[지식정보] 2023년 미국 부동산의 틈새시장과 더 높은 목적

세계적인 도시부동산단체인 ULI에서 내년도 미국 부동산 시장을 전망하는 “Emerging Trends in Real Estate® 2023 United States l Canada”을 발표하였다. 그러면서 2023년 10대 미국 부동산 시장 트렌드를 정리하였다. 2023년 10대 미국 부동산 시장 트렌드는 다음과 같다.

① 정상화 Normalizing

②여전히 부동산 일부는 변화하고 있다 Still, We’ve Changed Some

③주변 부분 또는 다른 자산으로 자본이 이동 중이다 Capital Moving to the Sidelines—or to Other Assets

④주택은 너무 많은 사람에게 너무 많은 부담을 주고 있다 Too Much for Too Many

⑤부동산 품질을 높이고 틈새시장을 찾아야 한다. Give Me Quality, Give Me Niche

⑥더 높은 목적 찾기 Finding a Higher Purpose

⑦미국 선벨트에서의 보상과 성장통 Rewards—and Growing Pains—in the Sun Belt

⑧인프라 투자를 통한 더 스마트하고 공정한 도시 Smarter, Fairer Cities through Infrastructure Spending

⑨기후 변화가 부동산에 미치는 영향 증가 Climate Change’s Growing Impact on Real Estate

⑩부동산 규제의 효과는? Action through Regulation?

이번 델코지식정보는 ⑤부동산 품질을 높이고 틈새시장을 찾아야 한다. ⑥더 높은 목적 찾기 트렌드를 살펴본다.

자료: Emerging Trends in Real Estate® 2023 United States l Canada

델코지식정보

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http://www.retailon.kr/on/

1. 부동산 품질을 높이고 틈새시장을 찾아야 한다.

Give Me Quality, Give Me Niche

상업용 부동산 자산에 대한 투자 수요는 여전히 건전하다. 그러나 잠정적이지만, 자본이 사이드 라인(sidelines) 자산이나 다른 자산으로 이동 중이다. 부동산 자본 시장은 선호하는 것과 경멸하는 것 사이에서 두 갈래로 갈라지는 분기(分岐) 현상이 심해지고 있다. 최근의 이러한 현상은 투자자, 대출 기관, 부동산 개발 회사가 지난 몇 년보다 더 선택적으로 바뀌면서 나타나는 현상이다. 과연 어떤 자산이 다가올 몇 년 동안 사랑과 자본을 찾을까?

이제 위험한 기회주의적 투자 욕구가 훨씬 줄어들었다. 투자자와 개발자는 다음과 같은 세 가지 유형의 기회를 선호하는 것 같다.

● 수요 펀더멘털이 가장 강력한 주요 상품 유형(산업 및 공동 주택)이면서 투자 안전성이 중요하다. 이런 상품은 ULI 2023년 이머징 트랜드 조사에서 기존 부동산 투자대상으로 중간소득 근로자 임대 아파트, 데이터 센터, 풀필먼트, 생명과학 시설, 메디털 시설 등 순으로 나타났다. 신규 개발로는 데이터 센터, 풀필먼트, 중간소득 근로자 임대 아파트, 생명과학 시설, 1인가구 임대주택 등으로 나타났다.

● 상당한 수요 혼란을 겪고 있는 부문(특히 리테일과 오피스)에서는 최고 품질의 자산이 중요하다.

● 타겟 대상이 좁은 하위 부문(예: 학생 주택) 및 새로운 "틈새" 자산 유형(1인 가구 임대 등)이 유망하다.

뜨겁거나 그렇지 않거나 Hot or Not?

자본 시장을 지배하고 있는 흐름은 수요의 分岐(divergence)가 증가하고 있다는 것이다. 이런 분기 현상은 다양한 부동산 유형 간, 그리고 다시 부동산 유형 내, 특히 오피스 내에서 더욱 그렇다. 투자자들은 더욱 선택적인 성향이 되면서, 가장 강력한 시장 펀더멘털이 있는 더 안전한 섹터를 선택하는 경우가 늘어나고 있다. 테난트 수요는 계속해서 주거와 산업 부문 모두에서 신규 공급을 추가할 수 있는 공급시장 능력을 앞지르고 있다. 그리하여 자본 시장에서 가장 큰 관심을 끌고 있다. 물론 투자가 안전한 자산이어야 한다. 이와 대조적으로 소매 및 사무실은 이러한 관심과 지원이 훨씬 적다.

