[지식정보] 기후 위기와 부동산 보험 산업의 변화

전 세계적으로 최근 몇 년 동안 산불, 홍수 등 기상 이변으로 인해 재산 및 기반 시설에 수십억 달러의 피해가 발생하고 있다. 따라서 보험 회사에도 막대한 손실이 발생했고, 많은 취약 지역에서 보험료가 크게 인상되었다. 부동산 업계는 기후 변화 관련 위험을 이해하고 대비하기 위한 전략을 모색하고 있다. 보험사도 보험 계약자가 위험을 줄이기 위한 회복력 조치를 시행하도록 장려하는 방법을 연구하고 있다. 솔루션은 복잡하며 공공 및 민간 수준의 협력이 필요하다. 보험 산업은 지불금 증가와 파산으로 어려움을 겪고 있다. 보험 적용 범위는 전통적으로 부동산 소유주와 대출 기관이 극단적인 기후 현상에 대한 1차 방어선이었다. 하지만 지난 수십 년 동안 기록적인 홍수, 폭풍, 산불이 증가하면서 보험 업계를 위협하고 있다. 비용이 증가하고 가용성이 감소하고 있다. 이에 부동산 이해 관계자에게 제공하는 재정적 보호 장치가 더욱 필요하다. 보험이 단기적 보호를 제공할 수 있지만, 점점 더 많은 투자자가 미래의 기후 위험에 대한 가격 책정을 더 잘할 수 있도록 더 나은 도구와 공통 표준을 찾기 위한 새로운 접근 방식을 모색하고 있다. ULI의 관련 발표 자료를 요약해보았다.

자료: ULI자료

https://urbanland.uli.org/sustainability/how-the-real-estate-and-insurance-industries-can-prepare-for-extreme-weather-events/?utm_source=realmagnet&utm_medium=email&utm_campaign=HQ%20Urban%20Land%2009%2E08%2E2022

https://urbanland.uli.org/inside-uli/sponsored-posts/cre-faces-new-risk-as-the-insurance-industry-reacts-to-mounting-clim/

https://knowledge.uli.org/-/media/files/research-reports/2019/climate-risk-and-investment-decision-making.pdf?rev=ba8bf3d7baea42fdb99f040e131885c1&hash=534616FF75BFFCCC27399E73C1A6DC15

델코지식정보

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1. 부동산 및 보험 산업이 기상 이변에 대비하는 방법

최근 몇 년 동안 산불, 홍수 및 기타 기상 이변으로 인해 재산 및 기반 시설에 수십억 달러의 피해가 발생했을 뿐만 아니라 보험 회사에 막대한 손실이 발생했다. 또한 많은 취약 지역에서 보험료가 크게 인상되었다. 부동산 소유주와 투자자는 기후 변화 관련 위험을 이해하고 대비하기 위한 전략을 모색하고 있다. 보험사도 보험 계약자가 위험을 줄이기 위한 회복력 조치를 시행하도록 장려하는 방법을 연구하고 있다. 솔루션은 복잡하며 공공 및 민간 수준의 협력이 필요하다. ULI는 기후 위험과 부동산 사이의 관계를 연구하고 있다.

투자자들은 복원력 있는 인프라에 대한 현재 수준의 투자와 건물 내 현재 전략이 기후 위험으로부터 충분한 보호를 제공하는지 알고 싶어 한다. 그리고 미래의 기후 변화 시나리오에서 이러한 구조가 수행할 수 있는 능력이 무엇인지도 알고자 한다. 예상되는 성과 수준을 파악하여 미래의 보험료를 예측할 수 있다.

보험사들은 극단적인 기상 현상에 특히 취약한 지역에서 보험료를 인상하거나 보장 범위를 확대하여 공공 보험 옵션에 대한 의존도를 높이고 있다. 주 및 연방 지원 보험 프로그램은 종종 민간 보험사가 제공할 수 있는 것보다 저렴한 가격으로 많은 고위험 지역에 정책을 제공한다. 그러나 이는 위험을 정부와 납세자에게 전가시키는 결과를 초래한다. 납세자가 고위험 지역에서 건설을 추진하는 회사나 개발자의 보험에 자금을 지원해야 하냐는 의문이 많이 제기되고 있다. 이에 대해 업계에서는 많은 대화가 진행되고 있으며, 장기적인 발전과 커뮤니티의 생존 가능성에도 중요한 의미가 있다.

극단적인 날씨에 노출되는 지역의 보험료가 높을수록 자산 가치가 낮아질 수 있다. 연쇄 효과가 있어 시장을 더욱 위협하고 있다. 보험 가입으로 괜찮다는 사고 방식은 버려야 한다. 대출 기관은 보험을 위험 완화 수단으로 더는 간주하지 않는다. 대신 대출 조건에 탄력성 조치를 반영하고 있다.

