[지식정보] 미국 산업물류 부동산의 강한 펀더멘털은 자본 시장의 조정 동안에도 지속될 듯
최근의 공급망 변동성과 뜨거운 인플레이션과 함께, 2022년 산업 임대료 상승이 전년도 사상 최고치를 경신할 것이라는 것은 하나의 서프라이즈로 다가오고 있다. 코로나19 이후 소비 회복력은 2022년 상반기까지 물류 부동산에 대한 수요를 지원했으며, 상품을 빠르게 이동시키고 더 많은 재고를 보유하기 위해 더 많은 공간이 필요했다. 더 많은 공간을 확보해야 하는 시급함과 공급 지연 및 교체 비용 상승으로 임대료는 사상 최고치를 기록했고 공실률은 사상 최저치로 떨어졌다. 그러면서 동시에 최근의 금리 인상으로 인한 자본 시장의 역학 관계가 변화하기 시작하여 가격 조정과 거래량 감소로 이어졌다. 그래도 예전만큼은 아니어도 수요와 투자가 유지될 전망이다. 관련 내용은 ULI의 Emerging Trends in Real Estate ® 2023에서 정리 하였다.
자료: ULI의 Emerging Trends in Real Estate ® 2023
델코지식정보
https://www.delco.co.kr/
http://www.retailon.kr/on/
매장 내 쇼핑으로의 복귀에도 불구하고 전자상거래는 강세 유지
E-Commerce Holds Strong, Despite a Return to In-Store Shopping
코로나19 이후 지역 경제가 재개되면서 소비자 지출 패턴이 매장 내 쇼핑으로 돌아왔다. 하지만, 소매업의 미래는 여전히 전자상거래에 의존하고 있다. 왜 그럴까? 소비자는 온라인 쇼핑의 편리함과 선택을 선호하기 때문이다. 연휴 기간인 2021년에도 당일 또는 익일 배송을 이용한 사람은 보합세를 보였지만, 온라인에서 상품을 구매하고 매장에서 수령하는 사람은 줄었다. 그만큼 소비자는 빠른 배송을 원하고 있다. 더 빠른 배송 시간을 수용하기 위한 전자상거래 공급망은 계속 개선 구축되고 있다. 이는 소비자가 속도를 높이 평가하기 때문이다. 소비자의 90% 이상이 3일 이내 배송을 기대하고 30%는 당일 배송을 기대한다. 또한 COVID-19 팬데믹으로 인해 그동안 많은 오프라인 매장이 문을 닫았고 집 근처에 있는 소매점 수가 줄었다.
팬데믹이 전자상거래 성장에 미치는 영향은 소매업체와 제품 카테고리 전반으로 확대되고 있다. Amazon은 이제 공급망 최적화에 집중하고 추가 공간을 흡수하는 데 덜 집중하고 있다. 하지만 다른 사용자는 추가 공간을 확보하기 위해 나서고 있다. 전자 상거래는 다양성이 증가함에 따라 가까운 미래에 물류 수요를 지속적으로 주도할 전망이다.
수요는 여전히 재고(Inventory)를 능가한다
지속적인 품절, 급속한 가격 상승, 신뢰할 수 없는 공급망으로 인해 재고가 더 많이 필요하다. 재고 증가율(inventory growth)은 2022년 2월부터 7월까지 6개월 동안 빠르게 증가하여 도소매 순 기준으로 9% 증가했다. 재고는 늘었지만, 판매가 계속 지연되고 있다. 2022년 7월 모든 소매업체(자동차 제외)의 재고 대 판매 비율은 2019년 평균 수준보다 거의 4% 낮았다.
판매 물량 재고가 증가하고 있지만, 전체적으로는 여전히 너무 적다. 미국공급관리협회인 ISM(Institute for Supply Management)가 운용하고 있는 제조업 구매관리지수 PMI(Purchasing Managers' Index) 및 서비스 PMI를 통해 재고 수준 조사 결과를 보자. 서비스 재고 심리가 약간 위로 기울어진 2022년 7월까지 심리는 50 미만이었다. 한편, 제조업 PMI 고객의 재고는 50 미만으로 유지되었는데, 이는 최근 몇 달 동안 상당한 재고 축적에도 불구하고 여전히 더 많은 재고가 필요하다는 것을 의미한다. 이는 일부 주요 소매업체가 최근 실적 발표에서 언급한 것과 일치하고 있다. 재고가 아직 팬데믹 이전 수준으로 돌아가지 않고 있으며, 그래서 고객 서비스를 개선하기 위해 더 많은 제품을 취급하는 데 집중할 필요가 있다. 최종 목표는 미래의 공급망 중단으로부터 보호할 수 있는 장기적인 물량을 계획하는 것이다. 공급망의 변동성은 지속될 것이지만, 소비자 행동 변화에 대응하는 재고 확보는 계속해서 어려운 과제가 될 전망이다. 사이클상 트렌드는 그 타이밍을 요구하고 있다.
