[지식정보] 미국의 2024년 부동산 시장 전망과 금리 인하 기대감

미부동산투자신탁위원회 NCREIF 상업용 부동산의 2024년 수익률을 보면 전체적으로 마이너스로 나온다. 하지만 2024년 전망은 아파트 3.0%, 산업용 3.9%, 리테일 3.7%로 플러스 전망이다. 오피스는 여전히 마이너스로 2025년이 돼서야 4.2%가 된다. NPI를 제외한 부동산 유형별 수익률 예측은 2025년까지 계속해서 큰 편차를 보일 것으로 예상된다. 소매업과 산업용이 각각 연평균 2.7%와 2.0%의 수익률로 가장 높은 수익률을 기록할 것으로 예상된다. 소매업의 실적 기대치는 가장 높은 수익률을 기록한 부문의 조기 가치 상각의 혜택을 받고 있다. 아파트 전망치도 0.9%로 크게 뒤처지지 않는다. 오피스 수익률 전망은 여전히 어려운 상황이며, 설문조사 응답자들은 2025년까지 연평균 -6.3%의 수익률을 예상하고 있다. 미국 소비자 물가상승은 2023년 3.2%로 점차 손에 잡히는 분위기다. 이로 인해 미국경제학자들은 2024년 6월 이후부터 미국 금리가 하락할 것으로 전망하고 있다.

자료:ULI Emerging Trends in Real Estate ® 2024

NCREIF

이인철 참좋은경제연구소장 https://www.ytn.co.kr/_ln/0102_202311191249037983

세계일보 https://www.segye.com/newsView/20231115524699?OutUrl=naver

연합뉴스 https://www.yna.co.kr/view/AKR20231116054200009?input=1195m

델코지식정보

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1. 2024년 미국 부동산 시장 전망

ULI Emerging Trends in Real Estate ® 2024

상업용 부동산 주요 전망 결과

레버리지를 사용하지 않는 핵심 부동산을 투자신탁으로 취급하는 미부동산투자신탁위원회 NCREIF 상업용 부동산 지수(NPI) 전체 수익률 전망치는 2023년 경우 전체적으로 마이너스다. 임대아파트 수익률 전망치는 2023년 –7.0%, 2024년 3.0%, 2025년 6.8%로 3년 평균 0.9%다. 산업용 부동산은 같은 기간 –6.0%, 3.9%, 8.0%로 3년 평균 2.0%다. 리테일은 –1.3%, 3.7%, 5.8%로 3년 평균 2.7%다. 2024년부터 수익률이 +로 전환되면서 상승세를 전망하고 있다. 문제는 오피스다. 오피스는 같은 기간 –18.0%, -5.9%, 4.2%로 3년 평균 –6.3%다. 오피스는 2025년이 되어서야 +로 돌아선다.

2023년 NPI 수익률 전망치가 하락한 대부분 이유는 단기적으로 자본 시장이 제약을 받아 부동산 가치 평가에서 하방 압력을 받은 데서 기인한 것으로 보인다. 2023년 봄에 전망한 것에 비해, 가을 전망에서는 NPI 총 수익률 전망치가 2023년에 2.2%포인트, 2024년에 0.1%포인트 하락했다. 그러나 2025년 수익률 기대치는 1.0% 포인트 상승했다.

NPI를 제외한 부동산 유형별 수익률 예측은 2025년까지 계속해서 큰 편차를 보일 것으로 예상된다. 소매업과 산업용이 각각 연평균 2.7%와 2.0%의 수익률로 가장 높은 수익률을 기록할 것으로 예상된다. 소매업의 실적 기대치는 가장 높은 수익률을 기록한 부문의 조기 가치 상각의 혜택을 받고 있다. 아파트 전망치도 0.9%로 크게 뒤처지지 않는다. 오피스 수익률 전망은 여전히 어려운 상황이며, 설문조사 응답자들은 2025년까지 연평균 -6.3%의 수익률을 예상하고 있다.

공공 부동산 수익률(public real estate return) 전망도 2023년 봄 조사에 비해 하락했다. 경제학자들은 NAREIT All Equity REITs index가 워낙 저조했던 2022년 -24.4% 수익률에서 개선되겠지만, 2023년에는 -4.5%로 마이너스를 기록한 후 2024년 0.0%, 2025년 5.0%로 상승할 것으로 전망하고 있다. 2023년 봄에 예상했던 2023년 4.0%, 2024년 10.0%, 2025년 10.0%에 비해 현저하게 감소한 수치다.

