[지식정보] 미국 공동주택(임대 아파트)의 순탄치 않은 여정과 의외의 풍작

미국 공동주택(여기서는 임대 아파트를 의미) 시장의 특징은 다음과 같이 정리할 수 있다. ULI의 발표 자료를 통해 정리해본다.

● 인구통계: 4세대(four-generation) 가구 형성과 주택 선호도 급증은 2030년까지 근본적인 아파트 수요를 부추길 전망.

● 기술 영향: 기술, 데이터, 인공 지능 기능 및 애플리케이션의 기하급수적인 발전은 건물주기, 부동산 운영 및 관리, 거주자 경험 비용 대비 가치 모델에 영향을 미칠 것이다.

● 자본 유동성: 포스트 팬데믹 시대의 안전을 향한 비행은 계속해서 수익 추구 자본을 주거 임대 부동산 비히클(vehicles)로 전환할 전망.

● 정책 규제: 정책입안자들의 더 제한적인 토지 사용 장벽정책은 더 많은 도시에 더 많은 공급과 수요의 불일치를 퍼트릴 것이다. 이로 인해 시장 기반 솔루션이 뒤틀리며, 사람들이 고비용 지역을 벗어나는 피난처를 찾으면서, 지리적 변화가 더 각인되고 있다.

자료: ULI의 Emerging Trends in Real Estate ® 2023

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가장 넓은 의미에서 미국의 주택 부족의 의미는 소득에 맞는 아파트 임대 주택에 대한 접근성 부족을 뜻한다. 오늘날 미국의 4,400만 세입자 가구 중 1/3 이상이 연간 소득 36,000달러 미만으로 이들 임대 가구는 소득의 30% 이상을 임대료로 지출한다. 그리고 1/4가구는 급여의 50% 이상을 주거비로 지출한다. 이는 신규 아파트가 충분하지 않기 때문으로 더욱 심화 분열되고 있다.

현재 양극화는 시간이 지날수록 더욱 커질 전망이다. 공급시장에 있는 부동산 투자자, 개발자, 소유주, 관리자 등의 미래는 번영하는 등대라고 볼 수 있다. 그러나 경제적 여유와 사회적 이동성의 한계선 아래에 사는 사람들에게, 임대 아파트의 미래는 해답보다 질문들이 더 많다.

2035년까지 매년 130만 가구의 새로운 미국 가구가 예상된다. 공동주택 산업 거래 단체인 전미 공동주택 협의회(NMHC. National Multifamily Housing Council)와 전국 임대 아파트 협회(NAA. National Apartment Association)는 미국이 지금부터 2035년까지 430만 개의 신축 아파트가 필요하다고 계산하고 있다. 연간 33채의 신규 임대 아파트가 필요하다는 얘기다. 이는 미국의 기존 거주 임대 아파트 재고를 불과 10년 만에 20% 이상 확장하는 셈이다. 이 예측치의 근거는 가구 통계 특성(household demographics)과 글로벌 투자업계의 전례 없는 미국 임대 아파트 개발 포용이다.

여전히 토지 사용 정책에 의한 진통은 임대 아파트 개발을 지연시킨다. 그러나 지역 정책 장벽에도 불구하고, 주택을 미래로 끌어들이는 3가지 거시적 힘이 존재한다. 즉, 비즈니스 관리, 주거 적합성/건설 분야에서 일과 삶의 균형, 지구 온난화 영향을 멈추기 위한 긴급성 및 일련의 기술 등이다.

과연 이 사랑스러운 부동산 자산군이 투자 유입을 유지하고, 현대적 건설기술 시대를 열며, 지역 정책의 조류를 바꾸고, 소비자 가계의 심장/마음/지갑을 사로잡는 위업을 달성할 수 있을까? 지금 주거용 임대 공실률이 역사적 최저치인 6.2%이고, 입주율 및 공실 임대료 중간값이 역사적 최고치인 점을 고려하면, 대답은 신중하게 "예"가 될 것이다.

