[지식정보] 2023 미국 부동산 시장 Normalizing과 일부 변화 전망

세계적인 도시부동산단체인 ULI에서 내년도 미국 부동산 시장을 전망하는 “Emerging Trends in Real Estate® 2023 United States l Canada”을 발표하였다. 그러면서 2023년 10대 미국 부동산 시장 트렌드를 정리하였다. 지금 미국 경제와 부동산 시장은 글로벌 선행지표가 되고 있다. 금리 인상부터 모든 미국의 상황이 전 세계 국가에 영향을 미치는 어쩔 수 없는 동기화 현상이 생기고 있다. 우리도 미국 부동산 시장의 전망을 통해 우리에게 적용되는 트렌드에 대해서는 우선적으로 파악하여 선제적 대응을 해야 한다.

2023년 10대 미국 부동산 시장 트렌드는 다음과 같다.

① 정상화 Normalizing

②여전히 부동산 일부는 변화하고 있다 Still, We’ve Changed Some

③주변 부분 또는 다른 자산으로 자본이 이동 중이다 Capital Moving to the Sidelines—or to Other Assets

④주택은 너무 많은 사람에게 너무 많은 부담을 주고 있다 Too Much for Too Many

⑤부동산 품질을 높이고 틈새시장을 찾아야 한다. Give Me Quality, Give Me Niche

⑥더 높은 목적 찾기 Finding a Higher Purpose

⑦미국 선벨트에서의 보상과 성장통 Rewards—and Growing Pains—in the Sun Belt

⑧인프라 투자를 통한 더 스마트하고 공정한 도시 Smarter, Fairer Cities through Infrastructure Spending

⑨기후 변화가 부동산에 미치는 영향 증가 Climate Change’s Growing Impact on Real Estate

⑩부동산 규제의 효과는? Action through Regulation?

이번 델코지식정보는 ① 정상화 Normalizing ②여전히 부동산 일부는 변화하고 있다 Still, We’ve Changed Some 트렌드를 살펴본다.

자료: Emerging Trends in Real Estate® 2023 United States l Canada

델코지식정보

https://www.delco.co.kr/

http://www.retailon.kr/on/

1. 정상화 Normalizing

● 부동산 시장 펀더멘털이 "정상화"되고 있다. 일부 시장은 팬데믹 역풍 감소와 주기적 경기 침체 가능성으로 인해 약세를 보이고 있다.

● 주거 및 산업을 포함한 일부 부동산 부문은 냉각될 수 있다. 반면, 호텔 및 소매와 같은 다른 부문은 역사적 평균 수준까지 상승할 수 있다.

● 대부분 자산의 수익과 가격은 하락한다. 이는 분모의 자산 대비 분자의 이익률을 판단하는 자본환원율(cap rates. 자산 가격 대비 수익률)은 분모의 자산 가격이 하락하면서 자본환원율이 상승한다. 이는 자산 가격의 하락으로 생기는 현상이다. 거래량도 종전 기록적 수준에서 하락하고 있다. 반면, 다른 자산의 임대료 수익도 완화되고 있다. 이는 수요가 그동안의 투기적 단기 급등에서 더 지속 가능한 장기적인 패턴 속도로 되돌아가면서 생기는 현상이다.

2020년 3월에 시작된 코로나의 끔찍하고 불확실한 기간에 나온 거의 모든 예측이 무시되었다. 미국 상업용 부동산 시장은 가장 강력한 수익, 임대료 성장, 가격 상승률 등이 새로운 기록을 세우면서 실제로 놀라운 질주를 하였다.

그러나 모든 부동산 유형이 그런 것은 아니었다. 코로나 확장 시기에 호텔은 역사적으로 최악의 침체를 겪었고 사무실은 전례 없이 상당한 공간 사용 감소를 겪었다.

코로나 확장 시기에 미국의 도시시장도 동일한 현상이 벌어진 것은 아니다. 뉴욕시와 샌프란시스코와 같은 미국에서 가장 강한 관문 시장 중 일부는 모든 유형의 거주자, 기업, 세입자 등이 교외로 이주하는 급격한 유출을 경험했다. 그러나 전반적으로 그리고 미국 전역에서 부동산 시장은 기대치와 역사적 규범을 훨씬 능가했다.

