[지식정보] 성공하는 타운센터 만드는 방법

성공하는 타운센터 만드는 방법 ● 우리나라에서는 서울을 중심으로 하는 대도시 교외지역에 새로운 생활권이 많이 개발되고 있고, 이들 지역은 시간이 흐를수록 독자적인 생활권을 형성해가고 있다. 그 생활권의 중심부에 타운센터가 들어서고 있고, 이들 타운센터의 면밀한 계획과 개발이 지역생활권에서 차지하는 비중이 점점 커지고 있다. 이번호는 우리나라의 효과적인 타운센터 개발방향 정립을 위해 미국에서의 타운센터 개발방법과 사례를 알아보기로 한다. 관련 자료는 ULI의 성공하는 타운센터를 개발하는 10가지 원칙을 참조하여 정리 하였다. 1. 타운센터의 정의와 필요성

● 타운센터 정의와 특성 -타운센터란 오랫동안 지속될 수 있고, 걷기 편하고, 공공이 이용하는 오픈 공간이 있는 복합용도 개발을 의미한다. 그중에 공공장소는 시민들이 모여 그들의 커뮤니티의 유대감을 에너지 넘치게 나눌 수 있도록 구체적 공간으로 구분되어 있어야 한다. -타운센터 복합용도 전개시설: 앵커시설(리테일, 레스토랑, 레저 활동이 가능한 시설)+주거시설+오피스, 병원, 시민시설, 문화시설 등 -타운센터는 시간이 흐를수록 주변과 밀착성이 더 강해지면서 개발밀도와 짜임새가 높아지고, 커뮤니티의 다양성이 더 높아지는 특성이 있다.

● 대도시 교외지역의 인구가 급증하고 일자리와 쇼핑시설이 증가함에 따라, 교외지역은 오래된 대도시로부터 점점 더 분리되면서 독립된 생활을 영위하는 곳이 되어가고 있다. -대부분의 교외지역 사람들은 아주 특별한 경우(예: 콘서트, 스포츠이벤트 등)를 제외하고는 대도시를 방문하는 횟수가 점점 줄어들고 있다. -동시에 교외지역 사람들은 교통 혼잡, 교외지역의 잘 다듬어진 길거리 모습이 변질되거나, 낙후된 쇼핑몰, 일인 가족문화, 및 자연환경의 파괴를 싫어하는 경향이 많아지고 있다.

● 대도시의 도심에서는 범죄, 시설노후, 및 빈곤의 흔적이 있으나, 교외지역은 주민간의 상호교류, 축제, 산책, 자기표현, 세상에 대한 관조, 및 일상의 생활을 즐기는 장점이 있다. -교외지역은 초기 형성단계부터 개인적 즐거움(바베큐 파티, 풋볼연습, 골프장, 집안 가꾸기 등)으로 시작된 곳 * 교외지역의 최근 변화요인

● 세월이 흐르면서 교외지역은 도시가 역사적으로 진화해온 일반적인 과정을 답습하여 도시적 특성을 받아들일 수밖에 없다. 이들 도시특성의 퍼즐조각을 채워 나가는 것이 타운 센터이다. -반영해야할 도시특성 내용: 보행환경 개선, 주택 선택의 폭 확대, 이동수단의 다양화, 토지사용의 복합화, 선택적인 개발밀도 높이기, 시민의 문화적 충족 확대, 오래되고 효율이 저하된 부동산을 재개발하여 대도시적인 환경요소와 어메니티를 보다 많이 제공

● 교외지역은 한 단계 높은 커뮤니티로 진화해가는 과정상에 많은 장애물에 부딪침. -Nimbyism(기본적으로 개발에 동의는 하면서 막상 자기 집 주변에서 상황이 벌어지는 것은 반대)의 팽배가 대표적인 장애요소. -결국 지역 커뮤니티와 개별 토지소유자 사이에 파트너 쉽이 필요하고, 존닝과 토지분할 관련 제도개선이 필요하며, 추가비용 발생 등 예측하기 어려운 도전을 해결해야 한다. ● 사례

2. 성공하는 타운센터 만드는 방법

2-1. 계속적으로 보존되는 기념비적인 공공장소를 창조하자.

● 공공장소는 거리, 광장, 보행로, 주민센터, 주차장 등으로 구성. 디자인이 우수한 공공장소는 타운센터의 앵커와 어메니티 역할을 수행한다.

