[์ง์์ ๋ณด]๋ฏธ๊ตญ ์์ ์ฉ ๋ถ๋์ฐ์ ๋ถ์ฑ ์๊ธฐ
๋ฏธ๊ตญ์ ์์ ์ฉ ๋ถ๋์ฐ์ด ๊ทน์ฌํ ๊ธ์ต์๊ธฐ์ ์ง๋ฉดํด ์๋ ๊ฒ ๊ฐ๋ค. ์๋ธํ๋ผ์ ๋ชจ๊ธฐ์ง๋ก ์ธํด ์์๋ ์ฃผํ ๊ธ์ต์๊ธฐ๊ฐ ์ธ๊ณ๊ฒฝ์ ๋ฅผ ์นจ์ฒด์ ๋ช์ ๋น ํธ๋ ค๋์ ์๋์ ์ผ๋ก ์์ ์ฉ๋ถ๋์ฐ ์ ๊ธ์ต์๊ธฐ๋ ํด์๋์ด ์๋ ๋ฏํ์ง๋ง, ์ ์ ์ฅ๋ง ๋ค์์๋ ๋ ํ๋ฐํ์ ๋์๋์ด ๋ฌด๋์ ์ค๋ฅด๊ธธ ๊ธฐ๋ค๋ฆฌ๊ณ ์๋ค. ์ด๋ฒํธ์์๋ ๋ฏธ๊ตญ ์์ ์ฉ ๋ถ๋์ฐ์ ๊ธ์ต์๊ธฐ์ ๋ํด ๊ณต๋ถํด ๋ณด๊ธฐ๋ก ํ์. ๋ฏธ๊ตญ ๋ถ๋์ฐ ๊ธ์ต์ ๋ฌธ๊ฐ๋ค์ ์๊ฒฌ์ ๋ฐ๋ฅด๋ฉด ๋ถ์ฑ๋ก ์ผ๊ธฐ๋ ์์ฒญ๋ ํํ์ด ์์ ์ฉ ๋ถ๋์ฐ์ ๊ณง ๋ชฐ์๋ฅ์น ๊ฒ์ด๊ณ , ๊ทธ ์ฌํ๋ก ๊ด๋ จ ์ ๊ณ๋ ํ์ฐ๊ณผ ์ฌ์ ๊ถ ์์ค์ด๋ผ๋ ์๋ ์์ ๋น ์ ธ๋ค์ด ๊ฐ ๊ฒ์ด๋ผ๊ณ ์ ํ๊ณ ์๋ค.(URBANLAND 2009๋ 6์ํธ์ ๋ด์ฉ๊ณผ ๊ตญ๋ด์ธ ์๋ฃ๋ฅผ ๋ฌถ์ด ์์ฝ์ ๋ฆฌ)
๋ฏธ๊ตญ์ 2000๋ ์ฃผ์์์ฅ์ ๋ถ๊ดด์ฌํ๊ฐ ์ง๋๊ณ ๋ ์ดํ, ๋ถ๋์ฐ ์์ฅ์ผ๋ก ์ ์ธ๊ณ์ ํ๊ธ์ด ๋ชฐ๋ ค๋ค์๋ค. ํฌ์์๋ค์ ๋ถ๋์ฐ์ ๋งค์ ํ๊ฑฐ๋ ๋์ถํ๋๋ฐ ์๋ก ์น์ดํ ๊ฒฝ์์ ํ๊ฒ ๋์๊ณ , ๊ฒฐ๊ตญ์๋ ํ์ฌ์ ์ ์ฉ ๋๊ฒฐ์ ์ผ๊ธฐ ์์ผ ๋ค์๊ณผ ๊ฐ์ ์ถฉ๊ฒฉ์ ์ธ ๊ฒฐ๊ณผ๋ฅผ ์ด๋ ํ์๋ค.
์ฒซ์งธ๋, ์๊ธ ๋์ถ๊ธฐ๊ด๋ค๊ณผ ์๊ธ ๋ฐ์ด์ด(์ฐจ์ ์)๋ค์ด ๋๊ตฌ๋ผ ๊ฐ๋ฆด ๊ฒ ์์ด ์น์ดํ ๋ผ์ด๋ฒ ๊ฒฝ์์ ํ๋ฉด์ ๋ชจ๋ ํํ์ ๋ถ๋์ฐ๊ฐ๊ฒฉ์ด ์์นํ๋ค.
๋์งธ๋, ๊ฑฐ๋ํ๋ฉด์๋ ๋ค์ํ ํํ์ ์๋ณธ์ ์ ์ผ๋ก ์๋ณธ๋ค๋ผ๋ฆฌ ์ํธ๊ฐ์ ๊ฒฝ์ํ๋ฉด์ ๋ถ๋์ฐ์ ๋ํ ์ด์์จ์ด ํ๋ฝํ๋ค.
