[지식정보] 낙후된 근린상업시설 재개발 방법

낙후된 근린상업시설 재개발 방법 ● 서울과 부산을 비롯한 도시의 오래된 지역이 공동화되면서, 신도시 중심 개발 전략을 재고해야 한다는 목소리가 높아지고 있다. 구도심지역이 도시재정비사업을 통하여 새롭게 태어나고 있지만, 너무 획일적으로 재개발되고 있어서 다시 소생할 수 있을지 우려를 자아내고 있다. 이번호에서는 미국에서 낙후된 근린상업시설 재개발을 성공적으로 수행하기 위한 과정을 조사 연구한 ULI의 “근린상업시설을 재개발하는 10가지 원칙”을 소개합니다． 1. 근린상업시설(Neighborhood Retail) 정의와 필요성

● 근린상업시설 정의와 특성 -상권은 크게 중심상권과 근린상권(Neighborhood Retail)으로 분류할 수 있다. 근린상권이란 인근에 주거지역을　배후로　하여　보통 50-100여개의 상가(store)가 구성되어 있는 상권으로，10여세의 어린이나 노인이 걸어서 이용할 수 있는 거리에 있어야 한다. 업종은 식품과 잡화 등 생활필수품, 완구 등 어린이 용품, 세탁, 의류수선, hair-shop 등 서비스업, 소규모 레스토랑과 숙박시설 등으로 주로 구성된다. -우리나라의 경우 건축법시행령에서 건축물 용도별 시설로 근린생활시설 업종을 규정하고 있다. ● 지난 반세기에 걸쳐 도시의 근린상업시설은 낙후되었다. 낙후된 시설과 환경은 상권을 약화시켜 공동화를 초래하고 있다. 소비자들은 접근하기 쉽고, 쾌적한 시설을 갖춘 교외지역으로 빠져 나간다. 사람들은 거주지를 선택할 때 편의시설을 중요한 선택기준으로 삼는데, 따라서 낙후된 근린시설이 있는 거주 지역은 쇠퇴할 수밖에 없다.

● 근린상업시설을 재개발하는 것은 어려운 일이다. 재개발 기간이 많이 소요되고 복잡한 과정을 거쳐야 하기 때문이다. 교외쇼핑센터나 도심상권을 재개발하는 것과는 아주 다르다. 근린상권을 소생시키고 경쟁력을 갖추기 위해서는 혁신적인 전략이 요구된다.

● 상인과 소비자, 개발업자는 근린시설에 대해 기피해왔다. 구매력이 신도시, 교외지역으로 확대되면서 교외상권이 활성화되었는데, 이런 추세가 계속될 것이란 잘못된 인식이 가져온 결과다. 또한 근린상권 낙후로 인해 발생하는 많은 사회적 문제들도 쉽게 해결되기 어려울 것으로 생각하는 것도 큰 요인이다

● 근린상업시설을 재건할 수 있는 여지는 많이 있다. 지역 이용자에게 보다 양질의 상품과 서비스를 제공하기 위해 시장이 요구하는 수준에 맞추어 사려 깊게 개발계획을 세워야 한다. 그러나 과거 누렸던 영광을 재현하는 것은 불가능하다는 점을 알아야 한다. 근린상업시설은 수십 년 동안 많이 쇠퇴하였는데 비해 접근성, 가시성, 주차시설, 안전성 등의 좋은 환경을 갖춘 신규시설들이 발달하였기 때문이다. 과거에 많은 인근 근린시설들이 혜택을 보았던 큰 상권을 이제는 새로운 쇼핑센터가 잠식하고 있다.

● 근린상업시설은 당면한 문제에도 불구하고 장래는 무척 희망적이다. 대도시의 트렌드가 기존의 커뮤니티를 발전시키는 방향으로 선회하고 있는데 이는 근린시설 재개발에 긍정적인 환경이 되고 있다. 자식이 없는 가정, 독신자 및 고령층이 증가하면서 편리한 도시라이프스타일이 인기를 더욱 인기를 누릴 것으로 보이는데 이 역시 근린시설에 우호적인 환경이 될 전망이다. 임차료 등 창업비용이 적게 드는 지역으로 몰리는 창업자, 교외지역이 포화상태에 달한 상태도 근린상권에 유리한 환경으로 전망하고 있다.