● 커뮤니티의 중심지역(공공장소)을 창조하자. -성공적인 공공장소는 상업, 사회적 교류, 및 레저 활동이 복합적으로 믹스되고, 보행자를 중심으로 한 매력적인 외부 공간을 뜻한다. -공공장소의 디자인과 프로그램이 훌륭하면 머무는 것만으로도 즐거워지고 사람들이 저절로 모여든다. ● 매력적인 공공장소의 필수조건

● 공공장소를 만들때 거리, 오픈공간 및 사람이 모이는 장소가 중요. -타운센터의 핵심적인 디자인 요소는 걷기 편하고, 순환이 잘되며, 접근하기 편하고, 주차가 핵심이다. -좋은 타운센터를 계획하기위해서는 거리의 틀과 디자인 구성시 빌딩과 오픈 공간의 조화를 신경써야 하고, 자동차와 보행인, 일과 레져, 상업기능과 주거기능의 조화를 신경 써야 한다. -도시의 모습은 가급적 동시에 조성되는 것이 좋다. 공공장소가 들어설 때 주변과 인근도로를 따라 건물이 들어서야 한다. 그렇지 않으면 처음부터 썰렁한 분위기가 된다. * 디자인이 잘되 있는 공공장소 특징

● 공공장소에는 주위에 멋있는 빌딩이 있어야 한다. -공공장소 주변의 건물의 디자인은 공공장소와 상호 어울리며 상호 지원적이어야 한다. -1층보다는 2층 이상부터 시작되는 높은 건물은 소재와 디자인이 공공장소와의 동일한 시너지 효과를 이루고 있어야 하며, 그래야 타운센터의 중심성을 표현할 수 있다. -역사적 건물은 더욱 부가적인 가치를 더해준다. -주변건물의 디자인은 독창성, 다양한 디자인, 의외성, 친숙성 등이 반영되어야 한다. ● 개발사례

성공하는 타운센터 만드는 방법② 2-2. 시장의 현실을 정확히 파악하자.

● 타운센터의 번창은 시장의 수준이나 성격과 밀접한 관계가 있다. -시장의 분석대상: 인구, 소득수준, 성장률, 경쟁, 접근, 시장의 희망 등을 종합적으로 검토.

●복합용도 개발 시 리테일은 주거와 오피스용도를 1차 배후상권으로 하여 2가지 수단(테난트 믹스와 리테일 자체의 성격)으로 환경조성에 일조. -테난트 믹스는 타운센터의 경험을 제공한다. 레스토랑, 서점, 극장은 엔터테인 경험을 제공하고, 예술공연시설은 엔터테인을 제공하긴 하지만 리테일이 없이 단독으로 사람들을 붙잡아 두긴 힘들다. 전문점, 디스카운트 스토어도 독자적인 편익을 제공. 슈퍼마켓은 현재와 미래의 이웃들에게 편의성을 제공하는 핵심적 리테일이다. -리테일은 그 자체의 성격으로 인해 거리에 다니는 유동인구의 대부분을 리테일 매장으로 끌어들여 매장 내 보행활동이 계속 유지된다. 오피스와 거주민들은 추가적인 유동인구가 되어 스토어와 레스토랑의 고객이 되지만 이들은 수요층이 적어 고객의 일부분 밖에는 안된다. ● 타운센터 내 리테일의 두 가지 핵심역할

● 리테일 시장분석 6단계

● 시장분석을 통해 리테일의 형태와 규모를 결정할 수 있다. -리테일 형태의 예: 전통적인 네이버후드 혹은 커뮤니티센터, 라이프스타일 센터, 파워센터, 리저널/슈퍼리저널 센터, 하이브리드형 센터(몇몇 센터의 복합형). 이중 하이브리드형 센터가 증가 추세. -리테일 규모의 예: 3천 평~3만평

● 타운센터의 오피스 개발은 오피스 수요에 따라 리테일시설 상층부 이층의 오피스로부터 A급의 단독 오피스까지 다양하게 전개. -오피스 시장분석에는 기존 오피스의 공급면적, 테난트 타입, 빌딩 노후도, 빌딩크기, 집중화정도, 및 임대율과 우리가 공급하는 개발면적, 교통개선 정도, 산업의 트랜드를 감안해야 한다.