์ ์งธ๋, ๋์ ์ฐจ์ ํ๋ ์ ์ฒด๋ ๋์ ๊ฐ๊ฒฉ(์ด์)์ด ๋๋ฌด ์ธ๊ณ , ์ฐจ์ ์กฐ๊ฑด์ด ๊ทธ๋ค์ง ๊น๋ค๋กญ์ง ์๊ธฐ์ ๋ ๋ฒ๋ฆฌ์ง ํจ๊ณผ๋ฅผ ์ต๋ํ ์ด์ฉํ๋ค.
์ด๋ฌํ ๊ฒฐ๊ณผ๋ก ๋ํ๋ ๊ณผ๋ํ ์ฐจ์ ์ ๋ฌธ์ ๋ ์ฃผํ๋ถ์ผ์์ ์ฒ์์ผ๋ก ์๋ธํ๋ผ์ ๋ชจ๊ธฐ์ง ๋ฌธ์ ๋ก ๋ํ๋ฌ๋ค. ๊ทธ๋ฌ๋ ์ด์ ๊ฐ์ ์ฐจ์ ์ ํ์ฌ ์์ ์ฉ ๋ถ๋์ฐ ์์ฅ์์๋ ์ด๋ฏธ ๋ํ๋๊ณ ์๊ณ ๊ทธ ๊ฒฐ๊ณผ๋ก ์์ ์ฉ ๋ถ๋์ฐ์ด ๊ฑฐ๋ํ ๋ถ์ฑ ์์ ํ๋ฌปํ๊ฒ ๋์๋ค.
์ด๋ฌํ ์ถฉ๊ฒฉ์ ์ธ ๊ฒฐ๊ณผ๋ ์๊ธ ๋์ถ๊ธฐ๊ด์ด๋ ์ฐจ์ ์ ์ฒด๋ ๋ถ๋์ฐ ํธํฉ๊ธฐ๊ฐ์ด ๋ ์ฅ๊ธฐ์ ์ผ๋ก ๊ฐ ๊ฒ์ด๋ผ๋ ๋๊ด์ ํ๋จ ๋๋ฌธ์ ์๊ธด ๊ฒ์ด๋ค. ๊ทธ๋ฆฌํ์ฌ ์์ธก์ ์ฌ๋ฌด์ ์ธ ๋ ๋ฒ๋ฆฌ์ง ํจ๊ณผ๋ฅผ ๋ ๋ง์ด ์ฐ๊ธฐ ์์ํ์๊ณ , ์๋ง ๋๋ค๋ฉด ๋ ๋ง์ ๋์ ๋ฒ์ ์๋ ๊ธฐํ๋ผ๊ณ ์๊ฐํ์๋ค. ๋ฏธ๊ตญ ์ฐ๋ฐฉ์ค๋น์์ํ์ ์๋ฃ์ ๋ฐ๋ฅด๋ฉด 1990๋ 1/4๋ถ๊ธฐ๋ถํฐ 1999๋ 3/4๋ถ๊ธฐ ๊น์ง ์ฝ 9๋ ๋์ ์์ ์ฉ ๋ชจ๊ธฐ์ง ์ด์ก์ ๋งค๋ ์ฆ๊ฐํ์ฌ 1999๋ ๋ง์ 1์กฐ ๋ฌ๋ฌ, 2003๋ ๋ง 1.5์กฐ ๋ฌ๋ฌ, 2006๋ ๋ง 2์กฐ ๋ฌ๋ฌ ๊น์ง ์ฆ๊ฐ ํ์๋ค.
๋ ๋ค๋ฅธ ์ ์ํฅ๋ ์๋ค. ์์ ์ฉ ๋ถ๋์ฐ์ ์ ์ ๋๋ ๋์ ํ์๋ก ์ธํด ๋์ถ์ ์ฒด์ ์ฐจ์ ์ ์ฌ์ด์ ์๊ธ ์ํ์ผ์ ์ด ์ฌ์ค์ ์ฌ๋ผ์ง ๊ฒ์ด๋ค. ๊ฒฝ์์ด ์น์ดํด์ง์ ๋ฐ๋ผ, ์ฌ์ ์ด๊ธฐ์ ์ค์ํ๋ ๋ถ๋์ฐ ์ฌ์ ์ ๋ํ ๊ฐ์น ํ๊ฐ ๊ฐ์ ์ฃผ์๋ ฅ์ด ์์ํ ๋ฌด๋์ง๋ฉด์ ์ข ๊ตญ์๋ ์ฌ๋ผ์ ธ ๋ฒ๋ ธ๋ค. ๊ทธ๋ฌ๋ ๋ถ๋์ฐ ๊ณต๊ธ ๋ฌธ์ ์ ์์ด์๋ ๋ฌธ์ ๊ฐ ์กฐ๊ธ ๋ค๋ฅด๋ค. ์ฃผํ์ ๊ฒฝ์ฐ์๋ ๊ณผ์๊ณต๊ธ์ผ๋ก ์ธํด ์ฃผํ๊ฐ๊ฒฉ์ด 2006๋ ์ดํ ํ๋ฝํ์์ง๋ง, ์ฃผํ๊ณผ๋ ๋ฌ๋ฆฌ ์์ ์ฉ ๋ถ๋์ฐ์ ๊ณผ์๊ณต๊ธ์ด ์๋์ ์ผ๋ก ์ฃผํ๋ณด๋ค ์ ์ด ์ฃผํ๊ณผ ๊ฐ์ ํ์ฐ์ด๋ ๊ถ๋ฆฌ์์ค ๊ฐ์ ํ์์ ์ ์๋ค.
