[지식정보] 미국 도시의 성장통과 인프라법이 도시에 미치는 영향

세계적인 도시부동산단체인 ULI에서 내년도 미국 부동산 시장을 전망하는 “Emerging Trends in Real Estate® 2023 United States l Canada”을 발표하였다. 그러면서 2023년 10대 미국 부동산 시장 트렌드를 정리하였다. 2023년 10대 미국 부동산 시장 트렌드는 다음과 같다.

① 정상화 Normalizing

②여전히 부동산 일부는 변화하고 있다 Still, We’ve Changed Some

③주변 부분 또는 다른 자산으로 자본이 이동 중이다 Capital Moving to the Sidelines—or to Other Assets

④주택은 너무 많은 사람에게 너무 많은 부담을 주고 있다 Too Much for Too Many

⑤부동산 품질을 높이고 틈새시장을 찾아야 한다. Give Me Quality, Give Me Niche

⑥더 높은 목적 찾기 Finding a Higher Purpose

⑦미국 선벨트에서의 보상과 성장통 Rewards—and Growing Pains—in the Sun Belt

⑧인프라 투자를 통한 더 스마트하고 공정한 도시 Smarter, Fairer Cities through Infrastructure Spending

⑨기후 변화가 부동산에 미치는 영향 증가 Climate Change’s Growing Impact on Real Estate

⑩부동산 규제의 효과는? Action through Regulation?

이번 델코지식정보는 ⑦미국 선벨트에서의 보상과 성장통 ⑧인프라 투자를 통한 더 스마트하고 공정한 도시 등의 트렌드를 살펴본다.

자료: Emerging Trends in Real Estate® 2023 United States l Canada

델코지식정보

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http://www.retailon.kr/on/

1. 미국 선벨트 지역에서의 보상과 성장통

Rewards—and Growing Pains—in the Sun Belt

● 거주자, 고용주, ​​임차인, 투자자 사이에서 지속적인 인기에도 불구하고 일부 Sun Belt 시장은 대도시 성장통을 겪고 있다. 수년간의 지속적인 경제 및 인구 증가 이후 경제성과 삶의 질로 유명한 이 시장에 주택 가격 상승, 교통 문제 등 "대도시" 문제가 발생하고 있다.

● 이러한 목적지 시장(destination markets)은 일반적으로 많은 관문 시장(gateway markets)보다 낮은 세율과 더 가벼운 규제 부담을 제공하여 많은 기업에게 매력적이다. 반대로, 이러한 매력적인 특성 중 하나는 지속적인 대규모 인구 유입을 수용하는 자신의 수용 능력을 제한할 수 있다는 것이다.

● 이 시장은 이주(in-migration) 측면에서 비즈니스 및 주거 모두에게 인기가 있지만, 이주 속도는 규제로 인해 적절한 수준에서 그칠 수 있다.

미국인들 모두는 여전히 뜨거운 Sun Belt 시장을 좋아한다. 작년 ULI의 이머징 트렌드에서 가장 밝게 빛났던 "자석(magnet)" 시장들은 주목할 만한 시장으로 상업용 부동산 은하계에서 여전히 빛나고 있다. 이들 지역은 대형 Super Sun Belt 메트로 지역과 가장 빠르게 성장하는 초신성(Supernovas) 지역을 말한다. 그러나 초고속 성장의 그다음 해에는 성장통이 나타났다. 올해 설문 조사에서 알 수 있듯이 일부 이들 스타 시장의 전망이 약간 어두워졌다.

이전에 ULI의 이머징 트랜드에서 포괄적으로 18시간 도시로 묘사한 일부 작고 활기찬 시장에서 대도시 문제가 발생하고 있다. 이러한 문제에는 삶의 질(혼잡 등)과 생활 수준(적절한 가격의 주택 부족 등)에 부정적 영향이 포함된다. 이러한 고삐 풀린 성장에 대한 부작용을 표현하는 농담이 있다. 너무 인기가 많아 아무도 더는 거기에 가려고 하지 않는 핫한 식당을 언급하는 오래된 농담을 떠올리게 한다. Sun Belt 시장은 여전히 ​​강력한 인구 및 비즈니스의 자석같은 곳이지만, 매력이 바뀌면서 끌어들이는 사람 수가 줄어들고 다른 종류의 사람들을 끌어들일 수 있다.

