[지식정보] 고금리와 저성장은 글로벌 부동산의 뉴노멀이 되고 있다

ULI는 최근에 ‘2023 Global Outlook, ULI Emerging Trends Global Report Final’ 보고서를 발표했다. 부동산 최근 흐름에 대한 내용을 정리해본다.

지난 2022년 한 해 동안 높은 인플레이션, 금리 상승, 글로벌 경제 성장 둔화로 인해 부동산은 가치 하락, 부채 비용 증가, 거래 급감 등의 형태로 큰 타격을 입었다. 글로벌 부동산 업계는 현재 시장 상황에 대해 극도로 신중한 태도를 보이고 있지만, 2023년 하반기에는 투자 활동이 재개될 것이라는 희망이 있다. 글로벌 투자자는 리스크는 여전하지만, 미국과 유럽의 경기 침체가 당초 우려했던 것보다 얕고 짧을 것이라는 의견이 지배적이며, 이로 인해 비즈니스에 대한 신뢰가 높아질 걸로 전망했다. 가격과 부채 가용성에 대한 상당한 경고에도 불구하고 업계가 2022년의 "공포와 두려움의 분위기"에서 긍정적인 전망으로 바뀌었다. 그렇다고 해서 부동산에 대한 피해나 영향의 규모가 줄어든 것은 아니다. U자형' 경제 회복과 부동산 자본 시장에서의 유사한 대응을 둘러싼 주요 과제와 가정은 여전히 남아 있다.

글로벌 부동산은 높은 금융 비용과 저성장의 뉴노멀에 적응해야 한다. 그 대안으로 ESG 투자가 떠오르고 있다. 이는 부동산의 새로운 비즈니스 기회가 되고 있다.

자료: 2023 Global Outlook, ULI Emerging Trends Global Report Final

델코지식정보

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글로벌 부동산 업계는 현재 시장 상황에 대해 극도로 신중한 태도를 보이고 있지만, 2023년 하반기에는 투자 활동이 재개될 것이라는 희망이 희미하게나마 있다. 수년간 풍부한 유동성과 느슨한 통화 정책의 혜택을 누려온 부동산은 수익률을 높이기 위해 훨씬 더 열심히 노력해야 하며, 다른 자산군보다 유리한 위치를 차지했던 부동산의 선호도가 더는 보장되지 않는다.

지난 2022년 한 해 동안 높은 인플레이션, 금리 상승, 글로벌 경제 성장 둔화로 인해 부동산은 가치 하락, 부채 비용 증가, 거래 급감 등의 형태로 큰 타격을 입었다.

모건 스탠리 캐피탈 인터내셔널 MSCI Real Assets에 따르면, 2022년 전 세계 상업용 부동산 거래 완료 규모는 총 1조 1,000억 달러로 전년 대비 21%나 감소했다. 이 수치 이면에는 현재 가격 책정에 대한 중간 지점을 찾지 못한 매도자와 잠재적 매수자 사이에서 가치 하락이 언제 멈출지에 대한 불확실성이 계속되고 있다는 이야기가 숨어 있다.

이번 ULI 부동산의 새로운 트렌드 글로벌 에디션에 참여한 업계 리더 중 일부는 2023년 말에 투자에 대한 거시적, 금전적 배경이 개선될 수 있다는 신호에 위안을 얻었지만, 거래 정체는 2023년까지 계속될 것으로 예상된다.

