[지식정보] 코로나 대유행 부동산 분야별로 각기 다른 영향을 주고 있다

2008년 글로벌 금융위기로 인한 불황은 모든 지역, 업종, 부동산을 강타했던 것과 달리 이번 코로나19의 영향은 아주 차별화된 결과를 만들고 있다. 부동산 시장과 업종 전망은 지난 금융위기 이후 경기 회복과 크게 다른 방식으로 갈릴 것으로 보인다. 세계적인 도시부동산 연구단체인 ULI의 ‘Emerging Trends in Real Estate® 2022’ 발표 자료에서 그 시사점을 정리해본다.

자료: ULI의 Emerging Trends in Real Estate® 2022

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코로나 19 대유행 이후의 경제 격변 속에서 부동산 부문은 전반적으로 놀라운 회복력을 보여줬다. 그러나 다양한 분야와 시장에서 그 수행방식이 상당히 다른 분기 현상이 나타나고 있다. 이는 결과적으로 경제와 사회의 다양한 부문에서 크게 수행한 방법이 반영되었기 때문이다.

차별적인 분기(分岐)현상(divergence)은 미국과 같이 다양한 국가와 경제에서 예상할 수 있는 일이다. 거의 모든 추세나 이벤트 상황은 전부보다는 일부 가구, 일부 대도시, 일부 부동산 부문에 더 많은 영향을 미칠 전망이다. 일부 산업은 이익을 얻고, 반면 다른 산업은 피해를 보게 된다. 실제로 대부분의 경기 침체는 일부 지역과 일부 부동산 부문에 더 큰 타격을 입혔다. 이러한 사례는 최근 역사를 보더라도 항상 있었다. 기술 시장을 황폐시켰던 2000년대 초반의 닷컴 붕괴, 금융기관에 초점을 맞춘 1990년대 초반의 금융시스템 붕괴, 여러 에너지 위기 시 오일 부족 국가들이 겪었던 어려움 등이 있었다.

2007년 후반에 시작된 글로벌 금융위기의 고통은 기억에 크게 남아 있다. 금융위기의 깊이와 폭에서도 이례적이었다. 미국도 미국 전역과 경제의 모든 부문에서 상당한 실직과 재산 가치의 하락을 경험했다. 일부 영역과 부문에서 상대적으로 더 큰 타격을 입었지만, 고통의 경험은 거의 모두가 공유했다. 주택 시장을 공매도한 몇 안 되는 매우 예지력 있는 헤지 펀드를 제외하고는, 침체를 피해간 사람과 기업은 없었다.

코로나19 경기 침체와 그에 따른 회복은 각기 다른 형태로 나타나고 있다. 지역 및 산업 전반에 걸쳐 결과가 더 크게 차별화된다. 이러한 차별은 미국 부동산 시장 및 부문 간에 매우 차별화된 실적 및 전망으로 이어지고 있다. 차별화된 분기 현상은 전반적으로 여러 부동산 분야에 걸쳐(어떤 경우에는 개별 분야 내에서) 떠오르는 주제가 되고 있다. 분기 이유는 분야별로 다양하지만, 일반적으로 부동산 수요자의 생활 방식, 일하는 방식, 부동산 사용 방식이 다르게 변화하기 때문이다.

분야별 분기(分岐)현상 Sectors Diverge

산업용 부동산 분야는 온라인 매출 비중의 급증으로 임차인 수요가 증가하면서 거의 멈춤이 없었다. 집합주택은 전반적으로 거의 강세를 보였지만, 뉴욕시와 샌프란시스코와 같은 일부 대형 시장의 심각한 약세로, 이 분야 펀더멘털이 어려움을 겪었다. 공실률은 2020년에 두 부문 모두에서 약간 상승했다. 이유는 필요한 공급이 원활하게 이루어졌기 때문이다. 세입자 수요가 계속 증가함에 따라, 두 부문의 임대료는 전국 대부분에서 기록적인 수준으로 회복되었다. 2022년 전망도 강해 보인다.