이러한 행동들은 부동산 업계가 기후 위험에 대비하는 게 얼마나 중요한지를 강조한다. 미연방 비상 관리국(Federal Emergency Management Agency)이 수행한 연구에 따르면, 위험 방지 설계 조치를 포함하는 국제 규정을 준수하는 부동산은 전국적으로 2000년 이후 건설에서 연간 평균 16억 달러의 손실을 피할 수 있었다.

개발자 또는 부동산 소유자가 보유 기간 동안 위험 이벤트가 발생하지 않을 거라고 생각하는 경우 복원 전략에 투자하지 않을 수 있다. 하지만 개발자는 보험료를 일정 비율로 유지하여 보험 가용성을 유지할 필요가 있다. 이를 통해 적어도 보험료의 상당한 급등을 피할 수 있다. 적어도 하나의 보험사인 FM Global은 보험 계약자들이 회복력 전략을 실행하도록 장려하기 위해 연간 보험료를 5% 할인하고 있다.

점점 더 많은 부동산 투자자들이 의사 결정 과정에서 기후 위험을 고려하고 있다. 그렇지만 보험 업계와 부동산 업계는 인식에서 행동으로 전환하고 시장을 움직이기 위해 함께 협력해야 한다.

2. 상업용부동산(CRE)는 보험 산업이 증가하는 기후 비용에 대응함에 따라 새로운 위험에 직면

보험 산업은 지불금 증가와 파산으로 어려움을 겪고 있다. 보험 적용 범위는 전통적으로 부동산 소유주와 대출 기관이 극단적인 기후 현상에 대한 1차 방어선이었다. 하지만 지난 수십 년 동안 기록적인 홍수, 폭풍, 산불이 증가하면서 보험 업계를 위협하고 있다. 비용이 증가하고 가용성이 감소하고 있다. 이에 부동산 이해 관계자에게 제공하는 재정적 보호 장치가 더욱 필요해지고 있다.

보험 제공자는 극단적인 사건에 대한 자산의 노출을 추정하기 위해 복잡한 재앙 모델에 의존한다. 하지만 최근까지 이러한 모델은 전적으로 과거 데이터에 기반을 두었다. 캘리포니아와 같은 일부 주에서는 보험 회사가 미래 예측 데이터를 사용하여 보험료를 설정하는 것을 법으로 금지하고 있다. 이것은 극단적인 사건 이후 보험료를 조정하고 현재 심각한 재정적 어려움에 직면해 있는 관련 산업을 위함이다. 하지만 상황이 바뀌고 있다.

캘리포니아에서 보험사들은 2017-2018년 화재로 201억 달러의 보험 손실을 입었다. 일부 추정치에 따르면 26년간의 이익이 사라졌다. 한편 플로리다의 보험 시장은 다각화되지 않은 소규모 회사로 구성되어 있으며, 기본적으로 보험사를 위한 보험에 크게 의존한다. 재보험사가 비용이 많이 드는 폭풍과 홍수의 증가로 인해 보험료를 인상하거나 보장을 효과적으로 철회하면 이 소규모 보험사는 어려움을 겪는다. 2022년 4월 이후 플로리다주 부동산 보험사 5곳이 파산했다.

노출된 지역의 보험 적용 범위 축소 및 보험료 인상이 잇따르고 있다. 보험사는 증가하는 기후 위험으로 인한 실제 비용에 직면함에 따라 부동산 개발업자, 투자자, 대출 기관, 납세자에게 광범위한 영향과 함께 이를 고객에게 전가하고 있다. 그림 1은 이를 보여주고 있다.

보험료 인상이 재정적 어려움을 야기하는 반면, 일부 보험사는 보장을 완전히 중단하여 추가적인 문제를 안고 있다. 이러한 영향을 완화하기 위해 캘리포니아는 주 보험 위원이 비상사태 선언 후 1년 동안 보험사가 화재 주변 또는 화재 주변에서 주거 보장을 취소하거나 갱신하지 못하도록 하는 법률을 통과시켰다. 그러나 이는 일시적인 보호를 제공하지만, 부동산 자산의 장기 수명을 고려할 때 의미가 적다.

