[지식정보] 일본 2024년 부동산 시장 전망

2023년에 아시아 태평양 부동산에 대한 글로벌 투자 자금이 고갈되면서 일본은 전년에 비해 감소했다. 하지만 인바운드 기관 투자자들 사이에서 폭넓은 인기를 누리는 유일한 주요 시장으로 남았다. 해외 투자자들 거의 모두가 투자 방아쇠를 당기려면 일본과 선택적으로 인도로 가야 한다 라고 한 해외 펀드매니저는 언급한다. 일본 부동산에 대해 ULI의 ‘Emerging Trends in Real Estate® Asia Pacific 2024’ 자료와 조선경제에서 정리한 내용을 중심으로 살펴본다.

자료:ULI Emerging Trends in Real Estate® Asia Pacific 2024

조선경제https://www.chosun.com/economy/weeklybiz/2023/10/19/FYFZN3R7ANBAVI6ORXSSWOXSZQ/

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1. ULI가 본 일본 부동산 시장

일본 부동산 시장에 대한 긍정적 전망 이유

일본 부동산 시장에 대한 긍정적 전망이 지속되는 데에는 다음과 같은 여러 가지 이유가 있다.

• 중국에서 자본이 이탈하고 있다. 그리고 호주도 마찬가지로 높은 금리와 자산 가격 재조정에 대한 광범위한 거부감으로 인해 호주 관심도가 떨어지고 있다. 아시아 지역에 투자하는 글로벌 투자자 입장에서 일본을 제외하고는 자산 인수 기준(underwriting criteria)을 충족할 수 있는 대안이 거의 없다.

• 한 인터뷰 대상자가 "포지티브 캐리의 마지막 보루(last bastions of positive carry) 중 하나"라고 묘사한 일본은 80bp(0.8%) 이하의 초저금리 상업적 대출(commercial lending) 조건을 계속 제공하고 있다. 레버리지도 폭넓게 이용할 수 있다. 부채 비용 대비 플러스 스프레드positive spread를 제공하는 거래가 계속되고 있기에, 자산 가치가 크게 재조정될 압력이 거의 없다.

• 18개월간의 엔화 가치 하락 후, 2023년 11월 엔화는 역사적 기준보다 훨씬 낮은 수준에서 거래되고 있다. 많은 투자자는 달러/엔 수준이 시간이 지나면 평균으로 회복될 걸로 믿고 있으며, 결국 부동산 수익률에 상당한 통화 배당금을 제공할 것이라고 믿고 있다.

• 일본의 기업 부문은 오랫동안 기다려온 르네상스를 맞이하고 있다. 이사회 개혁으로 스텝진 다양성, 자사주 배분, 직원 임금 인상 등 다양한 이슈에 대한 정책이 강화되고 있다. 효율성도 높아져 2023년 상반기 일본의 주당 순이익이 연평균 10%씩 성장하는 등 수익 증가로 이어지고, 주가도 그 뒤를 따르고 있다. 많은 사람이 소비 증가와 집주인 가격 결정력의 전조인 임금 상승이 뒤따를 것으로 전망한다. 기업 개혁의 또 다른 부산물은 일본 기업이 비핵심 보유 부동산(주로 사용률이 낮은 산업용 토지로 구성됨)을 분사(spin off)하면서, 물류 시설, 전문 제조사의 연구 개발 공간 등과 같은 효과적 용도로 재활용이 장려되고 있다.

다른 시장과 마찬가지로, 외국인 투자자들은 일본의 펀더멘털이 상대적으로 견고하더라도 전통적인 자산군을 대체로 기피하고 있다. 한 펀드 매니저는 이렇게 말한다. "외국인들은 오피스에 관심이 없어 보인다. 그러나 일본 내 자국 투자자들은 시장 자체가 여전히 좋은 성과를 내고 있기에, 여전히 오피스를 선호한다. 일본의 오피스 공실은 평균 8~9% 정도이지만, 미국이나 유럽 시장만큼 공실이 심하지는 않다.“

2024년에 공급되는 신규 오피스 공급은 최고급 빌딩의 임대료에 하방 압력을 가할 것이다. 그러나 이러한 자산은 어차피 거래가 거의 이루어지지 않는다. 반면, 일본 중소기업이 선호하는 소규모 A등급 및 B등급 오피스는 견고한 비즈니스 트렌드와 재택근무 문화에 대한 제한적인 수용으로 인해 입주율이 떨어질 가능성이 적다.

