[지식정보] 기후위기를 반영하는 도시부동산 역할
자연재해의 빈도가 증가하는 원인은 인간이 유발한 기후 변화 때문이다. 관련된 많은 연구는 더 크고 과감한 조치가 필요하다고 경고를 높이고 있다. 특히 부동산 부문이 기후 변화에 대한 많은 책임이 있고, 동시에 기후 영향을 완화하고 환경 위험에 대한 회복력을 증가시키는 힘을 가진 고유한 위치에 있다. 환경 인증 프로그램과 광범위한 기후 완화 이니셔티브에 대한 업계의 광범위한 참여에도 불구하고, 투자자들이 미래의 기후위험을 강조하고 있다는 계량적인 증거는 아직 미흡하다. 그러나 기후 관련 재산 피해의 위험이 증가하면서, 선도적 기관 투자자들은 시장 차원에서 의사를 결정 하고 있다. 그리고 이를 따라 하는 투자자들도 늘고 있다. ULI의 ’Emerging Trends in Real Estate® 2022‘에서 미국에서의 관련 시사점을 정리해본다.
자료: ULI의 Emerging Trends in Real Estate® 2022
Emerging Trends in Real Estate 2022 survey
ULI Greenprint Center for Building Performance
델코지식정보
https://www.delco.co.kr/
http://www.retailon.kr/on/
자연재해가 계속 발생하고 있다. 예를 들어, 미국 북서부의 기록적인 열돔 현상(heat domes), 미국 서부 전역의 화재와 가뭄, 중국과 유럽의 극심한 홍수, 전 세계 거의 모든 곳에서의 극단적인 날씨 같은 사례는 점점 늘어간다. 우리는 이 모든 기후 재해의 공포에 마침표를 찍어야 한다. 2021년 7월 여름에 발표된 너무도 통렬한 유엔 기후 변화 보고서는 이미 우리가 두려워했던 증거를 밝혀내고, 지구를 살리기 위해 지금 당장 행동해야 한다는 결론을 내리고 있다.
1. 기후위기는 이미 경고된 것이다
기후 변화의 시급성은 ULI의 이번 Emerging Trends 보고서에서도 새로 부각된 내용은 아니다. 이미 이 간행물의 이전에서도 기후위험의 완화에 대한 거론은 계속해왔다.
ULI와 Heitman LLC는 2020년에 ‘Climate Risk and Real Estate: Emerging Practices for Market Assessment’ 보고서를 발표했다. 보고서는 자연재해의 연간 횟수가 1980년에서 2016년 사이에 두 배 이상 증가했으며 그 이후로 계속 증가하고 있다고 주장하면서, 조치의 필요성을 강조했다. 이제 기후 변화는 홍수, 가뭄, 자연 화재, 허리케인 등 더 빈번하고 더 극단적인 기상 현상을 일으키고 있다. 유엔 보고서인 IPCC(기후변화에 관한 정부간 협의체)는 오랜 인류의 역사에서 처음으로 인간 활동에 대한 책임을 명확히 했다. IPCC에서 발견한 가장 충격적인 결과는 즉각적인 과감한 대응조치를 취하더라도, 육지와 대기의 조건은 계속 악화될 거라는 사실이다. 더구나 대응조치를 연기하는 것은 기후위기 영향을 더욱 가속화 할 뿐이라고 강조하고 있다.
따라서 ULI/Heitman 보고서는 "시장 차원에서 기후위험이 미래 투자 결정을 주도해야 한다"고 강조하고 있다. 즉, 투자자들이 기후 변화가 개별 자산의 성과에 어떻게 영향을 미칠 수 있는지를 고려해야 한다는 점을 강조한다. 또한, 요인 개선을 하는 수백만 개 개별 자산의 의사 결정들이 누적되면 될수록, 기후위기 문제를 큰 폭으로 해결이 가능해진다고 주장하고 있다.
