[지식정보] 리테일 부동산 전망

최근 몇 년간 소매업이 직면한 대규모 도전과 경제 불확실성을 감안할 때, 2023년 리테일 부문에 대한 컨센서스 전망이 암울할 것이라고 가정하는 것은 쉬울 수 있다. 하지만 리테일 부동산에서 경제 방향에 따른 우려가 있지만, 일반적으로 조심스러운 낙관론도 존재한다. ULI 자료를 바탕으로 미국 리테일 부동산 흐름을 통해 시사점을 정리해본다.

자료: ULI의 Emerging Trends in Real Estate ® 2023

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구조적 도전에서 사이클적 도전으로의 전환 A Shift from Structural to Cyclical Challenges

당연하지만, 시장 참가자들에게 소매업이 직면한 가장 큰 도전과제에 대해 질문했을 때 경제 상황이 가장 많은 응답을 받았다. 공급과잉과 전자상거래도 중요하지만, 경제 상황이 최근 몇 년간 지속적으로 설문조사 응답을 이끌었다는 점에 유의해야 한다.

하지만, 한 최고 부동산 분석가가 우리에게 말하고 있다. "당연히 우리 모두는 지금 경제에 지나치게 집중하고 있다. 그러나 수년 동안 소매 부동산의 가장 큰 문제는 전자 상거래와 관련된 구조적 문제였다. 이제 문제의 초점은 코로나19가 많은 고통과 함께 이러한 많은 변화를 가속화했느냐의 여부다. 그리고 우리에게 최악의 혼란이 이제는 지나갔느냐의 여부다.”

이러한 사고방식의 변화는 코로나19("소매업에 대재앙"을 초래) 이전의 대중적인 이야기에 익숙한 사람들에게는 이해하기 어려울 수 있다. 그만큼 이 부문이 직면한 도전의 깊이와 2021년 이후 발생한 반등의 강도(비록 고르지 않지만)가 크다는 의미다.

한 기관 소유주에 따르면 “소비자 공간은 항상 진화하고 있고 지금은 그 어느 때보다 더 빠르게 진화하고 있다. 그러므로, 소매업은 항상 다른 부동산 유형보다 더 빠르게 적응해야 했다. 그러나 최근 몇 년 동안 이 부문에 종사하는 사람들이 소매 탄력성에 대해 많은 이야기를 했지만, 우리 중 대부분이 전염병이 발생할 때까지 그 탄력성의 진정한 깊이를 깨닫지 못했다.”

코로나19가 발생한 2020년 이후 소매 수요의 급격한 변동이 있었다. 이 부문은 전염병의 여파로 파산 및 폐쇄 측면에서 기록을 세웠다. COVID19는 이미 어려움을 겪고 있는 수십 개의 소매체인의 소멸을 가속화 했다. 다른 체인은 규모 조정을 가속화 하거나, 이미 계획된 확장을 전략적으로 폐쇄하거나 시장에서 완전히 철수했다.

한편, 가장 큰 타격을 입은 소매 카테고리는 팬데믹 이전에 전자상거래에 저항하던 분야였다. 레스토랑에서 피트니스 클럽에 이르기까지, 체험에서 엔터테인먼트 개념에 이르기까지 서비스 소매는 가장 큰 도전과 마주했다. 드라이브 스루가 있는 퀵 서비스 레스토랑(QSR. quick service restaurants)이 매장 내 식당보다 훨씬 나은 성과를 거두었다. 하지만, 팬데믹 발생 첫 6개월 동안에만 110,000개 이상의 레스토랑이 실패했다. 이 부문은 백신이 널리 보급된 2021년 3월까지 전체 매출이 반등하지 않았다. 소기업(가맹점 포함)이 지배하고 이미 좁은 마진으로 운영되고 있는 산업에 COVID는 전례 없는 재앙이었다.

정부 지원(PPP 대출), 운영자의 투지, 집주인의 지원으로 피해가 훨씬 더 악화되는 것을 막았지만, 팬데믹이 모든 소매 부문에 걸쳐 소기업을 불균형하게 망치고 있다는 점을 기억하는 것이 중요하다. 그러나 이는 전국적으로 신용이 높은 체인(credit chains)에게 있어서는 공격적으로 시장 점유율을 높이는 기회가 되었다.

