[지식쇼핑] 유럽 쇼핑센터의 성장배경과 전망
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본 자료는 2008년 3월에 ICSC가 발간한 자료를 발췌하여 정리한 내용입니다.
● 쇼핑센터의 정의
쇼핑센터는 한 주체가 계획, 건립, 운영하는 소매부동산으로, 최소한 5,000㎡(약 1,500평) 이상의 임대면적을 갖추고 있어야 한다고 ICSC(international council of shopping center)는 정의하고 있다.
또한 ICSC는 쇼핑센터를 전통적(traditional) 쇼핑센터와 전문화(specialized)된 쇼핑센터의 2개의 군으로 크게 구분하고 아래와 같이 면적에 따라 분류하고 있다.
전통적 쇼핑센터는 폐쇄형(enclosed)과 개방형(open-air)이 있다. 면적에 따라 분류하면, 유럽에서는 very large(80,000㎡이상, 24,200평), large(40,000-79,999㎡), medium(20,000-39,999㎡), small(5,000-19,999㎡) center로 나눈다.
전문화된 쇼핑센터는 특정한 목적을 위해 건립되며 주로 개방형이다. Retail park(중대형 전문 store 입점), Factory outlet, Theme-oriented center(cinema, health, apparel, restraurant)로 분류된다. ● 유럽 쇼핑센터의 공급
1. 유럽쇼핑센터 성장 배경
유럽 최초의 쇼핑센터는 1950년대 중반 스웨덴에서 생겼다. 이후 1960-70년대에 도시 발전과 함께 유럽전역으로 급속히 퍼져 나갔다. 초기에는 영국, 프랑스에서 발전하였으나 이후 독일, 스페인으로 전파되었다. 쇼핑센터는 소득 증가, 자가용 붐에 편승한 소비자 이동성 증대, 새로운 소매체인업체 출현에 힘입어 발전이 가능하였다. 이로 인해 쇼핑패턴이 변하였고, 쇼핑센터가 이러한 변화를 수용하게 되었다. 그 결과 1970년대 말에는 쇼핑센터가 크게 늘어나 면적이 2,500만㎡(약 7,600만평)으로 증가하였다 [차트1-1]참조.
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1980년대와 1990년대는 급속한 개발과 아울러 새로운 형태의 쇼핑센터가 생겨났다. 도심주변이나 도시외곽 지역에 retail park 등이 출현하였는데 1990년대 말에는 6,500만㎡(약 2,000만평)에 이르렀다.
2000년대에는 서유럽지역의 노후화된 쇼핑센터들이 리모델링되고 있다. 오래된 도심 혹은 도시의 재개발과 함께 진행되고 있다.
최근에는 주로 불가리아, 헝가리와 같이 최근에 EU에 가입한 국가에서 쇼핑센터 개발이 활발히 진행되고 있다. 이 지역의 생활수준 향상으로 현대화된 쇼핑공간이 필요하게 된 것이다. 유럽 선진국보다는 정부의 간섭이 거의 없어 다국적 소매업체들에 의해 개발이 이루어지고 있다.
유럽의 쇼핑센터는 2000-2007년 기간동안 총임대가능면적이 약 4,000만㎡(약 1,200만평) 늘었는데, 이는 60%가 증가한 것이다. 주로 EU-accession 국가와 빈곤한 서유럽국가에서 성장한데 기인한 것이다.