경기 침체는 2022년 말 글로벌 보고서에서 이미 오래 전에 널리 예측되었지만, 지금까지 대부분 주요 경제권에서 피할 수 있었다. 한 글로벌 투자자는 리스크는 여전하지만, 미국과 유럽의 경기 침체가 당초 우려했던 것보다 얕고 짧을 것이라는 의견이 지배적이며, 이로 인해 비즈니스에 대한 신뢰가 높아질 걸로 전망했다. "비즈니스에 대한 신뢰가 없으면 부동산에도 도움이 되지 않기 때문에 이는 항상 좋은 일이다.“

또 다른 글로벌 투자 관리자는 가격과 부채 가용성에 대한 상당한 경고에도 불구하고 업계가 2022년의 "공포와 두려움의 분위기"에서 확실히 긍정적인 전망으로 바뀌었다고 제안한다. 2022년의 많은 부분이 우크라이나 전쟁, 인플레이션, 금리에 대한 "혼란과 불안에 휩싸여 있었다면" 이제는 후자의 두 가지 요소에 대해 적어도 "조금 더 명확해졌다."고 할 수 있다. 대부분의 유럽에서 온화한 겨울과 에너지 위기에 대한 긍정적인 대응도 분위기를 개선했다.

이 투자 매니저는 "그렇다고 해서 부동산에 대한 피해나 영향의 규모가 줄어든 것은 아니다."라고 인정한다. "하지만 투자자들은 전술적 대응과 전략적 초점이 이런 상황에서도 여전히 달성 가능한 지 여부에 대해 더 명확하게 알고 있을 것이다.” 그러나 대부분의 인터뷰 참여자들이 예상하는 'U자형' 경제 회복과 부동산 자본 시장에서의 유사한 대응을 둘러싼 주요 과제와 가정은 여전히 남아 있다.

1. 점진적 회복을 위한 노력

2022년 하반기에 세계 경제가 예상보다 더 큰 회복세를 보였다는 사실은 국제통화기금(IMF)의 최신 전망에 반영되어 있다. IMF는 세계 경제 성장률이 2022년 3.4%에서 2023년 2.9%로 둔화되었다가 2024년 3.1%로 반등할 것으로 전망했다.

이는 경기 침체는 아니다. 하지만, IMF의 이전 글로벌 전망치보다 0.2% 포인트 높긴 하지만 역사적 기준으로 볼 때 2023년의 성장률은 여전히 낮은 수준이다. IMF는 거시 경제 전망이 밝아진 이유로 미국의 노동 시장과 가계 소비가 견고하고 유럽 대부분 국가가 에너지 위기에 예상보다 잘 적응하고 있다고 설명한다. 하지만 영국은 천연가스에 대한 노출도가 높아, 이는 IMF가 2023년 유일하게 0.6%의 성장률을 기록할 것으로 예상하는 주요 원인 중 하나다. 이 결과는 영국 경제가 제재로 타격을 입은 러시아보다 훨씬 더 나쁘다는 것을 시사한다.

더욱 고무적인 것은 현재 중국 경제의 활동 수준이 IMF의 전반적인 글로벌 성장률 수정을 뒷받침하고 있다는 점이다. 인터뷰 참여자들은 이를 "아시아에 대한 순이익"으로 간주하며, 아시아는 서구 시장에 비해 경제 회복력이 더 높은 지역이라고 믿고 있다. MSCI 리얼 에셋의 데이터에 따르면, 2022년 중국은 아시아 지역에서 가장 큰 거래량을 기록할 것으로 예상되지만, 이것이 얼마나 빨리 국경을 넘는 부동산 투자로 이어질지는 아직 지켜봐야 한다.

최근 IMF의 전망에 따르면 글로벌 인플레이션은 2022년 8.8%에서 2023년 6.5%로 하락할 것으로 예상된다. 한 글로벌 플레이어는 금리가 정체되거나 하락하는 것과 함께 각국 정부와 중앙은행의 "인플레이션에 대한 승리 선언"이 있을 경우, 아마도 여름부터 글로벌 투자 활동이 증가하기 시작할 것이라는 업계의 공통된 견해를 밝혔다. "항상 모든 것보다 앞서서 가격이 결정되는 주식 시장은 그런 일이 발생하면 포효할 것이며, 많은 사람에게 자신감을 줄 것이라고 생각한다.“