이런 현상은 대규모 지출 변화로 더욱 강화되었다. 팬데믹 이전 20년 동안 월간 소매 판매는 연평균 2.9% 성장했다. 이 지표는 봉쇄 첫 3개월 동안 마이너스로 바뀌었다. 그러나 소비자들은 다른 곳의 서비스, 여행, 엔터테인먼트에 사용되었을 달러를 재빨리 재할당했다. 이런 지출 현상은 백신이 출시될 때까지 반등하지 않았다.

전례 없는 6조 달러 규모의 부양책의 영향은 소매 판매 휴업을 더욱 부추길 뿐이었다. 2021년 3월부터 향후 14개월 동안 성장률은 평균 22.6%로 두 자릿수 성장을 기록했다. 인플레이션 영향이 소비자 지출에 영향을 미치기 시작한 2022년 5월에야 판매 수치가 흔들리기 시작했다.

부양책은 또한 주택 외에도 주식이 가격 급등하도록 이끌었다. 2021년 호황을 누리고 있는 주식 시장은 일련의 소매 IPO(초기 공모)로 이어졌다. 이는 다수의 신규 공개 리테일 컨셉들이 강력한 성장 계획을 발표하면서 더욱 가속되었다. 새로운 사업 형성이 되면서, 사업 투자가 급증했다. 이러한 모든 요소는 소매업체들이 2030년까지 공격적인 성장 수준으로 가도록 자극하였다.

여기에는 지난 10년 동안 소매업 성장을 견인해 온 달러 스토어(dollar stores)와 할인점(discounters)이 포함된다. 그리고 자동차, 편의점, 화장품, 피트니스 클럽/체육관, 식료품점, 취미 용품점, 가정용 가구, 할인 의류, 애완동물 컨셉, 신발 매장(운동), 스포츠 용품 카테고리 등도 모두 확장 계획을 가속화 했다.

식료품은 열정적 분야다. Amazon Fresh, Aldi, Lidl 같은 새로운 시장 진입자의 공격적인 확장 계획에 힘입어 성장세를 이어가고 있다. Kohl's 및 Burlington과 같은 플레이어가 새로운 시장 확장을 촉진하기 위해 소규모 매장을 실험하면서 할인 의류가 견실한 성장세로 돌아왔다. "Athleisure"와 새로운 디지털 네이티브 의류 브랜드는 오프라인 매장의 성장을 가속화했다. 이는 백화점과 많은 오래된 플레이어(legacy players)들이 여전히 문제에 직면해 있는 상황을 감안하면 매우 도전적이다.

아마도 가장 놀라운 것은 레스토랑 성장의 엄청난 급증일 것이다. QSRs(Quick Service Restaurants)과 새로운 패스트 캐주얼 컨셉에 힘입어 주요 체인점은 2023년 중반까지 무려 7,000개의 제품을 추가할 준비가 되어있다. 스타벅스, 치폴레(Chipotle), 칙필에이(Chick-fil-A), 맥도날드, 던킨 등 지배적 플레이어들이 모두 성장세를 보이며 커피, 치킨, 아시안 신개념 등을 놓고 치열한 경쟁이 예상된다.

물론 모든 소매 부문이 성장 모드에 있는 것은 아니다. 극장은 여전히 ​​심각한 도전에 직면해 있으며 통합을 앞두고 있다. 소매금융은 계속해서 디지털의 창조적 파괴 현상을 채택하면서, 전체 지점 수에 대한 필요성과 설치 공간을 줄이고 있다. 약국 체인은 매장 수를 줄이고 있지만, 온라인 약국은 아직 주요 파괴자로 부상하지 않았다. 특히 명품 영역을 제외한 백화점은 관련성을 유지하기 위해 여전히 규모를 줄이고 모델을 발전시켜야 한다.

그러나 2018년 이후 2021년에는 소매체인 폐쇄 건수가 가장 적었다. 발표된 2022년 폐쇄 계획(만약 유지된다면)은 10년 만에 가장 낮은 수치를 기록할 수 있다. 신규 매장 오픈은 2021년 이후 폐점을 크게 앞질렀다. 시장은 5년 만에 가장 강력한 점유 증가율을 기록했으며 이 패턴은 당분간 유지될 것이다.

소매업의 최근 반등이 경기 침체를 견딜 수 있을까? Can Retail’s Recent Rebound Withstand a Recession?

