[지식정보] 컴팩트 개발(compact development)

인구변화, 에너지, 기후변화 문제가 대두하면서 그 대안으로 컴팩트 개발(compact development)이 각광을 받고 있다. 이번 호(http://www.delco.co.kr)에서는 ULI의 “컴팩트 개발 활성화 방안”을 소개한다.

● 컴팩트 개발(compact development)의 의미 컴팩트 개발(compact development)이란 부지를 적절한 고밀도로 개발하고, 근접거주가 가능하도록 토지이용형태를 구축하여, 도시에 열린 공간을 확보함과 동시에, 자동차 이용 및 이용거리를 감소시키고, 대중교통과 보행을 활성화하고 환경오염을 줄이고자 제안된 개념이다.

컴팩트 개발(compact development)은 스마트성장(smart growth)의 핵심이다. 지역사회가 당면하고 있는 성장에 수반되는 문제점, 즉 교통체증, 과밀학급, 열린 공간 부족, 보행통로 및 자전거 이용로 부족, 교통체계 연계미흡 등을 해결하는데 효율적인 방안이다. 아울러 주거비와 교통비 지출을 줄이고, 공공서비스와 주거환경을 개선시키는데 컴팩트 개발이 필요하다. ● 컴팩트 개발 활성화 방안 및 효과 ① 컴팩트 개발은 인구변화, 인프라 비용 증가, 인구증가, 에너지 부족, 기후변화 등의 요인으로 불가피한 것으로 보인다. 이 중에서도 특히 다음과 같은 세 가지 요인(factors)으로 인해 컴팩트 개발이 더욱 필요할 것으로 전망된다.

② 공공기관이 컴팩트 개발(compact development)을 하는 지역에 인프라시설을 구축하면 투자효과를 더욱 높일 수 있다. 또한 컴팩트 개발은 교통시설, 상하수도와 같은 공공시설 도입운영을 지원하고, 더 많은 재정수입을 발생시키며, 이 수입으로 개발에 필요한 공공투자비를 상쇄시킬 수 있다.

③ 컴팩트 개발은 재정을 건전하게 하고 공공목표를 달성케 한다.

④ 관련법과 제도의 틀 안에 구애받지 말고 개발목표를 설정하여 이를 개선하는 방향으로 가야 한다. 컴팩트 개발로 결정이 되면 개선할 사항이 무엇이 있는지 점검해보기 위해 토지이용법 등 관련규정을 점검한다. 그러나 어느 정도의 고밀도 수준이 적합한지에 대한 컨센서스가 우선 이루어져야 한다. 컨센서스가 이루어진 이후에 이에 필요한 적절한 새로운 규정이 제안되고 만들어 질 수 있다.

⑤ 비젼(vision)은 컴팩트 개발에 지역공동체의 지지를 이끌어낸다. 밀도(density)는 개발에 있어 한 요소일 뿐이다. 많은 다양한 요인들을 고려해야 하는데 단순히 밀도에만 초점을 맞추면 안 된다. 비젼을 활용하는 것이 중요하다. 비젼을 수립하면서 주민들을 참석시키고 교육을 시키는 것은 참여의식을 높이고 실행단계에서 반발을 최소화 할 수 있기 때문이다.

예를 들면 모든 사람이 멋진 coffee-shop을 가고 싶어 한다. 그러나 그 coffee-shop이 운영되려면 그 주변에 많은 고객이 있어야 한다는 사실을 아는 이는 드물다. 이와 같이 저밀도 개발은 지역에 필요한 문화여가시설(amenity)을 유지할 만큼 시장을 만들지 못한다는 사실을 주민에게 교육해야 한다.

⑥ 건물 사용용도 보다는 건물 형태를 규제한다. 오늘날 건물관련 규정들이 오랜 전에 제정된 것이 많아 현실과 맞지 않는다. 공장과 주거시설이 혼재되어 있어 생활환경이 매우 열악한 곳도 많다. 주민들은 이러한 유해시설에서 떨어져 생활하기를 원한다.

워싱턴 D.C의 Georgetown, 필라델피아의 Society Hill, 보스톤의 Beacon Hill의 경우 보행자 이용로가 잘 갖춰져 있고, 서로 다른 모양을 한 다양한 크기의 주택들이 잘 조화되어 있어 미국에서 가장 유명한 주거시설로 알려져 있다. 그러나 이러한 형태의 주거단지를 그대로 모방하는 것은 토지이용법(land use codes)에 의해 규제를 하고 있다. 이에 일부 지역에서는 건물외관법(form-based codes)을 활용하고 있다. 건물의 용도보다는 건물 높이, 후퇴선(setback), 창문과 출입문의 위치, 휴식공간 등 건물의 외형에 관한 사항 등 오늘날 라이프스타일에 적합하게 개발기준을 제시한다.

⑦ 컴팩트 개발이 결정되면 그 밀도(density)는 어느 정도로 할 것인가가 문제다. 중밀도(moderate)부터 고밀도(very high)까지 그 지역의 여건에 따라 결정된다. 컴팩트 개발은 빠르게 발전하는 교외지역에서 주거와 결합된 라이프스타일형 쇼핑센터가 도입될 수 있고, 비도시지역에서는 주거지역을 클러스터 형태로 집적시키고, 남는 공간은 열린 공간으로 개발될 수 있을 것이다. 컴팩트 개발의 가장 큰 이점은 부지사용을 절감하고 보존하여 습지나 동식물 서식처를 보호하는 등 환경을 보전하는데 있다.

● 시사점 인구의 형태 및 구조가 변화하면서 라이프스타일도 변화하고 있고, 화석에너지 부족과 기후변화로 인한 여러 가지 문제점이 대두하면서 그 대안으로 컴팩트 개발(compact development)의 필요성이 널리 확산되고 있다. 우리나라의 경우 저밀도 개발이 보편화된 미국이나 유럽과는 달리 고밀도로 개발되어 있는 경우가 많고 수도권 대중교통체계도 비교적 잘 발달되어 있어 그 필요성은 덜 할 것으로 보인다. 그러나 위에서 언급한 문제들이 앞으로 더욱 큰 현안으로 부상할 것으로 전망되며 이를 해소하기 위해 컴팩트 개발 도입에 대한 연구가 활발해 질 것으로 보인다.