[이후 유럽국가 소속 약칭은 다음과 같이 표기할 예정입니다]
※ EU15 : 영국, 프랑스, 이태리, 독일, 스페인, 포르투칼, 그리스, 벨기에, 덴마크, 네덜란드, 오스트리아, 핀란드, 아일랜드, 룩셈부르크, 스웨덴 ※ EU15 2 : EU15 노르웨이, 스위스 ※ EU-accession : 최근 EU 가입한 국가 : 불가리라, 체코, 에스토니아, 헝가리, 라트비아, 리투아니아, 폴란드, 루마니아, 슬로바키아, 슬로베니아로 동유럽지역 국가를 지칭함. ※ EU25 2 : EU15 EU-accession 노르웨이, 스위스
2. 유럽 쇼핑센터 인구 및 국가별 현황
[표 2-1]에서 보는 것처럼 EU25 2개국에 쇼핑센터 임대가능면적은 111백만㎡에 달한다. 인구 천명당 226㎡(68평)에 해당된다. 5,682개의 쇼핑센터 중 4,528개는 전통적인 센터이고, 899개는 Retail park에 해당된다. Factory outlet은 104개, Entertainment center가 151개를 차지하고 있다[표 1-1참조].
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국가별로 보면 영국이 가장 많은 1,289개의 쇼핑센터를 보유하고 있다. 이태리 714, 프랑스 681개, 네덜란드 507개, 독일 384개로 뒤를 있고 있다.
인구 기준으로 보면, 스웨덴이 가장 밀집돼 있다. 1,000명당 700㎡(212평)로 EU25 2개국 평균의 3배 이상이나 된다. 반대로 불가리아는 가장 저조한 상태다. 인구 1,000명당 14㎡ 밖에 되지 않는다. 일부 국가에서는 정부가 도심상권을 보호하기 위해 개발 제한 조치를 취하기 때문에 쇼핑센터 밀집도가 낮게 나타나기도 한다.
3. 유럽 쇼핑센터 형태별 현황
전통적 쇼핑센터는 전문화된 쇼핑센터와 4 : 1의 비율(센터 개수)을 구성하고 있다(EU27 2개국). 이러한 구성 비율은 EU15개국의 평균치이며, 최근 가입한 EU-accession 국가들은 12 : 1 의 비율을 보이고 있다.
EU25 2의 쇼핑센터를 면적기준으로 분류하는 것은 한계가 있지만 전통적 쇼핑센터 가운데 2/3가 small(5,000-19,900㎡) 규모에 해당된다. 리테일 파크는 EU25 2국가의 전문화된 쇼핑센터의 78%를 차지하고 있으며, 이 중 68%는 영국에 위치하고 있다.
● 유럽 쇼핑센터에 대한 수요 소매점포들의 번영은 쇼핑센터 주요 수요기반으로 소매업계를 이끄는 원동력이 되고 있다. 유럽 소매업계 외형은 2005년 기준으로 4,930억 유로(환율 1600원 기준 , 788.8조원)에 이르고 있다. 이 실적은 유럽전체 생산의 약 5%를 차지하고, 금융부문과 비슷한 규모다.
소매업은 2000-2005년 5개년 간 4번째로 빠른 성장을 보이고 있다. 이 기간동안 연 2.7%의 성장률을 보여 운송통신(3.7%), 비즈니스서비스(2.9%), 교육(2.7%)부문의 뒤를 이었다.
지역적으로 보면 EU15 국가보다는 EU-accession 국가에서 소매업계가 활발하였음을 알 수 있다. EU15 국가에서는 소매업 생산액이 2000-2005년 동안 연간 2.5% 증가 하였으나 EU-accession는 5.3%를 나타내었다.
1. 소매업자, 소비자 새로운 쇼핑환경 수요
유럽 쇼핑센터 수요는 소비자와 소매업계 양측의 필요성에 의해 촉진되었다. 인구변화, 가처분소득 증가로 소비자들은 새로운 쇼핑환경과 편의시설, 보다 나은 상품선택 기회 등을 요구하게 되었다.
이에 다국적 소매업체들은 이러한 요구에 재빠르게 대처하였는데, 점포 형태와 컨셉(concept)을 바꾸고, 편리한 쇼핑 공간 등을 제공하기 위해 쇼핑센터 공급에 주력하게 되었다.
2. 인구변화(Demographic)의 양면성
유엔에 따르면 EU25 2개국은 2010까지 인구가 연 0.2% 성장할 것으로 전망하였다. 아울러 EU15 2 국가들은 0.32% 증가할 것이나 EU-Accession국가들은 오히려 감소할 것으로 예상하였다.