2. 부동산 분야 영향
많은 주장에서 보다시피, 부동산 부문은 기후 변화에 대한 많은 책임을 총괄해야만 한다. 기후 영향을 줄이기 위한 조직인 BREEAM(Building Research Establishment Environmental Assessment Method)의 창설을 시작으로, USGBC(US Green Building Council) 등 설립에는 최소 30년간 공동의 노력이 있었다.
그렇지만, 부동산 부문은 온실가스 및 지구 온난화에 여전히 가장 큰 규모의 주범이다. UN 환경 프로그램의 2017년 보고서에 따르면, 건물은 전 세계 에너지 사용과 탄소 배출량의 40% 이상을 차지한다. 2/3는 건축 운영에서, 나머지 1/3은 건축 자재 및 건설 과정에서 발생한다. 이 두 가지 요소 모두에서 개선이 필요하다.
부동산 산업과 관련 산업은 탄소 배출량과 에너지 효율성을 벤치마킹 하고, 우수한 성과를 인정하면서, 더 나은 성과를 장려하기 위해 수많은 시스템을 개발해왔다. USGBC의 LEED(Leadership in Energy and Environmental Design) 프로그램은 미국에서 처음이자 전 세계에서 가장 널리 채택된 프로그램 중 하나다. 여기에 건물 성능을 평가하기 위한 ULI의 자체 Greenprint 프로그램을 포함하여 많은 프로그램이 있다.
Emerging Trends 설문조사 응답자의 80% 이상이 운영 또는 투자 결정을 내릴 때, 환경, 사회 및 거버넌스(ESG)를 고려한다고 응답하고 있다. 또한, 대부분 응답자가 그것이 옳은 일이라고 보고 있다.
그러나 ESG 흐름이 심각하게 받아들여지고 있음에도 불구하고, 기후 변화와 홍수 위험을 심각하게 받아들이는 사람들은 의외로 많지 않다. 사람들은 ‘올바른 일을 하라’는 동기 부여를 받더라도, 대개 환경 존중에 동참하는 수준에 필요한 최소의 일만 하는 경향이 많다. 그만큼 문제의 규모가 매우 크고 심각함에도, 시장 참가자들은 개별 행동이 얼마나 중요한지를 아직 이해하지 못하고 있다. 그 증거로 기후 현상의 혹독한 속도, 규모, 파괴성을 살펴보면, 현재까지의 우리의 노력이 충분하지 않았음을 알 수 있다.
일부 대형 부동산 회사는 기후위험과 관련한 분석 컨설턴트와 새로운 작은 소프트웨어 회사에게 의뢰하여 포트폴리오 자산에 대한 기후위험을 평가하고 있다. 이들 부동산회사는 주로 큰 장기 기후위험에 노출되어 있다고 생각하는 자산에 대해 위험요인을 반영하기 시작했다. 방식은 자산 현금 흐름에서 기후위험을 할인(또는 평가 상한선 인상)하여 투자 결정에 적용한다. 그러나 표준화된 메트릭의 부족으로 인해 광범위한 채택은 늦어지고 있다. 그리고 모든 자산평가에서 기후 변화를 고려하지만, 이를 증명할 실제 공식적 프로세스는 아직은 제대로 없다. 그나마 프로세스의 공식화로 이어질 수 있는 하나로 위험 조정 수익을 개선하는 내용이 있다.
부동산 업계의 일부 대형회사들은 기후 및 ESG 리포팅 프레임워크(reporting frameworks)를 중심으로 보고서를 통합하기 시작했다. 예를 들어 상장된 대형 부동산회사들은 환경 성과를 ‘GRESB( 공식적으로 Global Real Estate Sustainability Benchmark)’에 보고서로 제출하고 있다. 또한, 그 외 많은 대형사가 ESG 보고서를 ‘UN 지속 가능한 개발 목표(UNSDGs. UN Sustainable Development Goals)’ 기준에 맞추고 있고, 기후보고서를 ‘기후 관련 재무 공개 태스크포스(TCFD. Task Force on Climate-related Financial Disclosures)’에 제출하고 있다. 그러나 산업계 전체적으로 보편화는 아직이다. 이유는 여전히 많은 ULI의 ‘Emerging Trends’ 설문조사에서 보다시피, 응답자들은 광범위한 ESG 요소 반영이 수익 향상과는 별개라는 생각이 강하기 때문이다.
