[지식정보] 유럽의 상업기능을 통한 도심의 르네상스

이번호의 내용은 ULI 2009년 1월호의 내용중 상업기능을 통한 유럽 도심지역의 재생사업에 관한 내용을 바탕으로 하여 관련 자료를 참조해 재구성 정리 하였다.

1. 도시기능과 상업기능

우리는 누구나 “도시”라는 것이 사회적 문화적 중심지이며, 수천 년에 걸친 인간 문명발달의 중심지라는 것을 인정할 것이다. 어떤 미래학자는 2050년이 되면 전 세계 인구의 약 60%가 도시에서 생활할 것으로 예측하기도 할 만큼, 도시는 경제의 발전소 역할을 하고 있다. 도시는 직업을 제공하고, 환경문제를 끊임없이 해결해 나가고, 인류생활의 질을 개선시키고 하면서 경제적 성장과 커뮤니티의 수준을 향상시켜 나간다. 특히 도심지역은 동서고금 어느 도시를 막론하고 미래 경제발전의 심장부인 것이다. 그 가운데 상업시설의 트랜드 발전은 도시 번영의 핵심이며, 21세기를 향한 도전을 함에 있어서 지속적이면서 핵심적인 해결책의 기준을 만들어 내고 있다.

현재 유럽인구의 약 70%가 도시지역에 살고 있으며, 2025년 까지 약 75%를 넘을 것이고, 2050년 까지는 약 80%에 이를 것으로 미래학자들은 예측하고 있다. 이미 유럽의 일부 국가는 이 비율에 도달한 국가들이 있다. 스칸디나비아 국가(노르웨이, 스웨덴, 덴마아크), 영국, 베네룩스 3국(벨기에, 네달란드, 룩셈부르크) 등이 그런 나라들이다.

쇼핑센터는 도시의 중심시설(City Center) 중에서 생활의 질을 향상시키는 중요한 역할을 수행하고 있다. 도시 디자인의 새로운 트랜드는 보다 오픈형 공간을 제공하면서, 쇼핑센터가 여러 빌딩과 연결되고, 기존 건물들과 혼합되는 형태의 설계개념을 많이 도입하고 있다.

2. 씨티센터 개발시 공공과 민간의 파트너쉽

유럽에서는 요즘 들어 씨티센터를 재개발 할 때 공공분야와 민간 투자자와의 파트너십 현상이 많아지고 있다. 이들 파트너쉽은 주요 복합용도 개발에서 많이 나타나고 있는데, 리테일, 주거, 레져, 공공이 사용하는 공간, 사회복지 시설과 프로그램 및 교통 환승시설 등이 포함되어 있다. 이러한 프로젝트의 대표적인 예로는 네덜란드의 Almere(도표 참조)가 해당된다. 그러나 영국과 프랑스의 도시에서는 상업시설이 지나치게 공급됨으로써 씨티센터의 활력이 퇴색하는 경향도 나타나고 있는데, 그에 대한 해결책으로 영국 Liverpool One 프로젝트(도표 참조)는 4곳의 상업지역을 차별화하여 30개의 빌딩을 20명의 설계사가 각각 설계를 하여 개발되었다.

유럽지역을 지역별로 볼때 스카디나비아, 독일, 네덜란드의 도시에서는 씨티센터의 활력이 성공적으로 유지되고 있고, 남부유럽에 있는 도시의 씨티센터가 북부유럽의 도시 보다 지역내 경쟁을 비교적 덜 받고 있다. 그리고 낙후된 지역을 활성화시키기 위해 항상 대규모 시설로 대응할 필요는 없다. 예를 들어, 네덜란드 Masstricht 지역의 Entre Deux개발은 기존 도시 시설에 융합하는 개념으로 주상복합 건물의 저층 3개 층에 33개의 리테일 샵을 전개하였다. 벨기에 Oostende 지역의 Feest-en-Cultuupaleis 프로젝트는 리테일과 주거가 그다지 많이 동원 되지도 않으면서 성공적으로 주요 쇼핑거리인 Kapellestraat와 도시의 메인 광장(Wapenplein)을 연결시킨 프로젝트이다.

3.서로 상반된 개발형태

중부유럽과 동부유럽에 있는 도시들은 서로 상반된 형태의 도시재생 개발과정을 겪었다. 첫번째 형태로 한때는 산업적으로 혹은 상업적으로 번창한 곳이었지만, 약 15년 동안의 경제적 변화를 겪으면서 그저 그렇게 된 지역을 다시 활성화 시킨 것으로 빌딩들을 재생하여 유럽인들의 새로운 방문 목적지로 탈바꿈 시킨 경우를 들 수가 있는데 폴란드 Lodz 지역의 Manufaktura가 이에 해당된다. 다른 경우의 예로는 교외화가 진전되고 도시가 확산되면서 버림받거나 거의 사용되지도 않아 상대적으로 뒤처지는 도시외곽 지역이 생기게 되는데 이들 지역의 녹지공간에 대규모 쇼핑센터를 개발하여 활성화 시키는 경우도 많다. 이런 예는 유럽의 서구지역에서 많이 찾아 볼 수 있다.