또 다른 글로벌 플레이어는 좀 더 조심스럽게 말한다. "점진적인 회복의 영역에 있다 하더라도, 부동산 테난트 입주자 시장은 속도를 회복하는 데 시간이 걸릴 것이다. 그리고 입주업체들이 비용 증가와 수익 감소에 직면하면서 일부는 확장 계획을 보류할 것이고, 이는 대기 기간과 소득 증가를 악화시킬 수 있다.“

2. 금리 상승에 대처하기 Dealing with higher interest rates

업계에서는 여전히 부동산이 인플레이션에 대한 헤지 수단이라는 오래된 이론을 고수하고 있지만, 금리 상승의 지속적 영향은 더 어려운 판단을 요구하고 있다. 이자율은 부동산의 ULI 새로운 동향의 세 가지 지역판(북미 아시아 유럽) 모두에서 비즈니스 이슈 목록의 최상위에 있거나 거의 상위권 이슈다. 이번 글로벌 보고서의 인터뷰에 따르면, 이 문제에 대해 안심할 기미는 거의 보이지 않는다.

업계 리더들은 기준금리가 2023년에 안정화되거나 정점에 이를 것이라는 가정을 전제로 일 들을 하고 있다. 그러나 그들은 또한 시장이 글로벌 금융위기 이후, 제로 금리 시대에 비해 당분간은 여전히 높은 금리 환경에 직면할 것이라는 점을 인정한다. 가격 책정, 부채 자본의 가용성, 기존 자산의 리파이낸싱 등 전반적인 투자 활동에 영향을 미칠 모든 결과가 여전히 진행 중이다.

"우리가 생각하는 기본 시나리오는 변동성이 감소하기 시작하고 가격 발견이 더 효율적으로 이루어져야 한다는 시나리오다. 이 시나리오에 의하면 2023년 중 거래량이 회복되기 시작할 것이다."라고 한 글로벌 투자 매니저는 말한다. "그렇다고 해서 우리가 미지의 숲에서 벗어났다는 의미는 아니라고 생각한다. 금리가 빠르게 인상되지는 않겠지만 2023년 내내 높은 수준을 유지할 것으로 예상한다. 그리고 대부분 시장에서 금리가 크게 하락하기 시작하지는 않을 것이다.“

옥스퍼드 이코노믹스와 같은 약세론자들은 전반적인 거시경제 개선에도 불구하고, 금리 상승에 따른 리스크가 부동산에 대한 투자 심리를 계속 압박할 것이라고 말하고 있다.

실제로 지역별 이머징 트렌드 보고서 발표 이후, 다양한 사모 개방형 펀드에 투자한 자산을 현금화하려는 기관 및 개인 투자자들의 인출 요청이 쇄도하는 등 금리 상승의 가장 심각한 결과 중 하나가 나타나고 있다.

투자 심리가 얼마나 빠르게 변할 수 있는지를 보여주는 신호로, 이러한 환매 대기열은 미국에서 부동산 경기 침체가 시작되고 연간 가격 상승률이 10년 만에 가장 느린 0.9%로 둔화된 2022년 마지막 분기에 형성되기 시작했다(MSC 자료). 영국은 해당 분기에만 전체 부동산 자본 가치가 12.8% 하락하는 등 3개월 동안 혹독한 시기를 보냈다. 당연히 자본 유출은 2023년까지 계속되었고, 자산 운용사들은 환매 요청에 제한을 두는 방식으로 대응했다.

개방형 펀드(open-ended funds)는 부동산에 비교적 유동적으로 투자하는 펀드다. 이 펀드에서 최근 출구(exit)로 향하는 러쉬 현상이 투자자들 사이에서 부동산에 대한 광범위한 우려를 가장 눈에 띄게 보여주는 증거가 되고 있다.

이들은 부동산 가치가 더 떨어지기 전에 조치를 취하고 있는 것으로 보이며, 이는 공개 시장과 민간 부동산 간의 단절을 반영하는 것으로 보인다.