24시간 도시로 가기 Becoming a 24-Hour City

여전히 모든 시장에서 가장 높은 순위에 속하지만, 일부 높은 수준의 Sun Belt 메트로 지역은 올해 등급이 하락했다. 집값은 더 비싸지고, 교통은 더 나 빠지고, 오랜 거주자들은 좌절하고 있으며, 심지어 일부 새 이주자들도 속담처럼 유명한 잔디(proverbial grass)가 상상했던 것만큼 푸르지 않다는 것을 발견하고 있다.

미국 전역의 ULI 지구 협의회는 지역 현지 시장 전문가로 구성된 포커스 그룹을 운영한다. 이 그룹에 참여한 초신성 지역 및 기타 Sun Belt 지역의 참가자는 경제가 더 침체된 대도시 지역보다 불리해지는 생활비, 적절한 가격의 주택 문제, 인프라 품질과 같은 문제를 언급하고 있다. 이러한 문제는 Austin 및 Nashville과 같은 일부 호황 시장에서 문제로 가장 자주 언급되고 있다.

시장의 성장통을 설명하면서 포커스 그룹 참가자는 내슈빌은 십대 같다고 말한다. “우리는 너무 빨리 성장했고 커서 무엇이 되고 싶은지 아직 결정하지 못했다.” 다른 일부 선 벨트 시장과 마찬가지로 이 이전의 "18시간 도시"는 깃털이 다 자란 24시간 대도시로 졸업했지만, 지역 인프라는 보조를 맞추지 못하고 있다.

너무 많이, 너무 빨리 Too Much, Too Soon

팬데믹은 CBD에서 교외 지역으로의 이주뿐만 아니라, 선도적인 Sun Belt 및 라이프스타일 메트로 지역으로의 지역 간 이주 패턴을 강화했다. 일부 이러한 이주는 결국 역전될 운명이었다. 일부 가구는 전염병이 더 잘 통제될 때까지 더 안전한 환경을 위해 도심 아파트를 떠났다. 일부 청년들은 직장이 다시 열리거나 옛 동네가 되살아날 때까지 부모가 사는 동네로 이사했다. 이들 이주자의 상당수가 그들의 오래된 장소로 돌아간 것이다.

그러나 이러한 일시적인 움직임을 넘어서 팬데믹은 더 영구적인 이주를 가속화했다. 일부 근로자는 대유행 기간 중 더욱 보편화된 유연한 근무 방식을 통해 원하는 곳으로 자유롭게 이동할 수 있었다. 많은 사람이 더 유리한 편의 시설이나 더 나은 경제적 기회를 제공한다고 생각하는, 더 저렴한 "라이프스타일" 시장을 찾아 값비싼 해안 시장을 떠났다. Salt Lake City의 ULI 포커스 그룹 참가자는 이렇게 말하고 있다. “생활의 질과 적절한 주택 가격은 해당 도시로 사람을 끌어들이는 유인책이다. 지속적인 고성장은 결국 이러한 요소들이 시험에 들 수밖에 없다.”

이러한 이주는 확실히 투자자와 개발자의 관심을 끌었다. 이러한 라이프스타일 시장 중 상당수가 Emerging Trends 순위에서 1위를 차지했다. 한 개발 회사의 고위 임원은 “우리는 특정 '라이프스타일 시장'의 팬이다. 우리는 이들 시장이 이미 일과 삶의 균형을 위한 매우 좋은 성장 궤적에 있다고 생각한다. 이런 곳은 결국 큰 방향으로 일자리가 왔다. 이들 도시는 이미 잘하고 있었고 COVID 순풍은 이 성장을 정말로 가속화했다.”

그러나 개발자의 관심과 투자가 여전히 모멘텀을 얻고 있음에도 불구하고 이 이주 속도가 완화될 수 있다는 징후가 있어 공급 과잉 시장을 위험에 빠뜨릴 수 있다. 이 시장의 일자리 증가와 소득 증가는 국가 추세를 훨씬 앞지르지만, 주택 가격과 임대료는 훨씬 더 빠르게 증가하고 있어 애초에 이민자를 끌어들이는 데 도움이 된 경제성을 손상시키고 있다. 피닉스, 애틀랜타, 탬파 및 기타 인기 있는 선 벨트 메트로 지역의 인플레이션율은 부분적으로 인플레이션 계산의 상당 부분을 차지하는 급증하는 주택 비용으로 인해 전국에서 가장 높다.