따라서 다시 한번 대안에 대한 관심이 높아지고 있다. 침체된 호텔 부문과는 별개로 공동주택 자산은 계속해서 자본을 끌어들이고 있다. 아시아 태평양 지역에서 유일하게 구축된 준공후 임대(build-to-rent) 시장이 형성된 일본은 수년 동안 글로벌 기관 투자자들의 관심을 끌었다. 이들 글로벌 기관들은 보유 자산을 다각화하고 장기적이고 안정적인 수익 포트폴리오에 적합한 자산군에 대한 노출을 늘리려고 애를 써왔다. 지금까지 이들의 투자는 성공적인 것으로 입증되었으며, 수익률을 3%까지 낮추었다.

코로나19 이후 인구 이동으로 도쿄 도심으로 돌아오는 근로자가 증가함에 따라, 인구통계학적 추세는 공동주택 프로젝트(multifamily projects)를 계속 선호하고 있다. 그 일환으로 재택근무 기능에 대한 수요가 높아지면서 홈 오피스 기능이 포함된 대형 임대 유닛에 대한 수요가 증가하고 있다.

동시에 공동주택 투자수익률이 매우 낮게 압축되면서 투자자들은 경계심을 갖게 되었다. 일본 국내 금리 인상 가능성은 정부의 재정 정책 변화에 비추어 항상 존재하는 위협으로 상존하고 있다. 한편, 다른 사람들은 이미 금리 정점을 지났을 수 있다고 생각한다. 투자 모멘텀은 2023년에 약화되어 왔다. 그 이유 중 일부는 앞서 살펴본 이유들이 있고, 또 다른 이유로 일부 해외 기관투자자가 본국 시장으로 철수를 하였기 때문이다.

그 외에도 산업 자산에 대한 강력한 수요가 뒷받침되고 있는 가운데, 현대식 창고 시설의 만성적인 부족으로 인해 최근 임대료 증가가 해당 부문의 순풍을 일으키고 있다. 또 다른 순풍 요인은 최근 일본 제조업체의 리쇼어링 물결이다. 특히 중국에서 들어오는 리쇼어링 효과가 크다. 한 인터뷰에 따르면, 특히 반도체 산업이 자회사와 연관 산업의 전체 공급망을 동반하고 있다고 한다. 거래량은 2022년 마지막 분기 이후 높은 수준을 유지하고 있다. 

그러나 일본의 지속적인 인기에도 불구하고, 시장은 상당한 하방 리스크를 안고 있다. 우선, 전반적으로 매우 압축된 투자수익률(cap rates)은 금리가 상승할 경우, 특히 레버리지가 높은 거래에서 고통스러운 자산 재평가를 초래할 수 있다.

통화정책의 다른 측면은 금리가 상승하지 않으면, 일본과 글로벌 금리 간 격차가 더욱 확대되어 엔화 가치 하락 압력이 지속될 것이다. 이는 달러 표시 투자에 부정적인 영향을 미칠 수 있다는 의미다.

그러나 향후 통화 및 금리 움직임을 예측하기는 어렵다. 일부 예상대로 미국 금리가 정점을 찍으면 엔화 약세 압력은 완화될 수 있다. 이 외에도 투자자들은 현재 매우 유리한 금리로 환리스크를 헤지할 수 있는 옵션이 있다. 한 현지 펀드 매니저에 따르면, 달러/엔 헤지는 실제로 부동산 거래에 400bp(0.4%)까지 추가되는 효과가 있다고 한다.

그럼에도, 일본으로 들어오는 인바운드 투자자들은 일본에 대한 만장일치 합의로 인해 매우 격동적인 바다에서 한 배를 타고 같은 편에 모여 있다. 그렇다고 모든 투자자가 낙관적인 것은 아니다. 홍콩의 한 펀드 매니저는 이렇게 말한다: "일본은 다른 시장에게 품질 증명을 하는 특징을 모두 갖추고 있다. 높은 투명성, 선진성, 고도의 적합성, 높은 오피스 중심성 등이 갖춰져 있다. 금리가 여전히 중앙은행에 의해 엄격하게 통제되고 있기에, 자산 가격은 재조정되지 않았다. 그러나 결국은 금리를 계속 낮게 유지할 수 있느냐가 관건이다. 왜냐하면 상한 금리가 있는 가운데 25bp(0.25%)트만 이동해도 백분율로 보면 엄청난 변화를 주기 때문이다. 그리되면 균형이 깨지는 데 많은 시간이 걸리지 않는다."

2024년 이머징 트렌드 투자 전망 순위로본 도쿄와 오사카

ULI의 이번 2024년 이머징 트렌드 투자 전망 순위에 따르면, 아시아 대표적인 22개 도시 가운데 도쿄가 투자 선호순위 1위 오사카가 3위를 차지했다. 이는 일본의 저금리로 인해 유일하게 부채 비용을 뛰어넘는 적극적 투자할 수 있는 시장이기 때문이다.