한 글로벌 투자 매니저는 "지금은 부동산에 대한 신뢰도 측면에서 매우 중요한 순간이다."라고 말한다. 다른 사람들도 지적했듯이, 최근의 출구 러쉬 현상은 필연적으로 사모 부동산의 가치에 대한 의문을 불러일으키며, 최악의 경우 투자자들이 자산 클래스 전반에 대한 신뢰를 잃게 될 수도 있다.

기관 투자자의 경우, 이러한 펀드에서 자금을 회수하는 것은 적어도 부분적으로는 주식 및 채권 포트폴리오의 가치 하락으로 인해 민간 부동산에 투자하는 금액이 줄어들 수 있는 "분모 효과"에 대한 대응책이다. 다른 자산군에 비해 재평가가 느린 부동산에 대한 투자 비중은 주식 및 채권 가치 하락에 비해 상대적으로 증가하여 추가 투자를 막거나 자산 매각을 강요하고 있다.

그 결과, 2022년 말 호데스 웨일 앤 어소시에이츠(Hodes Weill & Associates)와 코넬대학교가 발표한 설문조사에 따르면, 총자산 11조 달러를 보유한 글로벌 기관투자자 중 32%가 2022년 포트폴리오의 부동산 비중이 2021년 8.7%에서 증가할 것으로 예상했다.

지역별 보고서에 반영된 바와 같이, 분모 효과는 호주를 제외한 아시아 태평양 지역보다 미국과 유럽에서 더 큰 문제로 인식되고 있다. 이번 글로벌 보고서를 위해 인터뷰한 기관 투자자들은 분모 효과가 여전히 문제가 되고 있다고 말한다.

한 투자자는 "분모 효과가 금방 시정될 것 같지 않다."며 "2023년 신규 부동산 인수를 위한 예산이 매우 적을 것"이라고 말하고 있다. 또 다른 기관 플레이어는 다른 다양한 자본 요구 사항에 대한 노크 효과를 언급한다. "부동산을 소유할 수 있는 한도에 매우 근접한 기관으로서 우리는 제약을 받고 있다. 만기가 도래하는 부채를 자본으로 대체해야 할 수도 있고, 개발 부동산 구매에 대한 선도 자금이 고정되어 있으며, 일부 건물을 개보수하거나 개조하기 위해 ESG 자본이 필요하기에, 포트폴리오 관리에 신중해야 한다. 복잡한 상황이다.“

3. 가격 탐색 - 가격 격차 파악 Pricing discovery – mind the gap

2023년 거래 성사에 가장 큰 걸림돌은 가격이 언제 어디에서 안정될지에 대한 불확실성이다. 투자 규모가 적고 유동성이 낮은 시기에는 가격 발견 과정이 더욱 어렵다는 점을 고려하면 이는 순환적인 논거가 된다.

과장된 매도-매수 호가 스프레드는 매수자와 매도자 간의 '돈 전쟁'으로 묘사되어 왔다. 이는 업계 리더들 사이에 체념과 좌절감을 반영하며 마치 결과가 전적으로 자신의 손을 벗어난 것처럼 느껴지게 한다. 유럽의 한 기관 투자자는 "사람들이 부동산의 본질적 가치에 대해 동의하지 않는다는 점에서 철학적인 문제"라고 말한다.

아시아 태평양 지역의 한 투자 매니저는 좀 더 직설적으로 표현한다: "판매자는 항상 부동산 가격이 하락하고 있다는 현실을 부정하고 있고, 구매자는 바닥을 치려고 하기 때문에, 격차가 있을 수밖에 없다."