๊ทธ๋ ๋ค ํ๋๋ผ๋, ์ ์ธ๊ณ์ ์ผ๋ก ํฌ์์๋ค์ ์ฃผํ ๋ชจ๊ธฐ์ง ๊น์ง ๊ฐ์ด ์ทจ๊ธํ๋ ๋ด๋ณด๋ถ์ฑ๊ถ(CDOs : Collateralized Debt Obligations)์ ํ๋์ ์ฌ๋ค์ฌ ์์๋๋ฐ, ์ด๋ค์ด ํฌ์ํ ๋ถ๋์ฐ์ฌ์ ์ ํ์ฐ์ด ์ฆ๊ฐํ๋ฉด์, ๋๋ค์ ํฌ์์๋ค์ ๋ฆฌ์คํฌ๋ฅผ ๊ฐ์ํ ์ถฉ๋ถํ ์์ต์ ํ๋ณดํ ์๊ฐ ์๊ฒ ๋์๋ค. ๋ํ, ์ฌ์ ์ผ์ ๋๋ก ์ถ์ง๋์ง๋ ์๊ณ , ๊ฐ๋ฅ์ฑ ์๋ ์์ค์ ๋ณด์ํ ๋งํ ๋์ ์ด์๋ ์ป์ง ๋ชปํ๋ ๊ฒฝ์ฐ๊ฐ ๋ง์ ์ก๋ค. ์ ์ฉํ๊ฐ๊ธฐ๊ด๋ค๋ ์ฃผ๊ฑฐ ๋ฐ ์์ ์ฉ ๋ถ๋์ฐ ํฌ์์ AAA๋ฑ๊ธ์ ๋จ๋ฐํ๋ฉด์ ๋ฌธ์ ๋ ๋์ฑ ์ ํ ๋์๋ค. ์ด๋ฐ ์๋ชป๋ ๋ฑ๊ธํ์ ์ ์ฃผํ์์ฅ์์ ๋ช ๋ฐฑํ ํ์๋ผ๋ ์ฌ์ค์ด ๋ค์ด๋ฌ์ผ๋ฉฐ, ์์ ์ฉ ๋ถ๋์ฐ ํฌ์์๋ค๋ ์์ ์ฉ ๋ฑ๊ธํ๊ฐ๊ฐ ์๋ชป ๋์๋ค๋ ๊ฒ์ ๊นจ๋ซ๊ฒ ๋์๋ค.
์ด์ ๊ฐ์ ์ฌ์ค์ด ํฌ์์๋ค ์ฌ์ด์ ํ์ฐ๋์, ์ฃผํ์ด๋ ์์ ์ฉ๋ถ๋์ฐ์ ๋ ์ด์ ํฌ์ํ๊ธฐ๋ฅผ ๊ฑฐ์ ํ๋ ํ์์ด ๋ํ๋๊ธฐ ์์ํ์๊ณ , ๋๊ตฌ๋ ๋ฏธ๊ตญ๊ณผ ๋ค๋ฅธ ๋๋ผ์์ ์ฃผํ๊ฐ๊ฒฉ์ด ๋จ์ด์ง๋ ๊ฒ์ ๋ณด์ ๋ ์ด์ ์ ์ฉํ๊ฐ๊ธฐ๊ด์ ๋ฏฟ์ง ์๊ฒ ๋์๋ค. ๋ํ, ํฌ์์๋ค์ ์ด๋ค ๋ถ๋์ฐ ์ฆ๊ถ(์์ ์ฉ๋ถ๋์ฐ ๊ด๋ จ ์ฆ๊ถ์ ํฌํจํ์ฌ)์ด ๋ถ๋์ฐ ์์ฅ์์ ์ค์ ๋ก ๊ฐ์น๋ฅผ ์ธ์ ๋ฐ๊ณ ์๋์ง๋ฅผ ์ ๋๋ก ๋ชฐ๋๋ ๊ฒ์ด๋ค. ์ด๋ฐ ๋ถํ์ค์ฑ์ ์ ์ธ๊ณ์ ์ผ๋ก ์ ์ฉ๊ฒฝ์์ ๋ถ๋ฌ ์ผ์ผ์ผฐ๊ณ 2007๋ ๋ง ๋ถ๋์ฐ ์์ฅ์ด ์ง๊ฒฉํ์ ๋ง๊ฒ ๋ ๊ฒ์ด๋ค. ๋ถ๋์ฐ๋์ถ์ ๊ฐ์๊ธฐ ์ค์ง๋์๊ณ , ๋ฌด์์ด ๊ฒฐ๊ณผ๊ฐ ์ง๊ธ์ฒ๋ผ ๋์ค๊ฒ ๋์๋ค.