● 타운센터 내 주거시설은 리테일 윗 부문의 아파트를 포함하여, 로프트, 아파트, 콘도, 타운하우스, 주거업무겸용 시설 등이 있다. -개발 밀도 결정을 위해 주거시장 분석이 필요하여 인구성장 예측과 라이프스타일별 세분화 작업이 중요. -최근에는 전문직과 노부부 비율이 증가하여 타겟 세분화에 큰비중 차지. ● 시장현실을 감안하여 개발한 사례

2-3. 공공과 민간이 파트너 쉽을 갖고 리스크와 보상을 분담한다.

● 성공적인 타운센터 개발을 위해 공공과 민간은 파트너 쉽을 갖고 위험과 보상을 서로 나누는 것이 효율적이다. -과거에는 공공과 민간은 상호 힘겨루기 대결이 많았다. -상호 협력적인 파트너 쉽은 제로썸 게임을 피하고 좋은 결과를 창출할 수 있다.

● 공공과 민간 파트너 쉽의 장점 -지자체 단독으로 공공 인프라 시설비용을 부담하기에는 한계가 있어 민간부문과 비용을 분담하는 효과. -단독으로 할 경우 존닝 계획 등이 불충분하거나 탄력적이지 못해 결과물이 만족스럽지 못할 수가 있기에 그만큼 공공과 민간의 공동협력이 필요. -지역 주민의 컨센서스를 얻는데 매우 효과적

● 공공과 민간 파트너 쉽에 다른 이해관계자, 시민, 지역 내 비영리단체를 참여 시킬 경우 지역 내 컨센서스와 지지를 얻는데 매우 효과적이다. ● 파트너 쉽에 의한 단계별 접근방법 -1단계: 컨셉만들기 단계로 이해관계자들은 타운센터와 주변 커뮤니티의 비전을 조사하고 파트너들의 주장을 파악하게 된다. -2단계: 파트너들의 주장을 문서화하고, 프로젝트의 구성요소, 역할과 책임, 위험과 보상, 의사결정과 수행과정을 명확히 하기 시작한다. 파트너들은 협상하면서 상호 관련 조건에 대해 협의에 이른다. -3단계: 모든 이해관계자(시민 그룹, 지방 정부, 프로젝트팀 멤버)로부터 지지를 얻기 위한 시도를 한다. 프로젝트 파이낸싱이 시작되고 테난트 유치계획이 수립된다. -4단계: 공사를 시작하면서 임대유치와 자산관리가 시작 된다. -이러한 단계가 일부분 계속 반복되면서 최종단계가 마무리되고 그때부터 자산을 관리하면서 새로운 프로젝트를 구상할 수 있다.

● 파트너쉽은 일련의 과정을 뜻하며 결과물은 아니다. 이런 과정이 성공적으로 되면 모든 파트너쉽 당사자에게 이익을 가져다준다. -공공부문은 공공자산에 대해 레버리지와 극대화 효과를 올릴 수 있고, 개발과정 전반에 대한 콘트롤이 가능해져 생기 넘치는 타운센터 환경을 창조할 수 있다. -민간부문은 개발과정 상에서 많은 지지와 인허가, 타이밍, 및 채택가능하면서 이익이 되는 결과물을 매순간 마다 확신할 수 있게 된다.

● 공공/민간 파트너 쉽의 문제점 -시장 위험: 계획된 공급이 현실적인가? -건설 위험: 계획이 예산과 일정에 맞는 것인가? -오너쉽 위험: 개발과 운영(테난트 유치 포함)의 모든 위험을 극복할 수 있는가? -이자율 위험: 이자율이 상승할 가능성 -실행 위험: 공공의 목적에 일치하는 것인가?

● 공공/민간 파트너 쉽의 보상 -공공부문이 취하는 가장 명확한 보상은 경제적 회계적 이득으로 일자리, 인프라, 세금, 공공요금, 지역주민의 복지 증진, 및 지역 커뮤니티 경제력과 세원의 증가 등을 꼽을 수 있다. 공공복지차원에서 지역 커뮤니티가 향상되고 지역의 주체의식이 더 높아지며, 관련 공무원은 보상과 인정을 받게 된다. -민간 디벨로퍼가 갖게 되는 보상은 아주 명쾌하고 쉽게 측정된다. 시간과 비용을 투자하고 남는 이익과 프로젝트를 성공적으로 마무리하고 나서의 성취감과 명성으로 다른 프로젝트를 계속해서 수행할 수 있게 된다. ● 사례분석

2-4. 개발과 파이낸스를 연관시켜 계획을 세우자.