다른 주요 부동산 분야에 대한 전망은 코로나 팬데믹이 계속해서 실적 저해하는 방식으로 시장 상황을 악화시키기 때문에 덜 긍정적이다. 여행이 사실상 중단되면서 접객업 부문은 처음부터 가장 큰 타격을 입었다. 많은 호텔이 문을 닫거나, 필수 인력만 수용하거나 코로나 임시 보호소로 전환하면서 수익을 창출했다. 차로 쉽게 갈 수 있는 입지의 국내 레저 호텔만이 그나마 정상 영업으로 가는 가장 빠른 길을 가고 있다. 많은 사람이 여행을 열망하지만, 항공기 이용은 그만큼 코로나 부담이 생기기 때문이다.

그러나 해외 비즈니스와 관광 여행은 회복하는 데 훨씬 더디고, 몇 년 동안은 코로나 19 이전 수준으로 돌아가지 않을 수 있다. ULI의 Emerging Trends 설문조사 응답자의 절반 이상이 지금부터 3년 후에도 비즈니스 여행이 2019년 수준보다 못할 것으로 전망하고 있다. 호텔뿐만 아니라 호화 소매점과 고급 식당에도 상당한 어려움이 가해진다. 또한, 당분간은 이 두 가지 여행 형태는 모두 부유한 여행자, 특히 회사 경비를 받는 여행자에게만 의존하게 된다.

한편, 코로나 팬데믹은 금융위기 이전부터 시작된 소매 부동산 부문의 장기 하락을 가속화 했다. 폐점과 공실은 치솟았고 여전히 증가하고 있으며, 전망 대부분도 계속되는 약세와 기록적인 공실률이 대세다. 특히 2등급 쇼핑몰(secondary malls), 앵커 테난트가 없는 쇼핑센터, 명품 거리 리테일(high-street retail)에 대한 전망은 훨씬 어둡다. 하지만 모든 것이 그런 것은 아니다. 식료품점, 달러 상점, 주택 개조 용품 소매점은 모두 번성하고 있다.

사무실 부문은 중요한 재설정의 초기 단계에 있는 것으로 보인다. 지역과 품질 수준 모두에서 비정상적으로 높은 수준의 차별화가 필요하다. 전통적으로 장기 사무실 임대 기간으로 인해, 시장 펀더멘털은 많은 시장에서 지금까지 완만하게 약해져 왔다. 그러나 약한 임대 수요 물량, 재임대율이 기록적으로 높아진다는 점, 비관적인 임차인 설문조사 데이터 등을 감안하면, 공실 정점에 도달하기 전까지 공실은 계속 증가할 것으로 보인다. 또한, 업계 전문가들은 팬데믹으로 인해 건강 문제가 중요해지면서, 새로운 건축물을 선호하는 "품질로의 전환"이 사무실 부문의 분기점으로 보고 있다. 오래된 건물은 HVAC(난방·환기·공기 조절) 시스템과 레이 아웃이 상대적으로 열등하기 때문이다.

이러한 분기하고 있는 부동산 펀더멘털을 볼 때, 산업 및 주거(단독 및 다가구)는 모두 투자자들이 선호하는 분야다. 반면, 접객업, 소매 및 사무 부문은 뒤처져 있다. 부동산 전문가들 의견은 데이터 센터, 생명 과학 건물, 학생 주택과 같은 덜 전통적인 상업용 부동산 자산 유형에 대해 관심이 높다. 거래량 증가는 이러한 틈새시장에서 확실히 강해지고 있다.

시장 분기(分岐) Markets Diverge

트렌드도 지역에 따라 다르다. 지난 몇 년 동안 ULI가 발표하는 Emerging Trends는 값비싼 CBD보다 작고 저렴한 시장으로 투자자와 세입자 선호가 이동하고 있음을 강조했다. 이른바 게이트웨이 시장인 대도시는 많은 세월 동안 ULI 전망 목록의 최상위를 차지했다. 하지만 투자자들은 점점 더 Sun Belt 성장 시장으로 눈을 돌리고 있다. 코로나 대유행은 이러한 추세를 확대하고 있다. 물론 2021년 여름부터 일부 타격을 입은 게이트웨이 시장에서 일부 회복 조짐은 있다.