그리고 2년이 지난 지금, 부동산 투자자와 관리자는 엄청난 성장과 이윤이 결국 땅으로 돌아간다는 것을 새롭게 배우고 있다. ULI가 인터뷰한 산업 전문가들은 금융 전문 용어를 사용하여, "평균으로의 회귀(reversion to the mean)" 용어를 사용하고 있다. 또한, 수많은 업계 전문가들은 단순하게 "정상화(normalizing)"라고 표현하고 있다. 대부분 경제학자와 부동산 전문가들은 당분간 을씨년스러운 일부 시장 조정을 경제 상황 약화로 인한 주기적 과정으로 보고 있다. 또한, 코로나19로 인한 시장 왜곡 이후, 정상으로의 복귀(return to normalcy)로 판단하고 있다.

이러한 시장 복귀는 몇 가지 형태를 취할 것으로 보인다. 최근 몇 달 동안 Cap Rate(자산 환원율)는 분모의 자산 가격이 하락하면서 환원율이 상승하고 있다. 이는 자산 가격 하락을 의미하기에 부동산 보유자에게는 부정적이다. 거래량도 기록적이었던 수준에서 감소하면서 하락했다. 반면, 다른 유형의 자산 임대료는 수요가 보다 지속 가능한 수준으로 회복되면서 상승하고 있다. 전체적으로는 정상화되는 과정으로 보인다. 가장 놀라운 점은 이러한 역전 현상이 공동주택 및 산업용과 같이 선호되는 부동산 부문에 부정적 영향을 미치고 있다는 것이다. 그렇다고 해서 시장 조정이 영원히 고통스러울 것이라는 의미는 아니다. 대부분 경우, 최근 부동산 가치의 손실은 그동안의 과열된 이익이 감소하고 있다는 의미다. 많은 지표를 보면, 정말로 좋은 시간이 적어도 잠시 끝났다는 사실을 알 수 있다.

냉각 중인 주택 Housing Set to Cool

미국의 한 전국 주택 건설업자의 재무 담당 임원은 “지난 2년 동안은 이전에 판매되었던 속도가 아닌 일반적으로 볼 수 없었던 빠른 속도였다. 그래서 지금은 시장이 정상화되고 있다고 본다.” 실제로 신규 및 기존 주택 판매는 2010년 여름을 저점으로 연준이 2022년 봄에 금리를 인상하기 시작할 때까지 12년 동안 이례적으로 성장했다.

그러나 최근 둔화는 주택 매매뿐만이 아니다. 매매와 임대를 포함한 주택 시장의 거의 모든 측면이 둔화되고 있다. 신규 주택가격은 2022년 4월에 정점을 찍었고, 기존 주택가격은 모기지 이자율이 상승하면서 상승세가 둔화되기 시작한 6월에 정점을 찍었을 가능성이 높다. 한편, 아파트 임대료는 계속해서 상승했지만 최근 몇 달 동안 그 속도는 완화되고 있다. 공사착공도 둔화됐다. 미국 전국주택건설협회(National Association of Home Builders) 주택 시장 지수는 2022년 8월까지 8개월 연속 하락해 2020년 5월 이후 최저 수준으로 떨어졌다.

이는 주택 경기가 침체되어 있다고 단정하는 것은 아니다. 주택은 여전히 ​​역사적 수준에서 건전한 속도로 판매되고 있으며 주택가격은 기록적으로 높은 수준에 가깝다. ULI가 인터뷰한 많은 전문가에 따르면, 2022년 여름까지 공동주택 공실은 40년 만에 최저 수준이고 임대료는 계속해서 매달 새로운 기록을 내고 있었다. 하지만, 증가율은 둔화되고 있고, 더 줄어들고 있다. 한 기관 투자 자문 회사의 대표는 “공동주택 시장에서 임대료가 앞으로 10% 이상 증가하는 것을 보지 못할 수도 있다.역사적 임대료 상승 평균 수치는 3~4%다. 이 수준으로 회복되는 것이 정상이다."라고 말을 하고 있다.