인구 감소는 양날의 칼과 같다. 소비자가 줄면서 소비가 감소하는 측면과 수입이 큰 폭으로 늘어 소비가 크게 증가하는 측면이다[표 3-3참조].
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3. 소비자 소득 증가
가계의 가처분 소득은 1995-2005년간 연 1.7% 증가하였으나 향후 2%로 늘어날 것으로 전망했다. EU-accession 국가들은 1995-2005 기간에 EU15 2 국가 보다 3배의 성장을 보였으나 2016년까지는 4배로 차이가 더 벌어질 것으로 전망한다.
4. 다국적 기업 진출 영향
까르푸, 메트로, 테스코와 같은 다국적 대형유통업체의 진출로 소매업계는 성장하였다. 쇼핑센터도 이러한 영향을 받아 발전해왔다. 유럽의 대형유통업체는 250명 이상을 고용하는데, 쇼핑센터는 소매업계 전체 고용인력의 35%인 530만 명을 고용하고 있다.
많은 대형업체는 여러 나라에 진출하였으며 이로 인해 유럽에서 소매업이 성장하게 되었다. 이들 다국적 업체는 유럽 소매 외형의 12%를 차지하고 있다.
다국적 유통업체의 시장 점유율은 나라별로 다르다. 즉 체코시장에서는 60%(2006년 기준)를 차지하여 가장 높게 나타나고 있으며, 오스트리아 44%, 헝가리, 에스토니아 순으로 이어진다.
소매산업은 시장 지배력이 앞으로 수년 동안 더욱 늘어날 것으로 전망된다고 ICSC의 한 조사보고서는 전망했는데 그 주요인 다음과 같다.
- 조사 소매산업 응답자의 56%가 국외시장에 진출하였거나 진출 계획 - 현재 프랑스와 스페인이 가장 선호되며 벨기에, 독일, 영국시장 순으로 유망 - 최근에 EU에 가입한 국가 대부분도 장래 유망한 시장 - 응답자들은 향후 5년 동안 신 시장을 개척하여 약 3,000개의 신규 점포를 개설할 예정 - 다국적 업체의 46%가 도시를, 35%가 교외지역을, 30%는 리테일 파크를 선호 다국적 소매업체는 도심상권 보다는 쇼핑센터 개발을 선호한다. 쇼핑센터는 효율성이 높은 점포를 소매상에게 제공한다. 즉 편리한 주차장과 인프라를 갖추고 있기 때문이다. 그리고 무엇보다도 도심지에 비해 가격이 싸기 때문으로 풀이된다. 아울러 다국적 업체는 입점업체에게 영업활동을 다양하게 지원하는 것도 한 요인이다.
쇼핑센터 수요가 늘어나면서 유럽의 소매업계가 크게 발전하고 있다. 이러한 추세는 앞으로서 지속될 것이며 소매산업은 유럽 산업계 중에서 2016년까지는 현재의 4번째에서 3번째로 유망한 성장산업이 될 것으로 전망되고 있다. ● 쇼핑센터 매출 추세
유럽 EU25 2개국 소매 매출의 25%가 쇼핑센터에서 발생하는 것으로 추정되는데 앞으로도 쇼핑센터가 계속 건립되면서 점유율은 더욱 늘어날 것으로 보인다. 유럽의 소매업 매출증가는 쇼핑센터의 성장에 기인하고 있는데, 상대적으로 전통적인 도심상권은 이러한 추세에 편승하지 못하고 있다.
EU25 2개국 쇼핑센터 매출액은 5,000억유로(2006년) 규모로 추산되는데, 인당 1,110유로를 지출하고 있는 셈이다. 또한 소매산업은 2017년까지는 매년 2-2.7% 성장이 가능할 것으로 보이며 금액으로 환산하면 2,000억유로에 규모에 이른다.
