[지식정보] 미 샌프랜시스코의 경쟁우위를 통한 도시변화

● 미국 샌프란시스코 만 일대가 미국경제를 최근의 경기침체로부터 회복시키는 큰 역할을 하고 있다. 어떤 경쟁우위로 이 지역이 발전하는지 미국 어번랜드 2009년 9월호에 게재된 내용을 중심으로 살펴보기로 한다.

● 이 지역은 3개의 메트로폴리탄 지역으로 구분되고, 세 지역을 합쳐 미국 내에서 네 번째로 큰 경제규모

● 이 지역의 가장 경쟁적인 장점은 교육수준이 높은 노동력과 지식기반 형 경제이다.

-버클리, 스텐포드 및 의학지향의 캘리포니아 샌프란시스코대학이 있어 지역의 혁신 기술적인 사업을 지원하고, 미국과 전 세계로부터 유능한 젊은이들을 불러 모으고 있다.

-이지역의 강한 기업 인프라와 정신이 세계적인 기업들의 토대를 마련

● 이 세 메트로 지역은 특징적인 경제 추진주체가 있으면서 상호 중요한 연관성을 갖고 있다.

-각 세 지역은 동일한 수의 일자리를 갖고 있는데, 샌프란시스코는 미국 서부의 금융센터로 잘 알려져 있다.

- 예를 들어 웰스파고, Charles Schwab, 유니온뱅크 오브 캘리포니아의 본사가 이곳에 있고, 뱅크 오브 아메리카와 버클레이 글로벌이 이 도시에서 주요한 활동을 하고 있다.

-그 외에 다른 주요은행, 지역은행, 펀드 매니저, 벤처 캐피털 회사들이 있으며, 아시아 특히 중국과의 금융 유대관계가 깊다.

● 샌프란시스코는 실리콘 벨리 북쪽지역에 테크놀로지회사가 많아 경제적 이익을 많이 보고 있다.

-오라클이나 일렉트로닉 아츠 같이 크고 잘 알려진 회사가 이 지역에 본사를 두고 있다.

- 샌프란시스코와 산 마테오 지역은 생명과학에서 세계적인 센터로서, Genentech, Applera, Gilead 같은 회사들이 이곳에 본사를 두고 있으며, 많은 제약회사들이 이곳으로 몰려들고 있다.

-스위스 회사인 로체와 쉐링 같은 회사도 미국내 본사를 이곳으로 이미 이전했거나 검토 중이다.

-샌프란시스코의 중심지와 사우스 오브 마켓 지역은 소프트웨어와 생명과학 및 의학의 중심지로 지역 평균 소득이 74,000불로 미국 평균보다 16%나 높다.

● 샌프란시스코는 많은 방문객으로 인해 경제가 한층 발전되고 있다.

-회의, 컨벤션, 레져, 비즈니스 여행시장은 지역경제의 큰 축이며, 샌프란시스코 국제공항의 1/4이 외국인으로 샌프란시스코 자체가 주요 국제적인 목적지 이다.

● 오클랜드/이스트 베이는 낮은 비용 덕택으로 몇몇 주요기업을 유치시켰다. 일부 회사는 샌프란시스코에서 이전. 대표적인 회사는 Kaiser Permanente, Safeway, Cheveron, Clorox 및 AT&T 등이다.

- 버클리 대학으로 인해 이스트 베이는 수많은 과학 및 기술 벤처기업의 고향이 되었고, 버클리 대학과 로렌스 국립 연구소는 리서치의 중심지가 된지 오래다.

-바이엘과 Chiron제약회사는 샌프란시스코 만 서쪽 지역에 위치하여 관련 산업을 이끌고 있는 중추 역할 수행 중

● 게다가, 이스트 베이는 산호세 지역에서 많은 테크놀로지 회사를 유치하였다. 이들 회사들은 샌프란시스코에 위치한 회사의 지원 오피스와 사업부문 등이 그 주류를 이룬다.

-이스트 베이의 가구당 평균소득은 약 70,000달러로 미국평균 보다 10%가 높고, 샌프란시스코 만 서쪽 보다는 약간 낮다.

● 산호세는 기술혁신의 세계적 중심지로 스텐포드 대학이 있어 수준 높은 교육과 기업가 정신으로 무장한 인재들이 자리 잡은 인프라가 강점인 지역이다.