● 그러나 긍정적인 트렌드만으로는 근린상권 재건이 어렵다. 공공부문과 민간부문의 적극적인 협력이 필요하다. 공공부문의 경우 독자적인 역할을 기대하기 어려운데. 한정된 자원으로 다양한 요구를 다 해결하기는 힘들기 때문이다. 그럼에도 불구하고 장기적인 안목으로 보면 계획을 세워 조속히 재건에 착수해야 한다. 장래의 번영이 여기에 달려 있기 때문이다.

2. 근린상업시설 재개발 원칙

● 근린상업시설을 재개발 것은 앞에서 언급했듯이 어렵다. 근린상권을 재개발하여 소생시키기 위해서는 많은 시간과, 투자자금이 소요되는 것 외에도 면밀한 계획을 세우고 이를 실행에 옮겨야 한다. 아래에 제시하는 원칙들은 이러한 성공적인 근린상권을 만들기 위해 미국의 3개 지역사례를 연구 분석하여 도출한 내용이다. * 조사 사례로 인용된 근린지역

2-1. 재개발을 이끌어갈 리더가 필요하다. ● 모든 계획에는 이끌어갈 리더가 필요한데, 근린상업시설 재개발을 성공적으로 이끌기 위해서는 계획을 세우고 이해관계자들을 설득하고 조정할 리더가 필요하다. 리더 역할은 개인이나 그룹, 단체가 맡을 수 있는데, 문제점을 인식하고, 개선책을 모색하며, 목표를 달성하기 위해 장애를 극복하는 열정을 가져야 한다.

● 근린시설 재건작업은 본래 공공성격이 강해 공공기관이 수행해야 할 업무로 여기지고 있으나 시장이 존재하고 사업여건만 충족되면 민간섹터도 적극적으로 참여할 것이다. 장기적인 관점에서 보면 공공부문과 민간부문의 협력(partnership)이 바람직하다. 공공부문은 공공시설과 인프라확충, 사업비 조달 지원을, 민간부문은 전문지식과 개발경험, 리테일 노하우, 민간자본을 투입하여 개발목표를 효과적으로 달성할 수 있다.

2-2. 비젼(vision)을 세워야 한다.

● 리테일은 계속 변화하고 있다. 대형슈퍼센터와 카테고리킬러, 폐쇄형몰, 아울렛, 라이프스타일센터, 파워센터, 카달로그, 인터넷 등 새로운 형태로 발전하고 있다. 경쟁은 치열해지고 리스크는 증가하고 있는데 소비자 입장에서는 이를 반기고 있다. 가격, 품질, 디자인, 주차 등 쇼핑 외에도 즐거운 시간을 보낼 수 있는 시설을 갖춘 곳과 어떻게 경쟁할 수 있겠는가를 근린상권은 고민해야 한다.

● 근린상권 재개발이 성공하려면 이해관계자가 비젼을 공유해야 한다. 비젼은 리더가 리드하면서 시장현실을 반영하여 세워져야 한다. 모두가 현실상황을 제대로 인식하도록 해야 한다. 목소리 큰 이해관계자가 원하는 방향으로 현실을 무시한 재개발이 진행되는 경우가 많은데 이는 결국 실패로 나타나게 된다. 소유자가 원하는 것과 시장이 바라는 것은 차이가 매우 크기 때문이다.

● 비젼을 세우는 방법은 현실적으로 도달할 수 있는 목표를 세운다. 대분의 도시상권은 교외쇼핑센터와 같이 되기는 힘들다. 근린상권은 지역사회, 주민, 라이프스타일, 그리고 지역특성에 적합하게 비젼을 세워야 한다. 토지 등 재산권자, 거주민, 교회, 대학, 병원 등 지역내 연고권자와 비젼을 공유하여 상권충성도를 높이고 아울러 상권 종사자 채용도 염두에 두어야 한다.

2-3. 지역주민 서비스에 만전을 기하라 ● 근린상권은 지역주민이 먹여 살리는 구조다. 낡은 주거시설, 인구감소, 자가 소유비율 감소, 투자미비, 범죄 증가 등으로 주거환경이 열악해지면 상권도 활력을 유지하기가 불가능하다. 좋은 평판을 받는 상권은 인구가 늘어나는 곳이다. 인구가 증가하면 상권도 소생하게 된다.

● 거리는 변화를 거듭한다. 입주하는 점포도 주거지역의 질과 발달에 큰 영향을 받는다. 상권형성 초기에는 가정용품을 비롯하여 유지비용이 적게 드는 소규모 창업업체가 입주하고, 이후 상권이 발전하면 대형점포와 전문점이 입점하게 된다. - 상권 형성 단계에서는 처음부터 좋은 점포 입점을 기대하는 것은 무리다. 지역 발전이 이루어지면서 상권발전도 이루어진다는 점을 인식해야 한다. ● 지역상권 발전 방안

-자가 비율을 높이고, 지역사회와 연관을 갖는 이해관계자를 늘린다.