ULI는 업계 리더들과의 인터뷰에서 이런 이야기의 여러 동일한 의견을 반복해서 들었다. 그러나 그 큰 그림은 시장 흐름의 범위를 완전히 포착하지 못하고 있다. 공동주택과 창고에 대한 임차인과 투자자의 수요는 모든 가격대와 거의 모든 시장에서 깊이가 깊다. 하지만, 이러한 이야기는 사무실과 소매점에 있어서는 미묘한 차이가 있다. 좋은 입지에 있는 최고 품질의 사무실 및 소매 공간의 수요는 그 어느 때보다 강력하다. 하지만 임차인과 투자자는 품질이 낮은 건물과 쇼핑센터에는 관심을 잃고 있다.

分岐와 품질로의 비행

Bifurcation and the Flight to Quality

10년 전 소매 부문에서 시작되어 시간이 지남에 따라 확장 分岐되고 있는 수요는 이제 호텔과 사무실 부문으로 확산되었다. 그러나 역동성은 부문마다 다르다. 소매의 分岐는 주로 오래된 센터를 업데이트하거나 철거하지 못한 부문의 실패와 함께 수년간의 과잉 공급과 전자 상거래의 증가하는 경쟁 압력으로 인해 발생했다. 임차인 시장수요는 기존의 모든 센터의 시설 공급을 충족할 수 없었다. 그리고 최고의 소매업체가 있는 가장 좋은 위치에 있는 센터와 다른 모든 센터 사이에 격차가 발생했다. 투자자들도 이러한 추세 뒤를 따랐다.

호텔 부문에서도 유사한 分岐가 발생하고 있지만, 매우 다른 역동적 관계를 통해 이루어지고 있다. 여기에서의 分岐는 레저 시장의 광범위한 코로나19 이후 회복과 훨씬 더 느리고 불완전한 비즈니스 시장 회복 사이의 현저한 차이로 주도되고 있다. 따라서 리조트와 목적지 호텔은 기록적인 매출을 기록하고 있는 반면, 많은 컨벤션 및 비즈니스 호텔은 침체되어 있다.

그리고 오피스에서도 分岐가 나타나고 있다. 테난트들은 점점 더 새롭고 현대적인 건물을 선택하고 다른 모든 것들(특히 1990년 이전 건물)에는 관심이 줄어들고 있다. 불행히도 현재 사무실 부문 소유주들은 1980년대에 가장 큰 건설 붐을 경험했다. 이제 이러한 자산 중 많은 부분이 기능적으로 쓸모없게 되어 임차인이나 투자자가 원하지 않고 있다.

글로벌 개발 회사의 한 선임 리더는 “기존 B급 오피스는 임차 기업들이 궁극적으로 새로운 공간으로 옮기기 위해 흘려보낼 공간이기 때문에 걱정이 될 것”이라고 말하고 있다. 하지만 새로운 공간만 있는 것은 아니다. 업계 전문가에 따르면 최상위 공간은 전체 사무실 재고의 약 20%만 차지한다. 그리고 이들 최상위 공간은 몇 가지 주요 현대적인 디자인 기능으로 차별화되고 있다.

여기에는 다음이 포함된다.

● 풍부한 자연 채광을 허용하는 높은 천장과 바닥에서 천장까지 이어지는 창 라인

● 건물의 탄소 발자국을 최소화하거나 아예 없애는 지속 가능한 설계.

● 빠른 실내공기 재충전 속도 같은 효율적인 HVAC 시스템과 같은 프리미엄 건강 및 안전 기능.

사무실 건물의 품질은 인재 확보 전쟁에서 경쟁 우위 요소가 되고 있다. “대기업, 특히 본사 공간은 브랜드와 동의어로 생각한다. 따라서 인재를 유치하려면 현대적이고 지속 가능한 건물에 있어야 한다.