유럽 쇼핑센터 매출액의 약 93%는 EU15 2 국가에서 일어났다(2006년). 소매업 중 쇼핑센터 매출비중이 가장 높은 나라는 노르웨이(33%)이며, 스웨덴(30%)이다. 반면 그리스(5%), 오스트리아, 벨기에, 룩셈부르크가 각각 15%를 차지하여 낮은 비율을 나타내고 있다.
EU-accession 국가들의 경우 전체적으로 낮은 비율을 유지하고 있는데, 국가별로 보면 슬로바키아, 체코, 폴란드가 20%, 루마니아, 불가리아는 10% 미만을 유지하고 있다.
쇼핑센터 매출구성비가 차이가 나는 주요인은 국가별 시장성숙도의 차이 때문이다. 시장 성숙도가 높은 국가는 소매업에서 쇼핑센터 매출액이 높은 특성을 보인다.
향후 쇼핑센터 시장점유율이 높아지는 것은 자명한 일로 보인다. 특히 EU-accession 국가의 성장 잠재력이 크다.
유럽의 소매산업은 어림잡아 2.17조유로(2006년)에 이른다. 이 규모는 유럽 GDP의 18%를 초과하는 것이며, 총소비지출의 1/3에 해당한다. 1인당 4,890유로를 소매업에 지출하는 셈이다.
소매업 매출액은 GDP 보다 빠르게 성장하면서 경제성장에 기여해왔다. 비슷한 상황이 쇼핑센터 부문에서 발생하였는데 2006년에 EU15 2 국가에서 소매업 매출액은 2조유로에 이르렀다. 이 외형은 EU25 2 전체의 약 91%에 해당하는 것이다. 영국, 프랑스. 독일 3개국이 EU25 2 전체금액의 약 50%를 차지한다.
● 유럽 쇼핑센터의 고용 창출 기여
쇼핑센터는 고용을 창출하고 경제성장에 기여한다. 판매직, 물류직, 점포관리직 등의 쇼핑센터에 직접 필요한 일자리를 늘리고 있다. 그 외에도 쇼핑센터를 지원하는 기능, 즉 리스, 인력 중개, 설계와 건설 등의 일자리를 창출하고 있다.
유럽의 쇼핑센터산업은 2006년기준 약 4백만명을 고용하고 있다. 이 중 약 90%인 360만명은 EU15 2 국가에서 고용되어 있고, 나머지 10%는 EU-accession 국가에 속해있다
쇼핑센터는 평균적으로 유럽 소매산업 노동인구의 21%를 고용하고 있는데(EU25 2), EU15 2 국가는 23%, EU-accession 국가는 11%를 고용하고 있다.
EU15 2 국가 중 쇼핑센터 고용비율(2006년)은 영국이 가장 높고, 이태리, 프랑스, 스페인 순으로 나타나고 있다.
1. 소매산업의 고용 기여도
소매산업이 창출하는 일자리는 유럽경제의 중요한 성장엔진이 되고 있다. 금융서비스, 공공부문, 교육, 운송통신, 건설 분야보다 더 많은 고용을 창출하고 있다.
특히 소매업은 1,900만명(2006년)을 고용하고 있으며, 이는 EU25 2 개국 전체의 8.4%에 해당한다.
쇼핑센터처럼 소매산업 고용도 EU15 2에 주로 집중되어 있는데 2006년 현재 82%를 차지하고 있다. 향후 EU-accession 국가의 비율이 높아질 것으로 보인다.
국가별로 살펴보면, EU25 2 국가의 소매산업 고용의 35% 정도는 독일과 영국에서 발생한다(2006년). EU15 2 개국 가운데 전체산업 중 소매업 고용의존성이 가장 큰 국가는 영국, 그리스, 독일, 네덜란드인데 약 10%를 차지하고 있다(2006년).