● 타운센터 건립시 파이낸싱과 오너쉽은 단일용도 프로젝트보다 많은 복잡한 단계를 거쳐야 한다. 그 이유는 다음과 같다. -대규모 프로젝트는 대규모 자본은 필요로 한다. -복합용도 개발 시 용도별로 각각 별도의 파이낸싱이 필요할 수도 있고, 시장 라이프사이클도 다르다. -단계별 전략 수행과정 중에 각 단계별로 전략이 달라질 수도 있다. -오너쉽과 자본투자 형태가 증가하는 경우가 많다. -관리문제가 오너쉽, 계약, 및 시설유지 등에 영향을 미침. -대출기관의 무관심이나 이해부족이 생길 수 있다. -개발이전 단계부터 위험성에 빠질 수 있다. -공사와 개발기간이 계획보다 훨씬 더 늦어져 시장 환경이 악화될 경우 파이낸싱 조달이 위험해질 수 있다. -위험성이 높을수록 더 많은 보상이 생길 수도 있다. -평당 개발비용(인허가 비용, 디자인 비용, 건설비용 등)이 높아질수록 수익성을 예측하기 힘들다. -공공적 파이낸싱의 기회가 생길 수도 있다.

● 타운센터를 의욕적인 규모로 계획할 경우 시장수요에 맞는 단계별 계획을 세워야 한다. -단계별 추진 시 초기단계에는 리스크가 높기 때문에 단계별로 다른 파이낸싱 전략을 짜야한다. -개발의 마지막단계로 접어들수록 그동안 진행했던 프로젝트의 성공과 완성된 이후 기대되는 시너지 효과로 파이낸싱 전략 짜기가 쉬워진다.

● 지역을 부흥시킨다는 비전을 갖고 잘 정비된 조직적/금융적 접근방법을 구사해야한다. -개발계획과 기간이 장기간 걸리는 만큼 초기단계부터 안정적인 자금과 조직이 필요. -개발성과에 따른 기대수익은 타운센터 오픈 후 지역고객이 많이 방문하면서 가능. -시설의 복합화는 수입과 이익에 큰 기여를 하겠지만, 그만큼 많은 비용과 위험성이 따르는 만큼 재무계획에 제반 요인을 반영해야 한다.

● 파이낸싱도 여러 종류가 있어 타운센터 복합화 용도에 따라 파이낸싱 종류도 달라진다. -마찬가지로 초기자본을 유치할 때 파이낸싱도 종류가 다양하여 프로젝트 전반에 투자하는 경우도 있지만 일부분에만 투자하는 것 도 있다. -오너쉽 참여자가 많아지고, 초기자본 형태도 다양해지면서 일부는 시설관리와 운영까지 요구하는 경우도 생긴다. -또한 초기 자본 유치 외에 차입금에 관한 파이낸싱도 함께 검토해야 한다. 특히 복합용도 로 개발할 때는 개별용도별로 어떻게 운영되고 이익을 내는지 설명이 필요하며, 대출기관입장에서도 자신에 맞는 용도만을 골라 투자하는 경우가 있다. -단계별 용도별로 적합한 초기투자자와 대출기관을 찾아 설명하기 위해 기간이 많이 소요된다. 이 경우 공공부문의 파트너가 큰 도움을 줄 수가 있다.

● 공공부문을 활용하여 파이낸싱도 가능 -지방채, 세수 증대와 관련한 공공부무의 파이낸싱이 인프라 개선, 주차시설, 시민홀, 공공시설, 기타 타운센터 시설에 투자되기도 한다. -공공부문을 활용하여 많은 자금을 유치할 수도 있지만, 확정 때까지 기간이 많이 소요되고 복잡해질 수도 있다.

2-5. 다양한 용도의 시설들을 조화롭게 복합화 시킨다.

● 일하고, 거주하고, 쇼핑하는 타운센터는 리테일, 시민시설, 오피스, 호텔, 도시형 공원으로 밤낮을 가리지 않고 생기 넘치는 환경을 창조.

● 새로운 타운센터를 복합용도로 개발하고, 기존 타운센터에 새로운 용도를 도입하는 일은 도전정신이 필요하다. -리테일은 한 개의 유니트 규모가 상대적으로 대규모이면서 동시오픈을 해야 효과가 높지만, 주거와 오피스의 유니트는 작고 장기적인 개발이 필요할 수 있다. -따라서 한 건물에 수직적으로 짓는 복합개발이 아니라면, 복합용도를 토지별로 분할한 단계별 개발이 더 바람직하다.