부동산 투자 은행의 대표는 “이런 오피스의 임대료는 계속해서 잘 유지되고 있다.”고 말한다. “그렇지 않은 다른 것들은 정말 힘들어지고 있다. 그래서 비즈니스에서 '트로피와 트라우마'로 분기될 것이다." 오래된 오피스가 얼마나 인기를 잃었는지 과장할 필요도 없다. 투자 관리 회사의 한 글로벌 포트폴리오 담당자는 “오피스, 특히 종전에 부가가치(value-add)를 추가한 오피스는 일종의 독이 되었다. 부채 펀드(debt funds)는 부가가치를 창출(특히 기회주의적 오피스)하는 주요 대출 기관이었다. 지금은 씨가 말랐다."

실패하는 소매 센터와 마찬가지로 이러한 오래된 사무실 자산의 대부분은 노후된 건물 용도를 변경하는 트렌드에 따라 업그레이드하거나 전환해야 한다. 가장 큰 문제는 40년 된 건물을 최고 수준의 건물이 제공하는 건강, 안전, 지속 가능성 기능, 현대적인 디자인 표준 등으로 개조하는 막대한 비용이 든다는 게 문제다.

틈새 부동산 유형의 주류화 Mainstreaming of Niche Property Types

2021년의 Emerging Trends에서 ULI는 비전통적인 상업용 부동산 상품 유형에 대한 기관 투자자들의 관심 증가를 정리하였다. 2022년 설문 조사와 인터뷰 결과를 보면, 틈새 상품에 관심이 더욱 높아졌다. 틈새 부동산 유형에는 근로자 주택(중간 소득 가구에 적합한 시장 가격 주택)과 데이터 센터가 포함되며, "투자 전망" 최고 6개 등급 중 5등급을 차지하고 있다.

이러한 변화는 투자자의 기대를 부분적으로 반영하고 있다. 투자자의 기대는 주기적인 추세에 의해, 2022년과 2023년에 부동산 수익률이 감소할 것으로 보고 있다. 그래서 보다 나은 수익률을 탐색하는 활동은 더 지속적으로 강화될 것으로 보인다. 이러한 탐색은 소형 상품 중 일부 유형을 선호하는 방향으로 갈 수 있다. 그러나 이런 상품들에 대해서는 일반적으로 전통적인 상품 유형보다 더 높은 자본이익률(cap rates)과 수익률을 요구하게 된다. 이유는 거래량이 얇아 출구가 덜 확실하기 때문이다. 더욱이, 이들 상품은 운영 데이터에 대한 신뢰성이 낮고, 보다 전문화된 관리가 필요한 경우가 많으며, 이 부문에 대한 경험이 부족한 투자자에게 위험성이 더 가해질 수 있다.

하지만 이러한 위험 요소의 중요성은 더 많은 투자자가 이 부문에 진입함에 따라 줄어들 가능성이 있다. 그 잠재력은 가능성 없음에서 약간 긍정적으로 상승이 될 것으로 보인다. 만약 미덥지 못하면 NCRIEF(National Council of Real Estate Investment Fiduciaries)의 NPI(Property Index)를 참조하면 된다. NPI를 보면, 여기서 활동하는 연기금, 투자 자문사, 및 기타 기관 관계자들은 종종 NPI 믹스에 맞게 포트폴리오를 구성한다. 이는 "벤치마크 껴안기(benchmark hugging)"로 알려져 있는 현상이다.

NPI에는 5가지 주요 상품 유형(아파트, 호텔, 산업, 사무실, 소매 등)과 산업 분야의 유연한 공간(flex space)과 R&D 같은 일부 하위 유형만 포함된다. 종종 끈기 있게 나아가는 기관 투자자 세계를 위한 혁신적인 움직임으로, NCREIF는 새롭고 확장된 "NPI Plus"를 홍보할 계획이다. 이를 위해 헤드라인 벤치마크로서 모든 상품의 하위 유형을 사용한다. 이러한 미묘한 변화는 투자자들에게 더 많은 자유를 효과적으로 제공하면서, 덜 전통적인 자산 유형을 추구할 수 있도록 도울 것이다.