무슨 일이 있었던가? 일부 시장의 경우 너무 많은 이주 유입이 너무 빠르게 진행되었다. 작년에 우리가 "초신성" 또는 "Super Sun Belt"로 식별한 시장의 인구는 2019년 이후 평균 5% 이상 증가했으며, 이는 주로 빠른 순 이동으로 인해 미국의 다른 지역보다 거의 4배 더 빠른 결과다. 일부 대도시 지역의 경우 감당할 수 있는 것 이상으로 순 이동이 있었다. 주택 건설은 빠르게 이루어졌지만, 수요를 따라잡기에는 충분하지 않았다.

세금 부담 對 삶의 질

동시에 이러한 목적지 시장의 매력 중 하나는 낮은 세율과 더 가벼운 규제 부담이다. 그러나 보다 완화된 과세 및 규제에는 막대한 인구 유입을 수용하는 문제에서 알 수 있듯이 비용이 따른다.

물론 주요 대도시로 성공적으로 변모하는 빠르게 성장하는 모든 도시는 그 과정에서 필연적으로 성장통을 경험한다. 현재 세대의 초고속 성장 시장이 직면한 주요 문제는 성장을 촉진하는 데 필요한 인프라, 지역 계획에 투자, 매력을 이끌어내는 자질을 유지하는 것이다.

오스틴의 한 ULI 포커스 그룹 참가자는 "부족한 인프라로 인한 주택 가격의 상승, 이동성 부족, 재산세는 향후 몇 년 동안 우리 시장에 부정적인 영향을 미칠 것"이라고 말하고 있다. 유사하게, Boise의 한 대표는 “우리가 이 지역에서 새로운 주민과 기업을 유치하는 데 있어, 이 지역 생활비의 급격한 증가는 기존에 가지고 있던 이점 중 일부를 방해했다.”라고 언급하고 있다.

이주와 개발 기회에 미치는 영향 The Impacts on Migration and Development Opportunities

때때로 상반되는 이러한 바람이 어떤 방향으로 불 것인지 알기에는 너무 이르지만, 이러한 Sun Belt 시장 중 일부에서는 성장이 완화되고 있다. 향후 5년 동안 5개 초신성 시장 중 4개 시장에서 인구 증가는 COVID가 발생한 이후 몇 년보다 더 느려질 것으로 예상된다. 부동산 중개인들은 이미 Boise, Denver 및 Salt Lake City와 같은 도시에서 주택 가격 인하 및 거래 파기를 보고하고 있다.

상업용 부동산 커뮤니티의 많은 참여자에게, 어떠한 침체든 간에 주거용 및 상업용 부동산의 과잉 공급에 대한 우려가 가중될 것이다. 기관 투자 자문 회사의 대표는 "전통적으로 제약이 없는 시장, 특히 댈러스, 애틀랜타, 오스틴, 피닉스에서 공급에 훨씬 더 많은 관심을 기울이고 있다"고 말하고 있다. “성장 시장의 펀더멘털에도 불구하고, 지난해보다 상대적으로 덜 매력적일 것이다. 이들은 뜨거운 시장이었지만 앞으로 어떻게 될지 조금 걱정된다.”

그러나 아직 이러한 시장을 카운트할 필요가 없다. 이러한 시장으로의 이주가 더 느린 속도로 진행된다면, 성장은 계속될 것이며 투자 자본의 불균형한 몫을 계속 유치할 것이다. 그리고 주택의 "과잉 공급"은 주택 가격 문제를 완화하는 데 도움이 될 수 있다.

투자 관리 회사의 리서치 책임자는 이렇게 결론을 내린다. “인구 증가와 고용 증가가 성공의 열쇠라고 항상 믿었기 때문에 우리는 항상 성장 시장에 관심을 가져왔다. 그러면서 이들 시장의 많은 실수가 은폐될 수 있다. 하지만 이러한 시장들은 여전히 ​​주요 초점 대상이 된다.”

2. 인프라 투자를 통한 더 스마트하고 공정한 도시

Smarter, Fairer Cities through Infrastructure Spending

● 인프라 지출은 이머징 트렌드의 상위 트렌드로 돌아왔지만, 이번 시기는 예전보다 더 희망적이다.

● 연방 정부의 새로운 인프라 지출은 중요한 도시 기반 시설을 교체 및 확장하여, 도시를 재건하고, 새로운 개발에 박차를 가하며, 역사적 불평등을 해결할 수 있는 기회를 제공한다.

● 지역 현지의 노력이 수년간의 코디네이팅이 안 되고 있다가, 이번 새로운 국가 프로그램은 도시 건축 환경을 변화시키는 데 필요한 리더십을 제공할 수 있게 되었다.