๋ฏธ๊ตญ์์ ์์ ์ฉ ๋ถ๋์ฐ ์์ฅ์ ์ฃผํ์์ฅ ๋งํผ ์ ์ฉ๊ฒฝ์์ผ๋ก ๊ทน๋์ ์น๋ช ํ๋ฅผ ๋ฐ์ ๊ฒ์ ์๋๋ค. ๊ทธ ์ฒซ ๋ฒ์งธ ์ด์ ๋ก ์์ ์์ค์ ๊ณผ์๊ณต๊ธ์ ์ฃผํ๋งํผ ๋์ง ์๋ค. ๋์งธ์ด์ ๋, ์์ ์ฉ ๋ถ๋์ฐ ์์ ์๋ค์ 2005๋ ๊ณผ 2006๋ ๋น์์ ๋ถ๋์ฐ ๊ฐ๊ฒฉ๋ณด๋ค ๊ฐ์น๊ฐ ๋จ์ด์ก๋ค๊ณ ์์ด๋ฌ๋์ปฌ ํ๊ฒ๋ ์ธ์ ํ๊ณ ์์ง ์๋ค. ์์ ์ฉ ์์ ์๋ค์ ํ๊ธ์ด ๋ง๋ผ๋ฒ๋ฆฐ ์๋ธํ๋ผ์ ์ฃผํ ์ฌ์ ์๋ค์ด ๋นํ ํ์ฐ ๊ฐ์ ๊ฐ์์ค๋ฐ ์๋ ฅ์ ๋ฐ๊ณ ์์ง ์๊ธฐ ๋๋ฌธ์ธ ๊ฒ ๊ฐ๋ค. ์์ ์ฉ๋ถ๋์ฐ์ ๊ทธ ์์ค๊ท๋ชจ์ ๋์ถ๊ท๋ชจ๊ฐ ํฌ๊ณ ์ํ๊ธฐ๊ฐ๋ ์๋์ ์ผ๋ก ์ฃผํ๋ณด๋ค ๊ธธ๊ฒ ๋์ด ์์ด, ๋๋ถ๋ถ์ ์์ ์ฉ ๋ถ๋์ฐ ์ค๋๋ค์ ๋์ถ์๋ค์ด ์๊ตฌํ๋ ๋์ ์ด์๋ ์๊ตฌ์กฐ๊ฑด์ ๊ฑฐ์ ๊ฑฐ์ ํ๊ณ ์๋ค. ๋ฐ๋ผ์ ์๊ธ ์์ ์์ ๋ถ๋์ฐ ์์ ์๋ ์๋ก ์๋๋ฐฉ์ ์กฐ๊ฑด์ ์ธ์ ํ๊ณ ์์ง ์๊ธฐ ๋๋ฌธ์ ์ง๊ธ์ ์์ธก ์ฌ์ด์ ๊ฑฐ๋๊ด๊ณ๋ ์๋ฉธ๋์๋ค๊ณ ๋ด์ผ ํ ์ง๊ฒฝ์ด๋ค.