3. 모든 사람이 기후위기에 같은 입장이 될 수 있다
현지의 지역사회는 민간 투자자보다 기후 회복력(예: 홍수 및 화재)을 더 심각하게 생각하고 있다. 그러나 민간 소유자와 투자자도 기후 이벤트의 빈도와 심각성이 증가하면서 비용이 증가할 수 있기에 태도가 바뀔 수 있다.
연구에 따르면 투자자들은 일반적으로 짧은 기억을 갖는 경향이 있다. 그래서 기후 관련 이벤트가 부동산 가치에 장기적으로 영향이 거의 없다는 생각이 지배적이다. 그 예로 미국 비즈니스 경제학 협회(National Association for Business Economics) 저널인 비즈니스 경제학(Business Economics)에 발표된 새로운 연구에서는 대규모 폭풍이 상업용 부동산 가치에 미치는 영향은 일시적이라고 결론지었다. 또한, 일반적으로 투자자들도 환경적 위험을 강조하는 통합 흐름에 동참하는 것이 느리기만 하다.
이런 현상은 Emerging Trends 설문조사 결과에서도 나타난다. 부동산 산업 관계자들은 ‘극한 날씨로 인한 위험’보다 일반적인 기후 변화를 약간 더 우려하고 있다. 하지만 기후 영향을 받는 지역에서 점점 더 빈번한 기후 이벤트가 발생하고 보험료가 인상된다면, 기후 변화에 대한 태도가 바뀔 수 있다. 더구나 먼저 주정부와 연방정부가 재난 발생지역에서 보조금 지급을 중지하거나, 보험 가입이 중단된다면, 태도 변화는 더 빨라질 수 있다.
미국의 경우, 의회에 초당적으로 제안된(2021년 9월 기준) 인프라 투자 및 일자리 법(Infrastructure Investment and Jobs Act)에는 기후 변화 영향에 대비한 지역사회와 인프라의 회복력을 높이는 470억 달러 예산이 포함되어 있다. 그러나 바이든 행정부가 상업용 건물과 주거용 건물 모두에서 에너지 효율성을 개선하기 위해 제안한 기금은 최종 인프라 법안에서 살아남지 못했다. 그래도 의회에서 진행 중인 예산 프레임워크의 추가 기금에는 산불 퇴치, 탄소 배출 감소, 가뭄 해결 등 예산이 포함되어 있다.
4. 소비자 역할
모든 해결을 기업과 정부만 의존할 수는 없다. 소비자는 경제의 2/3를 통제하고 있고, 개별 행동이 뭉쳐진 집단적 영향력은 더 크게 작동한다. 다행스럽게도 소비자들은 자신의 소비 선택이 기후에 어떠한 영향을 미치는지 잘 알고 있다. 한 예로, 많은 사람, 심지어 강경한 잡식성 사람들(hard-core omnivores)도 육류 생산, 특히 쇠고기가 환경에 미치는 막대한 영향을 인식하여 육류 소비를 줄이고 대체육(meat alternatives)으로 전환하고 있다.
소비자는 단순히 음식을 선택하는 것 그 이상을 변화시키고 있다. 웹 사이트에 올라있는 가구/중고 의류 간에 더 많은 ‘중고’ 품목을 구매하여 새로운 ‘물건’의 생산을 줄이는 것을 목표로 하는 사람들이 있다. 이들은 이른바 ‘순환 패션(circular fashion)’ 운동의 중심이다. 빈티지 상점. 특히 특별한 이벤트에만 입는 1회성 의류를 제한하기 위해 의류 렌탈에 대한 관심이 높아지고 있다. 이러한 동기 부여의 일부 배경에는 소비자의 현금 부족도 있다. 그러나 소비자 관심은 상품보다 경험을 중시하고 특히 환경 중시도 있다. 특히 젊은 세대가 이를 더 심각하게 받아들이고 있다.