- 주요 회사는 시스코 시스템, 로키드 마틴, 인텔, IBM, 야후, 어플라이드 머테리얼, 선 마이크로시스템, eBAY, 후지츠, 구글, 히다치, 시멘텍, Vmware, Xiinx, 휴렛페커드 그리고 에플사 등이다.

- 수많은 중소기업들이 끊임없는 기술혁신으로 지역에 활력을 불어넣고 있고, 마이크로소프트를 비롯한 미국 내 및 해외업체들이 이 지역에서 많은 활동을 하고 있다.

● 캘리포니아 전체적으로는 과학 분야의 일선 노동력이 부족하지만, 산호세 지역은 미국과 전 세계 특히 아시아와 유럽의 인재들이 몰려들고 있어 매우 성공한 지역이며 .결과적으로 이 지역은 다문화사회가 되었다.

- 지역의 가구당 평균소득은 82,000달러로 샌프란시스코를 능가하고 미국 평균보다 30%나 초과하고 있다.

● 테크놀로지가 지역경제의 주축이지만, 산호세 지역은 기업지원 서비스 인프라가 풍부한 곳이다.

-특히 가장 중요한 벤처캐피털 산업이 잘 되어 있고, 금융, 법무, 회계 서비스 업체 등이 Menlo Park 지역의 Sand Hill Road에 집중해 있다.

● 샌프란시스코 만 지역은 글로벌 무역의 중심지이다.

- 부품을 해외에서 수입하여 지역 내 혁신기술을 활용하여 완성품을 수출하고 있다. 수출은 샌프란시스코와 오클랜드의 국제공항을 이용

- 게다가 오클랜드 항구는 미국 서부해안의 중요한 항구로 미 내륙의 농산물의 수출과 수입을 하면서 미국 수출입의 균형을 이루는 몇 안 되는 항구이다.

경기침체와 예상되는 경기회복

● 오클랜드/이스트 베이는 작년 세계적인 경기침체가 본격적으로 시작되기도 전에 이미 경기침체를 맞았다. 전국적인 주택과잉 공급은 샌프란시스코 만 지역도 예외는 아니었고, 특히 이스트 베이 지역과 그 동쪽으로 갈수록 과잉 현상이 더 심각.

- 준공된 주택들도 입주가 안된 것이 많아 주택가격은 많이 떨어져 지역경제에도 악영향을 크게 미치고 있다.

- 더욱 큰 문제는 이 지역에 주택건설업체와 모기지업체가 많은데 지난해 이들 업체에서 약 2만개의 일자리가 사라져 실업률이 4.8%에서 6.3%가 되었다.

● 2008년 중반만 하더라도 이 지역의 수출과 고용은 왕성하였기에 경기침체가 이 지역만큼은 피해갈 것이라는 생각이 비교적 대세이었으나, 지난해 말부터 상황은 급격히 악화

- 산호세가 가장 심한 타격을 입고 있는데, 2010년 까지 5만개의 일자리가 사라질 것(이미 올 3월까지 3.5만개 일자리가 사라짐)이고, 실업률은 11%까지 오를 것으로 전망.

● 샌프란시스코에서 금융서비스 산업은 2008년 여름 하락. 현재로서는 2010년까지 75,000개의 일자리 중 55,000개 직업이 사라질 것으로 보여 실업률이 내년에 약 9% 이상 넘어 최고치를 기록할 것으로 전망

-오클랜드/이스트 베이는 더 문제가 심각하여 70,000개의 일자리가 없어져 실업률은 거의 11%에 다다를 것으로 전망

● 그래도 미국 전체 (실업률 10% 이상, 일자리 상실 700만개)와 비교하면 샌프란시스코 메트로폴리탄 지역은 그나마 나은 편으로, 주택시장은 최소한의 손실로 버티고 있고, 금융도 월가보다는 충격이 덜한 편이다.

- 그렇지만 이전 닷컴기업 붕괴 때보다 실업률이 훨씬 높다.