플로리다에서는 점점 더 많은 부동산 소유자가 주의 공개 옵션인 시민 재산 보험 공사 (Citizens)에 의존하고 있다. 공공 보험 옵션은 구어체로 "최후의 보험자"(IoLR)로 알려져 있으며, 각 주의 보험 입법자의 관리하에 대부분의 주에 존재한다. 플로리다 시민은 2020년 5월에 883,000건의 보험 증서를 보유했으며 이는 3년 전의 두 배 이상의 수치다. 그림은 콘도협회 시민보험의 증가를 보여준다. 고객은 민간 보험사가 보장을 제공하지 않거나 민간 보험의 보험료가 시민 보험의 보험료보다 20% 이상 높을 경우에만 이 보험에 가입할 수 있다. 그러나 이 옵션은 법적으로 시민에게 위험을 전가한다. 적자(예: 특히 심한 폭풍)가 발생하면 모든 보험 계약자(또한 민간 보험을 사용하는 보험자)에게 추가 청구서를 발행할 수 있다

루이지애나 시민 재산 보험 공사(Louisiana Citizens Property Insurance Corporation)는 그 주의 최후의 수단으로 민간 보험료를 10% 더 높게 책정하고 있다. 또한 인구 감소 또는 고객을 다시 민간 보험으로 이전하는 방식으로 계획을 수립하고 있다. 그러나 이제는 더 많은 정책을 채택하고 있다. 2022년 초여름에 보험사는 허리케인 시즌 직전에 주에서 80,000개 이상의 보험을 종료했으며, 2020년과 2022년 봄 사이에 13,000개 이상의 새로운 보험이 루이지애나 시민으로 이전되었다.

캘리포니아에서 공개 옵션인 FAIR 플랜은 민간 보험 회사가 함께 고도로 노출된 자산의 위험을 공유하는 공유 시장을 기반으로 한다. 루이지애나 옵션과 유사하게 FAIR 플랜 요금은 일반적으로 민간 보험보다 훨씬 높다. 2015년부터 2018년까지 산불에 많이 노출된 캘리포니아 카운티의 자발적 시장 정책은 4.5% 감소했다. 반면, 해당 지역의 FAIR 계획 정책은 177% 증가했다. 최근 많은 주에서 민간 보험 시장으로 계획을 다시 옮겼지만, 캘리포니아, 루이지애나, 플로리다와 같은 주에서는 고가 부동산과 고위험 노출이 겹치기 때문에 추세가 역전되고 있다.

개발 및 모기지시장의 장기 위험이 커지고 있다. 보험 침투는 지역 사회와 부동산 시장이 위험 이후 반등 여부에 큰 역할을 한다. 예를 들어 캘리포니아 산타로사는 2017년 터브스 화재로 주택 재고의 5%가 파괴되었을 때 상대적으로 높은 보험 적용 범위를 보였다. 그러나 재건축 기간 중 부동산 가격과 임대료가 상승하고 전반적인 재건축이 예상보다 빨리 진행되는 미니 경제 붐이 있었다. 반면 캘리포니아 파라다이스는 2018년 캠프파이어 이후 2만6000명에서 2000명으로 줄었다. 1년이 지난 후 일부만 이전되어 재건되었다. 파라다이스는 산타로사보다 보험 보급률이 훨씬 낮았을 뿐만 아니라, 저소득 가구도 많았다. 보험사가 계속해서 보장을 제거하거나 보험료를 엄청나게 인상함에 따라, 이는 더 많은 시장에서 재해로 타격을 받는 요인이 되고 있다. 실제로, 연구에 따르면 미국 대도시 통계 지역의 2/3 이상이 홍수 손실의 최소 90%에 대해 보험에 가입하지 않은 것으로 나타났다. 문제의 규모가 커지고 있다.

상업용 부동산(CRE) 시장은 CRE 대출 기관이 높은 최소 보장 임계값을 설정하고, 개인 주택 소유자와 달리 보장을 포기할 수 있는 옵션이 없어 보험료 인상에 특히 취약하다. 물론 이 취약점은 자산 등급에 따라 다르긴 하다. 예를 들어, 소매점, 사무실 및 산업 건물 소유주와 부동산 소유주는 일반적으로 세입자에게 보험 적용 범위를 전달한다. 그러나 다가구, 호텔 및 콘도의 경우 상승하는 보험 비용을 임차인에게 전가하기가 훨씬 어렵다. 보험 비용 상승은 부동산 가치를 감소시킬 수 있으며, 이는 투자자의 수익과 모기지 가치에 영향을 미친다. 마찬가지로, 모기지 산업은 부동산 소유자가 기상 이변으로 인한 피해와 보험 문제 증가로 인해 재정적 부담이 커짐에 따라 채무 불이행의 더 큰 위험에 직면해 있다.

시장에 대한 회복력 구축이 중요해진다. 캘리포니아, 플로리다 및 기타 지역에서 많은 이해 관계자 대화가 진행 중이다. 기후 위기를 극단적 반복적으로 타격을 받는 지역에서 지속적인 개발의 실행 가능성에 대해 증가하는 질문을 해결하는 좋은 방법을 조사하고 있다. 그들은 부동산 소유자가 보장을 받을 수 있도록 보장하는 것과 고도로 자연 재해에 노출된 지역의 부동산에 대한 납세자 부담을 줄이는 것 사이에서 균형을 찾기 위해 노력하고 있다.

