[지식정보] 미국 셀프 스토리지 전망은 인플레이션 역풍에도 불구하고 여전히 낙관적

부동산 부문에는 셀프 스토리지(self-storage)가 있다. 우리에게는 아직 익숙하지 않은 부문이다. 셀프 스토리지는 일종의 도시형 창고 산업으로, 스토리지 공간(예: 실내 창고 방, 사물함, 컨테이너, 야외 공간 등)을 개인이나 기업에게 임대하는 산업이다. 고객이 직접 물건을 가져와 보관하고 가져간다. 일반적으로 단기 기준(종종 월 단위)으로 고객에게 제공된다. 주택이나 사무실 공간이 비싸지고 협소해지면서 당장 사용하지 않는 물건들을 비교적 저렴한 인근 외부공간에 보관한다. 또한 도심형 라스트마일 물류기업들이 활용하기도 한다. ULI의 자료를 통해 최근의 미국 셀프 스토리지 산업을 살펴본다.

자료: ULI의 Emerging Trends in Real Estate ® 2023

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셀프 스토리지 부동산은 장애물이 없는 것은 아니지만 현재의 난기류를 극복하도록 설정되어 있다.

셀프 스토리지 부문은 기록적인 낮은 공실률과 견조한 임대료 상승으로 코로나19 위기의 가장 어려운 시기에서 벗어나 2022년 하반기 유리한 위치에 진입했다. 역사적으로 이 부동산 유형은 경제적 역풍을 잘 견뎌왔다. 하지만 높은 인플레이션과 금리 상승을 통해 성과를 지속해야 하는 부담도 있다.

생활비 상승은 계속해서 가구 재배치를 촉진하여 미국의 많은 지역에서 저장 공간에 대한 수요를 주도한다. 주거비 상승으로 인해 일부 개인은 룸메이트를 구하게 되었다. 이로 인해 생활 공간이 더 혼잡해짐에 따라, 추가적인 셀프 스토리지가 혼잡한 문제를 책임지는 주거 통합 프로세스로 자리 잡았다.

그러나 이 분야 개발 속도가 빨라질 가능성이 높기에, 신규 공급으로 인해 부동산 수익실행이 저하될 수도 있다. 또한, 연준의 긴축 통화 정책은 해당 부문에 대해 긍정적인 전망을 유지하는 투자자들의 거래 환경을 복잡하게 만들고 있다.

인구이동(migration)은 고성장 대도시 지역의 스토리지 수요를 증가시키지만, 인플레이션도 유발한다.

부분적으로 국가 간 재배치(cross-country relocations) 급증에 힘입어, 대부분 주요 대도시 지역의 셀프 스토리지 공실률은 2021년에 사상 최저 수준으로 떨어졌다. 팬데믹으로 인해 촉진된 라이프스타일 변화는 장기적인 인구 통계학적 추세를 새롭게 만들어, 미국 Sun Belt 전역의 인구 증가를 주도하고 있다. 2021년 가장 빠르게 성장하는 주요 대도시 지역 10개 중 9개가 미국 남동부 또는 남서부 지역에 있다. 이 인구이동과 관련된 셀프 스토리지 수요 창출은 2022년 2분기에 일부 시장에서 전년 동기 대비 지속적인 임대료 인상을 부추기고 있다. 2021년에는 10% 상승 초과를 기록했다.

그러나 이러한 인구 증가와 관련된 소비자 수요도 증가하여, 지역 인플레이션은 전국 평균보다 훨씬 높아지고, 미국 피닉스시는 2022년 6월에 전년 대비 12.3%의 가격 상승으로 1위를 차지했다. 많은 더 큰 선 벨트 메트로 지역에서의 가격 상승은 일부 주민들에게 부담을 주어, 이들은 기후가 비슷하고 생활비가 더 안정적인 인근 시장으로 이사하는 경향도 늘고 있다. Tucson과 North Carolina의 Fayetteville과 같은 위성 대도시 지역은 셀프 스토리지 임대료 증가율이 전국 평균의 두 배 이상이었다.

또한 미국 주요 남부 도시시장은 역사적으로 고정 소득이 있는 고령 미국인들에게 인기가 있다. 이들 인구 통계학적 그룹은 자신들의 은퇴 저축자금으로 준교외 지역으로 더 멀리 가서 정착을 선택할 것으로 보인다. 물론 스토리지 사용을 위한 추가적인 혜택을 누릴 기회도 늘어난다.