진짜 문제는 2023년(경제 침체 폭풍을 견뎌내야 하는)에 강한 반등을 유지할 수 있는 가의 여부다. 경제는 경기 부양책으로 인한 그동안의 고점에서 벗어나, 공급망과 노동 혼란의 충격, 40년 만의 높은 인플레이션, 경기 침체에 대한 우려 증가가 촉발되는 상황이다. 한 소매 부동산 분석가가 말했듯이 "Fed가 연착륙을 설계할 수 있다는 희망이 아직 남아 있지만, 소매에 대한 진정한 문제는 다양한 종류의 경기 침체를 잘 견뎌낼 수 있는지, 그리고 이것이 해당 부문의 회복을 탈선시킬 건지에 대한 여부다."

2022년 중반 기준으로 볼 때, 회복은 여전히 ​​유효한 것으로 보인다. 한 임대차 담당자는 “여전히 활발한 임대 활동이 이뤄지고 있다. 하지만, 거래가 회사 내 위원회를 통과하는 데 시간이 더 오래 걸리기 시작했다. 우리는 앞으로 몇 달 동안 상황 둔화를 예상하지만, 아직 일어나지 않고 있다.” 한편, 주요 QSR 체인의 입지 선정 전문가는 “우리의 가장 큰 과제는 여전히 목표 시장에서 양질의 사이트를 찾는 것이다. 클래스 A 공간이 부족하다. 사용 가능한 것의 대부분은 표준 이하의 공간이다.”

CoStar Group에 따르면, 2022년 중반까지 커뮤니티 센터와 네이버후드 센터의 전국 공실률은 6.6%로 낮아졌다. 이는 2019년 4분기에 기록된 6.9%의 수치보다 훨씬 낮다. 마찬가지로 미국의 파워센터 공실률은 2022년 2분기 현재 팬데믹 이전 수준 아래로 떨어졌다(4.7%에서 5.3%). 앵커가 없는 스트립 센터 공실(Unanchored strip center vacancy)도 비슷한 추세다. 그렇다고 공평하게 반등한 것은 아니다. 주로 A급 프로젝트, 특히 1차 또는 인구 성장 시장의 프로젝트들 위주로 반등했다. 무엇보다 교외에서 반등했다.

팬데믹은 중심가 또는 중심 업무 지구(CBD) 위치의 도시 소매가 직면한 많은 문제를 더 심화시켰다. 많은 도시의 관광 수준이 여전히 팬데믹 이전 수준보다 낮고, 사무원 풀이 감소함에 따라 대부분의(전부가 아님) 중심가 소매 지구는 이전 유동인구 및 판매 수준으로 돌아가기 위해 계속 고군분투하고 있다. 그러나 도시 시장에서 가장 두드러진 문제는 오피스 타워의 1층 편의 시설 소매점이다. 직원들이 천천히 사무실 근무로 계속해서 조금씩 돌아가고 있지만, 대부분의 시내 시장에서 일일 점유 수준은 전염병 이전 기준보다 30~45% 낮은 수준을 유지하고 있다. 이 공간은 더 높은 수준의 주간 근무 점유가 돌아오거나, 이러한 현실을 해결하는 새로운 임대 모델이 업데이트될 때까지 도전과제로 남을 것이다.

한편, 쇼핑몰 부문은 전염병 이전 수치보다 훨씬 높은 공실 수준에 계속 직면하고 있다. 그러나 한 쇼핑몰 분석가가 우리에게 말했듯이, “쇼핑몰 세계보다 실행 성과(performance)의 분기점(bifurcation)이 더 큰 곳은 없다는 걸 기억하는 것이 중요하다. A급과 트로피 몰(trophy malls)은 운영 재고의 약 1/3분을 차지하지만, 매출은 80%를 차지한다. 이러한 속성은 품질로의 이동(flight to quality)으로부터 혜택을 받았고, 또한, 새로운 clicks-to-bricks(디지털 네이티브 브랜드가 물리적 매장을 오픈하는 현상), 경험적 컨셉, 식음료 컨셉의 상당한 유입 등이 거의 모든 성장의 초점이 되었다.”

clicks-to-bricks의 눈에 띄는 증가는 특히 쇼핑몰, 라이프스타일 센터, 번화가 건물주에게는 반가운 소식이다. 팬데믹 이전에 산업계에서 많이 논의된 추세였지만, 몇 가지 주요 시장을 제외하고는 실제 점유 증가율이 거의 없었다. 이제 더는 그렇지 않다. 온라인 경쟁 심화와 디지털 영역에서 증가하는 고객 택배 비용은 이러한 가속화를 할 수밖에 없는 배경 스토리의 일부 근거가 된다. 그러나 REIT의 한 임원은 다음과 같이 말하고 있다. “우리는 “피지털 시대(phygital age)"에서 소매업의 자연스러운 진화를 보고 있다. 앞으로 더 심화된다. 브랜드를 위한 새로운 공식은 온라인에서 시작하여 필연적으로 물리적 공간으로 가는 것이다. ”