어려운 자본 시장과 낮은 부동산 수익률을 배경으로 자본화율(capitalization rates) 또는 소득 수익률(income yields)은 최근 사상 최저치에서 상승할 것으로 예상된다. 경제학자들은 전체 NPI 자본화율이 2022년 4.0%에서 2024년 4.8%로 상승한 후 2025년에도 그 수준을 유지할 것으로 전망한다. 2025년 10년 만기 미국 국채 수익률이 3.9%로 예상됨에 따라, 스프레드는 90basis points(0.9% 의미)가 되어 장기 평균인 260베이시스 포인트(2.6%)보다 낮아질 것이다. 높은 수익률은 상업용 부동산 가격 하락을 주도할 것이다. RCA Commercial Property Price Index(CPPI) 지수는 2023년에 7.0%, 2024년에 1.1% 하락한 후 2025년에 4.1%의 성장률로 회복될 것으로 예상하고 있다.

부동산 경제학자들은 2022년에 차입 비용이 가파르게 상승한 탓에 미국의 부동산 거래량이 크게 감소할 것으로 예상한다. 2023년 거래액은 총 3,120억 달러로 예상되며, 2024년 4,140억 달러, 2025년 5,010억 달러로 소폭 증가할 것으로 전망된다. 이러한 전망치는 2023년 봄 전망보다 눈에 띄게 감소했으며 장기 평균인 5,200억 달러보다 낮은 수준이다. CMBS(상업용부동산 저당증권) 부채 발행(debt issuance) 도 마찬가지로 감소하고 예측 기간 내내 평균 이하를 유지할 것으로 예상된다. 발행 전망치는 2023년에는 400억 달러, 2024년에는 600억 달러, 2025년에는 770억 달러가 발행될 것으로 예상된다.

현재 자본 시장의 어려움에도 불구하고, NCREIF 상업용 부동산을 제외한 대부분의 부동산 유형에서 임대료 성장은 일반적으로 유지될 것으로 예상된다. 2023년부터 2025년까지 연간 임대료 증가율은 산업용, 아파트, 리테일의 경우 각각 평균 5.0%, 2.0%, 2.4%가 될 것으로 예상된다. 이러한 성장률은 산업, 소매업의 장기 평균인 각각 2.7%, 1.3%를 상회하는 수치다. 아파트 임대료 성장률 전망치는 장기 평균인 2.8%에 뒤처진다. 사무실은 2025년까지 임대료가 연평균 0.8% 하락하면서 계속해서 저조한 실적을 보일 것으로 예상된다.

아파트 공실률 전망은 6개월 전의 5.3%에서 2024년 최대 공실률 전망치인 6.0%로 더 큰 폭으로 상승했다. 공실률은 예측 기간 내내 장기 평균인 5.1%를 상회하는 추세를 보일 것으로 예상된다. 경제학자들은 2025년까지 소매 공실률이 6.9%로 장기 평균인 9.8%보다 낮고 6개월 전과 거의 변동이 없을 것으로 예상한다. 오피스는 계속해서 사용률 감소로 어려움을 겪고 있으며, 참가자들은 이러한 분위기를 반영하여 공실률 전망치를 상향 조정했다. 공실률은 2024년과 2025년에 19.2%로 상승할 것으로 예상되며, 이는 봄 전망치인 19.0%보다 높고 장기 평균 오피스 공실률인 14.6%보다 훨씬 높은 수치다.

여행이 강세를 유지함에 따라 호텔 펀더멘털은 팬데믹 이전의 계절적 추세로 돌아갔다. 전국 객실 점유율은 2023년 평균 63.2%, 2024년 64.1%로 상승한 후 2025년 61.0%로 하락할 것으로 예상된다. 이는 장기 평균인 61.1%와 일치하며, 2023년 봄 전망치인 64.8%보다 현저히 낮아진 수치다. 임대료와 점유율을 결합한 가용 객실당 수익(RevPAR)은 2023년에 8.5% 증가한 후 2024년 4.1%, 2025년 3.5%로 완만하게 증가하여 장기 평균인 5.2%에 뒤처질 것으로 예상된다.