전반적인 가격 격차가 언제 좁혀질지에 대한 합의는 없다. 주요 시장에서 물류 가격이 대체로 재조정되었다는 것은 널리 알려진 사실이다. 예외적으로 영국은 2022년 하반기에 이미 26% 하락했음에도 불구하고, 일부 인터뷰 참여자들은 자본 가치가 더 하락할 것으로 예상하고 있다. 다른 이들은 미국과 유럽의 리테일 거래 증가를 증거로 지적한다. 즉 오랜 구조적 변화가 이제 가격에 반영되었고 일부 투자자에게는 이 부문이 좋은 가치를 제공할 수 있다는 증거로 지적한다. 그러나 하이브리드 근무로 인한 혼란이 지속되는 가운데 주기적인 역풍을 맞고 있는 오피스 시장에는 여전히 큰 불확실성이 남아 있다.

"부채 비용이 4%인 상황에서 3%의 상한 금리로 부동산을 매입하기는 어렵다. 그렇게 하려면 현금 흐름의 성장에 대한 강한 확신이 있어야 한다."라고 미국에서 활동하는 한 기관 투자자는 말한다. "제가 생각하기에 여전히 흔들리고 있는 것은 구매자와 판매자 간에 수입이 어떻게 될지에 대한 합의 여부다. 공동주택과 같은 부문보다 오피스의 경우 이를 파악하기가 더 어렵다.“

또 다른 글로벌 투자 매니저는 현 상황을 실용적으로 바라본다. "사람들이 자산 가치를 평가하는 경우, 2022년 4분기부터 밸류에이션이 크게 하락할 것으로 예상된다. 이는 신용 및 주식 시장에 비해 상대적으로 밸류에이션 지표가 뒤쳐져 있기 때문에, 우리 업계에 좋은 소식이다. "밸류에이션이 낮아지면 판매자와 구매자가 중간 지점에서 만날 가능성이 높아질 것이다."

아시아 태평양 지역의 투자자들도 인플레이션과 금리 상승의 영향이 서구 경제에 비해 "조금 더 둔화되었다."는 일반적인 견해를 제시한다. 그럼에도, 비슷한 가격 발견에서 난관에 직면해 있다. 한 지역 투자자에 따르면, 우려되는 시장은 이 지역에서 금리가 가장 많이 상승한 호주와 한국입니다. "이들 시장에서는 약정이 한계점에 도달하기 시작하고, 경우에 따라서는, 리파이낸싱이 전혀 또는 동일한 수준으로 이루어질 수 없기 때문에 더 많은 고통이 느껴질 것으로 예상된다.“

인터뷰 참여자들은 2023년에 아시아 태평양 지역의 캡 금리가 평균 100~150 basis points 상승할 것으로 예상했다. 하지만 한 인터뷰 참여자는 다음과 같이 경고한다. "다른 지역의 경기 둔화가 아시아 태평양 시장에 어떤 영향을 미칠지, 따라서 이 지역의 수익률이 얼마나 움직일지에 대해서는 여전히 불확실성이 존재한다.“

모든 인터뷰 참여자들은 전 세계 많은 시장에서 가치 하락 과정이 아직 완전히 진행되지 않았을 뿐만 아니라, 한 투자 매니저의 말처럼 "입지가 좋은 우량 자산과 입지가 좋지 않거나 상당한 자본 투자가 필요한 자산 간에 매우 양분화될 것"이라고 지적한다.

이 매니저의 결론처럼, 가격 발견이 어디에서 끝나느냐에 따라 투자자들은 1년 전에 비해 같은 종류의 자산과 섹터에서 더 낮은 수익을 감수해야 할 수도 있다. 거래의 품질, 자금 조달 옵션, 실현 가능성에 대해 더 면밀히 검토해야 할 것이다. "2023년 중 V자형 회복을 기대하기는 어렵고, 2023년 말과 2024년 초에야 U자형 회복이 가능할 것으로 예상되며, 부채가 있는 업체들은 상당히 큰 고통을 겪어야 하는 느린 과정을 겪을 것으로 생각한다.“

4. 대출 기관에 대한 관심

모든 경기 회복에 필수적인 것은 부채 금융이며, 2023년과 그 이후에도 부동산에 대한 큰 과제 중 하나가 바로 여기에 있다. 부동산 가치가 하락하면서 담보인정비율(LTV) 위반 사례가 증가하고 있다. 대출 기관은 이제 재융자 및 신규 거래뿐만 아니라 기존 대출에 더 많은 자본을 투입할 것을 요구하고 있다. 어떤 식으로든 대출 비용이 증가할 것이다.

