[지식정보] 미국의 판매시설 버블에서 얻는 교훈

우리나라와 마찬가지로 미국도 판매시설의 버블이 심각한 것 같다. 미국도 판매시설의 버블원인으로 지자체등 도시계획입안자들과 디벨로퍼들이 미국의 리테일 버블을 만들어 내는데 큰 기여를 해왔다고 생각하는 것 같다. 미국의 주요리서치 기관인 Property &Portfolio Research 에 따르면 미국 전역에 걸쳐 쇼핑센터 공실률이 급속히 상승하고 있어 공실률이 약 12.5%에 달하고 있다고 한다. 이는 미국 쇼핑센터의 전체 임대가능면적 약 220 백만평중 약 27.6 백만평이 비어 있거나 영업을 포기했다는 것을 의미한다. 미국의 2009년도 소매성장율이 ∆5% 정도로 예상되고 2010년에 가서야 회복조짐이 나타날 것이라고 하지만 리테일에 투자된 자본자치의 상실은 약 ∆20%로 추정된다고 한다.

· 이 같은 문제는 단순히 경제적 침체나 2007년부터 시작된 주택버블 붕괴가 계기는 되었지만 이미 예전부터 진행되어 왔던 문제들로 최근 경기불황에 들어서야 폭넓게 인지되었을 뿐이다. 여기서 우리가 주목해야 할 사실은 우리나라와 마찬가지로 미국도 리테일 버블이 발생하는 지역이 기존의 주거지역이 아닌 주택공급이 급격히 증가한 신도시 지역에서 발생했다는 것이다. 이들 신도시 지역은 주로 교외지역에 집중되어 있는데 이들 지역의 주택이 미분양되고 입주가 잘 되지 않는 가운데 리테일 시설이 들어서면서 공실률이 대폭 증가한 것이다. 이는 물론, 필요 이상의 판매시설이 계획되면서 제한된 상권 내에서 판매시설이 공급과잉되어 제살 깍아 먹는 현상이라고 볼 수 있을 것이다.

· 리테일 시설은 유동인구가 많거나 주거가 밀집된 지역에 세워지는 것이 원칙이지만, 장래 유동인구가 늘고 주거시설이 채워질 것이라는 계획만 믿고 리테일이 속속 들어서면서 문제는 발생되는 것이다. 계획된 대로 지역인구는 늘지 않고 아예 기약 없이 마냥 지연되는 신도시가 여기저기 발생하는 것은 미국도 우리나라와 마찬가지 인 것 같다. 이러한 현상이 단순히 주택버블과 경기침체 이유만으로 보기에는 무리가 있는 것 같다. 사람들이 아이를 많이 낳지 않고 자신을 위한 시간을 많이 갖길 바라고, 출퇴근에 비싼 기름값과 2~3시간 이상의 시간을 낭비해가며 멀리 떨어진 교외지역(이들 지역이 부동산 불황시 가장 먼저 타격 받음)을 선호하는 사람이 줄어들고 있는 경향이 있는 것처럼 살기 원하는 선호지역을 바꾸는 시장현상도 주목해야 할 것이다.

· 우리와 마찬가지로 미국도 지방자치단체가 상업시설을 통해 세금을 걷어 들이는데 관심이 많아 신규 상업시설이 들어 설 때 수요가 있냐 없냐에 대해서는 관심이 없는 것 같다. 지자체 입장에서는 도시계획 입안시 상업시설 토지면적을 많이 할당하고, 많은 쇼핑센터가 들어서면 세금이 많이 걷히고, 지역주민에 대한 서비스가 나아지는데는 관심이 많지만, 옆에 있는 쇼핑센터에서 공실이 대량으로 발생하고 장사가 안 되어도 무관심 할 뿐 이다. 수요검토는 상업시설 짓는 민간이 알아서 판단 할 문제라고 생각하는 것 같다. 하지만 무리한 도시계획지침에 의해 사업을 하여야하는 디벨로퍼 입장에서는 속이 터질 수밖에 없다. 주위에는 너무도 많은 상업지역이 있고, 일정비율의 상업시설 비율은 지켜야 하고, 시설용도도 준수해야 하는 만큼 처음부터 손을 대지 않는 한 뾰족한 방법이 없다

· 우리나라 보다 리테일 버블이 그나마 나은 미국에서도 지자체나 도시계획을 추진하는 주체에게 이제는 리테일 비즈니스가 지속가능한 생존이 가능하도록 도시계획법을 수정하고 소매시설 관련법을 개정해야한다는 의견이 커지고 있다. 그 예로 기간별 수요예측에 의한 상업면적의 할당, 용적율의 상향 조정과 남는 공간의 녹지공원화, 합리적인 시설용도제한, 노후된 시설의 재개발이나 리모델링에 대한 정책적 지원 등에 계속적인 개정이 거론되고 있다. 우리도 이 같은 좋은 정책을 연구 검토하여, 수요가 전제되지 않은 무리한 토지사용은 절제하여 상업시설의 과잉공급을 줄이고, 이로 인해 막대한 국가자원이 낭비되는 것을 막아야 하고, 소비트랜드를 감안한 토지개발정책들이 나와야 할 것 같다.