4. 유럽도시의 글로벌 전략계획

유럽에 있는 많은 도시들은 각자 나름대로의 세계적인 전략 계획들을 갖고 있다. 도시의 전략계획 목표를 달성하기 위해 리테일 개발 정책과 다른 전락 요인을 결합시키는 것으로 예를 들면, 독일의 도르트문트, 이탈리아의 Turin, 체코의 Bmo, 영국의 Leeds와 맨체스터가 있다. 영국의 Leeds시는 “Vision for Leeds 2004-2020 ”이라는 전략 하에 경제, 문화, 기술, 환경의 지속적인 개발을 위한 장기계획을 수립하여 추진 중이다. 리테일이 씨티센터를 활성화 시키는게 핵심이지만, 이로 인해 나오는 직업과 경제적 부가 도시 전체에 제대로 혜택이 전달되지 않는 것이 문제로 되어 있다. 작년 7월에 발표한 Leeds 전략계획에 의하면 씨티센터의 주요 개발을 통하여 지역의 경제와 고용을 확대 하는 것이 주된 목표이다. 예를들어 Trinity Leeds 쇼핑센터(30,000평)는 내년 오픈을 목표로 공사 중인데 외부로부터 투자를 끌어들인 성공적인 실적으로 기록된다.

5. 교통과 경제성 개발의 전략

교통과 경제적 개발은 쇼핑센터 전략에서 주요한 핵심 요소가 된다. 도시는 프로젝트에 연결되는 대중교통환승 시설에 접근하는 교통흐름에 많은 신경을 쓰고 있다. 덴마크의 코펜하겐과 스웨덴의 Malmö에서 보다시피 공공교통 인터체인지는 리테일 개발시 강력한 잠재력을 제공한다. Malmö시의 Emporia 프로젝트는 오피스, 쇼핑센터, 주택을 결합시키는 계획(Steen & Storm`s Nordic 쇼핑센터의 새 주인이 된 Klepierre/ABT사 추진하고 있으나 최근 공사 진행이 연기될 듯함)으로 짜여져 있고, 새로 생긴 철도역은 코펜하겐과 연계하는 중요한 연결교통을 제공하고 있다. 코펜하겐은 Ørastad시와 연결하는 새로운 지하철을 운영 중 이고 Ørastad시는 이를 활용하여 새로운 복합용도로 재생하는 개발 프로젝트를 추진하고 있다. 여기에는 약 33,000평 규모의 Fields 쇼핑센터가 포함되어 있다. 폴란드 바르샤바에서는 ING`s Zſote Tarasy 프로젝트가 도시 심장부의 철도 중앙역과 어울려 있다. 약 19,000평 규모의 복합용도로 개발된 이 리테일 레져 센터에는 오피스와 지하4층 규모의 주차장이 있다. 이곳은 예전에 주차장만이 있던 곳으로 지금은 인근 일대를 재활성화 시키는데 큰 믿음을 주고 있다.

6. 주요 이벤트 행사가 재생 프로젝트의 핵심 요소

포루투칼 리스본의 경우, 한때는 EXPO 98가 열렸던 곳으로, 이 신 개발지역은 리스본 동부의 옛날 지역에 만들어져 리스본의 도시 리뉴얼에 무한한 신뢰감을 주고 있다. 주된 목적은 쇄락한 약 100만평의 부지를 주거, 오피스, 상업단지로 재탄생 시키는 것으로 2010년 까지 완성 목표로 진행 중이다. 이 프로젝트는 새로운 생명을 불어 넣어 줄 것으로 기대되는데, 이 지역은 Tagus 강가 약 5km에 걸쳐 있으며, 예전에는 낡은 오일 정제소, 도살장, 군 탄약 보관창 및 부셔진 창고들이 널려져 있던 쓰레기 더미 같은 곳 이었다. 개발이 완료될 때 쯤 되면 이곳은 병원, 학교, 레스토랑, 호텔, 오피스, 쇼핑센터, 공원 및 요트장(500척을 정박할 수 있는) 으로 변신해 있을 것 이다.

영국에서 2012년 올림픽이 열리는 장소에 인접해 있는 웨스트 필드 그룹의 스텐포드 씨티는 영국에서 가장 큰 규모의 리테일이 주도가 된 복합용도 도시 재활성화 프로젝트 이다. 이 프로젝트는 세계적 규모의 도시의 새로운 세대(regeneration)를 탄생시킬 것으로 기대되고 있다. 약 59억 달러가 투자되는 이 개발 사업은 약 40,000평 규모에 리테일, 레져, 엔터테인 시설, 오피스, 호텔, 주택, 커뮤니티 시설 및 멋있는 공공 공간이 탄생될 것이다.

7.미래개발의 주제는 “지속가능성(sustainablity)” 이다.