실제로 주택 시장은 자신의 성공에 대한 희생을 일부 겪고 있을지도 모른다. 이유는 특히 모기지 이자율과 유틸리티와 같은 주택 관련 비용이 급격히 상승함에 따라, 주택 구매와 아파트 임대를 할 수 있는 가구가 줄어들었기 때문이다. 적절한 가격의 주택 구매 가능성에 대한 추세는 "너무 많은 사람에게 부담될 만큼, 너무 많이 집값이 올랐다(Too Much for Too Many)."라고 표현하는 것이 적절하다.

아마존의 일시 정지 Amazon Pause

뜨겁게 달아오른 물류 같은 산업용 부동산 시장도 지난 몇 년 동안 전례 없는 수요 증가와 임대료 상승으로 인해 임대료가 이전 기록을 훨씬 뛰어넘은 후 냉각될 것으로 보인다. 전자 상거래의 성장은 둔화되고 있으며, 코로나 기간 중 실제 소매업체에서 확보한 시장 점유율의 일부를 되돌려주고 있다. 미국에서 가장 큰 창고 사용자인 Amazon은 물리적 성장을 늦추면서, 다수의 완료된 프로젝트에 대한 점유를 연기하고, 많은 프로젝트를 전대하고 있다. 일부에서는 이를 "Amazon pause"라고 부른다. 다른 주요 소매업체들도 유통 확장 계획을 축소하고 있다.

확실히, 산업 부문은 고품질의 잘 배치된 물류 시설에 대한 수요가 시장의 공급 능력을 앞서고 있기에, 기존의 양질의 물류부동산은 여전히 기록적으로 낮은 공실률을 누리고 있다. 그리고 투자자들은 산업 또는 공동주택을 버릴 준비가 되어 있지 않다. 둘 다 여전히 Emerging Trends 설문조사에서 상위권을 차지하고 있다. 하지만 등급은 작년보다 활기가 덜해 보인다. 확실히 이번의 높은 승차(high-riding) 자리는 지난 최근 몇 년 동안의 불사신처럼 보이지는 않는다.

그러나 산업용 부동산 수요는 급격한 성장을 하지만, 공급측면에서 과잉 공급인 사실을 인식하는 자체가 큰 변화다. 여전히 견고하지만, 역사적 정상 패턴에 조금 더 가까이 가는 과정으로 볼 수 있다. 한 투자운용사의 대표는 “장기적으로는 펀더멘털을 믿는다. 하지만, 여전히 경기 순환 과정에서 단기간으로는 산업용 시장은 공급과잉이다.”라고 주장하고 있다.

역시 평균으로의 회귀 Reversion UP to the Mean

일부 부문은 어떤 방식으로든 하락 추세를 보일 것이지만, 다른 부문은 정상적인 수준으로 되돌아갈 것으로 보인다. 낙후된 호텔 부문, 특히 레저 여행객에게 서비스를 제공하는 호텔의 자산 펀더멘털이 개선되고 있다. 또한, 최근 몇 년 동안 위기에 처했던 물리적 공간인 소매 부문이 과하게 매도되었다는 공감대가 커지고 있다. 부동산 회사의 자문 서비스 책임자는 "지금 소매업에서 이 시점까지 살아남았다면, 미래가 좋아 보일 수 있다는 전망을 해본다."라고 주장하고 있다.

"슈가 러시"는 끝났다 The “Sugar Rush” Is Over

부동산 투자 수익은 재설정 방향으로 가고 있다. 코로나19가 발생한 후 2년 동안 수익이 비정상적으로 견조했다. 이는 강력한 부동산 펀더멘털과 집중적인 투자자 수요, 초저가 부채와 연방 정부의 3차례의 경기 부양 지출 등의 덕분이었다. 2022년 중반까지 4분기 동안 NCREIF Property Index(NPI)에서 기관 수준의 부동산에 대한 총 수익률은 20% 이상으로 치솟았으며, 이는 20년 평균의 거의 3배다.