부동산 경제학자들은 미국 단독주택(single-family) 착공이 2023년에 크게 감소하고, 2024년에도 낮은 수준을 유지하다가 2025년에 다소 회복될 것으로 예상한다. 2022년 110만 채의 신규 단독주택 착공 이후, 2023년에는 88만 채로 감소하고, 2024년에는 90만 채로 증가하며, 2025년에는 장기 평균인 93만 5천 채를 상회하는 110만 채로 회복될 것으로 예상된다. 평균 주택 가격은 2023년과 2024년에 각각 -4.6%와 1.6%로 6개월 전 전망치보다 2.0% 상승할 것으로 예상된다. 2025년 가격은 3.0% 상승할 것으로 예상되며, 이는 2023년 봄 전망치인 3.5%와 장기 평균인 4.6%를 모두 밑도는 수치다.

2. 美, 금리 인상 종료 기대감

이인철 참좋은경제연구소장 https://www.ytn.co.kr/_ln/0102_202311191249037983

세계일보 https://www.segye.com/newsView/20231115524699?OutUrl=naver

연합뉴스 https://www.yna.co.kr/view/AKR20231116054200009?input=1195m

미국의 금리와 인플레이션

미국의 금리 인상 가능성이 낮아지고 있다. 그러면서 국내 증시와 환율 등 금융시장이 안정화하는 모습을 보이고 있다. 우리 정부도 경기 회복 조짐이 나타나고 있다고 평가한다. 그러나 서민경기는 여전히 어렵다. 고금리와 고물가가 지속되기 때문이다.

미국이 금리를 더 올리지 않을 가능성이 있다는 분석이 계속 나오고 있다. 미국 금리는 그동안 빠른 속도로 올랐다. 전 세계가 미국의 물가가 과연 어떻게 안정되느냐에 관심이 많다. 2023년 9월 물가까지는 한국과 미국의 물가상승률이 같아졌다. 그러나 10월은 다른 방향으로 걷고 있다.

미국 경제 전망을 두고 그동안 경착륙과 연착륙 견해가 엇갈려온 가운데, 2023년 10월 인플레이션이 전년 동기 대비 3.2%로 둔화하면서, 미국 경제가 침체 없이 인플레이션을 잡을 수 있을 것으로 보인다는 의견들이 나오고 있다.

WSJ가 이코노미스트들을 대상으로 실시하는 설문조사에 따르면 6개월 전에는 향후 12개월 내 침체를 예상하는 견해가 콘센서스였지만, 최근 조사에서는 침체가 없을 것이라는 게 평균적 견해였다. 이번 소비자물가지수 CPI 발표 이후 미국 주식·채권 가격이 상승하는 등 침체 가능성에 대한 시장 전망은 더욱 내려갔다는 평가다.

WSJ는 연준의 인플레이션 목표인 2%가 손에 닿는 거리에 들어왔다면서, 6∼10월 5개월간 근원 인플레이션(에너지·식품 제외) 상승률이 2.8%(연율)로 1∼5월의 5.1%(연율)보다 크게 내려왔다고 설명했다.

CPI의 선행지표로 평가되는 미국의 10월 생산자물가지수(PPI)는 전월 대비 0.5% 하락, 2020년 4월 이후 가장 큰 감소 폭을 기록했다. 전년 동월 대비 상승률은 1.3%였다.

게다가 기업들이 계속 직원을 채용하고 있고 경제성장률이 크게 둔화하지 않으면서 경제가 너무 뜨겁거나 차갑지 않은 이른바 '골디락스' 상태로 진입할 수 있다는 전망도 나온다. 2024년 5월 기준금리가 지금보다 낮을 것이라는 전망은 56.9%, 7월에는 기준금리 상단이 5.0% 이하일 것으로 보는 견해가 61.8%이다.

다만 기대 인플레이션 상승을 우려하는 연준으로서는 인플레이션이 2%로 갈 때까지는 인플레이션과의 싸움에서 승리를 선언하지 않을 것이라는 관측이 나온다.

2022년 6월 미국의 소비자물가지수는 9.1%였다. 미국이 40여 년 만에 최악의 물가상승률을 기록하니까, 고금리 정책을 펼치면서 시장의 유동성을 흡수했다. 우리나라 물가는 외부요인이 많다. 공급 측면으로 생기는 요인이다. 국제유가 변동, 날씨 변동에 따른 농축수산물 급격한 상승으로 올라가는 현상이다. 미 물가상승은 경기가 너무 좋기 때문이다. 일자리가 남아돌고, IT기업들이 해고한다고 하더라도 서비스업 일자리가 많으니, 구인, 구직 건수가 월간 1000만 명이 넘는다. 일자리와 임금 상승률이 오르면서 서비스 물가가 올랐다.

이런 서비스 물가는 금리 인상으로 대응하면 내려간다. 미국의 물가가 점진적으로 낮아지게 되면 결국 연준의 금리 추가 인상은 불가능하고 오히려 금리 인하 시점을 앞당길 수 있다는 기대감이 생긴다.