그러나 거대한 장애물이 선단을 이룰 정도로 많은 트렌드를 막고 서있다. 이런 트렌드는 코로나 대유행과 그 여파 외에도 많다. 장애물에는 데이터 소스의 불일치에도 있다. 데이터 소스에 의하면, 지난 2년 동안 임대료 상승률은 전국적으로 10% 미만~25% 정도로 그 폭이 벌어진다. 의존하는 데이터 소스는 민간 데이터 소스(Apartments.com, Zillow)와 공공 부문 데이터 소스인 미국 노동 통계국(U.S. Bureau of Labor Statistics)가 있지만, 데이터 소스에 따라 그 통계는 달라진다.

임대 아파트 산업과 코로나 19/경제 사회적 정책

대유행과 일련의 경제 및 사회 정책으로 인해, 임대 아파트에 대한 5개의 거시적 순풍이 강풍 수준에 도달했다.

① 임대 아파트 수요에 대한 선택적 임대(rent-by-choice)와 필요적 임대(rent-by-necessity) 모두에서 이미 기존의 여러 世代 간의(multigenerational) 눈사태 같은 충격이 있었다.

② 수요의 속도와 일소(sweep) 현상이 증가했다. 이는 원격 근무와 가정생활의 균형을 맞추기 위해 더 넓은 생활 공간과 더 많은 야외 생활 옵션을 찾음에 따라 증가했다.

③ 신규 공급의 제한, 단독주택의 가격 상승이 임대 아파트 수요 확대로 번졌다.

④ COVID 여진이 지속되면서 신규 공급을 추가할 수 있는 건설 능력이 정체되었다.

⑤ 이 네 가지 극적인 불균형 영향에 더하여, 글로벌 자본 순환(global capital rotation)이라는 추진력에 강한 로켓이 발생하면서 위험 제거 자산(즉, 미국 주거용 부동산이라는 안전한 피난처)에 몰렸다.

규모가 커진 수요, 원격 근무 이동성의 갑작스러운 급증, 제한된 공급, 갈 곳 없는 자금의 홍수 등 변칙 현상 등으로 그랜드 슬램(grand slam of anomalies)이 달성되었다..

전미 공동주택 협의회 NMHC에 따르면, 미국 임대 아파트 부동산 부문은 5가구 이상이 들어간 2,130만 개의 건물에 3,700만 명의 거주자에게 주택을 제공하고, 미국 경제에 연간 3.4조 달러를 기여하는 투자 자산 등급 압력솥으로 빠르게 변모했다. 부풀려진 부동산 가치, 압축된 자본화율(cap rates), 그리고 임대 아파트가 개인 소유에서 중대형 기업 소유로 전환하는 엄청난 변모(sea change)가 하룻밤 사이에 새로운 표준이 되었다.

이 기간에 수요구조 전반에 걸쳐 확고하게 기반을 다진 트렌드(꾸준한 우상향 기울기)로부터 폭넓게 방향을 틀었다. 관리 운영의 현대화는 셀프 서비스를 향한 초고속 전진 모드와 강력한 신규 개발 파이프라인에 박차를 가했다. 최근 블룸버그(Bloomberg) 보고서에 따르면, “공동주택 신규 허가 수는 2020년에 감소한 후, 급증하면서 2022년 6월 기준으로 2018/2019년 같은 기간보다 37% 증가했다.” 2022년 8월 기준 건설 중인 아파트는 86.2만 채로 1년 전보다 25% 증가했다.

동시에 COVID의 여파로 인해, 상반된 세력의 충돌 현상이 특정되었다. 재정적으로 여력이 있는 전문가 계급을 위하는 방향으로 거의 모든 신규 개발 아파트 커뮤니티의 운명이 결정되었다. 기존의 임대 주택 동네로 새롭게 진입한 고소득층 수요는 임대 주택 물량을 늘리기보다는, 가뜩이나 임대 아파트 공급이 부족한 지역에서 중·저소득층을 밀어내는 역할을 했다.

임대 아파트 거래 그룹 중 한 곳의 대표는 “저렴하게 지을 수 있는 건물을 짓는 것은 사실상 불가능했다.”고 말한다. “토지 가격과 이를 규제하는 규정, 그리고 NIMBY 활동가들이 모든 것을 지배하기 때문에, 저렴한 기반을 지을 수 없다.........이 모든 것이 업계의 생산 능력에 실질적인 기를 꺽어 버리는 역할(damper)을 한다.”