그러나 수익은 줄어들 것이다. ULI의 부동산 경제 및 자본 시장 센터가 2022년 10월에 조사한 43명의 경제학자와 분석가는 총 수익률이 2023년에는 3.8%로 떨어졌다가 2024년에는 7%로 회복될 것으로 예상한다. 즉, 정상적인 수익률로 되돌아간다는 의미다.

이러한 전망은 이번 신흥 트렌드 설문조사 응답자의 집단 지성과 일치한다. 응답자 절반 이상이 설문조사에서 가장 큰 경제적 우려를 표명한 "이자율 및 자본 비용" 상승으로 인해, 2023년에 자본화 비율(capitalization rates)이 상승하고 수익이 감소하고 있다고 믿고 있다. (즉 분모의 자산 가치가 낮아지면 분자의 영업 이익이 증가하여 자본화 비율이 상승한다.) 지난 10년이 넘는 기간은 금리가 낮은 시기였지만, 연준은 마침내 금리를 역사적 수준에 가깝게 정상화했다. 이러한 상승하는 이자율은 이미 부채 비용을 증가시키고 따라서 자산 취득 및 개발 비용을 증가시켜 레버리지 수익을 감소시키고 있다.

글로벌 금융 위기(GFC) 및 코로나 기간과 달리 "아무도 구해주려고 오지 않는다."라고 투자 관리 회사의 리서치 책임자가 말하고 있다. 연방 정부는 그동안 상업용 부동산과 경제 전반을 지원하던 화폐와 재정적 물마개를 모두 차단하고 있다. 이는 부동산 공간에 대한 세입자 수요를 간접적으로 감소시키는 결과를 낳고 있다.

한 개발 회사의 대표는 다음과 같이 요약하고 있다. “나는 우리가 그동안의 자극과 값싼 부채로 인해 약간의 설탕의 당도에 빠진 것 같은 느낌이 든다. 앞으로 감속이 있을 것이다. 이러한 정상화가 있어야 한다. 조금 난리는 나겠지만, 우리는 바닥을 치고 다시 성장을 시작하게 될 것이다.”

2. 여전히 부동산 일부는 변화하고 있다

Still, We’ve Changed Some

● 코로나19는 영원히 지속될 것처럼 보였던 우리의 살고 일하고 재창조하는 방법과 장소를 구조적 전환을 하도록 강요하였다.

● 온라인 지출 비중이 코로나 정점에서 줄어들고 있지만, 그렇다고 팬데믹 이전 수준으로 돌아갈 것 같지는 않다. 비즈니스 여행은 최소한 향후 몇 년 이내에는 코로나 이전 수준으로 회복되지 않을 것이다. 즉, 비즈니스 호텔, 고급 레스토랑, 컨퍼런스 시설은 계속해서 당분간 문제에 직면하게 될 것이다.

● 가장 큰 변화는 우리가 일하는 방식과 장소의 변화에서 있을 수 있다. 사무실 용도와 임대에 대한 영향은 여전히 ​​진화하고 있으며, 기존 재고의 상당 부분이 경쟁력을 유지하기 위해 위치 재정립(Rrepositioning)해야 할 수도 있다.

지난 몇 년간의 혼란을 겪은 후, 부동산 시장이 여러 면에서 "정상화"되기 시작하더라도, 우리는 몇 가지 주요 측면에서 이전 삶으로 다시 돌아가지 않을 것으로 보인다. 코로나19는 우리가 살고, 일하고, 재창조하는 방식과 장소에서 구조적 변화를 강요했다. 코로나는 정점 시점의 행동보다 덜 극단적이더라도, 적어도 어느 정도는 견뎌내야 할 것으로 보인다.