한 글로벌 투자 매니저는 업계 관계자들의 견해를 반영하여 부동산 시장이 다시 제 기능을 발휘하려면 "신용 시장에 큰 변화가 일어나야 한다"고 지적한다. 하지만 ULI의 세 가지 이머징 트렌드 보고서 모두에서 경고하듯이 부채 가용성은 전 세계적인 문제다.

"모든 길은 자본 비용으로 귀결되며, 여전히 상당히 비싸다."고 이 매니저는 말한다. "은행은 어떤 방식으로든 시장에 완전히 복귀하지 않았다. 스프레드는 계속해서 상당히 넓게 유지되고 있다. 넓은 스프레드와 높은 기준금리, 제한된 대출 활동이 결합되면, 자본 비용이 높아진다. 이것이 밸류에이션이 계속 낮아지는 가장 큰 이유라고 생각한다.“

또 다른 글로벌 투자자는 대출이 제한적이라기보다는 '동결'된 상태라고 말하며, 은행은 시장을 순환은 물론, 궁극적으로 자산 가격 지지에 있어서도 중요하다고 강조한다. "우리 같은 투자자는 레버리지가 없는 플레이어이지만 레버리지가 있는 시장에서 영업하고 있다. 판매자 입장에서는 한 명의 구매자만 나타나기를 바라는 것이 아니라, 레버리지 구매자가 더 나타나기를 원한다. 구매자가 나타날 때까지 가능한 한 오래 버티는 것이 좋다. 하지만 더 명확해질 때까지 대출 기관은 신중할 것이라고 생각한다.“

사실상 부동산의 가치를 안정시키고 시장을 활성화하기 위해서는 자산이 풍부한 투자자보다 더 많은 자산 구매자가 필요하다. 그러나 인터뷰를 통해 은행이 "관망 모드"에 있으며 신규 대출자보다 기존 고객을 우선시할 것임이 분명해졌다.

한 기관 투자자는 "금리가 높다는 것은 동일한 약정을 충족하기 위해 레버리지를 많이 할 수 없다는 것을 의미한다."라고 말한다. "핵심 자산에 대해서도 미국과 유럽에서는 자금 조달이 어려운 경우가 많다. 아시아에서는 유동성 경색이 심각하지 않다. 하지만 차입 비용이 더 높아 졌기에 유동성이 훨씬 더 타이트할 것이다."

세 지역의 이머징 트렌드 보고서에서 강조한 바와 같이, 건설 비용 상승과 입주 수요에 대한 약한 전망으로 인해, 위험을 감수하는 신규 개발에 대해 은행의 금융은 여전히 부족하다. 얼마 전까지만 해도 도심 입지 개발(build-to-core)은 건전한 전략으로 널리 여겨졌지만, 금융 비용 상승으로 인해 많은 업계에서 프로젝트를 재평가, 보류, 혹은 아예 매각해야 하는 상황이 발생하고 있다.

당분간 부동산에 대한 은행의 심리를 결정하는 주요 요인은 기존 대출이다, 특히 글로벌 시장에서 거래량이 매우 많았던 2018년과 2019년에 완료된 투자 거래에 대한 리파이낸싱에서 비롯될 것이다. 이러한 거래의 대부분은 5년 만기 대출로 구성되어 있으며, 2023년과 2024년에 만기가 도래하여 훨씬 높은 이자율로 재융자를 받아야 한다.