이러한 변화는 투자자들이 변동성이 더 큰 시장 상황에서 더 나은 성과를 낼 수 있는 자산을 추구함에 따라, 투자 주기의 적절한 시기에 이루어지고 있다. 여기에는 의료 사무실, 셀프 스토리지, 학생 및 노인 주택과 같은 보다 확립된 하위 유형 자산이 포함된다. 이런 자산들은 인구통계학적 순풍에 힘입어 수요가 증가하고 있다. 또한 일반적으로 호의적인 수요 변화의 혜택을 받는 냉장창고, 생명 과학 사무실, 단독 주택 임대와 같이 관심이 증가하고 있는 새로운 하위 유형 자산들도 있다. 그리고 여전히 다른 형태의 자산들인 미디어(예: 영화 스튜디오, 사운드 스테이지, 녹음 스튜디오), 기지국, 데이터 센터와 같은 전통적인 CRE 범주에 딱 들어맞지 않은 자산들도 모두 견고한 수요로부터 이익을 얻고 있다.

일부 투자자는 포트폴리오에 다양화를 추가하기 위해 틈새 상품을 도입한다. 기관투자회사의 선임고문은 “전통적인 특정 부문에서 틈새시장을 노리는 것을 좋아한다. 의료 사무실은 포트폴리오에서 전통적인 사무실 노출을 감싸 안는 흥미로운 상쇄 효과가 있다. 그리고 똑같은 상황이 콜드 스토리지와 데이터 센터가 속해 있는 산업과 같은 다른 주요 부동산 유형에서도 일어나고 있다.”

요약하면, 부동산 투자자들은 2023년을 단기 투자 전략의 변화가 필요한 과도기적 해로 보고 있다. 일부 자본은 가격 책정 및 미래 시장 상황이 더 명확해질 때까지 사이드 라인 부문으로 이동했다. 그러나 여전히 적극적으로 기회를 찾고 있는 투자자들은 일반적으로 예상되는 역풍을 피할 가능성이 높은 최고 품질의 자산 또는 부문의 안전한 자산을 찾고 있다. 물론 이러한 자산은 강력한 인구통계학적 지원 또는 기타 유리한 수요 펀더멘털에 바탕을 둬야 한다.

2. 더 높은 목적 찾기

Finding a Higher Purpose

● 수많은 기존 건물과 자산이 과다하거나 진부화되고 있다. 이는 장기적인 인구통계학적 추세와 최근의 구조적 수요 변화 등이 원인이다. 이러한 건물 중 다수는 궁극적으로 새로운 시장 요구 사항을 충족하기 위해 용도 변경과 업그레이드를 해야 할 수 있다.

● 포지션 재설정 대상(repositioning targets)이 되는 주요 부동산은 소매점, 사무실, 오래된 산업용 건물과 산업부지에 집중되어 있다. 유망한 기회에는 주택 개선, 더 새롭고 더 나은 입지에 있는 기존 산업용 재고 자산, 그리고 "미래를 위한 개조" 기회가 포함된다.

● 이러한 전환은 실행보다는 구상이 훨씬 더 쉽다. 하지만 실행하려면 전문적인 지식과 상당한 투자가 필요한 경우가 많다. 가치의 손실은 소유자가 인식해야 할 큰 장벽이 될 수 있다. 하지만 변혁적 투자를 정당화하기 위해 이러한 가치 손실의 인식은 필요하다.

우리는 지금 너무 많은 소매 공간과 너무 많은 사무실 건물을 가지고 있지만, 반면 주택 수와 현대식 산업 공간은 충분하지 않다. 또한 필요한 주택과 창고를 지을 수 있는 개발 가능한 토지가 불충분하다. 하지만 고민하다 보면 길이 보인다.