5. 다음 단계 Next Steps
도시부동산이 할 수 있는 다른 행동에는 어떤 것들이 있을까? 예를 들어 기후 변화 완화 행동과 지역의 조닝 코드(zoning codes)를 믹스하여, 실행 가능한 표준(performance-based standards)을 찾아낼 수 있다. 이는 물론 지역별로 가능한 결과를 달성하는 표준이어야 한다. 하지만, 달성 방법의 세부 사항은 일괄적으로 조닝 내역에 지정하지 않는 것이 더 좋다. 통제식의 소극적인 이론보다는 가시적이고 실질적인 계획을 세워야 한다. 지역별 조닝 코드에 지역사회가 채택 가능한 접근 방식과 행동을 담는 것이 효과적이다.
6. 부동산 ESG 위험요인
부동산 소유주와 투자자가 포트폴리오에서 ESG 문제를 해결해야 하는 압력이 계속 증가하고 있다. 이에 따라 투자 생태계는 환경 위험이 재정적 수익에 어떻게 영향을 미치는지를 수량화하는 방법을 광범위하게 찾고 있다. S&P, Moody's, Fitch Group 및 DBRS Morningstar를 비롯한 주요 신용 평가 기관은 위험 요소를 전체 신용 등급에 통합하고, 별도의 ESG 점수를 창출하여 ESG 요소를 신용 등급에 공식적으로 통합하기 시작했다.
E, S, G 계량화
신용 기관의 위험 요소 평가는 책임이나 지속 가능성을 평가하는 것이 아니라, 이러한 요소가 수익, 비용, 현금 흐름, 자산 가치를 포함한 거래 재무에 미치는 영향을 평가하는 것이다. 예를 들어 DBRS Morningstar 기관은 신용 등급과 관련된 17개의 ESG 요소가 있다. 상업용 부동산 대출 및 거래에는 8개만 적용된다.
17개의 ESG 요소는 다음과 같이 그룹화되어 있다.
E 환경적 요인: 탄소 및 온실가스 비용, 기후와 날씨 위험, 배출, 폐수, 폐기물
S 사회적 요인: 제품 및 서비스의 사회적 영향, 인적 자본 및 인권, 제품 거버넌스, 데이터 개인 정보 보호, 보안
G 거버넌스 요소: 거래 거버넌스
예를 들어 탄소 및 온실가스 비용과 같은 환경 위험 요소는 에너지 비용 절감, 순 현금 흐름을 개선하는 모든 녹색 건물 인증 등을 포함한 에너지 비용과 효율성을 고려한다. 기후 및 날씨 위험은 극한 날씨가 특정 지역으로부터의 이동 촉진, 극한 기상 현상에 적응하기 위한 건물 건설 비용 증가, 기후 변화로 인한 에너지 비용 증가 등으로 등급에 영향을 미칠 수 있다.
현재 환경적 요인은 가장 많은 양적 데이터 소스를 보유하고 있어 큰 주목을 받고 있다. 그러나 세부적인 속성 수준 데이터는 여전히 얻기 어려울 수 있다. 기후와 기상 위험에 대한 데이터 수집 방법은 여전히 개발 중이다. 데이터는 극도의 기상 현상을 처리하기 위한 채택과 중요 장비를 아직 쉽게 설명하지 못하고 있다. 사회적 요인 측정 지표도 아직 개발 중으로 앞으로 더 많은 포함이 필요하다.
해결 과제
ESG를 신용 등급에 통합할 때, 탄소 배출량 감축, 기후 변화 적응을 위한 일부 선행 투자 등은 단기적 투자금회수와 수익 평가와는 어긋날 수 있다. 이 때문에 ESG 위험을 완화하기 위한 투자를 할 경우, 일부 단기적 재무 위험이 초래될 수 있다.