B급과 C급 쇼핑몰은 여전히 ​​큰 어려움을 겪고 있지만, 팬데믹으로 크게 가속화된 또 다른 추세는 복합용도 재개발 및 고밀화(mixed-use redevelopment and densification)를 향한 움직임이다. 대유행 이전에 존재했던 약 1,300개의 쇼핑몰 중 500개 이상이 복합용도 재개발을 진행하고 있다. 이는 프로젝트의 전면적인 재구상에서부터 빈 백화점 공간을 공동주택, 숙박, 사무실, 메디컬 오피스로 교체하는 것까지 다양하다. 2018년부터 개발자들은 재개발을 위해 365만 평 이상의 공간을 철거했다. 그 대부분은 공실 백화점과 쇼핑몰 공간이었다.

소매 부문의 회복을 돕는 다른 중요한 요인은 역사적으로 낮은 개발 수준이었다. 낮은 개발 수준은 3년 연속 기록을 세웠으며 2022년에 다시 기록을 세웠다. 2021년에는 84만 평 미만의 새로운 소매 공간이 공급되었고 2022년에는 56만 평이 공급되었다. 2022년 미국의 총 소매 공간은 약 3.3억 평에서 총 운영 재고는 단지 0.25% 증가했다. 15년 동안 매년 0.60% 수준의 증가를 넘지 못했다. 거의 모든 새로운 개발은 소매업의 가장 강력한 자산 클래스인 식료품 앵커 센터(groceryanchored centers)의 형태로, 강력한 인구 증가 지역에서 이루어졌다.

투자 전망

식료품점을 앵커로 하는 자산과 순 임대 리테일 기회는 지난 10년 동안 대부분의 소매 투자 환경을 지배했다. 2023년에도 바뀌지 않는다. ULI 설문 응답자들은 소매업에서 가장 좋은 기회는 여전히 식료품점이라고 압도적으로 응답하고 있다.

한편, 순 임대 리테일은 높은 수요를 유지하고 있으며, 조사 참가자들은 특히 드라이브 스루가 있는 패스트푸드점을 언급했다. 이는 장기 임대가 골드 표준(전국적으로 신용이 높은 테난트)을 채택한다는 가정하에서다. 중요한 문제는 모든 사람이 같은 개념의 임대 사업을 쫓고 있다는 것이다."

또 다른 투자자는 주장하길, “독립형 소매 및 커뮤니티 센터(stand-alone retail and community centers)는 좋은 투자 기회이지만, 부동산 가격 할인이 없어 아쉽다. 라이프스타일 센터(lifestyle centers)는 높은 실행 가능성과 낮은 가치가 혼합되어 있기에 최고의 기회다.”

부채시장의 변화에 ​​따른 기회주의적 플레이를 찾는 투자자도 늘고 있다. 소매 부동산 유형 및 지역의 광범위한 스펙트럼에 걸쳐 문제가 많은 자산이 남아 있다. 하지만 이러한 구매자에게 진정한 질문은 더 긴축된 부채시장이 과연 고품질 자산의 가격을 떨어뜨릴 것이냐의 여부다.

한편 상가를 중심으로 펼쳐지는 복합용도 재개발 및 고밀화 추세는 다른 유형의 부동산으로 확대될 가능성이 높다. 한 인수 전문회사 이사는 "우리는 라이프스타일 센터, 파워 센터, 심지어 식료품 앵커 센터를 주거/업무/놀이 복합용도 프로젝트로 용도 변경할 기회가 있는 A~B급 부동산을 적극적으로 찾고 있다."라고 말한다.

2023년에는 전반적으로 소매 부동산 투자가 증가할 것으로 예상한다. 한 기관 투자자가 우리에게 말했듯이 “모든 사람이 산업 및 공동주택을 쫓고 있으며 사무실 시장에는 큰 불확실성이 나타나고 있다. 소매 부동산도 더 나은 수익을 제공할 것이지만, 핵심은 당신이 무엇을 하고 있는지를 알아야 한다. 즉, 나는 투자자들에게 과거보다 리테일의 컨셉을 더 명확히 해야 한다고 추전하고 싶다. ”