[지식정보] 상하이와 홍콩의 GNP/부동산 비교

● 세계에서 가장 빠른 속도로 성장하고 있는 상하이와 전통적 금융허브 도시 홍콩 중 과연 어느 도시가 더 영향력이 강할까? GNP와 부동산 전망을 비교하여 살펴보고자 한다. 관련 자료는 아시아 경제, 중국통계연감, 상하이 통계국, 홍콩정부 통계처, ULI의 Emerging Trends Real Estate Asia Pacific 2010 survey, CB Richard Ellis, Colliers International.에서 참조 하였다.

1. 상하이와 홍콩의 GDP 비교

● 2009년도 상하이의 GDP가 드디어 홍콩을 앞지르면서 중국내 최대 경제도시로 거듭나고 있다. - 2005년 이후 상하이의 GDP 성장률이 8~12%대의 높은 신장을 기록하다가, 1조 4,901억 위앤(미화 2,235억 달러)으로 드디어 홍콩을 넘어서게 되었다. -홍콩은 2007년 이전까지 6~7%대의 성장을 하다가 2008년 2.4%, 2009년 -2.7%을 기록하면서 상하이에 뒤처지게 되었다. -IMF는 홍콩의 GDP 성장률이 2010년 0.52%, 2011년 4.79%로 예측하고 있어, 양적측면에서 홍콩이 앞으로 상하이를 다시 능가하기에는 역부족 할 것으로 보인다. [표1. 상하이와 홍콩의 GDP]

자료: 중국통계연감, 상하이 통계국, 홍콩정부 통계처, 1위앤=0.15달러 환산 (단위: 억 위앤, %) 2. 상하이와 홍콩의 주요경제지표/금융산업 비교

● 아시아경제에 따르면, 상하이와 홍콩은 중국의 대표적인 개방도시로 금융, 관광, 물류 등 주요산업구조에서 유사한 구조를 갖고 있지만, 상하이는 넓은 배후시장을 보유하고 있어 중국내 위상이 빠르게 높아지는 반면, 홍콩은 높은 대외의존도로 글로벌 경제의 영향에 크게 노출되어 있어 그 위상이 상대적으로 약화되는 듯한 느낌을 주고 있다.

● 2006년 이후 상하이의 물동량은 홍콩을 추월하여 싱가포르에 이어 세계 2위의 항구로 자리매김하면서, 2009년에는 물동량 세계 1위(5.8억톤, 전년대비 1.4% 증가), 컨테이너 물동량 세계 2위를 차지.

● 홍콩의 금융산업은 2008년 -16.6% 하락한 반면, 상하이는 15.5%로 성장하며 고도성장세 지속하고 있어, 양적측면에서 홍콩과의 격차는 더욱 벌어질 듯. -중국의 국무원은 작년 9월 2020년까지 상하이를 중국경제와 위앤화의 글로벌 위상에 부합하는 국제금융센터로 육성할 계획을 발표. -2008년 말 현재 상하이에는 지역본부, 지주회사 등 491개사가 들어섰으며, 2009년 말 751개로 증가하여 홍콩에 이어 중국내 최대 지역본부 소재 지역으로 자리매김.

● 그러나 홍콩이 상하이 경제에 양적으로는 추월당했지만 1인당 GNP, 인프라, 인재, 개방도 특히 글로벌 인지도 면에서는 홍콩의 우위가 당분간 계속될 전망. -홍콩은 이미 6천여 개의 다국적기업, 지주회사, 연구센터 등이 자리 잡고 있다. ● 홍콩은 무역 및 금융 중심의 지역본부가 들어서 있는 한편, 상하이에는 연구센터 중심의 지역본부가 다수 입주해 있어 장기적으로 상하이의 잠재력이 더 클 것으로 전망된다. [표2. 상하이와 홍콩의 주요경제지표/금융산업 비교]

자료: 상하이 통계국, 홍콩정부 통계처, KOTRA 상하이 정준규, 1위앤=0.15달러 환산 3. 상하이와 홍콩의 부동산 전망 비교

● 위와 같은 내용을 두 도시의 부동산과 관련시켜 살펴보자. 미국 ULI에서 아시아 20개 도시의 부동산 관계자들에게 부동산 전망에 대해 설문조사하여 올해 초 발표한 Emerging Trends Real Estate Asia Pacific 2010 survey의 내용을 함께 살펴보기로 한다,

3-1.부동산 투자전망

●상하이는 아시아 20개 도시 중에 2010년 부동산 투자전망 순위(기 개발된 부동산에 대한 투자전망 순위)이 1위이며, 작년 5위였던 것만을 제외하면 2007년 이후 줄곧 1~2위를 고수. -한편, 홍콩은 아시아의 선진 성숙도시라는 장점으로 인해 2007년 11위에서 순위가 앞당겨 지면서 2010년 2위까지 올라왔다.