또한, 일본은 오늘날 중국에 배정되었을 수도 있는 자본의 수혜자가 되었으며, 일본의 대규모 유동성 시장은 경제 위축기에 오랫동안 안전한 피난처로 여겨져 왔다. 또한, 국내외 금리 격차 확대로 인한 엔화 가치 하락으로, 미국 달러 표시 자본의 경우 일본 부동산이 이전보다 훨씬 저렴해졌다. 한편으로 이는 많은 투자자가 엔화는 결국 평균으로 되돌아갈 것이라는 사이드 베팅(side bet)에도 감도 주고 있다.

일본의 부동산 투자시장은 기대와 우려가 공존한다. 기대의 이유는 많은 외국인이 일본을 투자할 의향이 있는 유일한 아시아 태평양 시장으로 여기고 있고, 또 다른 이유로 초강력으로 압축된 투자수익률로 오류가 발생할 여지가 매우 적기 때문이다. 저금리로 인해 사람들이 수익을 실현할 수 있을 것이라는 기대감이 있다. 하지만 우려의 이유로 지금은 투자 사이클의 후반부에 접어든 것 같다는 분위기도 있다. 

2. 조선경제가 본 일본 부동산

조선경제https://www.chosun.com/economy/weeklybiz/2023/10/19/FYFZN3R7ANBAVI6ORXSSWOXSZQ/

싱가포르가 본사인 부동산 기업 CDL은 2023년 9월 일본 도쿄의 주거용 건물 25동, 총 832가구를 350억엔(약 3200억원)에 매입했다. 경기 회복, 임금 상승, 인구 유입 등으로 도쿄 주택 수요가 늘어날 것으로 보고 투자한 것이다. 이 회사는 앞서 지난 8월에는 오사카의 256실 규모 호텔을 85억엔(약 770억원)에 인수했다. 이 회사는 엔화 약세로 외국인 관광객이 팬데믹 이전보다도 많아진 데다, 2025년 오사카 엑스포 개최로 관광 수요가 더 증가할 것으로 예상하고 있다.

‘잃어버린 30년’을 겪었던 일본 부동산 시장이 2023년에 황금기를 맞이하고 있다. 금리를 대폭 올린 탓에 부동산 경기가 냉각된 다른 선진국들과 달리 초저금리가 이어지고 있고, 그에 따른 기록적인 엔화 약세로 자금 융통이 쉽고 경기가 살아나는 중이기 때문이다. 주택부터 호텔·물류센터·쇼핑몰·오피스까지 종류를 가리지 않고 큰 규모의 거래가 줄지어 이어지고 있다.

도쿄 부동산 투자, LA 이어 2위

요즘 일본 상업용 부동산 시장에는 투자가 물 밀듯 몰려오고 있다. 글로벌 부동산 서비스 기업 JLL에 따르면 2023년 상반기 일본 내 상업용 부동산 시장 투자액은 2조1500억엔(약 19조원)으로 전년 상반기 대비 52% 증가했다.

분야별로 보면 오피스(40%), 물류센터(28%) 투자가 많았다. 호텔, 상가, 임대주택도 전체 투자의 10%씩을 차지했다. JLL은 2023년 상반기 도쿄에만 93억달러가 몰리며, 미국 로스앤젤레스 다음으로 투자 규모 2위를 차지했다고 했다. 전년보다 14계단 뛰어올랐다.

일본 부동산 투자에 가장 적극적인 외국 ‘큰손’은 싱가포르 자본이다. 국부펀드인 싱가포르투자청(GIC)은 2023년 4월 블랙스톤이 보유 중이던 일본 내 물류시설 6개를 8억 달러에 사들였다. 싱가포르 부동산 업체 캐피털랜드는 같은 달 오사카의 아파트 6동을 1억590만달러에 인수했고, 5월엔 싱가포르 부동산 투자신탁 메이플트리 인더스트리얼 트러스트가 오사카 데이터센터에 520억엔을 투자했다.

도쿄 아파트값 50년 사이 최고

오랫동안 일본 주택시장에서는 ‘사는 순간부터 감가상각이 시작된다’는 말이 있었다. 하지만 요즘은 분위기가 다르다. 집값이 쑥쑥 오르고 있다. 일본 부동산경제연구소에 따르면, 도쿄23구 내 신축 아파트 평균 가격은 올 상반기 1억2960만엔으로 전년 같은 기간 대비 60% 상승했다. 이 연구소가 집계를 시작한 1973년 이후 최고치다.