2022년 중반, 이미 새로운 굴곡 포인트(inflection point)가 있었다. 미국의 공격적인 통화 재정 긴축 노력과 동시에, 새로운 변곡점으로 생활비 위기라는 고통이 생겼다. 이 고통은 미국의 가정에 빠르게 퍼져나갔다. 물론 이는 러시아-우크라이나 전쟁으로 인한 영향과 인플레이션을 낮추기 위한 정책이었지만, 주택 투자에 대한 단기 시장 금리 전망에 새로운 불확실성 구름이 드리웠다.

트렌드의 밀고 당기기: 렌터쉽(rentership. 임차)의 증가

광범위한 가구 통계를 보면, 임대 아파트 개발에 대한 강한 세속적 수요는 어쩔 수가 없다. 앞으로 2022년~2035년 사이에 2억 7,500만 명의 성인(모든 성인 세대 계층 합계)이 계속해서 주택 의사결정을 내릴 것이다. 특히 미국 국내의 이주 및 이동이 매년 2,700만 명(약 8%) 이상으로 지속됨에 따라 더욱 그럴 것이다. 폭등하는 비용과 높은 모기지 이자율로 인해, 더 많은 가구가 집을 소유하지 않을 것으로 보인다. 오랫동안 그래왔듯이, 재정적 요인이 의사결정에 중요하다.

지난 몇 년 동안의 특징은 자유재량의 임대 가구(discretionary rental households)의 증가였다. 이들 가구를 선택적 임대 가구(rent-by-choice households)라고도 한다. Harvard의 주택 연구 공동센터(JCHS. Joint Center for Housing Studies)에 따르면, 최소 75,000달러를 버는 임차인의 수가 대유행 직전 10년 동안에 48% 증가하여 1,130만 명이 되었다. 이 소득 그룹에서 세입자 가구의 비율은 20%에서 26%로 증가했다.

더 젊거나, 더 나이가 많거나, 그리고 더 경제적, 인종적, 문화적으로 다양한 가구가 함께하여, 렌터쉽의 경제적, 문화적 아크를 상향으로 구부릴 전망이다. 미국 지역사회 조사(American Community Survey) 데이터에 따르면, 유색인종은 2009년~2019년 사이에 총가구 증가의 91%를 차지했다. 또한, JCHS에 따르면, 유색인종은 해당 기간 세입자 가구 증가의 85%를 차지했다.

임대 아파트 업계의 리더들은 이제 세대 간의 행동 양식(behavioral lines)의 구분이 모호해지고 있음을 인식하고 있다. 주택 유형의 니즈 또는 선호도에서 세대 집단들(Z 세대, 밀레니엄 세대, X 세대, 빈 둥지 베이비 붐 세대)은 비슷하게 행동하고 있다.

미국 상위 20대 비상장 공동주택 개발업체 중 한 곳의 CEO는 다음과 같이 말한다. "우리의 고객 경험 연구 결과를 보면, 세대별 집단보다, 구매 패턴 행동으로 집단을 분류하는 것이 더 적절하다. Z세대와 밀레니얼 세대, 심지어 X세대에서도 매우 유사한 행동 요소를 찾을 수 있다. 그러나 비슷한 요소들은 삶의 일부 단계가 비슷하다는 의미일 뿐이며, 당연히 전부가 비슷하다는 것은 아니다."

소비자 중심 트렌드에는 기술이 향상되면서 정립된 표준들이 있다. 즉, 실내/실외 생활, 건강 및 웰빙 기능에 대한 욕구, 가정에서의 민첩한 일과 삶의 균형을 위한 디자인, 패키지 배송 관리에서 스마트 잠금 장치, 개인 정보 보호, 컨시어지 및 기타 커뮤니티 시설에 대한 셀프 서비스 액세스에 대한 보안 시스템 등이 그것이다.

"COVID 이후, 우리는 사람에 대한 의존도를 줄이고 고객 경험을 개선하는 비즈니스 모델의 기술 궤적으로 전환할 수 있었다."라고 상장된 상위 10위 임대 아파트 개발 CEO는 말한다. “따라서 다른 부문에서 본 기술이 셀프 서비스 비즈니스 모델에서 가속화되었다. 그것의 핵심은 고객과 상호 작용하는 방법, 그리고 이것이 불통이 되거나 도로의 규칙이 변경될 때, 빨리 적응하는 방법이다.”