공급 파이프라인이 구축되더라도 과잉 공급 위험은 낮다.
Oversupply Risk Is Low, Even as Supply Pipeline Builds
건설 중인 공간의 파이프라인은 2022년 2분기 현재 1,743만 평 이상으로 사상 최고치를 기록했다. 하지만 동시에 공급망 병목 현상으로 인해 배송이 지연되고 있다. JLL에 따르면 강력한 수요로 인해, 2022년 2분기 현재 완공 전 사전 임대된 공간 비율이 약 65%로 높아졌다. 역사적 평균 수치인 약 40%와 비교하면 크게 높은 수치다.
현재로서는 신규 공급 지연과 높은 사전 임대가 공급 과잉 위험을 억제하고 있다. 건설 수준이 높은 시장으로는 달라스, 애틀랜타, 인랜드 엠파이어, 인디애나폴리스, 피닉스 등이 있다. 공급이 시작되면서 임대료 상승률 둔화가 예상된다. 먼저 파이프라인이 높지만, 테스트되지 않은 하위 시장에서 그럴 것으로 보인다. 반면 진입장벽이 더 높은 시장들은 더 오랫동안 더 높은 임대료 인상을 유지할 수 있다.
건설은 공급망 문제와 싸우고 있습니다.
Construction Is Battling Supply Chain Issues
미국 전역의 부동산 개발업자들은 상승하는 건설 비용에 직면해 있다. 철근, 콘크리트 및 지붕 재료는 일반적인 건물 쉘(shell) 비용의 최대 80%를 차지한다. 2019년 말 이후, 이들 및 기타 주요 카테고리의 시장 가격 급등으로 인해 준공된 건설 비용이 50%나 급증했다.
한 대기업 오너의 시공 담당 이사는 “자재 리드타임이 길어지고 계약자 수주잔고가 늘어, 2019년보다 업계를 더 넓게 볼 때, 공사 기간이 평균 2~3개월 늘었다.”고 한다. 고급 자재 조달 전략 및 건설 기술은 일부 진행 중인 건설 문제를 해결할 수 있다. 개발자는 장기 건축 자재를 미리 확보하고 우선순위를 지정하고 가능한 경우 자재 부족을 완화하기 위해 국가 자재 공급업체와의 직접적인 파트너십을 활용하여 가치 사슬의 상류(upstream)로 이동하고 있다. 개발자들은 또한 모듈화된 건설 시스템을 도입하여, 반복적인 프로젝트 요소를 신속히 처리하고 있다. 사무실 임차인 개선 및 창고 내 화장실 등에 반영하여 현장 일정을 단축하고 있다. 마지막으로, 지연이 늦어진다고 느껴지기 전에, 일반 계약자 및 거래 파트너와 실시간으로 직접 일정을 최적화하여 기존의 건설 실행 수단을 개선하고 있다.
노동 문제 지속
Labor Challenges Persist
산업 노동력 부족은 물류 시설 사용자들을 계속해서 당황하게 만들고 있다. 상업 중개 회사의 전문가에 따르면, “기업이 지역으로 진출할 때 노동력은 항상 기업이 살펴보는 두 가지 항목 중 하나다.”라고 한다. 노동력 부족은 현지 교외 지역의 시장 경쟁 과밀화를 더 심화시키고 있다. 물류 시설의 급속한 성장으로 이미 힘들어진 노동력 확보 경쟁이 심해진다는 의미다.
제조 재배치(manufacturing relocation)는 소규모 시장에서 경쟁의 또 다른 단층(layer)을 추가하고 있다. 일부 회사는 공급망 중단으로 인한 위험을 상쇄하기 위해 미국의 2차 시장으로 이전하여 생산 위치를 다양화하고 있다.