● 복합용도 개발 시 주거는 저녁시간에, 오피스는 낮 시간동안에 타운센터 활성화에 다음과 같은 기여를 한다. -레스토랑을 포함한 리테일 시설에 큰 시너지효과를 창출. -리테일이 좋아하는 많은 길거리 유동인구를 추가적으로 창출. -주위 환경개선, 시민시설과 병원이 들어서는데 밑바탕 역할

● 타운센터 내 주차장 설치 시 고려사항 -리테일과 오피스의 주차수요는 주거보다 많은 주차장이 필요. -리테일과 오피스 고객은 눈에 잘 보이고 접근이 개방된 대규모 주차장을 선호. -주택시설 주차는 가깝고, 보안성, 프라이버시가 유지되어야 한다.

● 타운센터는 입지가 중요하여 지역의 앵커기능을 유지하는 곳에 개발해야한다. -단일 용도의 개발과는 달리 타운센터는 보행인과 시설방문 고객들이 깊은 인상을 갖도록 큰 도로, 인도, 골목길, 산책로, 공원 등을 디자인해야한다.

● 복합용도 개발을 잘 하게 되면 자동차와 보행인이 몰리는 피크시점을 평일과 주말을 활용하여 분산 처리할 수 있다. -예를 들어 주거용도로 인해 리테일은 저녁시간에 인근의 인도가 북적이고, 오피스는 낮 시간 활동을 높인다.

● 타운센터는 단순한 건물브랜드를 뛰어넘어 사람들과 감성적 차원에서 연계되면서 지역 커뮤니티의 일부가 된다. -적절한 복합용도의 개발은 다양한 도시 특성을 만들어 사람들에게 자신을 증명하는 즐거움을 주고, 다양한 활동(일, 생활, 쇼핑, 엔터테인 및 레져)을 할 수 있는 환경을 만들어 준다. -따라서 주거+오피스+리테일+시민시설의 결합은 함께하는 이웃 환경을 만들어 공존과 지속성장을 만들어 내는데 중요한 역할을 하고 있다.

● 비록 복합용도개발이 비용, 파이낸싱, 단계별 개발, 및 주차장 등에서 복잡한 면이 있지만, 결과는 매우 만족스럽다. -완성된 타운센터는 지역 커뮤니티의 가치를 꾸준히 지속시키는 자산이 된다.

2-6. 장기비전에 바탕을 두면서 탄력적으로 개발을 추진해야 한다.

● 장기비전이 커다란 틀이라면, 탄력성은 그것을 수행하는 도구이다.

● 역사적으로 타운센터는 유기체적인 성격이 있어 성장과 변화를 계속해왔다. -새로운 타운센터도 개발과정상에 이와 유사한 탄력적인 프로세스가 필요하다. 그 이유는 시장이 변하고, 소비자 선호가 바뀌고, 복합용도 사이의 관계가 더욱 서로를 필요로 하기 때문이다. -미래는 불확실하기 때문에 탄력적인 프로세스는 복합용도의 존닝 배치와 개발밀도 결정에 매우 중요하다. -탄력적인 프로세스는 단계별로 개발이 깊숙이 진행될 때 더 많이 필요하여, 일련의 단계마다 변화에 대응하고, 잘못된 것을 수정하고, 최종적으로 반듯이 성공을 하기위해 필요한 요소이다.

● 1단계 개발단계부터 타운센터의 자기주장을 명확히 하여야 상업적으로 성장 발전하는 초석이 마련되며, 이러한 1단계 환경을 바탕으로 이후의 각 단계별 개발이 지속성장을 할 수 있다.

● 또한, 빌딩 디자인, 블럭 크기, 및 인프라 위치를 검토할 때 향후 탄력적 프로세스가 가능하도록 사전에 배려해야한다. -건물의 지붕과 창문에 대한 기본 설계조건, 리테일/오피스/주거시설이 준수해야 할 설계사항을 준비. -따라서 이 같은 설계조건이나 새로운 용도의 시설을 장래에 적용하기에는 대규모 블록이 좋다. -지상주차장 가장자리 외곽에 인프라 시설을 하게 되면 나중에 재배치하는 부담을 크게 줄일 수 있다.