즉, 수입으로 이자를 감당할 수 있는 비율이 급격히 낮아져 더 많은 자기자본이 필요해져 상황이 더욱 악화될 것이다. 경기 침체를 감안할 때(비록 완전한 경기 침체는 아니더라도) 입점자의 실적이 약화되어 대출 이자를 지불하는 데 사용되는 소득이 줄어들 수 있다는 위험이 있다.

한 대출 기관은 "위험 포지션이 증가하고 있기에, 더 많은 자본을 보유해야 하고, 이는 새로운 기회에 대한 유연성을 제한할 것이다."라고 말한다. "하지만 신용 경색이나 그런 것에 대해 이야기하는 것은 아니다. 아직 유동성은 충분하다. 하지만 더 선별적으로 이루어질 것이고 더 어려울 거라는 점은 확실하다.“

'어렵다'는 표현의 정도는 2008년 금융위기 당시와는 같지 않다는 것이 대체적인 견해다. 당시에는 시장이 전체 부실채권 포트폴리오를 처리해야 했다. 지금은 그렇지 안다. 하지만 지금도 많은 투자자가 금리 상승으로 인한 고통을 느낄 것은 분명하다.

한 투자 관리자는 "이러한 현상이 나타나는 방식은 대출 기관이 스폰서에게 자산을 더 빨리 또는 원하는 가격보다 낮은 가격에 매각해야 한다는 압박을 가할 것이다."라고 말한다. "또는 들어오는 자본으로 자본을 재조정하여 새로운 대출 기관이 자본 구조에 들어올 수 있는 기회를 제공하고, 부채 일부를 상환하고 LTV를 줄일 수 있다.“

비은행 대출 기관이 이러한 기회를 포착하여 자금 격차를 해소할 수 있을지는 아직 지켜봐야 한다. 주식뿐만 아니라 부채를 제공한 오랜 실적을 가진 한 기관 투자자는 시장 상황이 부채를 선호한다고 주장하지만 인터뷰 내용은 꼭 그렇지는 않다. "스프레드가 기껏해야 50 베이시스 포인트 정도로 크게 증가하지는 않았지만, 기준금리는 많이 변했다. 부채는 훨씬 더 흥미로워졌고 이제 주식과 경쟁하고 있다. 동시에 훨씬 낮은 위험 자본 배분의 이점을 누리고 있다. 그런 관점에서 볼 때, 훨씬 더 매력적인 상품으로, 적은 자본을 사용하면서도 높은 수익을 창출할 수 있다. 당분간은 이 부분이 성장하고 주식 부분은 둔화될 것으로 예상한다."

5. 높은 금융 비용과 저성장의 뉴노멀에 적응하기

부동산 리더들은 다시 한번 경기 침체와 금융위기에 직면하고 있다. 금융위기와 함께 사람들이 생활하고, 일하고, 건축 환경과 상호작용하는 방식에 대한 구조적 변화를 어떻게든 해결하려고 노력하고 있다.

하이브리드 근무와 온라인 쇼핑과 같은 장기적인 트렌드는 코로나19로 인해 가속화되었으며, 이는 여전히 부동산 업계의 주요 과제로 남아 있다. 팬데믹으로 인해 환경, 사회, 거버넌스(ESG) 의제가 크게 강화되었으며, 해가 지날수록 그 중요성은 더욱 커지고 있다. 특히 에너지 위기가 지속되면서 에너지 효율이 높은 건물은 임대주에게 우선순위가 되었다. 임대 수익과 수익은 이제 ESG와 밀접한 관련이 있다.

현재 상황은 이러한 장기적인 추세와 팬데믹으로 인한 즉각적인 경제적 타격이 불안하게 병치되어 있다고 보고한 2021년판 이머징 트렌드 글로벌을 떠올리게 한다. 당시에도 지금과 마찬가지로 업계는 경제 생산량이 개선되고 봉쇄 조치가 종료됨에 따라 하반기에 투자가 증가할 것으로 기대했다. 하지만 2년이 지난 지금 부동산의 배경은 크게 달라졌다.