Emerging Trends 2020년 판의 마지막 트렌드 제목은 절실히 필요한 인프라에 자금을 지원하는 데 있어 연방 정부의 유감스러운 내용들을 담았다. “워싱턴 실책(Washington Fumbles); 주와 도시가 공을 줍고 있다.” ULI 보고서는 "낙후된 인프라는 국가적 해결책이 필요한 국가적 문제"라고 언급하면서 "주 및 지역 수준의 조치 여부에 따라 진전에 더 많이 영향을 줄 것"이라고 예측했다.

2017년에서 2019년 사이에 최소한 7개의 "인프라 주간(infrastructure weeks)"이 워싱턴에서 가시적인 움직임 없이 오고 갔으며 그 후 인프라는 완전히 의제에서 제외되었다. 그동안 주 및 지방 정부는 종합적인 국가 프로그램보다 더 단편적이고 덜 조정된 노력으로 주도권을 잡았다.

3년 후, 연방 정부는 마침내 2021년 11월에 제정된 Bipartisan Infrastructure Law로 강화했다. 이 1조 달러 법안은 5년에 걸쳐 5,500억 달러의 새로운 지출을 제공하며, 오바마 대통령이 2015년 말에 서명한 3,050억 달러 기반 시설 법안을 능가한다. 이 프로그램은 2022년 인플레이션 감소법(Inflation Reduction Act)의 추가 인프라 프로그램으로 보완될 것이다.

주요 인프라 법안은 교량과 도로, 철도와 대중교통, 항만과 공항을 포함하여 주로 교통에 초점을 맞춘 광범위한 활동을 포함한다. 하지만 다른 프로그램 중에서도 광대역 인터넷, 전력, 환경 개선 및 탄력성을 위한 자금도 제공한다. 인플레이션 감소법은 기후 변화에 대처하고 에너지 안보를 구축하기 위한 지출을 추가하고 있다.

모든 프로그램이 건축 환경 일부를 다룰 것을 약속한다. 하지만, 몇몇 프로그램은 도시에 중요 영향을 미치고 전통적으로 소외된 지역 사회에 투자함으로써, 경제 및 환경 정의를 발전시킬 수 있는 잠재력이 있는 특별한 의미를 갖고 있다.

지역을 분열했던 고속도로 위를 뒤덮어 지역 사회를 다시 연결 Reconnecting Communities by Capping Divisive Highways

특히 주목할 만한 것은 "지역 사회 재연결 지침(Reconnecting Communities Pilot)"이다. 이프러그램은 "유산 상속과 같은 인프라(legacy infrastructure) 장벽을 제거하는 프로젝트에 10억 달러를 제공한다. 1950년대와 1960년대의 많은 고속도로 프로젝트(및 도시 재개발 프로그램)는 흑인 동네와 다른 유색인종 커뮤니티를 불도저로 밀어붙여 이전에 번성했던 장소를 나누고 수천 명을 이주시키고 세대로 이어지는 부를 파괴했다. 이 프로그램은 分岐된 커뮤니티를 다시 연결하기 위해 "거리 그리드, 공원 또는 기타 인프라의 계획, 설계, 철거 및 재건을 위한 전용 자금"을 제공한다. 이 이니셔티브를 촉진하는 2022년 인플레이션 감소법에 추가로 30억 달러가 포함되었다.

"덮어씌우는(cap-and-cover)" 운동이 확대되면서 이미 진행 중이다. 하지만 ULI는 불의를 되돌리는 일 등 해야 할 많은 일이 있음을 보여주고 있다. 미네소타 주 세인트폴의 론도 지역이 주목할 만한 사례다. 2022년 2월에 개최된 ULI의 회복 개발: 인프라 및 토지 사용 교환 포럼에서 설명한 바와 같이, Rondo는 번성하는 비즈니스 지구가 있는 활기찬 아프리카계 미국인 커뮤니티였다. 그러나 94번 州 사이의 고속도로가 이웃 동네의 중심부를 통해 건설된 후인, 1950년에서 1980년 사이에 인구의 61%와 주택 소유의 거의 절반을 잃었다.

미네소타는 고속도로 일부를 덮어씌우고 그 위에 공원 및 기타 문화 편의 시설을 포함하는 새로운 29,400평의 개발사업을 건설할 계획이다. 세인트폴은 이미 "안전, 형평성 및 삶의 질 문제를 해결하기 위해 Rondo 지역을 위한 포괄적인 교통 계획을 개발"하기 위해 140만 달러의 보조금을 받았다.

