는 가치를 제공한다.
토지 보존 및 복원은 더 건강한 생태계, 유역, 지역 사회를 보장한다. 개방된 공간, 수변 지역, 범람원, 고유 서식지는 홍수 보호, 수질 개선, 지하수 재충전, 탄소 격리, 장기적인 수자원 지속 가능성을 위한 자산으로 식별, 보존, 복원되어야 한다. 이를 위해서는 지난 100년 동안의 범람원(floodplain) 외부에 건물을 짓고, 기존의 자연적 특성을 훼손하지 않도록 건물을 배치하는 것이 필수적이다.
지속 가능한 부지 선정과 경관을 통해 지역 사회는 가뭄, 산불, 홍수, 기타 재앙적인 사건을 더 잘 견디고 복구할 수 있다. 또한 환경, 부동산 소유자 및 임차인, 지역 사회 및 경제에도 이익이 된다.
2. 적절하고 지속 가능한 물 공급
담수의 가용성은 항상 인류 문명의 입지를 결정하는 요소였다. 지구 물의 3% 미만이 담수이고, 1% 미만의 담수만 사용할 수 있다. 제한된 담수 공급으로 인해 인구 증가, 오염의 증가, 음용수 접근 및 가용성은 이 세대와 다음 세대에게 결정적으로 중요한 문제다.
특히 애리조나, 캘리포니아, 콜로라도, 아이다호, 몬태나, 네바다, 뉴멕시코, 오레곤, 유타, 워싱턴, 와이오밍 州는 제한된 물 가용성을 설명하기 위해 부동산 개발을 위한 충분한 물에 대한 조건이 있다. 이러한 州법 승인을 받기 전에, 개발사업이 적절하고 지속 가능한 물 공급에 접근할 수 있는지 입증이 필요하다. 신규 개발사업으로 당연히 물 수요는 증가한다. 그렇기에 이들 주 정부는 기존 및 신규 부동산 소유주와 세입자 모두에게 적절하고 지속 가능한 물 공급을 보장해야 한다.
그러나 개발 프로젝트 성장을 지원하기 위해, 의무적인 장기 재생 가능한 물 공급은 극심한 가뭄과 고갈된 지하수 공급을 겪고 있는 지역에서 문제가 된다. 가뭄 동안 물 절약을 장려하고 지역 사회를 지원하기 위해, 물 공급자는 개발 프로젝트의 물 효율성을 고려하고 물 사용량 감소 여부에 따라 수도 요금을 인하할 수 있다.
도시 상수도 및 하수도 기반 시설, 현장 우물, 구매 또는 임대한 물 권리, 물 재사용 시스템에 접근할 수 있는 입지를 선택하는 것은 모두 지방 정부가 요구하는 적절한 물 공급에 대한 접근을 증명하기 위한 잠재적인 옵션이다. 개발 프로세스 초기에 물 관리 파트너와 협력하여 개발자는 지역 및 현장별 옵션에 대해 배우고 탐색할 필요가 있다.
3. 물 절약의 계산 및 금융과 보험 확보
물을 절약하면 자산, 지역 사회, 환경에 대한 비용을 절감하고 가치를 창출할 수 있다. 물 효율성을 높이면 운영 비용을 줄이고 사용 가능한 물 공급을 늘리며 명성을 높일 수 있다. 많은 지역에서 상하수도 요금이 에너지 요금보다 빠르게 증가하고 있어, 물 효율성에 대한 투자는 현명한 비즈니스 의사결정이다. 결과적으로 부동산 프로젝트의 물 절약 조치는 더 나은 자금 조달, 더 빠르고 높은 임대료, 더 경쟁력 있는 보험료, 더 낮은 유틸리티 비용, 더 높은 투자 수익 등으로 이어질 수 있다.
구체적인 투자 수익은 절수 전략과 부지 자체에 따라 다르지만, 프로젝트 비용과 예상 연간 절감액을 기반으로 투자 회수 기간을 계산하는 데 다음 방정식을 사용할 수 있다. 단순 투자 회수 기간을 계산하는 것은 잠재적인 프로젝트 및 관행의 우선순위를 결정하고, 투자 수익 추정에 효과적인 방법이 될 수 있다.
*회복력에 대한 ULI의 보고서: 비즈니스 사례
“복원력을 염두에 두고 구축 및 유지되는 프로젝트는 프로젝트의 완전무결과 악천후 속에서 기능을 유지하고, 신속 복구하는 능력을 보증하기에 더 큰 마케팅, 판매, 임대 성공과 같은 이점을 누릴 수 있다. 더 탄력적인 프로젝트는 더 나은 금융 옵션, 더 경쟁력 있는 보험료, 더 큰 장기 유지 관리 비용 절감, 더 취약한 자산에 비해 더 높은 전체 가치의 혜택 등을 받을 수 있다.”
한 연구 결과에 따르면, 상업 및 기관 시설의 보존 조치로 인한 평균 잠재적 물 절약 범위는 15~50%이며 가장 일반적인 절약 범위는 15~35%다. 실제 절약은 건물의 연식, 부지 특성, 개선 사항 등에 따라 다르다.