-전국적인 체인을 가진 잡화점(grocery store and phamacy)이 들어올 수 있도록 상권 환경을 발전시킨다. 이러한 점포는 특히 중요한데 도시생활에 적합하기 때문이다.

-복합개발을 유도한다. 주거와 오피스는 고객을 창출하고 영업시간을 연장시켜 임대수익을 그렇지 않은 상권보다 약 20% 높은 것으로 나타난다. 오피스는 낮 시간대에 소비와 레스토랑 수요를 촉진시키고 반면에 주거는 저녁시간을 활성화 시킨다. -근린상권에 전국에 지명도를 가진 유명 점포를 반드시 있어야 할 필요는 없다. 거주자가 직접 운영하는 노점상이나 근생 점포의 적절한 조합을 통해서도 훌륭한 상권을 형성할 수 있다.

-임대주택을 늘리는 것이 바람직하다. 상권에서 일할 근무자를 채용하는 것은 소매업계에서 가장 큰 과제의 하나인데, 근무자들은 근무지와 가까운 곳에서 거주하려고 한다. 근무자들을 쉽게 조달할 수 있는 점은 더욱 매력적인 상권을 만드는 요소이다.

-근린시설의 1층은 모두 점포일 필요는 없다. 만약 도로변 상가의 길이가 너무 길지 않게 몇 블록에 집중될 수 있도록 계획해야 한다. 쇼핑객들은 보통 도시 내 3-4블럭 정도만 걸어 다니기 때문이다.

-도로변 앵커테넌트는 가치가 많다. 고객을 끌어 들여 소규모 점포, 독립적인 점포의 활성화에 많이 기여하기 때문이다.

낙후된 근린상업시설 재개발 방법② 2-4. 보행자에게 매력적인 경험을 제공하라.

● 많은 지역이 악화되고 있는 상황을 극복하고자 조치들을 취하고 있다. 그러나 이러한 조치가 안하느니만 못하게 되고 있다. 도시거리에 부적절하고 방문한 보행자에게 좋지 않은 경험을 주는 일들이 많이 일어나고 있다. 교외지역에나 어울리는 스타일, 보행자가 접근하기 어려운 상점가, 상권흐름을 차단하는 주차시설, 거리에 어울리지 않는 빌딩형태와 그 규모, 보행자를 위한 편의시설 부족이 이러한 원인이 되고 있다.

● 근래에 재개발된 근린상업시설들이 질적인 면에서 별로 개선된 것이 없어 고객으로부터 충성도를 확보하지 못하여 장기적인 발전이 불투명하다. 보행자들이 쇼핑 시 즐거움과 매력을 느끼지 못한다면 그들은 더 좋은 환경을 갖춘 경쟁 상권으로 떠나갈 것이다.

● 보행자 거리 조성을 위한 주의할 점 -교통도로 엔지니어가 상거리를 자동차 위주로 계획하지 않도록 해야 한다. 교통 편리성은 좋은 상권조성을 위한 여러 요소의 하나이기는 하나, 근린상권은 보행자와 자동차가 균형을 이루어야 한다.

-상권 내 도로 폭은 중요한 요건이다. 근린상권에서 넓은 도로는 큰 장애가 되는데 그것은 상권에 대한 친밀감과 연대의식을 형성하는데 어렵게 하기 때문이다. 상권 내 거리 한쪽(one-side)만 상가가 있는 경우는 흔치 않다. 도로 폭을 좁게 하여 도로 양편에서 접근이 용이하도록 해야 한다.

-거리 패턴도 보행자의 경험의식에 영향을 미친다. 대부분의 경우 일차선 도로는 양쪽방향으로 통행할 수 있도록 2차선으로 바뀌는데 one-way 도로는 단순히 통과하는 효과를 가져 오기 때문이다.

-상업시설 내 출입구를 여러 곳에 설치한다. 정면, 측면, 주차장 등

-보행자가 여유롭게 즐길 수 있는 시설을 우선적으로 확충해야 한다. 근린상업시설이 도로를 따라 너무 길게 위치하는 경우가 있는데, 이런 형태는 리테일에 맞지 않는다. 블록을 설정하여 집중화하고 고객이 즐겁게 이용하는 시설을 갖춘다.