노동력이 산업용 부동산 사용자에게 계속 스트레스를 주면서 자동화가 증가할 것으로 예상된다. 일부 산업 자산 소유주와 개발자는 가상 현실 기술을 사용하여 직원에게 현장 안전 및 경력 발전에 대해 교육하고 있다. 로봇 창고 내 운송을 제공하는 회사도 노동력 부족을 해결하기 위해 이를 사용하고 있다.
산업 투자 전문가는 "이런 기술은 인간이 창고를 통과하는 데, 필요한 보행 시간을 3배나 절약해주고 있다."라고 설명한다.
자동화는 공급망 가시성과 효율성을 높이고 있다.
Automation Is Increasing Supply Chain Visibility and Efficiency
현대 경제는 점점 더 복잡해지는 공급망 운영을 위한 기술(supply chain operations)을 필요로 한다. 또한 공급망 중단 가능성을 막기 위해, 기업과 정부가 상품 흐름을 모니터링해야 할 필요성이 높아졌다. 공급망 외부성(supply chain externalities)에 대한 정밀 조사가 증가함에 따라, 탄소 배출량 및 트럭 일련번호와 같은 지표를 측정하는 방법이 필요하다. 산업 부동산 투자 전문가에 따르면, 이러한 통계를 대규모로 추적할 수 있는 인프라가 없으면 산업 부동산 고객은 공급망 책임과 골치아픈 씨름을 하는 운명에 빠질 수 있다. 이러한 요인들로 인해, 공급망 가시성(supply chain visibility) 향상에 초점을 맞춘 기술 분야가 강화되고 있다.
또한, 산업 디벨로퍼들은 노동력 부족을 완화하고 중장비 작동, 높은 승강기 작업 또는 반복적 동작을 포함하여 가장 부상을 입기 쉬운 일부 건설 공정에서 안전을 강화할 수 있는 자율 또는 원격 작동 기계의 발전을 모니터링하고 있다. 시작 단계에 있고 약속을 보여주는 추가 안전 관련 발전들은 스타트업 단계에 있다. 여기에는 생체 인식 및 포지셔닝 센서를 사용하여 작업자의 건강과 안전 모니터링, 위험 요소 근처에 위치한 지오펜싱(geofencing), 낙상 감지 등 기술이 포함된다.
투자 전망: 미래 수익을 견인할 임대료 상승
Investment Outlook: Rent Growth to Drive Future Returns
투자자들이 신중해지고 금리가 오르면서 부동산 거래가 둔화되기 시작했다. MSCI Real Assets에 따르면, 산업용 창고의 거래량은 전년도에 비해 크게 둔화했지만, 2022년 2분기 기준 전년 동기보다 11% 증가했다. 감속은 더 작은 거래의 둔화를 반영한다. 상승하는 금융 비용과 매수 호가와 매도 호가 사이의 스프레드 증가는 투자에 장애물이 될 수 있어, 금리 상승 환경에서 거래량과 새로운 개발이 감소할 수 있다. 시장 전반에 걸쳐 가격 재조정이 이루어지고 있으며, 많은 판매자가 이자율 환경으로 인해 더 낮은 가격으로 재협상하는 데 동의하고 있다. 그러나 미국부동산투자수탁자협회(NCREIF)의 산업 분야 자본화비율(cap rate)은 2022년 2분기에 3.3%로 여전히 낮았다. 자본화비율은 상승할 수 있다. 이전 주기와 비교해볼 때, 유동성, 억눌린 수요, 더 강력한 펀더멘털이 존재하여, 심한 수정을 막는데 도움이 될 수도 있다.
고금리로 자본 시장의 역학이 변화하기 시작하더라도 산업에 대한 수익 전망은 긍정적이다. Emerging Trends 설문조사의 결과는 응답자들이 지난 5년 중 4년 동안 투자 전망 목록의 최상위에 산업/물류를 두면서 이러한 정서를 반영하고 있다. 개발의 후퇴(일시적 공급 중단을 의미)는 미래 수익을 부양하는 구조적 수요 추세의 강점을 고려할 때 임대료 상승이 더 오랫동안 더 강하게 유지될 수 있음을 의미한다. 조사 대상 산업 관리자를 대상으로 한 MSCI Real Assets의 연구에 따르면, 당사자 상호 간의 현장 임대료(in-place rents)는 일반적 현물 시장 임대료보다 22% 낮았다. 이러한 스프레드 차이는 가까운 미래에 내재된 순 영업 이익 성장을 의미한다.