● 이들 탄력적 요소들이 중요하긴 하지만 반듯이 장기적 플랜에 따라 접근해야 한다. -사이즈, 개발밀도, 및 복합용도의 믹스와 위치를 탄력적으로 조절할 때 타운센터 기본 컨셉과 커뮤니티 핵심장소로서의 기능이 유지되어야 한다. -기본 컨셉에서 정리한 공공장소, 인간에 대한 배려, 도로 계획, 및 전반적인 품질에 대한 내용은 타협이 되어서는 안 된다. 그래야만 미래에 타운센터가 완성되었을 때 현재의 테난트와 복합용도를 뛰어 넘어서 지속가능 발전이 계속된다는 암시를 지역주민에게 줄 수 있다.

● 블럭의 일부가 다른 디벨로퍼에게 팔리거나 할 경우가 있겠지만 장기비전은 영원히 그 중요성을 인정해야한다. -따라서 마스터 플래너는 그동안 이런저런 내용을 계획에 반영시켜온 사람이기에 이들의 중요한 역할이 계속적으로 유지되어야 타운센터가 성공한다. ● 사례분석

2-7. 밀도를 올리면 기대효과가 증대된다.

● 활기 넘치는 타운센터 개발이란 길거리에 많은 유동인구가 다닐 만큼 밀도 높은 복합화 시설을 개발하라는 뜻이다.

● 밀도 높은 타운센터 개발 시 보행자중심의 공간도입이 필요. -자동차 중심의 저밀도 개발과는 반대로 고밀도 개발은 인간중심이다. -고밀도 개발을 통해 사람들은 자동차에서 벗어나 개발단지 내에서 안전하게 거리를 건너다니고 상점 앞 도로를 편하게 다닐 수 있다. -과거와 같은 저밀도 개발은 지역중심 센터 바로 뒷쪽에 대규모 주차장이 있고 큰 도로와 바로 연결되어 자동차 중심의 “레이저”쇼핑(주차하고, 물건사고, 차로 바로 돌아와 떠나는 쇼핑)이 판을 쳐 센터의 에너지가 소멸되는 개발이었다.

● 충분하면서도 편리한 주차는 리테일 개발성공에 필수적이고 오피스와 주거에도 반듯이 필요. -따라서 효율적이고 디자인이 잘 된 주차시스템은 계획단계부터 개별 복합화용도에 따른 주차 분산을 고려하여 계획해야 한다. -낮 시간에 오피스 고객이 사용한 주차장은 밤 시간에 입주민과 극장고객이 사용. -여기서 중요한 것은 개발밀도를 높이는 타운센터는 자동차를 한 장소에 주차시켜, 단순히 사람들의 활동에 보조적 기능에 그치도록 해야 하며 자동차 중심이 되게 해서는 안 된다.

● 타운센터의 크기를 결정하고 필요한 주차수요를 추정하기 위해서는 타겟 시장의 크기를 파악해야 한다. 즉, 타운센터가 지역 거점의 시장을 대상으로 하는지, 아니면 커뮤니티 시장인지, 혹은 동네를 상대로 하느냐에 따라 달라진다. -더 큰 시장을 상대로 한다면 밀도는 더 올라가야 하며, 이미 지어진 타운센터의 경우는 밀도를 올리는 마스터플랜을 다시 짜야 한다.

● 개발밀도가 상향될수록 대중교통 환승과 크로스 쇼핑(용어해설: 한번 와서 이곳저곳 쇼핑하기)기회를 증가시켜, 다양한 용도끼리의 시너지 효과를 극대화시키면서 센터의 번영을 유지할 수 있다. -점포, 레스토랑, 주거시설 및 오피스 사이의 거리가 짧아질수록 입주민과 오피스 입주자는 손쉽게 센터의 소비자가 될 수 있다. -고밀도 개발 시 인근 대중교통 환승 시설로의 접근을 편하게 하면 더 많은 유동인구가 단지로 몰려들면서 걷는 보행인이 더욱 증가.

● 높은 개발밀도와 생기 넘치는 분위기는 상호 밀접한 관계가 있어 개발밀도를 올리면 지역주민은 센터 소속감을 더 많이 갖게 된다. -지역주민들이 많이 방문해서 이런저런 일과 시간을 보내는 센터는 에너지가 넘치게 되어있다. ● 높은 개발밀도를 통해 얻는 장점

● 사례분석

2-8. 지역 커뮤니티의 구성요소를 한 곳으로 연결시킨다.