오래된 건물의 중요성

The Importance of Older Buildings

Jane Jacobs는 그녀의 고전적인 1961년 도시 계획 논문인 “The Death and Life of Great American Cities”에서 다양하고 활기찬 도시를 위한 중요한 요소를 설명하고 있다. 그중에는 얼핏 어리둥절해 보일 수 있는 규칙들이 있다. 규칙은 “왜 오래된 건물이 필요한가? 왜 모두가 새로울 필요가 없는가?”라는 질문에 대한 답에서 찾을 수 있다.

"도시 지역에 새 건물만 있으면 그런 곳에 존재할 수 있는 기업은 어쩔 수 없이 높은 신축 비용을 감당할 수 있는 기업으로 자동으로 제한될 수밖에 없다." 그런 기업만 있게 된다면, 얼마나 지루하고 단조로울까? Jacobs는 동네에 다양성과 활력을 부여하는 이러한 오래된 건축물을 사용하고 있는 모든 소규모 현지 비즈니스도 권장해야 한다고 주장한다.

Jacobs가 정확히 말하지는 않았지만, 오래된 건물의 중요성에 대해, 다른 관점에서 봐야 할 초점이 있다. 많은 건물이 원래 기능과는 다른 용도에서 새로운 삶을 찾는 경우가 많다. 몬트리올이나 보스턴, 메인주 포틀랜드의 번화한 옛 항구 지역을 거닐다 보면, 예전에는 창고였지만, 지금은 고급 호텔, 멋진 사무실, 트렌디한 레스토랑, 독특한 소매 공간으로 용도가 변경된 수백 개의 오래된 창고를 발견할 수 있다.

용도 전환(conversions)은 오래된 창고 지역에만 제한되지 않는다. 활기가 넘치는 모든 시내는 새로운 용도로 전환된 다양한 유형과 빈티지(vintages) 건물로 가득 차 있다. 창고처럼 가치가 낮은 토지 사용이 사무실이나 소매점과 같은 가치가 높은 용도로 전환됨에 따라, 전환이 "업스트림(upstream)"으로 진행되는 경우가 많다. 그러나 오래된 사무실이 아티스트 공간이나 창고로 전환되면서 방향이 종종 역전(reverse)되기도 한다.

레몬에서 레모네이드로

팬데믹으로 확대된 인구통계학적 추세와 구조적 수요 변화로 인해 셀 수 없이 많은 기존 건물이 중복되거나(현재 용도 또는 위치에 대한 임차인 수요 없음), 구식(현재 상태 및/또는 구성으로 임대할 수 없음)이 되었다. 그러나 전부는 아니지만, 대부분은 새로운 시장 표준에 맞게 용도를 변경하거나 업그레이드할 수 있다.

많은 기회가 다음 내용에 포함되어 있다.

● 실현이 가능하고 시장수요가 있는 경우 오래된 사무실을 주거용으로 전환하거나 현대식 사무실로 업그레이드한다.

● 여분의 소매 공간을 다른 용도(주문 처리, 서비스 사무실, 주거용)로 용도 변경하거나 혼합 용도로 개선(특히 주거용, 사무실, 호텔)

● 용도 전환이 불가능하거나, 추가로 밀도를 높일 수 있는 토지는 개발 용지로 창출하기 위해 빌딩을 해체하여 신규 주택 용지로 만든다.

그러나 이러한 변환은 구상보다는 실행이 훨씬 어렵다. 예를 들어 오래된 쇼핑몰을 주문 처리 센터로 전환한다는 개념은 부동산 업계 안팎의 사람들 모두에게 관심의 대상이었다. 그러나 이러한 변환의 경우는 호응을 얻어내기가 힘들 수도 있다. 인근 주민들은 이러한 물류 시설을 제공하는 대형 트럭과 지역 도로를 공유하는 것을 좋아하지 않는다. 반면, 지방 정부도 소매 판매세 수입과 일자리 손실에 저항한다. 그리고 모두가 공동체 모임 장소였던 것을 잃어버리고 애석해할 수도 있다.

그러나 토지 사용 전환의 가장 큰 장벽은 소유주의 가치 손실에 대한 인식이다. 혁신적인 투자를 정당화하고 프로젝트를 실현가능하게 하기 위해 가치 손실이 발생할 수 있기 때문이다. 예를 들어 쇼핑몰은 부동산 유형의 단위 면적당 최고 가치를 요구하는 경우가 많으며 창고는 최저 가치 중 하나다. 쇼핑몰을 창고로 전환하려면 막대한 가치 하락이 필요할 수 있다.