● 2011년부터 2013년까지의 예상되는 경기회복기에 미국 전체 고용성장은 2.5% 정도 성장에 그쳐 전체 실업률은 6% 이하로 떨어질 것으로 전망. 이에 따라 샌프란시스코 지역 전체도 실업률이 4.5% 밑으로 내려갈 것으로 전망

- 그중 샌프란시스코 메트로폴리탄이 가장 빨리 회복될 것으로 예상되어 고용성장이 3.5~3.8%가 될 것으로 전망. 오크랜드/이스트 베이의 고용성장은 3.1~3.4%가 되어 실업률은 약 5.5% 예상.

- 산호세는 낮은 속도로 회복이 기대되 고용성장 3.0~3.3%가 예상되어, 실업률은 6% 전망으로 미국 평균 수준과 비슷할 것으로 보이나, 산호세는 실리콘 벨리를 중심으로 과거부터 새로운 주요 혁신기술의 산실인 만큼 미국경제에 큰 기여할 것임.

개발이슈

● 이전부터 샌프란시스코 만의 부동산 시장은 미국 다른 지역보다는 항상 시장상황이 좋았다.

- 샌프란시스코시장 상황이 좋은 이유:

● 이 지역은 주거와 사업측면에서 비용이 높은 지역으로 알려져 있지만, 그만큼 수요와 공급이 활발하기에 자연스레 그리된 것이다.

- 이 지역에 있는 기업은 경쟁에서 타 지역보다 잇점이 많아 그에 소요되는 비용을 충분히 상쇄할 수 있는 곳이다.

-주거비용도 미국 내 타 지역보다 지출이 많은 지역이지만 미국 내 평균 소득보다 높은 소득이 이를 받쳐주고 있다.

● 그러나 정치인들은 일반 상황을 악화시키는 짓을 가끔씩 저지르곤 하는데, 샌프란시스코는 전통적으로 매우 진보적이고 사회의식이 강한 지방정부가 득세를 하여 가끔 기업과 주민들에게 세금을 무리하게 인상해왔다.

-또한 도시환경에 대한 애정이 많은 주민의 지지를 받고 있는 많은 규제로 인해, 신규건설에 제한이 많고, 부동산개발 에도 많은 비용이 발생하였다.

- 그동안 유권자와 정치인들은 건강한 기업환경을 유지하려는 요구에 제제를 가해왔다. 세금을 많이 부과하거나, 도시를 변화시키는 개발에 제한을 가하는 일을 해왔다.

-이로 인해 기업이 도시외곽으로 재배치되거나, 지역경제가 침체하거나 하는 이를 겪게 된 적도 여러번 있었다.

● 그러나 이런 일들은 극적인 균형점을 맞게 되어, 기업 친화적으로 법을 수정하고, 개발사업에 대한 허가규제도 줄게 되었다.

- 현재는 기업에 친화적인 시장과 그 반대의 성격을 지닌 감독위원회로 적절한 균형을 이루고 있다.

-어찌하든 이 도시는 현대화되고 기업활동이 왕성하고 꾸준히 성장하는 도시가 되었다.

● 최근 몇 년 동안 샌프란시스코는 개발을 제지하려는 견해를 완화해온 덕택으로 미션 베이, 사우스 비치, 린콘 힐 같은 새로운 지역이 등장하게 되었고 주민들은 이를 반가워하고 있다.

-또한, 프레시디오 지역의 재생사업을 통해 도시 내 시민을 위한 가장 큰 오픈 스페이스를 갖게 되었고, 12,000세대의 고층형 신규주택 건설도 반기고 있다.

- 트랜스 베이 지역에 새로운 터미널 건립이 제안되어 지역 주민들은 이 시설이 지역의 교통 환승허브 기능을 수행할 것으로 기대하고 있으며, 인근지역의 고층화와 밀도높이기에 대한 기대감도 풍부

-주요기업들이 공간부족과 비용문제로 도시외곽으로 이전을 하려는 계획이 알려지면서, 시민들은 신규개발의 기대감을 갖게 되었다.

● 샌프란시스코 만일대도 마찬가지로 점진적 개발 내지는 스마트한 성장으로 전환을 꾀하고 있다.

- 한때는 “우리집 뒷마당 에서는 안된다”라는 NIMBYism (a not-in-my-backyard attitude) 생각도 이 지역에 만연하였지만 이제는 바뀌고 있다.