선호도가 변하는 이유는 부동산 시장의 펀더멘털이 시간이 지남에 따라 어떻게 변화해 왔는지를 살펴보면 알 수 있다. 사무실 임대료가 대표적이다. 시장 상황은 지난 경기 침체(2007년 말부터 2011년 초까지) 동안 전통적인 고가 임대 관문 시장에서 가장 덜 완화되었다. 물론 다른 도시 시장도 뒤 쳐졌고 교외 시장은 더 뒤처졌다(2011-2015년). 그러나 2015-2019 기간 동안 임차인 선호도가 더 비싼 시장에서 멀어지기 시작하면서, 지난 10년간 마지막 시점까지 임대료 스프레드가 좁혀져 왔다.

지금까지의 대유행 경기 침체와 회복은 세입자가 공간을 원하는 곳(장소)의 변화가 가속화되고 있음을 보여준다. 임대료는 관문 시장에서 하락하였지만, 반면 비 관문 도시 시장과 교외 시장에서 약간 증가했다(2019년 말~2021년 중반).

이 ULI 보고서를 위해 인터뷰한 거의 모든 사람이 게이트웨이 시장이 결국 회복될 것으로 기대한다. 대도시 시장은 항상 밀물과 썰물과 같다. 대도시의 모든 장점은 여전히 ​​존재하고, 시간만큼 오래되었다. 사람들은 결국 도시에 모일 것이고 단지 지연될 뿐이다. 그러나 지연 현상은 당분간 어려운 투자 기반임을 의미한다. 한편, 사무실 입주 회사들이 가장 먼저 선호하는 도시는 인재를 끌어들이는 도시다. 그러나 아직, 게이트웨이 대도시들은 아마도 한동안은 아닌 것으로 보인다. 당장에는 이른바 2차 시장이 회복을 주도할 것으로 보인다. 미국의 경우 다시 한번, Sun Belt 도시들이 2022년 미국 부동산 투자 전망, 주택 건설, 개발 전망에서 1위를 차지하고 있다.

분기(分岐)하는 노동시장이 부동산에 영향을 미치고 있다

부동산 시장이 분야별 분기(分岐)된 개념으로 회복되는 흐름은 기본 경제의 다양한 상황이 부분적으로 반영되기 때문이다. 전체적으로 국가의 총 경제 생산량으로 측정하면, 회복 여부는 본질적으로 완성된 결과로 볼 수 있다. 그러나 고용 수치는 완전히 다른 이야기를 하고 있다. 경제는 여전히 경기 침체 동안 잃은 일자리의 4분의 1을 복구하지 못하고 있다(2021년 8월 말 기준). 여러 형태의 코로나 변이가 등장하면서, 일자리 성장이 둔화하는 것으로 보인다. 과거 사례를 보면, 침체기와 회복기 모두에서 직업과 산업에 따라 엄청난 차이가 있었다. 이러한 분기된 다양한 결과는 부동산 시장에 더 많은 영향을 미칠 것이다.

예를 들어, 경기 침체기의 실직(失職)은 일반적으로 재택근무에 대한 유연성이 낮은 저임금 근로자에게 훨씬 더 집중되었다. 그리고 일자리 증가 시기에는 여전히 고임금 근로자에게 유리했다. 하버드 연구 이니셔티브인 Opportunity Insights에 따르면, 2021년 6월 말 기준으로 연간 $60,000 이상의 급여를 받는 직업의 수는 코로나 이전 수준보다 10% 증가했다. 반면, $27,000 이하 급여의 직업은 ​​20% 이상 줄었다.

노동력 부족은 이러한 고용 분할에 관여하면서, 부동산 부문에도 영향을 미치고 있다. 저임금 직종에 속한 많은 기업이 필요한 인력을 고용하는데 어려움을 겪고 있어 회복이 더디다.

이러한 고용 차이는 저임금 직업을 가진 사람들과 부유한 가계의 상당한 부의 증가 간의 격차를 악화시켰다. 부유한 가계는 대부분 주식 자산을 소유하고 있다. 따라서 팬데믹 기간 동안 주식 시장이 급등하면서 불균형적으로 이익을 얻었다.

확실히, 저소득 미국인들은 다양한 전염병 구호 프로그램에서 많은 것을 얻었다. Urban Institute의 계산에 따르면 빈곤율은 2018년에서 2021년 초까지 거의 절반으로 감소했다. 이는 칭찬할 만한 성과다. 그렇지만, 소득과 부의 대부분 증가는 이미 부유한 가계에 귀속되어 앞서 논의한 주택 구입 능력 위기를 증폭하고 있다.