상가는 창고보다 가치가 높은 용도로 전환이 가능하다. 예를 들어, Austin Community College는 Highland Mall을 복합 용도 캠퍼스로 전환했고, Amazon은 건물을 사무실로 전환하기 위해 맨해튼에 있는 이전 Lord & Taylor 플래그십 스토어를 구입했다. (하지만 Amazon이 공간의 필요성을 재평가함에 따라 이러한 계획은 동결되었다.) 실패한 쇼핑몰에 대한 훨씬 가능성 있는 조치는 가장 문제가 되는 부분만 전환하는 것이다. 예를 들어, 펜실베이니아 주 요크에 있는 요크 갤러리아에서는 이전 Sears가 카지노로 개조된 후 비어 있는 Bon-Ton 백화점을 셀프 스토리지 시설로 개조했다.

Office의 다음 단계는 무엇인가?

What’s Next for Office?

아마도 도시의 빌딩 주인과 도시 지도자들이 직면한 가장 큰 도전은 점점 더 중복되거나 구식으로 보이는 오래된 사무실 공간을 어떻게 처리하느냐일 것이다.

"지금 사무실 시장에서 우리가 겪고 있는 주요 문제 중 하나는 기능적으로 낡은 1980년 이전 건물이 많다는 것이다. 그리고 우리는 이런 건물들을 어떻게 해야 할지 모른다는 것이다.“라고 투자 관리 회사를 위한 글로벌 리서치 회사 대표는 말하고 있다. 건물소유자 대부분은 본능적으로 새 세입자를 유치하기 위해 업그레이드한다. 그러나 이러한 접근 방식은 비용이 많이 들고 결과가 매우 불확실할 수 있다. 보스턴에 있는 한 오래된 고층 건물의 소유자는 3억 달러를 투자하여 28,000평 콘크리트 건물을 매끄러운 유리 타워로 개조했다. 일부 주요 임대 계약이 체결되었지만, 여전히 상당한 공간이 남아 있다.

모든 노후 건물이 임차인 유치 경쟁을 위해 광범위한 개선이 필요한 것은 아니다. 하지만, 임차인 개선을 위한 자금 마련조차도 고도로 경쟁이 치열한 이 시장에서는 너무 위험할 수 있다. 한 CRE 투자회사의 고위 간부는 “많은 고민이 있을 것이다. 훌륭한 시장에서도 부채 만기가 도래하면 건물을 재융자하기가 어려울 수 있다. 특히 해당 건물에서 공간 최적화, 건물 신규 어메니티 확보, 기타 오피스 임대 시 일반화된 필요조건 등을 충족하는 개보수를 위해, 자본이 필요한 경우에도 융자가 어려울 수 있다. 이러한 계기는 주요 임대차 계약 만료, 부채 만료, 부채 연장 테스트 등 시점에서 나타난다. 이러한 건물 중 일부 건물은 대출 기관에 귀속되지만, 다른 건물은 다른 용도로 전환될 수 있다.

한 저렴한 주택 개발업자는 더 많은 주택 잠재력이 있다고 낙관적이다. "거의 모든 사람이 노숙자 문제를 담당하는 시청 담당자는 이러한 사무실 건물 중 일부를 노숙자 쉼터를 포함하여 모든 종류의 주거용 건물로 용도 변경하는 방법에 대해 생각하기 시작해야 한다.“

그러나 앞서 언급한 쇼핑몰 전환과 마찬가지로 이러한 프로젝트를 실현하려면 다른 장애물 중에서도 특히 엄청난 가치 하락이 필요하다. 그러한 항복은 고통스러울 수 있으며 실제로 아직 시작되지 않았다. Emerging Trends에서 조사한 업계 종사자의 절반은 도심 사무실 가격이 너무 비싸다고 생각한다. 사무실 임차인 수요가 계속 감소한다면 어느 시점에서 소유자는 심각한 평가절하 외에는 다른 대안이 없게 된다.