확립되고 점점 더 중요해지는 노력 중 하나는 위험에 따른 회복력 측정을 식별하고 실행되는 경우 보험료를 할인하는 것이다. 홍수, 지진 및 허리케인/바람에 초점을 맞춘 국제 코드로 전환함으로써 회피할 수 있는 평균 연간 손실이 2000년 이후 건설에서 16억 달러였으며, 이는 통합 위험 복원력 측정의 가치를 보여준다(FEMA 연구). 보험 의사 결정 및 개발에 탄력성을 고려하는 것은 기후 위험의 빈도와 심각성이 계속 증가함에 따라 그 중요성이 계속 커질 전망이다.

3. 기후위기와 부동산 투자 의사 결정

허리케인과 홍수와 같은 심각한 기상 관련 사건의 수와 강도가 증가함에 따라 기후 변화가 부동산에 미치는 실제 위험이 더욱 분명해진다. 해결해야 할 시급하고 복잡한 과제이지만 업계에서는 아직 명확한 전략을 갖고 있지 않다.

기후 변화와 관련된 물리적 위험과 과도기적 위험은 모두 부동산 소유자와 운영자에게 재정적 영향을 미친다. 재난과 같은 물리적 위험은 보험료 인상, 자본 지출 및 운영 비용 증가, 건물의 유동성 및 가치 감소로 이어질 수 있다. 기후 변화에 대한 경제적, 정치적, 사회적 대응을 중심으로 하는 과도기적 위험은 기후 변화 관련 사건으로 인해 위치, 심지어 전체 대도시 지역이 덜 매력적으로 보일 수도 있다. 이는 개별 자산이 노후화될 가능성을 초래하기도 한다.

현재 잠재적인 기후 위험이 있는 지역에 투자하는 일부 업계 관계자는 보험료가 오르거나 보장 범위가 낮아졌지만, 여전히 가격대와 위험을 수용할 수 있다고 생각한다. 그러나 대다수는 아직 보험료나 보장 범위에 큰 영향을 미치지 않는 것으로 나타났다. 보험(때로는 비용이 많이 들지만)은 재앙적 사건으로 인한 대부분 손해에 대해 보장을 제공했지만, 자산의 유동성 감소 또는 가치 하락으로부터 보호할 수는 없다.

그 결과, 투자자와 투자관리자는 보험을 자산 가치에 대한 주요 보호 수단으로 사용하는 것이 평가 절하 위험을 완화하는 효과적인 솔루션이 아니라는 점을 인정하고 있다. 보험이 단기적 보호를 제공할 수 있다 하지만, 점점 더 많은 투자자와 투자 관리자가 업계가 미래의 기후 위험에 대한 가격 책정을 더 잘할 수 있도록 더 나은 도구와 공통 표준을 찾기 위한 새로운 접근 방식을 모색하고 있다.

여기에는 다음이 포함:

• 현재 포트폴리오 및 잠재적 인수에 대한 물리적 위험 매핑

• 실사 및 기타 투자 의사 결정 과정에 기후 위험을 통합

• 위험 자산에 대한 추가적인 물리적 적응 및 완화 조치를 통합

• 포트폴리오 다양화 및 특정 자산에 대한 완화 조치에 대한 직접 투자를 포함하여 위험을 완화하기 위한 다양한 전략을 탐색

• 도시 수준의 회복력 전략에 대해 정책 입안자들과 협력하고, 관할하에 있는 모든 자산의 위험을 완화하기 위한 도시의 투자를 지원.

기후 위험을 평가하고 가격을 책정하는 문제는 다양하게 진화하고 있다. 새로운 데이터 및 기술 분야를 둘러싼 복잡성으로 인해 많은 업계 관계자는 인지된 노출을 완화하기 위해 잠재적 위험을 반영하고 우려 사항을 재무 예측에 반영하는 방법을 여전히 평가하고 있다.

개발자와 소유자는 투자 커뮤니티를 돕는 데 중요한 역할을 할 수 있다. 기후 위험 요소를 더 잘 고려해야 한다. 이 문제를 탐구하는 사람들은 처음에 이해를 얻고 인식을 개선하기 위한 정보 수집 및 보고에 대한 리소스를 찾아야 한다. 앞으로 몇 년 동안 이 방법은 더욱 정교해질 것이다. 업계는 자산에 대한 완화 전략에 투자함으로써 얻을 수 있는 잠재적 수익과 위험에 대한 질적 이해가 아닌 양적 이해를 바탕으로 미래 의사 결정을 내릴 수 있도록 가치 영향을 더 잘 측정할 수 있어야 한다.