금리는 2023년 상승세를 멈출 수 있지만, 금융위기 이후와 비교하면 높은 수준에서 안정될 가능성이 높다는 점이 판도를 바꾸고 있다. 금융 비용 상승과 자본 성장의 제한이라는 '뉴노멀'을 고려할 때 자산 관리와 임대료 성장은 이제 더욱 중요하게 여겨지고 있다.

진짜 문제는 부동산 비즈니스가 침체된 경제, 소비심리 위축, ESG 및 건물 목적에 맞는 투자 요건 증가를 배경으로, 경제 침체, 소비심리 위축, ESG와 건물을 목적에 맞게 만드는 데 필요한 자본 지출의 증가를 배경으로 임대료 성장을 달성할 수 있느냐는 것이다. 재평가의 트리거는 리파이낸싱 외에도 임대차 만기일 수도 있기에, 입주자에게 ESG의 중요성은 아무리 강조해도 지나치지 않다.

미국의 한 투자자는 "금리가 하락하고 자본이자율이 압박을 받는 상황에서는 유동성이 낮은 자산군에서 최고 포지션을 유지하는 것은 많은 운영 문제를 숨길 수 있다. 그러나 그런 시대는 이제 끝났다.“

업계에서는 몇 년 전과 비교하여 부동산에 대한 자산 배분이 더 좁은 범위의 섹터에 집중될 것이라는 전망이 설득력을 얻고 있다. 한 글로벌 투자 매니저는 이렇게 말한다: "직업 시장을 살펴보면, 도시 물류, 친환경적이고 입주자에게 매력적으로 구성된 중심 지역의 프라임 오피스 등 구조적 동인이 있는 부문에 집중한다면 여전히 유기적인 임대료 성장을 기대할 수 있을 것이다. 도심 복합용도 및 일부 물류 자산에서는 여전히 임대료 반등 가능성이 있다고 생각한다.“

또 다른 글로벌 플레이어는 현금 흐름이 인플레이션보다 높은 속도로 성장하여 자산 수준에서 GDP를 능가하는 실질 수익을 창출할 수 있는 장기 수요 동인이 있는 자산에 투자하는 것이 중요하다고 강조한다. 다시 말해, "미시적 매핑을 하기 전에 거시적 매핑부터 시작하라."는 것이다.

즉, 가구가 형성되는 지역과 인구가 농촌에서 도시 경제로 이동하는 지역과 같은 인구통계학적 패턴을 분석해야 한다. "모든 길은 전 세계적으로 GDP 성장이 있을 것으로 예상되는 곳, 그 GDP 성장을 창출하는 요소, 그리고 GDP 성장을 창출하고 유지하기 위해 부동산 관점에서 무엇이 필요한지 파악하는 것으로 이어진다.“

다른 많은 업계 리더들은 환경 목표를 의무가 아닌 기회로 여기며 모든 길이 ESG로 향하고 있다고 보고 있다. 한 투자 관리자의 표현을 빌리자면, 갈색에서 녹색으로 전환하는 개념이 확산되고 있다. "단순한 개보수만으로 ESG 관련 성과를 향상하는 데는 한계가 있으며, 건물을 종합적으로 개조해야 하는 경우가 많다. 그리고 건설 비용은 당분간 계속 상승할 것이다. 따라서 이러한 이점을 항상 쉽게 달성할 수 있는 것은 아니다. 하지만 상당한 이점을 얻을 수 있는 기회가 있다고 생각한다.“

이 매니저는 결론적으로 이렇게 말한다: "임대료뿐만 아니라 수익률에서도 그린 프리미엄이 존재한다는 증거가 점점 더 많아지고 있다. 시간이 지남에 따라 이러한 종류의 자본 투자를 더욱 강력하게 뒷받침할 것이며, 이는 모두 우리가 살고 있는 환경에 매우 좋은 일이다."