[지식정보] 비즈니스호텔에 대한 개발사례 및 추세
비즈니스호텔에 대한 개발사례 및 추세 이번호는 ㈜컴포텔의 김경환 대표이사님께서 비즈니스호텔에 대한 개발사례 및 추세의 대한 자료를 제공해주셔서 구성한 호입니다. [표1. 특급관광호텔과 비교를 통한 비즈니스호텔에 대한 이해]
- 비즈니스 호텔이라 함은 호텔이용객의 주요 구성비를 차지하는 고객층이 비즈니스를 목적으로 방문하는 FIT(Foreign Individual Tourist) - 호텔의 규모와 형태에 따라 Luxury, Upscale, Midscale 및 Economy/Budget(중저가)로 분류가 되고있다. - 본 비교표는 기존 특급 관광호텔과 중저가 비즈니스 호텔의 비교이며 국내호텔 개발 및 운영 사례를 기초로 작성한 당사의 주관적인 추론임
- 매출액 대비 구성비임 - 토지비를 제외한 특급관광호텔과 중저가 비즈니스 호텔의 실 당 개발원가임. 대지의 개발여건, 대지가 위치한 지역의 관련법규(건축조례, 주차장법 등)에 따라서 달라질 수 있으며 특히 특급의 경우 부대시설의 종류와 규모에 따라서 원가의 차이가 매우 큼.
- 300실 규모의 특급관광호텔과 비즈니스호텔의 경우임. 부대시설의 종류와 규모에 따라서 달라짐
- 특1급관광호텔과 중저가 비즈니스 호텔의2006~ 2008년 평균실적 추정치임 - GOP : Gross Operating Profit - EBITDA : Earning Before Interest, Taxes, Depreciation and Amortization ● 비즈니스호텔 개발 사례 1. 부동산 펀드를 이용한 개발사례(동양토투앤 부동산투자신탁1호) - 설정금액 : 580억 원 - 설정일 : 2005년 8월 - 계약 기간 : 4년 - 실물 부동산을 매입한후 임대 사업을 통해서 임대료수입으로 운용하는 투자 신탁으로서 실물 부동산의 확보 및 임대수익 보장 등에 따른 부동산 투자의 안정성을 추구하고 계약 만료 시에는 매매 차익을 통하여 자본 이득을 추구함
명동 소재 구 서울은행 본점의 리모델링 후 호텔 부분을 매입하는 실물 부동산투자신탁(부동산 펀드)임. - 객실 280실, 레스토랑, 바, 남녀사우나, 헬스, 비즈니스 코너 - 지하2층 지상18층 중 1층 일부, 10~18층 및 해당 공용부분 - 연면적 약4,474평(전체 건물의약44%) [표2 판매 및 운용 구조]
- 목표 임대수익률: 연7.2% 수준 목표에 미달 시에는 시행사와 시공사가 보전 약정이 있음 - 상 장: 투자신탁의 수익 증권을 발행일로부터 90일 이내에 한국증권선물거래소에 상장 - 과 세: 투자신탁재산에 대해서는 과세가 없으며 수익자에 대한 과세는 개인의 경우 15.4%(주민세 포함) 영리법인의 경우 14%가 과세됨 - 투자원금 보장: 매각 시 원금에 미달할 경우 일정금액 한도 내에서 시공사가 원금 보전 약정을 하여 투자자 보호 장치를 했음 2. Project Financing으로 개발된 비즈니스 호텔 예
1)개요 - 자기자본과 Project Financing으로 개발 자금을 조성하여 개발된 사례로서 자기자본에 관광자금 및 일반 시설자금으로 건설되는 일반 호텔의 개발 사례와는 다른 형태임 - 본 호텔은 오피스 건물의 일부를 호텔로 리모델링 하는 것이며 상업시설 건물 (구 아울렛 매장)을 리모델링 및 2개 층 증축하여 호텔로 개조함 - 건설회사의 책임준공 및 기존 건물을 담보로 금융사의 Project Financing으로 개발 후 완공시점에서 호텔을 담보로 Refinancing함
2)호텔 구성 - 객실 240실, 부페 레스토랑, 라운지, 남녀 사우나, 헬스, 비즈니스코너 - 연회장 5개소 1,100석 , 결혼식장 2개소 300석 - 지하7층 지상 13층 - 연면적 약12,025평 [표3 개발 절차와 금융 구조]
● 앞으로의 우리나라의 비즈니스 호텔 개발 추세
- 리조트 호텔은 계절적인 성수기비성수기가 극심하여 적정한 투자 수익을 주는 사례가 거의 없고, 반면에 수도권에 위치한 도심 비즈니스 호텔의 경우 상대적으로 양호한 영업 환경임 - 비즈니스 호텔의 투자 효율성을 제고하기 위해서는 대지비 부담을 경감시켜야 하는데 이는 호텔을 포함한 복합건축물의 개발을 통하여 건축물 내 상가나 주거상품의 분양을 통해서 이루어 질 수 있음
- 일반적으로 상권 형성이 가능한 지하1~ 지상2층은 판매시설 그 이상 상부층은 호텔로 구성하며. 입지에 따라서는 업무시설이나 주거시설과 호텔을 같은 건물 또는 단지에 복합하여 개발함. 일본의 경우 도심의 호텔에 일반적인 형태로 상가와 결합된 ‘호상호텔’이 개발되고 있고 미국 캐나다에서는 호텔과 주거를 한 건물에 구성하여 호텔의 서비스를 주거시설의 입주민에게 제공하는 형태의 유명 브랜드 호텔과 고급 주거시설의 결합된 개발 사례가 매우 많이 있음
- 현행 법규하 에서는 예외적인 경우에만 주택과 결합된 숙박시설(일반호텔 및 관광호텔)의 건축이 허용됨. 예를 들면 도시환경정비사업, 특별건축구역, 경제자유구역, 혁신도시개발예정지구, 관광특구 기업도시개발구역, 재정비촉진지구, 연기ㆍ공주지역 행정중심복합도시에 50층 이상 고층 개발에는 주거와 숙박시설이 결합된 복합건축물을 허용하고 있음
- 상가와 결합된 관광호텔은 다른 용도와 별도구획 되어서 개발되지 않는 한 행정기관의 ‘관광사업’ 승인을 받기가 현실적으로 상당히 어렵고 그 사례가 많지 않음. 따라서 일부 상가와의 복합건물에 들어가는 호텔이 관광호텔이 아니고일부 공중위생법을 적용 받는 일반호텔로 개발되는 사례가 있으며 이는 관광호텔로 개발함으로써 개발과운영에서 제공되는 관광진흥자금 지원, 인허가의 상대적 완화 및 영세율 적용, 전기요금의 경감 등 혜택에서 제외되어 결과적으로 수익성을 떨어 뜨리는 요인이 되고 있음.
- 미국 호주 및 유럽의여러 도시의 무수한 사례인 ‘호상호텔, 주거 또는 업무시설과 호텔이 결합된 복합건축물’에 대한 규제 완화가예상되고 있음. 따라서 ‘호상호텔 및 복합건축물의 결합상품’의 개발 컨셉을 도입하여야 적절한 수익이 기대되는 호텔 개발이 가능할 것임