자본 계산법

Capital Calculus

COVID 영향으로, 공동주택 부동산 소유권이 개인 소유에서 기업과 투자자 기업으로 이동함에 따라, 거래량, 공동주택 대출 발생, 부동산 평가가 급증했다. 수익률에 목마른 투자자들은 2021년 364,000건에서 2022년에 420,000건이 완공될 것으로 예상되는 신축 붐에 투자를 승인(greenlight)했다.

상위 10대 공동주택 부동산 투자 신탁(REIT)의 CEO는 팬데믹 시대 자본이 임대 아파트로 선회할 것이라고 말하면서 "월스트리트 투자 거물들은 그들이 할 수 있는 모든 엄청난 양의 자본을 모아 임대 아파트를 사고 있다."라고 말한다. “이로 인해 갑자기 그들 자신이 시장이 되었다. 이들은 200억 달러 또는 300억 달러에 임대 아파트 포트폴리오를 구매할 때 시장 바닥을 확인하고 있다. 우리는 자본화 비율(cap rate)이 3.5%~4% 정도면 모든 곳에서 아파트를 살 것이다. ”

클래스 A급 부동산 투자는 선택적 임대 고소득 가구와 고령자(다운 사이징과 단순화 준비가 된) 증가와 함께 가고 있다. B급 및 C급 부가가치 투자는 주택 소유를 지연하고 있는 공급 부족, 높은 가격, 고금리 모기지라는 중간지대(limbo)에 갇혀 있는 젊은 가구와 중년 가구의 성장 시장에 적합하다.

벌어지는 갭 차이를 좁히면서, 신규 투자 개발 대상 타겟은 중간 가계 소득 수준의 80~120% 범위에 설정되어 있다. 여기서 중간 가계 소득층은 교사, 환경미화원, 법집행관, 화재 및 의료 응급 구조원 등을 말한다. 그렇다고 이들 중간 계층 주택이 해결된다고 해서 저소득 가계를 위한 주택 추가 공급과 보존의 필요성이 배제되는 것은 아니다.

큰 병목 현상: 지역 규제

수요와 공급 사이의 불일치는 심화 증가하고 있다. 불일치를 해결하기 위한 민간 임대 아파트 이해관계자의 솔루션을 방해하는 가장 큰 천적은 9개의 머리를 가진 뱀 같은 존재(hydra)들이다. 즉, 뿌리 깊은 제한적 토지 사용, 허가, 규제 비용 부담 등은 더 높은 밀도의 공동주택 개발을 좌절시킨다. 이러한 오랜 문제 외에도 임대료 규제 압박이 커지면서 시장에 불확실성이 가중되고 있다. 예를 들어, 미국 26개 주는 지방자치단체가 임대료 통제법을 시행하는 것을 금지하고 있지만, 5개 주(뉴욕, 뉴저지, 캘리포니아, 오레곤, 메릴랜드)는 임대료 통제 시행을 허용하고 있다. 워싱턴 D.C.에서는 집주인이 월 임대료를 2%에서 10%까지 인상할 수 있도록 허용한다. 애리조나, 플로리다, 하와이, 일리노이, 켄터키, 뉴저지, 뉴욕, 워싱턴 및 매사추세츠는 모두 집세 통제 보호를 추가하거나 확장하기 위한 제안을 도입했다.

"수수료 부담과 님비주의(NIMBYism) 문제는 실제로 많은 시장을 지배하고 있으며 개발 비용이 너무 많은 부담을 준다. "라고 미국 최대 자산 관리 조직 중 하나의 CEO는 말한다. “우리는 여전히 과거에 갇혀 있는 것 같다. 일부 정책입안자들은 조화를 이루지 못하고 있다. 이런 문제에 정통하지 않은 공무원이 선출되면 경제 해법을 모르는 거대한 벽을 만든다. 내 인생에서 일어나는 이 모든 일에 대한 해결책이 보이지 않고 있다.”