이러한 절감액을 활용하기 위해 water-smart 프로젝트는 ESG 투자, 녹색 대출, PACE(Property Assessed Clean Energy) 자금 조달, 보험 등에서 유리하다. 여기서 보험료는 예상 절감액과 건물 실행, 특히 물과 에너지 효율성이 프로젝트에서 설명될 수 있는지에 따라 계산된다.
1995년 이후 지속 가능한 투자에 포함된 총자산은 25배 증가했다. 이러한 성장은 계속될 것으로 예상된다. CBRE의 2021 글로벌 투자자 의도 설문조사 응답자의 60%는 투자 전략 일부로 ESG 기준을 채택했다고 응답했다. 미주, EMEA(유럽, 중동, 아프리카), 아시아 태평양 지역은 모두 이전 연도보다 ESG 문제에 더욱 집중하고 있다.
ESG가 회사 운영에서 훨씬 더 중요한 역할을 함에 따라 투자자들은 실사에서 인수, 임대에서 자산 관리에 이르기까지 자산 수명 주기의 모든 단계에 ESG 고려 사항을 포함시키고 있다.
물 위험 및 절약을 포함한 효과적인 위험 및 비용 관리는 복원력의 본질인 파괴적인 상황에서 자원을 유치하고 계속 운영할 수 있는 프로젝트의 능력을 향상시킬 수 있다. 건설 환경에 대한 가장 실질적인 위험은 기후와 관련되어 있다. 극단적인 날씨, 가뭄, 홍수 및 산불로 인해 종종 상당한 재산 피해가 발생한다.
기후변화 위험이 증가함에 따라 비용이 증가한다. 부동산이 자연재해로 인한 물리적 피해를 입으면서, 지난 7분기 동안 전 세계 재산 보험료가 두 자릿수 비율로 증가했다. 에어컨 수요가 증가하고 물 공급이 감소함에 따라 기후변화로 인해 유틸리티 비용이 증가하고 있다. 물과 에너지 요구 사항을 지키면 이러한 위험과 비용이 완화된다.
정부 규정 및 인센티브, 친환경 건물에 대한 수요, 효율성 절감, 기후변화 위험에 대한 인식 향상은 건물 성능 향상에 대한 비즈니스 사례에서 입증되고 있다.
4. 설계 및 건설
물 효율성을 부동산 프로젝트에 통합하는 가장 비용 효율적인 방법은 처음부터 포함시키는 것이다. 물 문제, 사용 및 재사용에 대해 사전에 프로젝트 팀과 협력하면 장기적으로 비용을 절약할 수 있다. 물 행동 계획을 작성하면 팀원들이 설계, 자재 선택, 건설, 배관, 기기 및 기술 설치, 조경 중에 물 절약 행동의 우선순위를 정하는 데 도움이 된다. 물 행동 계획은 지속적인 운영 및 유지 관리 중에도 유용하다.
LEED, Alliance for Water Stewardship, WaterSense, SITES, Living Building Challenge, BREEAM과 같은 녹색 건물 인증 프로그램에는 수질 표준이 포함되며 업계에서 모범 사례로 간주된다. 이러한 인증 프로그램은 설계 및 시공 선택에 도움이 될 뿐만 아니라 프로젝트의 전반적인 탄력성과 수익에도 도움이 될 수 있다. 투자자들은 점점 더 이러한 유형의 ESG 인증, 등급 및 의사결정을 위한 데이터를 찾고 있다.
가치 공학과 달리 물 개선에 대한 선행 라이프사이클 분석(upfront life-cycle analysis)은 물 관련 의사결정에도 도움이 될 수 있다. 이 분석은 제품, 프로세스 또는 서비스의 라이프사이클의 모든 단계와 관련된 환경 영향을 평가하는 방법론이다. 환경 영향은 원료 추출 및 가공에서 제조, 유통 및 사용을 거쳐 재료의 재생, 재활용 또는 최종 폐기에 이르기까지 평가된다. 부동산 및 건설의 경우 라이프사이클 분석을 통해 제공되는 객관적인 데이터와 장기적 관점은 ESG 목표를 달성하고 장기적 비용 및 혜택을 이해하는 데 도움이 될 수 있다.
인증 및 라이프사이클 분석의 포함 여부에 관계없이, 물 실행 계획에 대한 건축, 엔지니어링 및 건설 전반의 조정은 개발 프로세스 및 프로젝트 수명 전반에 걸쳐 물과 비용을 절약하는 데 중요하다. 수질 보존 및 수질 보호 우선순위는 건설 사양과 모든 입찰 및 계약 문서에 포함되어 구현될 수 있다.
건설 중에 폐기물을 줄이기 위한 시스템이 마련되어 있지 않으면 수백만 갤런의 물이 낭비될 수 있다. 또한 더 적은 물이나 재활용된 물을 사용하여 건설 비용을 낮출 수 있다. 물 낭비를 줄이는 것 외에도 수로, 범람원, 초목 및 토양의 교란을 최소화하면 지역 유역을 보호하는 데 도움이 될 수 있다. 지표수와 수생 생태계는 건설 오염 물질을 통제하고 유지함으로써 보호할 수 있다.