미국 금리 인하 가능성과 각종 경제지표

미국은 현 수준의 금리가 유지되더라도, 미국의 고용지표가 다소 꺾이는 조짐을 보이고 있다. 소매판매도 둔화 조짐을 보이고 있다. 미래 기대 인플레이션이라고 하는 생산자물가까지 떨어지면, 물가가 더 오르기보다는 하향 안정 추세가 갈 수도 있다. 여기에 더해서 이러다가는 미국도 경기침체에 빠질 수 있다. 그러다 보니까 오히려 연준 내부에서는 금리 인하는 아직은 계획이 없다고 얘기하면서도, 이르면 2024년 3월, 6월 정도에는 금리 인하에 나설 수도 있다라는 분석이 나오고 있다.

여전히 높은 수준의 근원 CPI가 금리 인하의 걸림돌이 될 수 있다는 의견도 나온다. “근원 CPI가 적어도 3%를 하회해야 연준이 인하할 것으로 보이는데, 근원 CPI가 전월 대비 평균 0.2% 상승 시 3%를 하회하는 시점은 2024년 2분기로 금리 인하는 하반기에나 시작될 가능성이 높다”고 전망한다.

시장 분위기를 반영해 미국 10년물 국채 금리는 연 4.5% 아래로 내려앉았다. 2023년 10월인 지난달 5%를 넘어선 것과 비교하면 안정세에 접어들었다는 평가다. 자금은 다시 증시로 향했다.

미국의 각종 경제지표에서 둔화세가 나타나다 보니까 인플레이션이 잡히는 중이고, 혹은 미국 긴축정책이 이제 끝났다는 판단도 나오고 있다. 미국은 수요 부분의 불안을 통화정책으로 어느 정도 통제가 가능한 수준에 있다고 보고 있는 것 같다. 가장 중요한 게 인건비가 오르게 되면 서비스 물가 인상으로 이어진다. 그런데 주간 실업급여 신청 건수가 떨어지고 있고 미국 경기의 2/3를 차지하고 있는 소매판매가 둔화하고 있다.

미국은 11월 넷째 주를 기반으로 해서 블랙프라이데이, 소비판매 절정에 들어간다. 이게 꺾이게 되면 미국 국채금리 하락으로 연결될 수 있다. 그래서 미 연준의 금리 종료 기대감이 확산되고 있다. 다만 연준 파월 의장은 아직도 매파 성향을 드러내고 있다.

경기침체 우려로 유가가 하락 분위기다. 전 세계에서 가장 많은 석유를 소비하는 국가는 중국과 미국이다. 경기침체 우려로 최근에 서부텍사스산 중질유의 경우 배럴당 75달러대까지 떨어졌다. 그리고 북해산 브렌트유도 80달러대, 우리가 주로 수입하는 중동산 현물가격도 83달러대다.

그러나 우크라이나와 러시아 전쟁 이스라엘과 하마스 분쟁이 확산하여, 산유국으로 확산하면 배럴당 130달러를 넘어서 150달러, 제3차 오일쇼크 전망이 나왔다. 그러다 보니까 오히려 미국의 경기침체뿐만 아니라 미국의 재고 동향, 그리고 겨울철 난방 수요로 인해서 유럽의 난방 가스가 더 올라갈 가능성이 있다. 이런 것들은 변수다.

주식시장

미국이 금리를 더 올리지 않을 것이라는 이야기가 나오니까 미국 증시가 급등했다. 우리 주식시장은 2023년 11월 6일 공매도 전면 금지로 인해서 외국인들이 이제 더 이상 팔지 못해, 굉장히 기대감이 컸는데 일주일 천하에 그쳤다. 미국의 기업 실적, 여기에다가 미국의 10년물 국채금리가 전 세계 채권금리의 바로미터다. 5%까지 치솟았던 국채금리가 지금은 4.5% 아래로 떨어졌다. 그러다 보니까 우리나라의 10년물 국채금리도 연 3.8% 밑으로 떨어져서, 시장은 금리가 낮아지게 되면 위험자산으로 돈이 쏠린다. 그래서 최근 주간 상승률은 나쁘지 않다. 코스피가 2.5% 넘게 올랐고, 코스닥도 2.4% 올라서 아마 미국의 금리 인상 중단 가능성이 피벗 전환이 되지 않을까 호재로 작용하는 모습이다.