소매업 부문은 경제에 상당한 영향력을 끼친다. 다행히 소매업 고용은 증가해왔고, 이로 인해 대부분의 국가에서 고용성장을 떠받치고 있다. 2000-2005년 기간에 소매업은 140만명 이상의 일자리를 늘려왔는데 이는 전체 고용증가분의 14%에 이른다. 소매업 고용은 계속 증가할 것으로 전망된다. 2005-2016년 동안 그 증가율은 전보다는 못하겠지만 약 120만개의 일자리를 더 늘릴 수 있을 것으로 예상된다.
국가별로 상황은 다르다. 선진유럽인 EU15 2 국가들의 경우 고용이 증가하는 국가(노르웨이, 프랑스, 덴마크, 그리스, 스페인)도 있겠지만 반면에 고용이 완만하게 감소하는 국가(벨기에, 독일)도 예견된다.
EU-accession 국가들은 높은 고용성장이 기대된다. 폴란드가 가장 큰 47만명의 고용 증가가 예상되는데 이는 EU-accession 증가의 90%에 해당된다.
쇼핑센터산업은 건설부문 고용도 창출한다. 대략 총임대가능면적 1,000㎡ 당 7명의 건설인력이 필요한 것으로 추정한다. 2007년에 600만㎡ 면적이 증가하여 42,000명의 건설인력에게 일자리를 제공한 것으로 추정한다.
2. 연계산업 고용 효과
위와 같은 직접적인 고용 기여 외에도 눈에 잘 보이지 않는 효과도 많다. 상품과 서비스 공급 관련 산업, 즉 상품의 생산, 운송, 창고, 인력서비스 등의 관련 산업의 고용 창출효과가 매우 높다.
또한 지역 경제 내에서 고용을 통한 임금 지급은 지역경제의 활성화에 필수적이라고 할 수 있다. 임금지급 - 소득증대 - 소비지출 - 생산증가로 이어지는 선순환 경제구조를 제공하는 것이다.
소매업은 여성의 고용에도 기여한다. 여성 고용인구의 60%가 소매업에 속해 있다(2006년). 소매업에서 여성인력이 많은 것은 파트타이머 형태의 일이 많기 때문이다. 2006년 현재 소매업 여성 인력의 약 1/4이 파트타이머인데 타 직종 보다 휠씬 높은 비율이다.
소매업자의 20%는 직접 점포를 운영하고 있다(2006년). 이러한 자기고용(self-employed)은 고용창출에 중요한 기여를 하는 셈이다.
마지막으로 소매업은 청소년 및 전문기술이 부족한 노동자에게 일자리를 제공하여 중요한 소득원이 되고 있다.
상기에서 살펴본 바와 같이 소매산업은 고용창출 통해 사회에 기여할 뿐만 아니라 경제성장에도 큰 기여를 하고 있음을 알 수 있다.
● 쇼핑센터의 소비자 및 사회 기여
쇼핑센터는 사회의 일원으로서 크게는 사회, 작게는 지역사회에 기여해야 한다. 그리고 무엇보다도 소비자 요구에 부응해야 한다. 이를 위해 쇼핑센터는 지속적으로 발전하여 변화하는 소비자 취향과 요구를 수용해야 할 뿐만 아니라, 소비인구와 상권특성의 변화에도 대응하여야 한다. 쇼핑센터가 이러한 도전에 직면하여 대응할 문제들은 다음과 같이 6가지로 분류해 본다.
1. 쇼핑센터 지속성을 위한 사회 기여
쇼핑센터업계의 리더들은 환경 보전과 사회적 책임을 업계가 당면한 가장 큰 문제로 지적하면서 아래 사항이 충분히 고려되어야 한다고 한다.
- 에너지 절감 건물 - 에너지 절약 조명 - 태양열과 풍력발전과 같은 대체에너지 이용 - 에너지 절약 냉동시스템 - 물 절약 시설 - 쓰레기 재활용 - 연료 효율성 높은 자동차
예를 들면 덴마크의 “Field's Copenhagen”은 에너지 절감 디자인을 통해 덴마크의 타 쇼핑센터보다 약 33%의 에너지를 절감한다. 폴란드 “Arkaida”(바르샤바 소재)는 센터 지붕의 1/3을 ‘green roof'라 불리는 시설을 도입하여 연간 150만 갤런의 빗물을 재활용한다.