● 타운센터는 사람들에게 매우 오픈되어 있어 지역의 커뮤니티를 강하게 연결시키는 힘을 갖고 있다. -지역 고객의 시각에서 타운센터를 민간이 지은 쇼핑센터로 보지 않고 공공센터로 본다는 사실은 매우 중요한 사실이다. -타운센터가 주변의 이런저런 시설, 쇼핑지역 및 공원시설을 강력히 연계시키는 역할은 기존의 재래적인 센터에서는 볼 수 없었던 모습.

● 커뮤니티를 한곳으로 연결시키기 위해서는 사전에 계획한 용도, 차도, 보행도로, 교통 환승시설, 오픈광장, 주변의 이웃 시설의 복잡한 상호관계에 대한 이해가 있어야 한다. ● 타운센터와의 연계성은 도로를 통해 가장 명확하게 나타나지만, 이로 인해 타운센터는 교통량 증가를 초래할 수 있다. -따라서 도로를 잘 디자인하여 교통량을 잘 관리 배분할 수 있다. -보행자도로와 차량 교통에 대한 효율적인 균형이 필요하며, 인도, 산책로, 자전거 길은 타운센터와 주위의 이웃 커뮤니티를 연결시키는 필수 요소이다.

● 타운센터 개발은 전형적으로 리테일과 상업요소를 가질 수밖에 없기에 많은 보행인구는 상업시설의 성공에 바로 직결된다. -따라서 보행로 환경은 보행인을 유혹하고 즐겁게 하는데 집중되어야 한다. -보행로 폭은 충분히 넓어야 하고 소공원, 연못과 분수대, 카페 및 쉼터를 보행로 환경요소에 포함시켜야 한다. -보행로를 따라 리테일 시설이 서로 이웃하여 배치된 모습이 시각적으로 눈에 들어와야 한다. ● 멋있는 인도를 만들 때 고려해야 할 사항

● 비록 자동차가 타운센터에 접근하는 가장 주된 수단이지만, 다른 교통시설 대안으로 대중교통수단, 자전거 길, 전철을 도로 시스템에 적극적으로 반영시켜야 한다. -오픈 공간은 타운센터를 더 큰 공원 시스템과 연결시키는 중요한 요소로 교외 지역의 타운센터에서는 더욱 그런 현상이 많다.

● 지역의 감성적인 연계성도 중요한 요소로서, 타운센터의 개성을 나타내는 아니디어는 지역 커뮤니티의 성격을 찾아보면 쉽게 얻을 수 있어, 이를 디자인에 반영하게 되면 더욱더 지역과 밀접한 연관성을 맺을 수 있다. -플로리다주 보카 레이톤의 미즈너 파크 사례: 디자인 설계에 그 지역이 갖고 있는 지중해의 스페인 풍을 반영. - 미조리주 캔사스 시티의 컨트리클럽 프라자: 그 지역의 1930년대 풍의 분위기를 타운센터에 반영.

● 해당지역의 리테일 상인을 유치시켜 지역의 연계성을 높일 수 있다. -물리적인 디자인 외에 지역의 우수상인(특히 레스토랑이나 식품관련 테난트)을 유치하게 되면 그들이 갖고 있는 감각과 맛으로 타운센터를 지역 커뮤니티의 한 식구로 만든다. ● 사례분석

성공하는 타운센터 만드는 방법④ 2-9. 자연환경을 보존하면서 동시에 발전하는 지속성장에 투자하자.

● 타운센터 디자인을 할 때, 자연환경과 함께 지속성장하는 디자인을 하게 되면 환경보호는 물론 경제적 사회적으로도 타운센터가 오래도록 존속하는데 큰 도움이 된다. -사람들은 이런 것을 원하고 이로 인해 다시 재방문하게 된다.