์์ธก์ ๊ฑฐ๋์๋ฉธ์ ์์ฒญ๋๋ค. ๊ทธ ์๋ก ์์ ์ฉ ๋ชจ๊ธฐ์ง ๋ด๋ณด๋ถ ์ฑ๊ถ(CMBS:,Commercial Mortgage Backed Securities)๊ธ์ก์ 2000๋ 469์ต ๋ฌ๋ฌ์์ ๊พธ์คํ ์์นํ์ฌ 7๋ ๋ง์ธ 2007๋ ์ 2,300์ต ๋ฌ๋ฌ๊ฐ ๋์๋ค. ๊ทธ๋ฌ๋ 2008๋ ์ ์ด๋ค ์ฑ๊ถ์ 120์ต ๋ฌ๋ฌ๊น์ง ๋จ์ด์ก๋ค. 95%๋ ํ๋ฝํ ๊ฒ์ด๋ค. ํํธ, ๋ฏธ๊ตญ ์์ ์ฉ ๋ถ๋์ฐ ํ๋งค์ก์ 200๋ 1,230์ต ๋ฌ๋ฌ์์ 2007๋ 4,440์ต ๋ฌ๋ฌ ๊น์ง ๋์ด๋ฌ๋ค. ์ฝ 260%๊ฐ ๋์ด๋ ๊ฒ์ด๋ค. ๊ทธ๋ฌ๋ ๊ทธ ์ดํ 2008๋ 3/4๋ถ๊ธฐ ํ๋งค์ก์ด 2007๋ ๊ฐ์ ๋๊ธฐ ๋๋น 68%๋ ์ค์ด๋ค์๋ค. ์ฐ๋ฆฌ๋ค์ด ์๋ 2008๋ ๋ง ๋ชฉ๊ฒฉํ ๊ฒ์ฒ๋ผ ๋ชจ๋ ๋ถ๋์ฐ์ ๊ฐ์น๊ฐ ํ๋ฝํ ๊ฒ๊ณผ ๋ง์ฐฌ๊ฐ์ง๋ก ์์ ์ฉ ๋ถ๋์ฐ ์์ฅ๊ฐ์น๋ ํ๋ฝํ๋ค. ๋ฆฌ์ธ (REIT)์ง์๋ 2007๋ 2์์ ์ต๊ณ ์ ์ ๊ธฐ๋กํ ๋ค, 2008๋ 9~10์์ ๊น์ ํ๋ฝ์ ํ๋๋ 2009๋ ์๋ ๊ณ์์ ์ธ ํํฅ์ธ์ด๋ค. 1999๋ ๋ง๋ถํฐ 2007๋ 2์๊น์ง ์ฝ 8๋ ๋์ ๋ฆฌ์ธ ์ง์๋ 340%๋ ์ฌ๋๋ค. ํํธ, ๋ฏธ๊ตญ์ 3๋ ์ฃผ์ ์งํ๋ค์ ๊ฐ์ ๊ธฐ๊ฐ ์ฝ 38% ์ ๋ ์ฌ๋์ ๋ฟ์ด๋ค. ๊ทธ๋ฌ๋ ๋ฆฌ์ธ ์ง์๋ 2007๋ 2์ 7์ผ๋ถํฐ 2008๋ 9์ 19์ผ๊น์ง 19% ์ฌ๋๋ค. ๊ทธ๋ฆฌ๊ณ ๋์ ๋ฆฌ์ธ ๋ 2009๋ 3์ 19์ผ ๊น์ง 66.2%๋ ๊ณค๋๋ฐ์ง ํ๋ค. ๋ฐ๋๋ก S&P 500์ง์๋ 2007๋ 2์ 7์ผ๋ถํฐ 2008๋ 9์ 19์ผ ๊น์ง 13.44%๊ฐ ํ๋ฝํ๊ณ , ๋ค์ 2009๋ 3์ 19์ผ ๊น์ง 46%๊ฐ ๋ ๋จ์ด์ก๋ค. ๋น๋ก ๋ฆฌ์ธ ์ง์๊ฐ ์์ ์ฉ ๋ถ๋์ฐ ๊ฐ์น ํ๋ฝ ๋ณด๋ค ๋ ํ๋ฝํ์ง๋ง, ์ด์ฐํ๋ ๊ทธ๋งํผ ์์ ์ฉ ๋ถ๋์ฐ ๊ฐ์น๊ฐ ์ฌ 3์ ์ค์๊น์ง ์ฌ๊ฐํ ๋ด๋ ค๊ฐ๋ค๋ ๊ฒ์ ์ผ๋ฌ์ฃผ๊ณ ์๋ค.