2. 공공부문과 민간부문의 협력(public-private partnership, 약칭 PPP)
최근 공공기관과 민간기업의 협력이 크게 늘고 있다. 공공부문은 투자재원 부족을 민간자본을 유치하여 공공서비스 질을 높이고 정책목표를 달성하고자 한다. 민간부문은 공공부문과 협력하여 프로젝트를 신속히 진행시키고 수익성을 높일수 있다.
쇼핑센터산업계도 이러한 장점을 오랫동안 인지하여 왔다. 예를 들면 1990년 동서독 통일이후, 독일 최대의 쇼핑센터 개발업체인 ECE는 220백만$를 투자하였다. 지상에 2층 규모의 중앙홀과 지하에 판매시설을 건립하는 투자였다. 철도회사는 플랫폼과 철도시설 개선을 위해 55백만$를 투자하였다. 투자결과는 PPP의 가장 성공적인 사례로 나타났고, 유럽에서 가장 아름다운 철도역으로 재탄생한 것이다.
3. 판매시설 자산가치 상승
상업시설 생산성은 다양한 요인으로 상승한다. 영업시간의 연장, 하이퍼마켓과 리테일 파크의 성장은 생산성을 높이고 동시에 가격을 저렴하게 하여 소비자 니즈에 대응한다.
영업시간에 대한 시각은 나라마다 다르다. 노르웨이, 영국 아일랜드는 제한이 없으나 독일과 프랑스는 정치적 논쟁거리다. 독일을 방문한 여행자들은 순찰시설과 기차역에 부속된 점포를 제외한 모든 판매시설은 일요일에 영업이 금지되어 있는 것을 보고 당황하게 된다. 비록 2006년에 독일정부는 ‘일요일 쇼핑’을 완화했지만 아직 16개주 지방정부는 도입을 꺼리고 있다. 남유럽에서 영업시간 제한은 기후 요인으로 인해 전통화 되었다. 비록 젊은층은 영업시간 연장을 선호하고 있으나(이태리 15-34세 83%가 찬성), 입법권을 갖고 있는 55세 이상은 55%가 반대한다. 하루 24시간, 주간 7일(24/7) 영업이 점차 대세가 될 것으로 보인다. 이러한 추세는 인터넷과 같은 새로운 기술이 등장하면서 불가피한 것으로 보인다. ‘24/7’ 쇼핑타임은 이동수단과 밀접한 관계가 있다. 영국 쇼핑센터위원회는 이동수단은 판매경쟁에서 점점 더 중요해지고 있다고 밝혔다. 쇼핑을 위한 여행 목적이 다른 여행목적보다 더욱 빠르게 증가하고 있기 때문이다.
4. 하이퍼마켓과 리테일 파크(hypermarket & retail park)
소매환경에 생산성을 높이는 또 다른 요인은 하이퍼마켓과 리테일 파크의 성장이다. 규모의 경제성이 강점이다.
하이퍼마켓은 초대형 아울렛인데 백화점 혹은 할인점이 입점한다. 리테일 파크는 대형 주차장을 갖춘 창고형 매장(warehouse)이나 대형전문점(discount store)이 한 곳에 집적되어 있는 형태다.
교외의 리테일 파크가 도시내 상권에 미치는 영향에 대해 조사 중이다. 리테일 파크가 도심 쇼핑 소비자를 끌어오는 경우도 있으나 도심상권은 부피 큰 상품판매가 리테일 파크로 이동하면서 오히려 매장 효율성이 커지는 효과도 있기 때문이다.
도심점포들의 매출 성장율은 지난 10년 동안 60% 성장한 것이 이러한 사실을 일부 설명해주고 있다.