- 보행통로로 보행자가 여유롭게 다닐 수 있도록 설치한다. 커브가 있는 경우 테이블을 설치하여 윈도우쇼핑객(window-shopper)이 부담 없이 시간을 보낼 수 있게 한다.

-캐노피나 혹은 나무를 설치하여 보행자가 더 많은 시간을 머물 수 있도록 한다. 꽃, 잡목을 점포 앞에 배치하는 것도 좋다.

2-5. 편리한 주차시설은 강력한 경쟁력이다.

● 좋은 주차시설이 없으면 좋은 상권이 형성되기 어렵다. 다른 쇼핑환경이 좋고, 테넌트가 훌륭하다고 해도 주차하기가 어려우면 그 상권은 경쟁력을 갖기 어렵다.

● 오늘날 소비자는 교외쇼핑센터 쇼핑 시 경험했던 편리한 주차시설을 근린상업시설 이용 시에도 기대한다. 소비자의 이런 기대치를 점포 앞 길가에 대형 주차시설을 확보하기 어려운 근린상권은 어떻게 해결할 것인가, 고객이 주차장소를 쉽게 찾을 수 있도록 어떻게 배치할 것인가 등을 고려해야 한다. ● 주차장을 만들 때 고려해야 할 사항

2-6.근린상권 경쟁력을 위해 쇼핑센터 운영시스템을 도입해야 한다.

● 테넌트는 근린상권을 좌우하는 핵심 요소다. 재개발된 상가가 초기에 활성화되기 어려운 이유가 있다. 상권이 활성화 되려면 초기부터 테넌트와 MD를 효과적으로 MIX하여 유치해야 한다. 그러나 현실적으로 상가 소유주들은 임대수익을 많이 주는 테넌트를 거부하기 어렵다. 이로 인해 특색 없는 상권이 되어 결국 경쟁력을 상실하게 된다.

● 이를 개선하기 위해서는 쇼핑센터와 같이 전체적인 입장에서 최적의 효과를 나타내도록 조정하고 감독하는 주체(상인회 or 지역단체)가 필요하다. 단기, 중기, 장기적인 안목으로 상권에 미치는 영향을 예측하고, 이를 최적화하여 소유주들에게 설득시키고 수익을 적절히 배분하는 시스템이 필요하다.

2-7.활성화 노력을 기울여라.

● 근린상권은 저절로 살아나지는 않는다. 지금도 많은 근린상권이 쇠퇴하고 있는 이유는 상권이 정체되어 있기 때문이다. 공공부문이 민간과 협력관계를 유지하면서 상권이 다시 소생할 수 있을 때까지 적극적인 조치들을 취하는 것도 필요하다.

● 지역공동체는 강력한 재정적 지원과 법률제도를 통해 민간투자를 활성화 시킬 수 있으므로, 당근과 채찍을 통해 비전과 목표를 달성하도록 유도해야 한다. ● 지역공동체의 상권 활성화 지원 예시

2-8.청결하고 안전하고, 친밀감이 있어야 한다.

● 거리가 잘 정돈(clean)되어 있고, 안전(safe)하고, 친밀감(friendly)을 주는 상권은 고객을 끌어들인다. 3가지 요소 중에 한 가지만 부족해도 고객은 다른 상권으로 이동할 것이다. 이를 위해서는 전체적인 관점에서 조정하고, 관리 운영하는 주체가 존재해야 한다.

2-9.영업시간을 연장시킨다.

● 영업시간 연장은 곧 매출 증가와 같다. 매출이 증가하면 상권도 활발하게 되고 임대수익도 증가한다. 번영하는 상권은 오전시간에는 커피나 아침식사를 하는 고객을, 낮 시간대에는 점심식사, 간단한 레저시간을 즐기는 직장인, 저녁에는 주민과 직장인이 식사, 유흥 등을 즐길 수 있도록 하는 곳이다. ● 주야 영업이 주는 장점

2-10. 지속적인 변화에 대응한다.

● 장기적인 계획을 세우고 단기적으로는 변화에 적극적으로 대응한다. 재개발은 장기간 동안 재개발 과정을 거치면서 시장은 많은 변화를 수반하기 때문이다. 상권 초기에는 시간과 인내를 갖고 지켜보면서 시장의 요구를 파악해야 한다. 시장의 요구에 부합하지 않는 테넌트는 교체하고 보완하는 등 지속적으로 대처하지 않으면 안 된다. ● 변화에 따르는 대응 방안