이 공약은 이미 유럽에 있는 쇼핑센터에서 볼 수 있다. 지속가능성은 그 필요성이 폭넓게 인식되어 주된 관심거리가 되어, 작금의 모든 부동산 활동에서 나타나고 있는데 디자인에서부터 개발, 쇼핑센터 운영에 이르기 까지 다양하게 볼 수 있다. 디벨로퍼들은 에너지 절약수단, 에너지 효율이 뛰어난 시스템, 리사이클링, 에너지 소비의 모니터링 및 경관 조성 등 그들의 프로젝트에 지속가능성을 반영시키고 있다.

리테일 산업은 전체 에너지 소비에 있어 중요한 위치를 차지하고 있다. Carbon Trust- 영국 정부가 기업이나 단체가 저탄소 경제활동을 하도록 돕기 위해 설립한 비영리법인-에 따르면 리테일 분야가 영국 빌딩에너지 소비의 약 7%를 소비하여 1년에 약 5백만 톤의 탄소를 배출 하고 있다. 에너지 절약을 가장 많이 할 수 있는 부문은 난방, 조명, 냉장고, 대형점포 및 에어콘 냉방 등이다. 하지만 유럽국가들 중에도 이런 쟁점사항에 대해 그 태도와 반응에서 차이가 발생하고 있다. 지속가능성은 유럽연합의 의제일정 중에서 가장 앞선 의제이다. 그리고 국제 쇼핑기구인 ICSC의 주된 관심사항이기도 하다. 에너지 사용의 효율화는 디벨로퍼와 리테일러에게 전체비용을 줄이는 출발점으로 볼 수 있다.

8. 쇼핑센터의 지역사회에 대한 기여

가까운 미래라 할지라도 현재와 같은 경제불황 속에서는 리테일이 지역사회에 기여하는 바가 아직까지는 불확실 하다. 그러나 리테일 분야는 지역주민들에게 상품을 공급하고, 고용을 제공하고, 물리적 환경과 교통인프라를 개선시키는데 큰 기여를 하고 있다. 또한 지역의 경제를 발전시키고, 사회적 소외를 느끼는 사람들에게 생활문화를 항상 우선적으로 제공하는 기능을 수행하고 있다.

*** 미국식 도시 리테일 모델을 유럽식으로 변형***

유럽은 미국식 리테일 모델을 1970년대 말 이후 10년 동안 답습을 하였다. 그 효과는 긍정적 측면과 부정적 측면 모두 나타났다. 10년간 도시 외곽 지역에 많은 쇼핑센터가 들어섰지만, 그 이전의 10년 동안 겪었던 문제점 보다 훨씬 많은 2배가량 문제점이 속출 했다. 그 이유는 승용차에 대한 지나친 의존, 단일 목적의 센터, 지나친 지상주차장 등으로 생긴 효율저하 때문이다.

문화적으로도 차이가 있었다. 예를 들어 푸드코트의 경우 미국의 쇼핑객들은 품질 보다 편의성과 스피드를 중시하는 반면, 유럽인들은 감수성을 더 중시하기에 미국식에 적응하기가 쉽지 않았던 것이다. 더군다나, 복잡한 임대 및 오너쉽 구조로 인해 머천다이징 개선이 어려워져 도시 외곽의 거대한 리테일 센터로만 남게 되었다.

이러한 결과에 대한 논쟁 끝에 유럽에서는 도시 입지 쪽으로 방향이 바뀌게 되었고 도시를 재생시키는 것에 관심이 집중되기 시작했다. 또한 많은 유럽 국가들은 도시 외곽지역 개발을 제한하는 법을 제정하게 되었다. 결과는 도시 내에서 더 많은 개발을 강조하는 쪽으로 대세가 흘러가게 되었다. 비록 유럽의 이런 프로젝트가 아시아 지역의 리테일 센터만큼 밀도가 높지 않지만, 복합용도와 다층개발의 성향을 갖고 있다. 리테일과 주거용도의 결합형 개발은 거의 항상 함께 진행되고 있고, 대중교통과 도보이용과의 적절한 연계를 창출하는 것도 중요한 역할이 되고 있다.

유럽의 리테일링은 리테일 샵, 주거 및 시민 편익시설이 명쾌하게 구분된 경계선 안에 같이 개발되고 있다고 굳이 정의를 내릴 수도 있다. 이들 모델은 성공적인 개발모델이고 주거가 리테일의 윗층에 있다는 것도 분명한 포맷이 될 수 있다는 것이 증명되고 있기 때문에, 국제적으로 개발에 관심있는 업체나 기관들은 유럽의 타운센터를 상큼한 성장으로 나갈 수 있는 모델로 보아야 할 것 이다. 동시에 유럽의 리테일러들은 도시 리테일 프로젝트가 세계적인 모델로 진행이 된다면, 줄어들고 있는 녹지의 한계를 극복하고 지속가능한 개발을 할 수 있을 것으로 보고 있다.