물론 많은 활동, 특히 사교 활동이 이미 팬데믹 이전 수준으로 돌아갔다. 미국인들은 콘서트와 스포츠 행사에 참석으로 돌아왔고, 최소한 레저 여행자들은 미국의 도로와 항공으로 돌아왔다. 한편, 우리는 집에서 혼자 운동하고 요리하는 데 지쳤다. 그래서 헬스장 회원은 역사적 수준으로 회복되고, 레스토랑 판매는 2015년부터 코로나로 인한 식당 폐쇄 때까지의 수준으로 되돌아갔다. 식료품점도 마찬가지로 회복이 되었다.

그러나 다른 많은 활동과 우리가 공간을 사용하는 방법은 예전 방식으로 돌아갈 것 같지 않다. 전염병은 우리를 변화시켰다. 한 투자 관리 회사의 이사는 다음과 같이 말하고 있다. “사람들은 고용주에 덜 집중하고 각자의 개인 생활 방식에 더 집중한다. 그리고 그것은 아파트와 단독 주택을 보는 방식, 사무실을 활용하는 방식, 기업이 향하는 방향 등을 바꾸고 있다.”

매장 대 온라인 쇼핑

In-Store versus Online Shopping

팬데믹 기간 중 지출의 대부분이 온라인으로 전환되었다. 소매 판매(자동차 관련 판매 제외)에서 전자 상거래가 차지하는 비중은 2019년 13%에서 초기 국가 봉쇄 기간 중 20%(한국은 코로나 기간 중 약 30%, 2022년 11월은 약 28~29%)로 급증했다. 이는 코로나 기간 중 물리적 실제 소매업체에서 많은 지출을 고갈시키고 전국의 쇼핑 센터를 압박했다.

경제가 재개되고 더 많은 소비자가 매장에서 다시 편안하게 쇼핑하게 되면서, 온라인 점유율은 불가피하게 줄어들었다. 그러나 ULI가 인터뷰한 많은 전문가는 온라인 지출이 팬데믹 이전 수준으로 떨어질 것이라고 기대하지 않고 있다. 쇼핑객은 처음에 안전 문제 또는 단순히 매장이 열리지 않았기 때문에 전자 상거래에 의존했다. 하지만 더 큰 편의성, 선택 항목 및 가격 이점을 비롯한 다른 이점 때문에 오늘날에도 여전히 온라인 쇼핑을 한다. 따라서 우리가 온라인에서 지출하는 점유율은 18% 미만으로 매우 높아서 코로나 이전의 비율보다 거의 5% 포인트 높다.

여기에서 어디로 가야 하나? 그 답은 창고와 물류에 대한 다운스트림 영향과 함께 쇼핑센터와 물리적 소매업체가 어떻게 하느냐에 달려 있다. 소매 부동산 부문은 소매업자에 대한 정부의 직접 지원, 실직 중에도 가계가 지출을 계속할 수 있게 경기 부양비를 지원하면서, 코로나 기간에도 모두가 예상했던 것보다 더 나은 성과를 거두었다.

소비자들이 여행 및 오락과 같은 전염병 기간 중 피했던 비소매 서비스로 지출을 전환함에 따라, 온라인 쇼핑 점유율이 내려갈 수 있어 보인다. 한 부동산 투자 신탁(REIT) 분석가는 "전자 상거래는 여전히 매우 건전한 성장을 이루고 있지만, 더는 팬데믹이 최고조에 달했을 때 가졌던 거창한 기대는 아니다."라고 말하고 있다.

온라인 지출의 성장 둔화로, 물리적 공간의 소매업체에게 잃어버린 시장 점유율의 회복 기회가 올 것이다. 그들은 전염병에서 아주 잘 살아남았고 아마도 계속해서 잘할 것이다.”라고 한 투자 컨설턴트는 말하고 있다. 물론 승자는 소비자에게 매력적인 쇼핑 경험을 제공할 수 있는 유능한 소매업체가 될 것이다. 그러나 이미 온라인 지출 비중의 확대는 영구적인 전환 현상이 되면서, 궁극적으로 더 적은 수의 쇼핑센터와 소매 공간만이 살아남을 수 있음을 의미한다.