4. 쇼핑환경 up-grade
소비자의 소득과 소비가 증가하면서 레져용품과 서비스 수요가 꾸준히 늘고 있다. 또한 CDs, DVDs, digital radio, TV 등 신기술 제품들에 대한 수요도 지속되고 있다.
Leisure lifestyle 변화는 브랜드를 갖춘 레스토랑, 영화관, 피트니스센터 등을 선호하게 된다. 특히 젊은 세대는 새로운 경험을 요구하는데 레져활동에서 그 해답을 찾으려 한다.
이러한 추세는 쇼핑센터업계에 기회를 준다. 즉 경험제공장소(experimential destination) - 다양한 쇼핑, 레져, 헬스, 교육의 장소 - 가 된다.
유럽 쇼핑센터는 이미 이러한 트렌트를 수용하여 소위 ‘shoppertainment'라고 불리는 고객층의 요구에 대응하고 있다.
5. 인구변화에 대한 대응
대부분의 EU 국가들은 인구 고령화를 겪고 있다. 향후 10년 동안에는 65세 이상 인구는 1,300만명 이상으로 증가하고 반면에 젊은 노동력은 1,100만명으로 감소할 전망이다. 이로 인해 노인인구 소비비율은 급격히 팽창할 것이다.
예를 들면 2015년경에는 영국의 소비증가의 2/3는 45세 이상의 소비자로부터 발생할 것이다. 더욱이 2015년까지는 소비의 50%이상을 차지하리라 예상된다.
쇼핑센터를 비롯한 소매업계는 노인 소비층을 공략할 준비가 필요하다. 예를 들면 오스트리아의 ‘Adeg’는 2003년에 짤쯔부르크에 ‘Adeg Aktiv Mark 50 ’ 쇼핑센터를 개점하였다. 가격 tag을 크게 표시하고, 통로를 넓게 하고, 돋보기안경을 비치하였다. 또 다른 인구의 큰 변화는 1인세대가 증가한다는 것이다. 1인세대는 전세계적으로 특히 선진국에서 증가하고 있다. 2006년 현재, 인구대비 1인세대 비율은 서유럽이 28.9%, 북아메리카 26.7%, 오세아니아 25.7%, 동유럽 22%, 중남미 7.8%를 각각 차지하고 있다.
인구구성변화의 다른 하나는 전 연령대에 걸쳐 독신자가 늘고 혼자 쇼핑하는 추세가 증가한다는 것이다.
‘남성쇼핑객’에 대한 유럽언론들의 시각은 극단적인 것 같다. 한편에서는 쇼핑을 지루해하고, 무관심해하고, 지겨운 쇼핑을 가능한 빨리 끝내려 한다고 묘사하고 있다. 반면에 다른 지면에서는 20-30대 초반의 소득이 풍부한 남성 젊은이들은 쇼핑을 즐기는 것으로 표현하고 있다.
진실은 극단적인 표현 사이에 위치하겠지만 남성들은 20년 전보다는 박식하고 쇼핑을 즐긴다는 사실이다. 그러나 그들의 쇼핑습관과 행동은 쇼핑환경에서 영향을 받은 것이다.
따라서 소매업과 쇼핑센터업계는 남성쇼핑객에게 관심을 갖고 친화적인 인식을 심어야 한다. ‘남성고객용 쇼핑존’과 같은 비즈니스 라운지나 다른 적절한 시설을 제공해야 한다.
6. 고객 쇼핑시간 최대한 배려
소비자들은 다양한 쇼핑채널을 이용한다. 온라인, 카달로그, 점포내방 등을 활용한다. 인터넷의 등장은 소비자에게 큰 영향을 끼치고 인터넷을 활용하여 조사하고 구매한다. 아직 온라인 구매는 전체의 2%에 불과하지만 2010년경에는 5%에 이를 것으로 추정하고 있다.