우리나라 기준금리

2023년 마지막 금융통화위원회에서도 금리 동결 전망이 우세하다. 물론 한국과 미국 간 기준금리 격차가 벌어져 있고, 외국인들도 국내 증시에서 발 빼는 양상이다. 특히 공매도 금지로 외국인이 다소 우리 시장에 대한 불신감을 갖고 있다. 그럼에도, 지금 어쨌든 그동안 이어졌던 고강도 긴축이 어느 정도 마무리가 되면 우리도 위험자산에 대한 기대감이 커질 수 있다. 특히 반도체는 9월을 저점으로 해서 반도체 현물가격이 오름세로 전환하면서 수출도 반도체를 중심으로 해서 반등하고 있다.

그러다 보니까 이런 것이 증시에는 호재로 작용한다. 어쨌든 한국은행 입장에서는 가계부채를 감안하면 금리를 올려야 된다. 그런데 금리를 올리면 가계부채뿐만 아니라, 기존 차주들의 이자 부담이 더 커진다. 금융 불안과 경기침체에 대한 우려, 여기에 더해 부동산 PF가 잠재적인 부실로 남아있는 상황이다. 그래서 상당 기간 한국은행은 기준금리를 올리기도 또 내릴 수도 없는 상황이다.

우리나라 주택담보대출 금리

국내 은행의 경우에는 특히나 변동형 주택담보대출의 경우에는 은행연합회가 발표하고 있는 코픽스 금리가 기준이 된다. 매달 15일에 발표, 16일부터 반영된다. 이 코픽스 금리가 두 달 연속 오르고 있다. 2023년 10월 코픽스 금리가 0.15% 올라 신규 취급액 기준 4%에 육박해 연중 최고다. 코픽스 금리는 8개 시중은행 자본조달 평균 금리다. 정기 예적금, CP, 금융채 등이 포함되어 있다. 자본조달 금리가 오르고 있다는 얘기는 실제로 은행들이 은행채 발행 물량이 상당히 많아진다는 의미다. 2022년 레고랜드 사태 때문에 은행채 발행을 못 했다. 그러다 보니, 지금은 대출해주기 위해서는 은행들도 채권 발행을 통해서 자금을 조달하는 비중이 높아지고 있다. 여기에다가 1년 전 고금리 예적금이 1년 후 만기가 돌아오고 있는데 이게 100조 원이 넘는다. 이걸 갚기 위해서 고금리를 유지하고 있다.

당시 레고랜드 사태 때문에 돈이 회전이 안 되니까 고금리로 특판을 판 거다. 그 특판 상품이 만기가 된다. 이를 잡기 위해서 다시 은행들이 연 4% 예적금 상품을 내놓고 있다. 특히 연말 들어서 은행 BIS 비율을 맞추는 기준이 있다 보니까 은행은 어쨌든 시중 유동자금을 흡수해야 하기에, 예적금 금리를 높이고 있다. 은행의 자본조달 금리가 올라가기 때문에, 이게 부메랑이 돼서 당연히 대출금리는 올라간다.

금감원의 은행 압박

주택담보대출뿐만 아니라 전세자금대출 금리도 오를 전망이다. 그래서 정부와 금융당국에서 은행들에게 대출금리 인상하는 것에 제동을 한다. 은행은 일단 단기적으로는 정부 눈치를 본다. 2022년에도 은행의 이자 장사를 비판했다. 2023년 최근에는 대통령까지 소상공인들이 은행의 종노릇을 하고 있는 것 같다고 비판했다.

은행이 이자 장사를 과도하게 한 것은 비판의 목소리는 들어야 한다. 그럼에도, 금융당국의 오락가락 정책이 오히려 시장 질서를 흐트린 부분도 있다. 2022년에는 한은이 기준금리를 계속 올릴 때라, 자연스럽게 대출금리는 올라갔다. 그럼에도, 은행을 압박하니까 은행은 기준금리가 올라도, 가산금리를 낮추고, 우대금리를 높이는 방식으로 예금 금리는 많이 못 올렸다. 그래서 당시에는 대출금리를 못 낮췄다. 거기에, 정부 정책성 특례보금자리론과 같은 저금리 상품을 내놓다 보니까 가계대출이 기하급수적으로 빠르게 늘었다. 그러자 다시 금융당국이 화들짝 놀라서 다시 또 압박하고 있다. 그러다 보니, 은행 입장에서 보면 어느 장단에 춤을 춰야 하냐는 소리가 나오고 있다. 어쨌든 은행도 자체적으로 상생 방안을 마련해야 한다.