● 9점 만점으로 본 투자전망(기존 부동산)을 볼 때, 상하이는 6.03점, 홍콩은 5.76점으로 나타나 두 도시 전부 다 보통보다 약간 높은 투자전망(다른 아시아 18개 주요도시보다는 높음)을 나타내면서, 상하이가 좀 더 나은 평가를 받고 있다.

3-2.부동산 개발전망

● 향후의 신규 부동산에 대한 개발전망을 볼 때, 최근 경기침체의 영향으로 다른 아시아 도시들과 마찬가지로 상하이나 홍콩 두 도시 전부 “보통” 정도의 평가 밖에는 받지 못하고 있다. 그만큼 올해까지는 신규 부동산개발 사업이 부담스럽다는 뜻이다. - 그래도 두 두시를 비교하자면, GDP성장이 빠른 상하이가 5.68점(개발전망 1위)으로 GDP성장이 상대적으로 늦은 홍콩(개발전망 10위)보다 개발전망이 높다.

3-3.부동산 장르별 구매희망비율과 수익률

● 상하이에서 구매희망비율이 높은 부동산 장르는 아파트/주거, 리테일, 산업/물류 순이며, A급 오피스는 보통 수준, 호텔은 가장 낮은 선호비율을 보이고 있고, 가장 높은 수익률을 보이는 것은 리테일 10~12%이며 다른 부동산 장르도 평균 8~10%의 수익률을 나타내 전체적으로 높은 수익률을 기록 중.

● 반면, 홍콩에서 구매희망비율이 높은 부동산 장르는 리테일, 아파트/주거, 오피스이며, 산업/물류는 보통수준, 호텔은 가장 낮은 선호를 나타내고 있다.

● 리테일 부동산의 구매희망비율은 상하이가 41.9%로 홍콩(37.2%)보다 앞서고, 리테일 수익률도 상하이가 10~12%,이지만, 홍콩은 4.2%로 훨씬 낮게 나타났다.

● A급 오피스 구매희망비율은 오히려 성숙도시인 홍콩이 30.3%로 상하이보다 높아 국제금융도시로서의 명성을 유지하고 있지만, 수익률은 3.1로 빠른 속도로 발전하고 있는 상하이의 8~10% 보다는 훨씬 낮아 성숙도시의 특징을 나타내고 있다. ● 호텔의 구매희망비율은 홍콩과 상하이가 비슷하게 나타나고 있다. 하지만 두 도시 모두 호텔 부동산 장르는 다른 부동산에 비해 가장 낮은 구매희망 비율은 나타내 이미 호텔시장은 성숙시장이라고 보아야 할 것 같다.

● 산업/물류 부동산에 대한 구매희망비율은 상하이가 39.3%로 홍콩에 비해 월등히 높고, 수익률도 8~10%로 홍콩(6.8%)보다 높아 지속 발전도시의 특성을 나타내고 있다.

● 아파트/주거 부동산의 구매희망비율은 상하이 42.2%, 홍콩 35.4%로 두 도시 전부 높은 비율을 차지한 가운데에서도 상하이의 구매희망비율이 홍콩보다 더 높다. 수익률은 상하이가 8~10%로 홍콩의 3.0%에 비해 단연 높아 역시 지속 발전도시인 점을 나타내고 있다. [표3. 상하이와 홍콩 부동산 투자전망] (단위: 순위, 점, %)

1.전망 및 구매희망 설문자료: 아시아 20개 도시 Emerging Trends Real Estate Asia Pacific 2010 survey 투자 및 개발전망의 점수계산: 응답자들에게 부동산에 대한 전망을 전망매우양호 9점 만점, 보통 5점, 전망매우비관 1점 척도로 9등분하여 응답한 내용을 정리. 구매희망비율: 해당부동산의 구매희망, 계속보유, 매각희망 등으로 구분하여 구매희망이 높을수록 부동산의 전망이 밝음을 뜻함. 2.수익률자료: CB Richard Ellis, Colliers International. 수익률 데이터는 2009.6.30일 자료