๋๋ถ๋ถ์ ์ํ๋ค๋ ์์ ์ฉ ๋ถ๋์ฐ๊ด๋ จ ๋์ถ์ ๊ฑฐ์ ํ๊ณ ์๋ ๊ฐ์ด๋ฐ, ๋ถ๋์ฐ ๊ฐ์น์ ํ๋ฝ์ ์๊ธ์ํ ๊ธฐ๊ฐ์ด ๋๋ํ ๋ง์ ์์ ์ฉ ๋ถ๋์ฐ ์ค๋๋ค์๊ฒ ์ฌ๊ฐํ ๋ฌธ์ ๋ฅผ ๋ถ๋ฌ์ผ์ผํค๊ณ ์๋ค. ์ฌ 2009๋ ์ ์ํํด์ผํ ์์ ์ฉ ๋ถ๋์ฐ ์๊ธ์ ์ฝ 5,000์ต ๋ฌ๋ฌ์ด๊ณ , ๋ด๋ 2010๋ ์๋ 5,250์ต๋ฌ๋ฌ, 2011๋ ์๋ 5,500์ต๋ฌ๋ฌ๋ก ์ฌํด์ ๋ด๋ ์๋ง ์ํํด์ผํ๋ ๊ธ์ก์ 1์กฐ ๋ฌ๋ฌ์ ์ด๋ฅด๊ณ ์๋ค. ์ด ๊ธ์ก์ ์ํํ๊ธฐ๋ ๋๋ฌด๋ ํ๋ค ๊ฒ์ด๊ณ ๋์ถ๊ธฐ๊ด ์์ ๋ค๋ ์ฌ์ ์ด ์ด๋ ค์ด ๋งํผ ์ํ์ฐ๊ธฐ ๊ฐ์ ์กฐ๊ฑด๋ณ๊ฒฝ์ ๋ฐ์์ฃผ๊ธฐ ํ๋ค ๊ฒ ๊ฐ๋ค. ๋๋ถ๋ถ์ ์์ ์ฉ ๋ถ๋์ฐ์ ๊ฐ์น๊ฐ ์ต์ด ๋์ถ๋ฐ๋ ์์ ๋ณด๋ค ํ๋ฝํ์ฌ, ์ต๊ณ ์ ๋๋น ์ฝ 1/3๊ฐ๋ ํ๋ฝํ์๊ธฐ ๋๋ฌธ์ด๋ค. ๊ทธ๋ฌ๋ฏ๋ก ์ต์ด๋์ถ์ ์ ์ฉ๋๋ ๋ด๋ณด๊ฐ์น ๋๋น ๋ถ์ฑ๋น์จ์ ๋ง๊ธฐ๊ฐ ๋ค๊ฐ์ค๋ ์ฐจ์ ์๋ค์๊ฒ ๊ทธ๋๋ก ์ ์ฉํ๋ค๋ ๊ฒ์ ๋๋ฌด๋ ์์ธํ ์ผ์ด ๋ ๊ฒ์ด๋ค. ๋ง์ฝ ์ต์ด ๋์ถ์ ๋ด๋ณด๊ฐ์น๋๋น ์ต์๋น์จ์ด 65% ์๋ค๋ฉด, ์ฐจ์ ์๋ 35%์ ์๊ธฐ์๊ธ์ ๊ฐ๊ณ ์์์ ๊ฒ์ธ๋ฐ, ์์ฐ๊ฐ์น๊ฐ 1/3์ด ํ๋ฝํ๋ค๋ฉด ์ฒ์์ ์ฐจ์ ์๊ฐ ํฌ์ ํ ์๊ธฐ์๋ณธ์ ๊ฑฐ์ ์ฌ๋ผ์ ธ ๋ฒ๋ ธ์ ๊ฒ์ด๋ค. ์ค๋ ํ์ฌ ์ํ๋ค์ ๋ด๋ณด๊ฐ์น์ 45%์ ๋น์จ์ ์ ์ฉํ์ฌ ๋์ถํ๊ณ ์๊ธฐ์ ์ฐจ์ ์๋ ์๋ก์ด 35%์ ์๊ธฐ์๊ธ์ ๋ค์ ๊ตฌํด์ผํ๋ค. ๊ทธ๋ ์ง ๋ชปํ๋ฉด ํ์ฐํ๊ฑฐ๋ ๊ถ๋ฆฌํฌ๊ธฐ๋ฅผ ๋นํ ์๋ฐ์ ์๋ค.
๋ฏธ๊ตญ ์ฐ๋ฐฉ์ค๋น์์ํ๊ฐ TALF(Term Asset-backed securities Lending Facility ์ผ์ ๊ธฐ๊ฐ ๋์์ ์์ค์ต์ ์์ฐ๋ด๋ณด๋ถ ์ฑ๊ถ)๋ฅผ ์ํํ ๊ฒ์ผ๋ก ๋ณด์ด๋๋ฐ, AAA๊ธ์ ์์ ์ฉ ๋ถ๋์ฐ์ ๊ฐ๊ณ ์๋ ์ฐจ์ ์๋ฅผ ์ํด 1์กฐ ๋ฌ๋ฌ์ ์๊ธ์ ์กฐ์ฑํ๋ ๊ณํ์ด๋ค. ์ด์จ์ 6% ์ดํ๋ก ์์๋๋ค. ๊ทธ๋ฌ๋ ์ด ์๊ธ์ ์์ง์ ์ฐจ์ ์์๊ฒ๋ ๋์์ด ๋๋ ์๊ธฐ์๋ณธ์ด ์ถฉ๋ถ์น ๋ชปํ ๋ถ๋์ฐ ์ค๋์๊ฒ๋ ๋ณ ๋์์ด ๋์ง ๋ชปํ ๊ฒ ๊ฐ๋ค.