우리나라 물가 불안

2023년 10월 사과 가격이 1년 전에 비해 72% 올랐다. 날씨 영향, 그동안 국제유가 상승 등이 있었다. 최근 유가는 떨어졌다. 날씨와 국제유가는 우리 한은의 금리 통화정책으로 할 수 없는 공급측면 요인이다. 그러다 보니, 미국과는 다르다.

우리나라 물가에 농수산물 물가는 많은 비중은 아니다. 그렇지만 지금 문제는 과거, 2023년 2024년까지 물가상승률이 실질성장률보다 높아서 실제 물가를 감안하면 소득은 줄게 된다. 지금 오르고 있는 게 우유, 설탕, 소금 같은 원자재다. 그동안 계속 1년, 2년 동안 물가를 통제해 왔는데 더는 버틸 수 없어, 올리게 되니 가공식품부터 모든 물가가 다 오르는 것이다.

가공식품의 물가가 오르는 것과 관련해서 정부가 현장 중심의 물가 안정책을 가동하고 기업들의 꼼수 인상에 대한 대책을 펴고 있다. 슈링크플레이션(슈링크와 인플레이션, 물가상승의 합성어)이란 말이 있다. 기업들이 가격을 올리지 말라고 정부가 압박하니까, 가격 대신에 양을 줄이기에, 정부가 이걸 단속하겠다는 거다. 이는 과거부터 있었다. 아이스크림 콘이 그런 사례다. 이렇게 꼼수 인상이 기승을 부리고 있다. 사실 기업은 원가 상승 압력이 높아지게 되면 두 가지 방법을 사용한다. 슈링크플레이션 말고도 스킨플레이션도 있다. 가격하고 용량은 그대로 두고 재료를 값싼 것으로 바꾸는 것이다.

사실은 법의 허점을 이용한 거다. 왜냐하면 우리나라 제품 포장재는 소비자가격 표시하게 돼 있고, 중량 개체를 표시하게 되어 있다. 그러나 바뀐 용량은 표시할 의무는 없다. 이는 전 세계적인 현상이다. 프랑스에서는 아예 유통업체가 슈링크플레이션 제품이라고 한곳에 모아 놓는다. 여기는 소비자들이 인지할 수 있게끔, 양 줄인 거니 참고하시고 사라는 의미다.

수도권 아파트값 상승세 꺾이는 분위기

금리에는 장사 없다. 사실은 1~2년 후에는 착공 인허가 물량 감안하면, 지금 안 사면 집값이 더 오를 것 같아, 영끌해서 집들을 샀다. 그러나 감당할 수 있는 금리가 높아 오히려 집을 매도하기 시작했다. 금리가 높게 되면 매매는 줄어들고, 가격 상승폭도 줄어든다. 한국부동산원에 따르면, 2023년 11월 둘째 주 전국 아파트 가격은 전주 대비 0.02% 올랐다. 물론 18주 연속 상승이긴 하지만 상승 폭이 점점 줄고 있다. 고금리 관망세가 짙다 보니, 상승세가 꺾이고 있고 특히나 매수, 매도자 간의 호가 격차가 너무 벌어져, 아예 그러면 좀 더 지켜보자라는 심리가 우세하다. 전셋값도 17주 연속 오르긴 하지만, 상승 폭은 줄어드는 분위기다.

내년 상반기 미국 금리 인하 가능성으로 부동산 시장은 사전 반응 여부?

물론 미국 경기침체가 도래한다면, 모건 스탠리는 2024년 3월부터 미국이 금리 인하에 나설 수 있다고 보고 있지만, 전반적인 컨센서스는 6월 이후부터다. 그래서 금리 인하를 선반영해서 주식이나 부동산 매수에 뛰어드는 건 굉장히 위험하다. 지금 아파트 담보대출 주택 변동의 경우에는 거의 7% 넘는 금리다. 여기에다가 변동형으로 대출받게 되면 금리는 더 높고 대출 한도는 줄어든다.

이른바 은행이 스트레스DSR을 책정하기로 했기 때문에 최소한 2023년 말까지는 금리가 더 낮아질 가능성보다, 높아질 가능성이 있다. 대출자가 고정금리나 변동금리를 고민할 경우, 미국이나 한국이나 금리가 고점이고 2024년 중하반기 이후 금리가 내릴 테니 고정금리는 위험하다. 만약 7% 대출했는데 내년에 5%로 떨어지면 중도 상환하면 된다. 그러나 중도상환수수료는 물어야 한다.