비즈니스 여행 對 화상 회의

Business Travel versus Video Meetings

코로나19 이후 화상 회의가 늘어나면서, 출장을 위한 야간 이동이 크게 줄어들었다. 미국 여행 협회(USTA)에 따르면, 2021년 미국 내 출장 여행 지출은 2019년보다 56% 감소했다. 반면 레저 여행은 실제로 소폭 증가했다. 지출에 대한 인플레이션의 영향을 제외하면 미팅과 이벤트 횟수가 거의 80% 감소했기 때문에 비즈니스 여행이 훨씬 더 많이 감소했음을 알 수 있다.

USTA를 위해 Tourism Economics가 실시한 2022년 여름 연구에 따르면, 2022년 미국 비즈니스 여행은 2019년 수준의 73%로 돌아갈 것이지만, 적어도 2026년까지 전염병 이전 수준으로 환원은 되지 않을 거라는 결과가 나왔다. 기업들은 비용을 절약하기 위해 여행을 제한하고 있다. 직원들도 어쨌든 여행을 꺼리고, 더 중요한 것은 고객이 직접 대면하기를 꺼리는 경우가 많고, 많은 업계 회의가 취소되거나 온라인으로 전환되었기 때문에, 여행할 필요가 적어졌다. 그러나 아마도 핵심 문제는 오랫동안 재택근무를 한 후 개선된 미팅 기술(meeting technology) 덕분에 원격으로 업무를 수행하는 방법을 학습했다는 것이다.

출장은 시간이 지남에 따라 계속 회복되겠지만, 짧은 시간에 이전 수준에 도달할 것으로 예상하는 사람은 거의 없다. USTA 연구에 따르면, 2023년 비즈니스 여행이 코로나19 이전 수준에 미치지 못할 것으로 전망하고 있다. 비즈니스 여행이 관련 부동산에 미치는 가장 큰 부분은 비즈니스호텔, 고급 식당, 컨퍼런스 시설이다. 또한, 기업이 고객 방문을 수용하기 위해 공간을 임대할 필요가 줄어들면서 사무실 수요도 감소할 수 있다.

재택근무 vs 사무실 복귀

Work from Home versus Return to the Office

사람들만큼 부동산 분야와 시장에 많은 영향을 미치는 다른 요인들은 없다. 특히 최종적으로 홈오피스에서 회사 오피스로 재이전(relocating)하는데 사람들의 영향은 절대적이다. COVID가 시작된 지 2년이 넘었지만, 사람들 대부분은 여전히 ​​"이전"만큼 자주 사무실에 돌아오지 않고 있다. 다양한 출처에 따르면 적어도 주요 시장에서 사무실 근로자의 절반 미만이 실제로 주어진 날에만 사무실에 들어온다.

일부 주요 기술 회사와 투자은행이 노동절 이후 직원이 더 자주 사무실에 복귀하는 최후통첩을 발표함에 따라, 이 수준은 2022년 가을에 의미 있게 증가할 수는 있다. 이 간행물의 원고가 2022년 9월 말에 완성되었기 때문에, 성공적일지 여부를 알 수는 없다.

하지만 노동자들이 돌아올까? 부동산 개발 회사 선임 리더는 “아직 모두가 실태조사 중”이라고 말한다. 하지만 직원들 의사결정의 윤곽은 이제 어느 정도 정해져 보인다. 고용주의 통제 및 구축 문화, 멘토링 및 협업의 필요성, 근로자의 "기회를 놓치는 것(missing out)에 대한 두려움"은 시간이 지나면서, 사내 업무가 더 늘어날 것으로 보인다. 그러나 이러한 요인들은 오피스 점유 비용 절감 가능성과 특히 직원들의 입지적 유연성(locational flexibility)에 대한 수요와 비교해 판단해야 한다. 또한, 대부분 직원이 일주일에 5일 ​​출근(office five days a week)을 원하지 않고 있다는 점도 생각해야 한다.”