● 타운센터 개발 시 가급적이면 개발지역내 비어있는 토지를 활용하는 것이 환경과 함께 지속성장할 수 있는 좋은 방법이지만, 어쩔 수없이 교외지역의 자연녹지를 활용할 때는 디자인에 신경을 많이 써야 한다. -개발지역 내에 빈 땅을 활용하는 것이 인프라 비용을 줄이고, 교통측면도 유리하며, 주위의 개발환경요소(도로, 공원, 전철)를 활용할 수 있고, 지역의 경제적 사회적 활력을 되찾는데 큰 도움이 된다. -자연과 더불어 지속가능 성장한다는 의미는 자동차를 뛰어넘어 교통수단의 선택폭(걷기, 자전거, 승용차 같이 타기, 전철, 버스 등)을 넓힌다는 뜻이다. -대중교통은 지역의 모든 커뮤니티 구성원(다양한 라이프스타일의 사람과 소득계층)이 차별 없이 민주적으로 타운센터의 어메니티 생활을 손쉽게 즐길 수 있게끔 좋은 교통수단을 제공한다.

● 종전까지는 환경적인 문제에 엔지니어적인 해결책만 시도했다. 더우면 냉방을 위해, 추우면 난방을 위해 더 많은 에너지를 사용하고, 단지 내 조경이 건조해지면 더 많은 물을 뿌리고... -물론 이런 엔지니어 방법이 획기적으로 개선된 것은 아니지만, 앞으로는 다음과 같은 친 환경적인 지속성장 방법을 더 많이 사용해야한다. * 친환경적인 지속성장 방법

● 지속성장은 장기적으로 파이낸싱, 플래닝, 존닝, 디자인, 마케팅, 건축을 결합시켜 커뮤니티 삶의 질을 개선시킨다. * 지속성장을 계속적으로 끌고나가기 위해서 필요한 전략

● 사례분석

2-10. 강력한 통합관리와 프로그래밍을 실행하자.

● 타운센터에 오는 지역주민과 방문객은 하루 24시간을 머무를 만큼 공공에 오픈되어 있기 때문에, 쇼핑센터나 다른 상업시설 보다 관리강화를 지속적으로 해야 한다. -타운센터는 지역 내에서 가장 밀도가 높고, 다양하며, 활동적인 곳인 만큼, 관리 측면에서도 더 복잡하고 비용이 많이 들며 보다 정교함을 요한다.

● 타운센터 관리는 소규모 도시를 관리하는 것과 거의 같은 기능이 필요하다. -시설용도별로 관리방법을 달리 해야 하며, 공공장소에서 일어날 수 있는 잠재적인 시끄러운 요소는 사전에 예방되어야 한다. -쓰레기 동선이 주민들과 쇼핑고객과 마주치는 경우를 최소화해야 하고, 쓰레기 악취처리, 분수대 수질관리, 도로의 청소와 보수, 조경수에 대한 물주기/가지치기/꽃 심기, 등을 시스템화 ● 너무 많은 보안요원과 통제는 부자연스럽고 불편하게 만든다. -이용객이 타운센터의 주체이기에 이들을 위한 제반 배려가 중요.

● 공공장소에서 지속적으로 하는 이벤트 활동도 타운센터 관리측면에서 매우 중요하여, 방문객은 이와 같은 경험을 기억하고 즐거워한다. -타운센터 오는 사람들은 단순히 물건을 사러오는 고객이나 소비자로 보지 말고, 커뮤니티 생활을 경험하러 오는 지역주민이란 사실을 알아야 한다. -계획된 이벤트 내용에는 콘서트나 농산물 임시시장을 포함하는 것이 좋고, 공휴일의 성격을 최대한 살려야 한다. -비 계획된 이벤트 내용에는 정치적인 집회나 지역의 이익을 주장하는 집회가 있다. 이들 집회도 지역의 커뮤니티와 밀접한 관계가 있는 만큼 매우 중요하지만 타운센터가 불필요한 분쟁에 휘말리지 않게 조심해야 한다.

● 마케팅도 타운센터의 장기적인 경쟁측면과 복합용도별 마케팅의 시너지 효과를 극대화하기위해 조화롭게 계획해야 한다. -주민고객 카드 발행, 발레파킹, 복합용도별 주차장 상호 활용, 모니터링 등을 마케팅에 활용.

● 사람들은 커뮤니티로부터 삶의 질을 끌어올리는 경험을 기대한다. 따라서 타운센터는 친환경적인 경험과 아울러 지역의 경제 사회적인 경험을 한 차원 높게 전개해야 한다. 이를 위해 타운센터 관리자가 해야 할 일은 -첫째, 고객의 선호와 리테일 변화를 감안한 적절한 테난트 믹스와 -둘째, 모든 개발과정이 마스터플랜과 비전에 일치되도록 추진해야하며 -셋째, 타운센터 내에서의 규정을 정립해야 한다. ● 사례분석