-환경, 지역커뮤니티 그리고 기업과의 동행이라는 의식이 샌프란시스코 만일대의 혁신적인 개발을 허용하여, 더 높은 밀도, 환승중심의 개발(TODs) 그리고 교외지역 중심지나 낙후된 산업단지에 있는 비어있는 토지에 복합용도 중심의 개발 프로젝트가 추진되게 되었다.

- 또한 기업들은 그린벨트나 보존녹지 같은 곳의 개발도 할 수 있게 되었다. 물론 항상 이런 사업이 편하게 성공하는 것은 아니지만, 이러 노력들이 지역경제에 활력을 불어넣고, 지역을 성장시키는 밑거름이 되고 있다.

● 전통적으로 샌프란시스코 만일대의 부동산은 다이내믹한 경제 덕에 미국 전체 시장보다 우위에 있어왔다.

-차입금을 제외한 자기자본 대비 임대 수익율은 과거 15년 동안 산호세가 13%, 샌프란시스코가 11.8%, 오클랜드가 11.25%로 미국 전체 9.9%와 비교해 높은 편이다.

-이런 결과는 개발에 대한 입지적인 장점과 정치적 규제가 병행하는 가운데 이 지역의 다이내믹한 경제가 만들어낸 좋은 결과물들 이다.

● 오피스 분야는 다른 주요 부동산 분야(산업용, 아파트, 리테일)보다 취약한 가운데 샌프란시스코 만 일대는 더 취약.

-샌프란시스코의 오피스 공실률은 2008년 11%였지만, 2010년에는 16%로 최고조에 이를 것으로 보임

-오크랜드/이스트 베이는 더 심각하여 2008년 15%에서 2010년 18%로 오피스 공실이 올라 갈 것 같다. 산호세는 17%에서 22%로 미국전체(18%예상)에 비해 상당히 심각할 것으로 보임.

● 2013년까지의 장기전망을 볼 때, 샌프란시스코는 2013년 오피스 공실이 8%로 미국 전역의 주요메트로폴리탄 오피스시장 13% 전망과 비교해 볼 때 양호.

-오클랜드는 2013년 12% 수준, 산호세는 상황이 심각하여 14%의 오피스 공실이 예상. 산호세의 오피스 재고는 텍사스 주의 오스틴 시에 이어 두 번째로 많다.

-샌프란시스코와 오클랜드는 신규공급 되는 오피스가 별로 없어 향후 5년간 공실률과 임대료 상승률에서 가장 양호한 도시 속에 포함될 것임.

● 산업용 부동산에 있어 산호세와 오클랜드는 매우 활기찬 시장이다.

-샌프란시스코는 공항과 관련된 작은 규모의 시장 정도만 맡고 있어 그 영향이 크지 않지만, 오클랜드는 작년 2008년 말 미국 평균인 12%의 공실률과 같은 공실을 기록하여, 수출입 및 하이테크상품을 다루는 산업용 부동산에서 취약함을 나타냈다.

-2010년경 오클랜드는 13%의 공실이 예상(미국전체도 13%공실 예상)되고, 산호세는 14% 공실이 전망

-경기회복이 약간씩 나아지는 점을 감안하면 산호세는 2013년 미국평균(10%전망) 수준보다는 약간 나은 수준을 유지할 것으로 보이고, 오클랜드는 미국 평균 수준으로 갈 것으로 예상.

-이기간 동안 새로운 공급은 극히 제한적으로 보여 오클랜드는 향후 5년 동안 미국 평균보다 약간 넘는 수준의 임대료상승이 예상되고, 산호세는 많은 상승이 기대된다.

● 샌프란시스코 만일대의 아파트 시장은 뛰어난 선두주자 이다.

- 이 일대는 2008년에 미국 주요 대도시의 평균 공실률 보다 낮은 4%를 기록했지만, 올해부터는 하향세에 접어들어 2010년 말까지 4%대 후반까지 아파트 공실발생이 예상.

-이런 수치는 2008년 미국전체 공실률 6.5%, 2010년 9%상회 전망치보다는 무척 양호한 성적이다.

- 산호세는 2008년 아파트공실이 4.5%기록 했고, 2010년에 5%를 전망하여 오피스에 비해 상당히 양호한 실적이