쇼핑센터업계는 인터넷을 활용해야 한다. 인터넷은 젊은 소비자들과 중요한 정보통신 기능을 담당하고 있기 때문이다. 소비자들은 인터넷을 통하여 정보를 검색하고 원하는 상품과 서비스를 제공하는 점포후보군을 선정한다. 인터넷은 쇼핑시간을 최대한 극대화하는데 도움이 된다. 인터넷은 소매업자 혹은 쇼핑센터업계에 생각보다는 위협이 덜할 것으로 보이며 위기보다는 기회로 작용할 가능성도 큰 것으로 생각한다.
● 쇼핑센터 투자와 성과
1999-2006년 기간동안 쇼핑센터 투자재원의 2/3는 영국, 독일, 스페인에서 조달하였다. 동 기간동안 총 투자금액은 1,090억유로에 이르렀다.
2006년 일년 동안에 260억유로가 쇼핑센터에 투자되었다. 이는 지난 2004년, 2005년에 비해 100억유로 이상 늘어난 것이다. 국가별로는 영국이 여전히 투자액의 31%를 차지하여 최대지만, 전년에 48.1%를 차지한 것을 감안하면 그 점유율은 크게 감소한 것이다. 그럼에도 불구 여전히 영국, 독일, 스페인, 폴란드, 스웨덴 5개국의 투자비율은 EU25 2 개국 전체 투자액의 70%를 차지하고 있다(2006년).
쇼핑센터 거래도 활발하다. 2005년에 236개의 쇼핑센터가 매매되었는데, 금액으로 환산하면 230억유로 규모다.
쇼핑센터에 대한 투자는 매력적이었다. 2004-2006 3개년간 쇼핑센터 투자수익율은 평균적으로 13.6%였다. 프랑스와 아일랜드에서는 20%까지 이르렀다.
이러한 성과에 힘입어 쇼핑센터에 대한 투자는 계속 될 것이다. 연금, 보험사 등 기관투자가들의 투자가 전체투자액의 5%에서 10%이상으로 늘어났으며, 이런 추세는쇼핑센터의 성장에 따라 지속 될 가능성이 크다.
● 마무리
쇼핑센터가 유럽에서 등장한지 50년이 지난 지금, 투자자는 효과적인 투자처로, 상인은 효율적인 점포입지로, 소비자는 매력적인 여가활용장소로 자리 잡고 있다. 또한 공공기관도 사회적 경제적으로 크게 기여하는 점을 인식하게 되었다.
50년 전인 1960년대 초에 Jean-Louis Solal은 쇼핑센터에 대하여 다음과 같은 이유를 들어 중요성을 열거하였다.
- 급격히 증가하는 유럽인구를 대도시 틀 안에서 수용할 수 없을 것이다. - 가계소득 증가, 주5일 근무제 도입으로 가족단위 쇼핑횟수가 증가할 것이다. - 유럽의 대량으로 생산된 상품을 대량으로 판매할 장소가 필요한데, 도심상권은 그 역할에 한계가 있다. - 2차 세계대전 후, 운송수단의 발달로 교외지역 등 장거리 이동이 가능하게 되었고 반면에 도심지역은 정체가 심해진다.
최근 우리나라 유통업계도 쇼핑센터 도입이 활발한 추세에 있다. 백화점과 대형마트 중심의 단일 점포 중심으로 유통시장을 주도하여 왔으나 최근 그 추세가 변화하고 있다. 쇼핑센터 중심의 복합시설 개발이 한창이다.
영등포 타임스퀘어(time square), 부산 센텀시티, 일산 킨텍스 복합시설 등이 대표적 사례다. 낙후된 지역에 백화점, 할인점, 시네마, 호텔 등의 주요 테넌트들을 한 곳에 집적시켜 강력한 상권 흡입력을 갖게 된다. 이런 추세는 소비자의 소득증가, 주5일 근무제로 여가시간의 증가, 인구변화로 인해 발생하는 새로운 소비 수요, 즉 새로운 쇼핑환경, 레져 생활, 건강증진, 교육 등의 소비자의 요구에 대응하는 과정으로 풀이된다.
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