현재로서는 직원을 구하기 힘든 타이트한 노동 시장으로 인해 직원들이 이러한 협상에서 우위를 점할 수 있으며, 직원들이 사무실로 복귀하기를 바라는 고용주의 욕구에 저항할 것이다. 그러나 경기 침체기에 실업률이 증가하면 상황이 바뀔 수 있다. 한 투자은행의 부동산 대표는 “경기 침체와 고용인과 고용주 사이의 권력 역학이 바뀔 때까지 사무실의 결과를 알 수 없다고 생각한다. 하지만 분명히 사무실 수요가 줄어들 수도 있다.”라고 주장한다.

ULI가 인터뷰한 전문가들의 집단적 지혜를 반영하여, 한 자산운용사 리서치 책임자는 "아마도 오피스 재고의 10~20%는 없애거나 용도를 변경해야 할 수도 있다. 나머지 80%는 세입자가 원하는 것을 제공하는 역할을 추가해야 할 것이다."라고 언급한다. 그러나 여전히 상당한 의견 차이가 있다. 한 투자자는 "농구공의 점프볼같이 어디로 갈지 모르는 추측일 뿐이다"라고 주장한다. 궁극적인 수치가 무엇이든 간에 오늘날 사무실 재고는 잉여로 남게 되거나 재개발되는 것은 확실하다. 그래서 토론의 주제는 “더 높은 목적을 찾기(Finding a Higher Purpose)” 트렌드로 가게 될 것이다.

또한 미래에 오피스 업무를 지배할 것으로 예상되는 여러 협업 작업(collaborative work) 형태를 촉진할 공간 설계 방법도 아직 불확실하다. 이는 회사와 산업에 따라 다르며 정의하는 데 수년이 걸릴 것으로 보인다. 또 다른 중요한 문제는 대부분 사람이 동료와 함께 3일 동안 사무실에 출근하는 경우, 개별 작업 공간에 대한 작업자의 선호도를 수용하는 것이다. 유연한 공간(flex space)이 공간 니즈를 파악하려는 많은 기업에게 해답이 될 수 있다.

지금까지 이 장기간의 발견 기간(prolonged discovery period) 중 사무실 시장에 대한 충격은 상대적으로 약했다. 회사들은 미래에 공간이 필요하거나 임대차 계약을 파기할 수 없기에, 예방책으로 사무실을 유지했다. 따라서 물리적 사무실 점유율(physical office occupancy. 근로자들이 실제로 사무실에 들어오는 비율)은 기업이 무엇을 하는지를 파악할 때 사용하는 표준 경제적 점유 지표(standard economic occupancy metrics. 임대된 사무실 공간의 비율)보다 상당히 낮은 수준이다.

그러나 세입자는 임차한 사무실의 빈 공간을 무기한으로 유지할 여유를 포기할 수 있다. 그러므로, 사무실 빌딩 주인은 비교적 호의적인 공실 수준이라고 만족해서는 안 된다. 많은 기업이 규모를 축소하거나, 만료되는 임대 계약을 갱신하지 않고 있다. 오피스 공실률은 다른 모든 주요 부동산 부문과 달리 여전히 ​​천천히 상승하고 있다. 또한 세입자는 임대가 만료될 때까지 공간을 전대(sublet)하려고 하여, 사용하지 않는 사무실을 전가하고 있다. 중개인들에 따르면, 기록적인 수준의 사무실 공간이 재임대되고 있으며, 분기마다 더 많아지고 있다고 보고하고 있다. 회사가 방향을 바꾸지 않고 버티다가, 이러한 공간 대부분은 임대 흐름이 바뀌면서 결국 완전한 공실로 바뀔 수도 있다.

그러나 ULI가 인터뷰한 사람 중 누구도 사무실 건물에서 대량 이탈은 예상하지 않고 있다. 가장 비관적인 시나리오에서도 대부분의 지식 작업은 회사 사무실에서 이루어진다. 결국 이러한 고부가가치 작업을 쉽게 하도록 설계된 사무실이 중요하다. 그러나 기업이 필요한 공간면적, 구성 방법, 공간 배치를 파악하는 데는 더 많은 시간이 걸릴 것으로 보인다. 그래서 팬데믹 이후, 오피스 '뉴 노멀'에 대한 탐색은 계속될 전망이다.