์ต๊ทผ ์ํ๋ค์ ์์ฐ๋๋น ๋ ๋ฒ๋ฆฌ์ง๋น์จ์ด ์ฌ๊ฐํ๊ฒ ๋ฎ์์ง ์ํ์ด๊ณ ๋ถ๋ ๋์ถ์์ฐ๊ณผ ์์ค๋ก ์ธํด ๊ฑด์ ํ ์ํ ์ค๋น๊ธ๋ ๋จ์ด์ง ์ํ์ด๋ค. ๊ฒ๋ค๊ฐ ๋น์ํ๊ถ ๋์ถ๊ธฐ๊ด์ ํ๋๋ ์์ฒญ ์ค์ด๋ค์๊ธฐ ๋๋ฌธ์ ํ์ฌ์ ๋ฏธ๊ตญ ๋์ถ์์คํ ์ 2000๋ ๋ถํฐ 2007๋ ๊น์ง์ ์ํ๋ณด๋ค ๊ทน๋๋ก ์์ถ๋์ด ์๋ค. ๋ฏธ๊ตญ์ ๋ถ์ ์์ฒญ๋ ํฌ์ ์๋ ๋ถ๊ตฌํ๊ณ ๋์ถ์์คํ ์ ์์์ ๋น๋ถ๊ฐ ๋ณต๊ตฌ๋๊ธฐ๊ฐ ์ฝ์ง ์์ ๊ฒ ๊ฐ๋ค. ์ด๋ก ์ธํด ๋์ถ๊ธฐ๊ด์ด ํ๊ธฐ์ ์ธ ๋์ถ์์คํ ์ ๋ง๋ค์ด ๋ด์ง ์๋ ์ด์, ๋์ถ๊ธฐ๊ด์ด ์ง์ ํ์ฐํ๋ ์ค๋๋ฅผ ๋์ ํ์ฌ ์์ ์ฉ ๋ถ๋์ฐ์ ์ค์ค๋ก ๊ด๋ฆฌ ์ด์ํ๋ ์ํฉ์ด ๋๋ํ ๊ฒ ๊ฐ๋ค. ์ด๋ฐ ์ํฉ์ ๋์ถ๊ธฐ๊ด์ ๋ณธ์ ์์ ํฌ๊ฒ ๋ฒ์ด๋๋ ์ผ์ด๊ธฐ์ ๋ ๋ค๋ฅธ ์ํํ ์ํฉ์ด ๋ ๊ฒ์ด๋ค.
๊ทธ๋ฌ๋ ํด๊ฒฐ๋ฐฉ๋ฒ์ด ์ ํ ์๋ ๊ฒ์ ์๋๋ค. ๋์ถ๊ธฐ๊ด์ ์ฐจ์ ์๊ฒธ ์ค๋๋ค๊ณผ ๊ณ์ฝ์ ํ์ฌ, ๊ทธ๋ค์ด ๊ด๋ จ ๋ถ๋์ฐ์ ๊ณ์ํด์ ๊ด๋ฆฌ ์ด์ํ๋๋ก ์ผ์ ๊ธ์ก์ ์ง๋ถํ๊ณ , ์ ์ฒด ์ฃผ์ ์ค์ ์ผ๋ถ๋ฅผ ์ฑ๊ณผ์ ๋ฐ๋ฅธ ๋ณด์ํ์์ผ๋ก ์ฃผ๋ ๋ฐฉ๋ฒ๋ ์๋ค. ์ด๋ฐ ๋ฐฉ๋ฒ์ ํ์ฌ์ ์ฐจ์ ์๋ฅผ ์์ ํ ๋ฐฐ์ ์ํค์ง ์๊ณ , ์๋กญ๊ฒ ๋์ถ์๊ฒธ ์ค๋๊ฐ ๋ ๊ธ์ต๊ธฐ๊ด์ด ๊ฐ๊ณ ์๋ ๊ด์ฌ์ฌํญ์ ์ฐจ์ ์๋ ๊ฐ์ ๊ด์ฌ์ ๊ฐ๊ฒ ๋ง๋๋ ์ข์ ๋ฐฉ๋ฒ์ด ๋๋ค. ๋ํ, ๊ธ์ต๊ธฐ๊ด์ด ๋ถ๋์ฐ์ ์ง์ ๊ด๋ฆฌ์ด์ ํ๋ ๋ถ๋ด์์ ๋ฒ์ด๋ ์๋ ์๊ฒ ํ๋ค.