일본인들의 소득이 크게 늘면서 도쿄를 중심으로 새집을 사서 이사하는 흐름이 두드러지게 나타나고 있다. 일본경제단체연합회 집계에 따르면 올 봄철 임금 협상에서 대기업 임금 인상률이 3.91%로 30년 만에 가장 높았다. 소득이 늘어난다는 건 결국 일본 경제가 탄탄하게 돌아가고 있다는 의미다. 좋은 집에 살려는 주택 임차•매입 수요가 덩달아 증가하고 있다.

외국인 부호들이 일본으로 몰려들면서 고급 아파트 판매가 특수를 누리고 있다. 블룸버그는 “일본 부동산을 안정적이고 매력적인 세컨드 하우스로 여기는 해외 구매자가 증가하고 있다.”며 “특히 홍콩·싱가포르·대만 부자들이 자산을 다각화하고 중국 주변의 지정학적 긴장을 피하기 위해 일본을 택하고 있다”고 했다. 중국 당국의 눈 밖에 나 해외에 있었던 알리바바 창립자 마윈도 2022년 도쿄에 6개월 이상 머물렀다.

초저금리·엔저가 부동산 가격 상승 불러

금리가 유독 낮은 일본에서는 주택담보대출 고정 금리가 연 1~2% 수준이고, 변동 금리의 경우 연 1% 미만도 있다. 미국 30년 만기 모기지금리가 7%대인 것과는 정반대다. 외국인 부유층은 엔화 약세를 이용해 현금으로 부동산을 사들이거나 일본 내 지점이 있는 외국 은행으로부터 저리로 대출받고 있다.

투자자 입장에선 도쿄 아파트 가격이 글로벌 대도시에 비해 저렴한 것도 매력적이다. 도쿄에서 100만달러로 살 수 있는 고급 아파트 넓이는 홍콩의 3배, 뉴욕의 2배에 달한다(나이트프랭크). 외국인 투자자 입장에선 엔화가 쌀 때 일본 부동산을 사들였다가 나중에 엔화 강세 시점에 팔면 환차익까지 노려볼 수 있어 매력적이다.

일본 경제가 전반적으로 살아나는 추세를 보이는 것도 부동산 시장이 오르는 배경이다. 엔저 효과를 누리려는 관광객이 급증해 호텔업이 호황을 누리고 있다. 다른 선진국보다 덜 발달한 온라인 유통업이 앞으로 확대될 여지가 크다는 점에서 일본의 물류창고에 투자하기 좋은 시점이라는 분석도 나온다.

공급 과잉·지방 소외 우려

그러나 전문가들은 오피스가 과잉 공급될 수 있다고 우려한다. 대규모 투자가 이어지면서, 도쿄의 경우 오피스 공급량 연면적이 2022년 48만㎡에서 2023년 128만㎡로 뛰어오를 전망이다. 도쿄 중심부에 새 사무실 공간이 대규모로 공급되면서 기존 오피스의 공실이 급격히 증가할 것이다(마이니치신문). 부동산 중개업체 미키쇼지가 집계한 2023년 9월 도쿄의 사무실 공실률은 6.15%다. 팬데믹 직전인 2019년 9월 1.64%였던 것을 감안하면 빈 사무실이 크게 늘었다.

게다가 일본에서는 재택근무 확산을 반영해 사무실을 축소하는 기업이 늘어나고 있어 오피스 임대업이 타격을 입을 가능성이 커지고 있다. 일본 최대 통신기업 NTT는 2023년 6월 기본 근무 장소를 자택으로 정하고 출근을 출장으로 취급하는 새로운 규칙을 발표했다. 주택설비 업체인 릭실은 2022년 본사를 이전하며 공간을 90% 가까이 줄였고, IT 기업 후지쓰는 2024년에 본사를 도쿄에서 근교 가와사키시로 옮길 예정이다.

일본의 고질병인 인구 감소와 지역 양극화가 발목을 잡을 것이란 우려도 있다. 2009년부터 줄어들기 시작한 일본 인구는 2022년에는 80만 명 넘게 줄어 역대 최대치를 기록했다. 현재 부동산 활황도 도쿄·오사카 등 일부 대도시에 국한돼 있다. 지방 소도시에는 여전히 투자가 부진하다. 수도권 쏠림 현상으로 장기간 방치된 빈집 문제도 해결되지 않고 있다. 인구 감소와 느린 경제 성장 속도를 고려하면 부동산은 일본이 큰 이익을 얻는 시장이 아닐 수도 있다(월스트리트저널).