여기에서 저기로 이동

Moving from Here to There

ULI 보고서에는 상업용 부동산을 공동주택으로 전환하는 타당성에 대한 경험 많은 실무자들의 의견과 토론이 담겨 있다. 여기서 이들은 성공적인 용도전환 가능성을 높일 수 있는 몇 가지 교훈을 제안하고 있다. 첫 번째는 특히 상업용 부동산을 공동주택으로 전환할 때 특정 모양으로 자르는 (과자 자르는 (cookie-cutter))식의 건물은 없다는 것을 이해해야 한다. 개별적인 경험이 다르기도 하지만, 성공한 용도 전환 디벨로퍼는 각 프로젝트의 용도 전환이 개별적으로 다르다는 것을 알고 있다. 파사드와 벽을 떼어낼 때, 항상 그 속이 어떻게 구성되어 있는지 불확실성은 항상 존재한다. 그래서 인터뷰 대상자들은 실시간으로 조정할 수 있는 경험 많고 민첩한 팀이 필요하다고 강조한다.

둘째, 사무실을 공동주택으로 전환하는 데 있어 망설이게 되는 두 가지 걸림돌인 대형 바닥판과 완전히 명도되지 않은 사무실 건물들은, 한때 생각했던 보편적 장애물이 아닐 수도 있다. 지금 이러한 걸림돌들은 해결할 수 있는 옵션이 있을 정도로 충분히 성공적으로 해결되고 있다. 대형 바닥판 문제는 종종 직접적인 자연광이 없는 침실로 꾸미거나, 내부 공간을 편의 시설로 사용, 채광정(採光井(lightwell))을 만드는 혁신적인 구성 등에 의해 이루어진다. 명도 문제는 일반적으로 주 임차인의 예상 퇴사로 인해 나머지 임차인과 임대 계약 종료 협상이 이루어진다. 물론 이러한 솔루션에 의한 재정적 실행 가능성과 전체 전환 프로세스는 공동 주택 시장 입지의 강점에 달려 있다.

개발업체들은 실현 가능한 가격대에서 어떤 건물이 용도 전환에 가장 적합한지 이해하고, 복잡한 변환 작업을 수행하는 데 필요한 기술을 습득하고 있다. 주거 평형으로의 전환은 주류 개발 옵션이 되었으며, 아마도 전문화된 틈새 부문일 수도 있다. 그리고 기관 및 민간 자본은 이 분야에서 투자 기회를 찾고 있다.

미래를 위한 개조

Retrofitting for the Future

한 속성 유형에서 다른 속성 유형으로 변환하는 데에는 방해되는 장애물은 다양하면서 어렵기도 하다. 많은 건물 소유주가 도전에 응하겠지만, 그러한 사업은 종종 실용적이지 않을 수 있다. 너무 비싸거나 너무 어렵기 때문이다. 그러나 한 부동산 상담가가 지적한 것처럼 "미래를 위한 개조"의 필요성은 범위가 더 제한적일 수 있지만, 궁극적으로 규모가 더 큰 또 다른 기회를 제공할 수도 있다. 부동산 소유주와 관리자는 잠재적인 기후 변화 영향에 대한 자산의 탄력성을 강화하거나, 세입자, 투자자 및 규제 기관의 요구가 증가함에 따라 자산을 탈탄소화해야 한다.

그러나 다른 토지 용도로의 전면적인 전환이든, 더 높은 건물 기준에 따른 보다 제한적인 개조이든, 이러한 프로젝트에는 잠재적인 재정적 타당성을 넘어서는 설득력 있는 지속 가능한 이유가 있다. "가장 친환경적인 건물은 이미 지어진 건물"이라는 말이 있다. 간단히 말해, 새 건물을 짓는 것보다 기존 건물을 재사용하는 것이 지구에 훨씬 더 지속 가능성이 있다. 토지 소유자가 새로운 건축을 위해 건물을 철거하기 전에 어떤 재사용 옵션이 있는지 고려하도록 권장하는 충분한 이유가 있다.