"지역 사회 재연결 지침(Reconnecting Communities Pilot)“ 프로그램은 이 프로젝트와 다른 유사 프로젝트를 추진하는 데 도움을 줄 수 있다.

● 텍사스 교통부는 연방 보조금 신청서에 설명된 바와 같이 "녹지 공간, 공공 모임 공간, 엔터테인 같은 어메니티 시설을 만들기 위해, El Paso의 다운타운과 업타운을 분리하고 있는 I-10 구역의 선큰 부분 위에 데크를 건설하고 있다. ”

● Loving the Bronx라는 커뮤니티 그룹은 South Bronx의 밀집된 지역을 통과하는 Cross-Bronx Expressway의 폐쇄를 지원하여 지역 대기질을 개선하고 개발프로젝트를 위한 새로운 토지를 제공한다는 목표를 가지고 있다.

● 시애틀에서는 Lid-5 운동가들이 시 정부가 I-5 구간 위에 녹지 공간을 덮어 추가할 것을 옹호하고 있다.

● 리커넥트 오스틴(Reconnect Austin)은 오스틴 시가 오스틴 도심을 통해 I-35 구간을 메꾸고 새 땅을 공공 공간과 개발 가능한 땅으로 지정하도록 추진하고 있다.

● 많은 주목할만한 프로젝트가 진행 중이거나 활발하게 논의 중이다. 여기에는 뉴욕주 시러큐스, 버지니아주 리치몬드, 그리고 휴스턴의 프로젝트 등이 포함된다.

브로드밴드 접속 확장 Expanding Broadband Access

지역 사회와 CRE 산업에 상당한 잠재적 영향을 미치는 Bipartisan Infrastructure Law의 또 다른 프로그램은 광대역 기반 시설이 없는 지역에 사는 3천만 명의 미국인에게 광대역 액세스를 확장하기 위한 650억 달러다. 이 프로그램은 미국의 상대적으로 높은 서비스 비용을 인식하여, "인터넷 서비스 가격을 낮추고 정보 격차를 해소하여 더 많은 미국인이 인터넷에 액세스할 수 있도록" 노력한다.

이 이니셔티브의 중요성은 이미 ULI의 2021년 보고서 Broadband and Real Estate: Understanding the Opportunity에서 예측했다. “광범위한 고속 광대역 네트워크의 가용성은 이미 부동산 산업, 지역 사회 및 개인에게 다양한 이점을 제공한다. . . . 증가하는 이동성 기회는 부동산 소유주와 관리자가 건물에 활용할 수 있는 잠재적 가치를 제시할 수 있다. 이러한 기회에는 주차 시설의 용도 변경 또는 축소, 밀도 높은 프로젝트, 높은 수익률 등이 포함된다.”

소외된 지역 사회에 대한 광대역 액세스를 확장하는 것은 위의 "... 그래도 우리는 일부를 변경했다" 추세에서 논의한 것처럼 더 많은 지역 사회의 직원이 집에서 일할 수 있는 기회를 늘리는 데 매우 중요하다.

교통 인프라

Transportation Infrastructure

ULI는 이전 트렌드 언급에서 많은 초고속 성장 시장이 중요한 인프라, 특히 운송과 관련된 인프라 구축을 따라갈 수 없다는 점을 언급했다. 이번 인프라 펀딩 법안은 거의 6000억 달러의 교통 기금을 제공할 것이다. 그중 절반 이상이 고속도로 시스템에 할당될 것이며, 이는 1950년대 주간 고속도로 시스템이 건설을 시작한 이후 가장 큰 투자다.

ULI는 2021년 보고서 Prioritizing Effective Infrastructure-Led Development: A ULI Infrastructure Framework에서 대중교통에 대한 투자의 필요성을 강조했다. “일자리, 경제적 기회, 사회적 상호 작용 및 이동성에 대한 접근성을 높이는 것이 필수적이다. 대중교통은 콤팩트하고 사람 중심적인 도시 개발을 위한 지역 프레임워크를 제공하고 상당한 부동산 및 가치 창출 기회를 가능하게 하며 기후 변화를 완화한다.” 이번 새로운 인프라 펀드는 대중교통을 현대화하고 접근성을 개선하며 기존 대중교통 프로그램을 지속하기 위해 900억 달러 이상을 지원한다.

마지막으로, 인프라 법안은 환경 복원력을 구축하고 물 가용성을 확장하기 위한 중요한 자금을 제공한다.