์์ ๋ฌด๊ฒฐํ ์ ๋ต์ ์๋ค. ์ฐจ์ ์๊ฐ ์์ ํ ๊ถ๋ฆฌํฌ๊ธฐ๋ฅผ ํ๋๋ก ๋ง๋ค์ด ์๊ธฐ๋ ๋ ํฐ ๋ฌธ์ ์ ๋ณด๋ค๋, ๊ทธ๋๋ ๊ทธ๋ณด๋ค๋ ๋์ ์ฐจ์์์ ๋ฐฉ๋ฒ์ ๋ชจ์ํ๋ ์์ด๋์ด๊ฐ ์ข๋ค๊ณ ๋ณธ๋ค.
์ฐ๋ฆฌ๋๋ผ์ ๊ฒฝ์ฐ์๋ ์ฒซ์งธ ๋๊ธฐ์ ์ด ์ด์ํ๋ ๋ฐฑํ์ , ํ ์ธ์ , ์ผํ์ผํฐ ๊ฐ์ ๋ํ์ , ๋์งธ์ฌ๋์์ฅ, ์ ์งธ ๊ฐ์ธ์ด๋ ์ค๊ท๋ชจ ๋ฒ์ธ์ด ์๊ฐ๋ฅผ ์ง์ด ์๋ํํ๋ก ์ด์ํ๋ ์๊ฐ, ๋ง์ง๋ง์ผ๋ก ์ผํ๋ชฐ์ด๋ผ๋ ํํ๋ก ๊ตฌ์ข ๋ถ์ํ ์๊ฐ ๋ฑ 4๊ฐ์ง ๊ฒฝ์ฐ๋ก ํฌ๊ฒ ๊ตฌ๋ถํ ์ ์๋ค. ์ฒซ์งธ์ ๊ฒฝ์ฐ์ธ ๋๊ธฐ์ ์ ๋ํ์ ์ ์ด์ฐจํผ ์ง์์ด์ ๋ฅ๋ ฅ๋ ์๊ณ ์๊ธ๋ ฅ์ด ์์ด ๋ค๋ฅธ ๊ฒฝ์ฐ๋ค ๋ณด๋ค๋ ํฐ ๋ฌธ์ ๊ฐ ๋น๊ต์ ์์ง๋ง, ๋๋จธ์ง์ ๊ฒฝ์ฐ๋ ๋ฌธ์ ๊ฐ ์ฌ๊ฐํ๋ค. ๋๋ถ๋ถ ์์ธํ ์๋ณธ๋ ฅ๊ณผ ๊ฒฝ์๋ฅ๋ ฅ ๋ถ์ฌ๋ก ๊ฑด๋ฌผ๊ณผ ์์ค์ด ์ฌ๋ผํ ๋์ด ์๋ค. ํนํ ๊ตฌ์ข ๋ถ์์๊ฐ๋ ์ ๊ตญ์ ์ผ๋ก ์๋ฐฑ ๊ฐ๋ ๋ ๊ฒ ๊ฐ๋ค. ํ์ง๋ง ์ด๋ค ๋ถ์์๊ฐ ์ค์ ์ ๋๋ก ์์ ์ด ๋๋ ์๊ฐ๋ 10%๋จ์ง์ด๋ ๋ ๊น? ๊ทธ๋งํผ ๊ตญ๊ฐ์ ์๊น์ด ์์ฐ์ด ๋ญ๋น๋ ๊ฒ์ด๋ค. ๋๋ถ๋ถ์ ๊ณต๊ธ๊ณผ์, ์ง๋ถ ์ชผ๊ฐ๊ธฐ, ๊ฒฝ์๋ฅ๋ ฅ ๋ถ์ฌ ๋ฑ์ผ๋ก ์์ ์ด ์ ๋๊ฑฐ๋ ๋ฌธ์ ๋ซ์ ๊ณณ์ด ๋ง๋ค. ์ด๋ฐ ์๊ฐ๋ค์ ๊ธ์ต๊ธฐ๊ด์ด ์๊ธ์ ๋์ด ๋ฅ๋ ฅ์๋ ๊ฒฝ์์ง์ ํ์ฉํ์ฌ ์๊ฐ๋ฅผ ์ง์ญ์ ๋ง๋ ์ปจ์ ์ผ๋ก ์ฌํธ์ง(Refitting)ํ๊ณ , ์ ๋๋ก ๋ ๊ฒฝ์์ ํด๋ณด๋ ๋ฐฉ๋ฒ์ ๊ฐ๊ตฌํด ๋ณผ ์ ์์ง ์์๊น? ์์ผ๋ก ๋ง์ ์ฐ๊ตฌ์ ์คํ์ด ํ์ํ ๋ถ์ผ์ด๋ค.
ํ์ผ ๋ค์ด๋ก๋ : ๋ฏธ๊ตญ ์์ ์ฉ ๋ถ๋์ฐ์ ๋ถ์ฑ ์๊ธฐ.pdf