가구 통합(household consolidation)의 증가는 셀프 스토리지에 잠재적인 상승 여력을 제공

2021년에 관찰된 가구 형성(household formation)은 다년간 최고치를 기록하였다. 그러나 2022년은 생활비 상승으로 일부 주거 관련 의사결정이 바뀌면서 가구 형성 속도가 느려지고 있다. 2022년 2분기에 모든 임대 아파트 클래스에서 공실이 증가하고 있다. 그 배경은 세입자가 비용 절약을 위해 한 명 이상의 룸메이트를 선택하는 가구 통합의 증가에서 찾을 수 있다.

이 프로세스는 일반적으로 스토리지 공간에 대한 수요를 더 강화하고 있다. 점점 더 붐비는 생활 환경으로 인해 집 외부에 보관이 필요하기 때문이다. 일부 거주자는 아파트 규모를 축소하여 추가 스토리지 공간에 대한 유사한 수요동기를 부여할 수도 있다.

또한 부모와 함께 사는 18~34세 집단 비율은 코로나 대유행 기간 32%에서 34%로 증가했다. 그러나 이들의 경제 문제는 아직 코로나 위기 이전 수준으로 회복되지 않아, 영 어덜트(young adults) 계층은 비용을 줄이기 위해 가족의 집에 머물면서 가까운 미래에 이 지표를 계속 높일 수 있다. 새로운 가구 수가 적다는 것은 궁극적으로 잠재적인 새로운 셀프 스토리지 임차인이 줄어든다는 것을 의미할 수도 있다.

하지만, 이 통합 프로세스는 가구 형성의 둔화를 극복할 수 있는 새로운 스토리지 요구를 창출할 수 있다. 그러나 셀프 스토리지 수요에 대한 이러한 요인의 긍정적인 효과는 2023년 예상되는 개발 활동 증가로 인한 공급 증가로 완화될 수 있다.

건설 지출은 2023년 공급 증가를 가속화 할 전조다

셀프스토리지 완공은 2019년(당시 전국적으로 2년 동안 완공된 총면적이 408만 평을 초과) 정점 이후 꾸준히 감소하는 추세다. 그러나 지나간 10년 초반과 비교할 때 재고 확장 속도는 여전히 현저하게 높다. 지표에 따르면 공급 증가율 감소는 2023년에 상향으로 역전될 것으로 보인다. 2021년 초에 5년 만에 최저치를 기록한 후, 새로운 셀프 스토리지 건설 프로젝트에 대한 지출은 2022년 현재까지 일관된 월별 증가를 나타내고 있다. 팬데믹 이전 개발 물결을 촉발한 2017년과 2018년 수준보다 훨씬 낮은 수준을 유지하고 있어, 이보다 높은 건설 지출 증가는 가까운 미래에 추가 프로젝트가 착공될 것임을 의미한다.

이러한 선행 지표는 많은 주요 도시시장에서 공실률이 상승하는 현상을 나타내고 있지만, 더 빠른 공급 확장은 만성적으로 공급이 부족한 대도시 지역에 맞춰져 있다. 또한 앞서 언급한 수요 요인들로 인해, 더 관대하게 공급이 늘고 있는 시장에서도 가용성에 대한 장기적 부담을 완화하여, 유리한 수익 성장 전망을 뒷받침하고 있다.

인플레이션은 구매자를 셀프 스토리지로 끌어들이지만, 연준의 대응은 자본 시장 역풍을 일으키고 있다.

셀프 스토리지 부동산 최근의 급격한 임대료 상승과 함께 공실률이 지속적으로 역사적 평균 이하로 유지되고 있어 구매자들을 끌어들이고 있다. 인플레이션은 투자자 행동과 소비자 심리에 긍정적 영향을 미치기 때문에, 이 부문은 또 다른 장점을 자랑한다. 임대가 다년 또는 심지어 10년 단위로 결정될 수 있는 다른 부동산 유형과 달리 대부분의 스토리지 계약에 대한 임대료는 월 단위로 계산되므로 시설 소유자는 다른 자산 클래스 소유자보다 더 빠르게 시장 상황에 대응할 기회가 있다. 이러한 이점이 투자 자본을 끌어들여 2022년 상반기까지 역사적으로 높은 거래 속도를 유지했다.

하지만 고금리로 지속적인 금융시장 변화는 몇 가지 장애물을 제시했다. 40년 만에 최고 인플레이션을 기록하자, 연준은 2022년 여러 차례 급격한 금리 인상을 단행해 차입 비용을 늘려놨다. 증가하는 부채 상환액과 상승하는 금리 환경 속에서 사업 개시 첫해의 수익 측정이 어려워져 앞으로의 거래 활동에 부담이 될 수 있다. 이로 인해, 이미 일부 기관들은 추가적인 명확성이 나타날 때까지 인수를 일시 중지하도록 영향을 미치고 있다. 인플레이션이 지속되면, 연준은 더 많은 조치를 취할 것이고, 금리 난기류가 2023년까지 연장될 수 있다.