또한, 환경적 사회적 기준과 경제적 위험을 분리하는 것이 어려울 수 있다. 이 때문에 ESG 위험을 신용 등급과는 별도로, ESG 점수 또는 체크리스트 추출방법에 몇 가지 의문은 존재한다. 종전에는 사람들이(세입자든 투자자든) 이러한 결정을 할 때, 항상 경제적인 개념으로만 판단했다. 하지만 결정 중 일부는 사람의 행동과 의사에 영향을 미치는 정치적 요소를 갖는다. 그러면서 시간이 지남에 따라 실제로 다시 경제에 영향을 미친다. 결국, 장기적으로 환경적 사회적 기준과 경제적 기준은 일치한다.
기후 변화는 전 세계적으로 극도의 기상 현상 빈도를 증가시키고 있다. 이에 따라, 위험 지도(risk maps)도 시간이 지남에 따라 변경된다. 역사적 기상 이벤트 사례를 참조하는 경우는 줄어들고, 과거에는 없던 추세와 미래 조건을 더 고민할 수밖에 없다. 그래서 현재의 실사 (實査) 스프레드시트(due-diligence spreadsheets)만 갖고는, 향후 재산 가치에 대한 위험 잠재력을 설명하기가 어렵다.
또한, 자산 평판에 대한 위험을 계량화한다거나, 부동산 임대 법인의 인식 변화에 대해 임차인/임대가격이 어떻게 반응할는지를 시간 흐름에 맞춰 계량화하기가 어렵다.
ESG 의사결정 Decision-Making on ESG
데이터 소스와 개별 요소의 가중치가 아직도 개발 중에 있다. 그러나 ESG 위험 요소는 이미 펀드의 의사 결정에 영향을 미치기 시작했다. 자산의 장기 보유가 목표인 펀드의 경우 신규 취득자산에 우선 적용하고 있다. 예를 들어 사무실 측면에서 보면, 입주회사는 사무실 공간을 회사 브랜드의 확장 개념으로 본다. 그래서 더 새롭고 더 효율적인 건물은 더 나은 품질의 세입자를 끌어들이는 데 적합하다. 하지만 자산 처분이 목표인 기회 펀드(opportunistic fund)의 경우, 일정 기준에 미달하는 건물을 보유하고 있다면 매수자를 찾기 어려울 수도 있다.
ESG 위험요인은 자본 비용, 사업 계획, 임대 가능성, 임차인 유형, 좋은 임차인 선정 등에 영향을 미친다. 그래서 오피스 자산은 사업 계획의 수립/실행, 출구 자본 비용(cost of capital of exit), 사무실 시장에서 장기적 자산 보유 등을 구상할 때 ESG 위험요인을 어찌 반영해야 할지 많은 생각을 해야 한다.
모든 자산군에 걸쳐. 자산 전환의 위험을 완화하는 것이 필요하다. 물론 위험요인을 반영한 신규 자산은 으뜸으로 선호된다. 기존 자산을 개조하는 경우에는 자산 개조비용, 빌딩 실행을 통제하는 도시 규정 변화, 다른 시장에서 채택된 변화 규정 등을 충족해야 한다.
이러한 새로운 규정 사례로는 미국 뉴욕시 ‘New York City’s Local Law 97‘와 워싱턴 D.C의 ’Washington, D.C.’s Building Energy Performance Standards‘ 등이 있다. 이 규정들은 자본 지출 계획을 파일로 등록하도록 하여, 해당 시장의 부동산 가치 판단 기준으로 큰 영향을 미칠 전망이다. 한편, 이 규정들은 순 현재 가치 또는 현금 흐름 할인 평가 계산방법을 확장하는 가이드 역할도 하고 있다. 향후 추가될 규정에는 높은 규정 준수 비용 또는 규정 불이행 수수료 등이 추가 포함될 예정이다. 결국, ESG를 반영하지 않을 경우, 자산운영의 재무적 위험은 더욱 커질 전망이다.