[지식정보] 미국 쇼핑센터의 영업실적 분석

미국의 쇼핑센터는 상권의 범위에 따라 슈퍼 리저널, 리저널, 파워 센터, 커뮤니티(트래디셔널), 네이버후드, 컨비니언스 쇼핑센터 등으로 구분(참조:델코 홈 페이지→ 지식정보→ 판매문화개발→ 미국 리테일 부동산 비지니스 현황 ) 된다. 이들 쇼핑센터의 2006년과 2007년 영업실적에 대해 분석해 봄으로써 미국의 쇼핑센터 영업력을 파악하는 계기가 되었으면 한다. 본 자료는 2008년에 발행된 Dollars & Cents of Shopping centers?/The SCORE?,(2008년) 자료를 요약, 정리한 것이다. (참고로 미화 1달러당 환율은 2009년 7월 현재기준 1270원으로 환산)

6개의 쇼핑센터 형태 중에서 네이버후드 쇼핑센터가 년간 평당 매출액이 가장 많은 15.3백만원 이며, 두 번째가 파워센터로 14.4백만으로 나타났다. 그 다음으로는 커뮤니티 12.9백만원, 슈퍼리저널 12.7백만원, 리저널 12.1백만원 순으로 분석 되었다. 지역주민에게 가장 가까이서 영업하는 컨비니언스 쇼핑센터는 8.6백만원으로, 이는 테난트들이 단가가 낮은 상품을 주로 취급하고 인적 서비스를 주로 하는 업종위주로 구성되었기 때문으로 분석된다.

네이버후드 센터중에 건물모양이 오픈형(open-air)인 센터의 년간 평당 매출액은 15.3백만원으로 형태를 구분하지 않은 모든 쇼핑형태 중에서 오픈형 센터만을 평균낸 13.0백만원 보다 17%정도 효율이 높게 나타났다. 네이버후드 쇼핑센터는 가장 평당 매출효율이 좋은데, 이는 식품을 취급하는 슈퍼(19.4백만원)와 드럭 스토어(19.43백만원)가 있기 때문이며 이들 시설이 가장 많은 면적을 차지하고 있기도 하다. 한편, 슈퍼 리저널 센터 중에서 가장 효율이 높은 업종은 보석가게(43.3백만원)이며, 가장 일반적이며 점포수가 많은 의류 점포는 16.5백만원으로 나타났다.

*임대료는 실내형 센터와 미국 서부지역에서 가장 높다

임대료는 일반적으로 수수료 가운데 절반 이상의 비중을 차지하고 있다. 미국의 모든 실내형 센터를 놓고 볼 때 평균 임대료 수입은 1.2백만원으로 오픈형 센터 0.56백만원 보다 거의 2배에 달한다. 판매액 대비 임대료는 실내형이 10%로, 오픈형 4% 보다 훨씬 높다. 테난트 수준별(푸드코트나 ATM기기 같은 작은 규모의 테난트는 제외)로 볼 때, 슈퍼 리저널에 있는 보석점이 3.8백만원의 임대료를 내고 있고, 슈퍼 리저널의 가장 일반적인 의류 및 악세사리 점포는 1.4백만원 정도 이다. 흥미있는 것은 네이버후드에 있는 동일 점포는 0.5백만원에 불과 하다는 것이다.

엔터테인과 커뮤니티 관련 테난트(예: 시네마, 헬스클럽)들은 매출액 대비 가장 높은 임대료를 내고 있으며, 관련된 오픈형 센터는 매출액 대비 17%, 실내형은 20%를 기록하고 있다. 지역적으로 볼 때는, 서부지역이 가장 높은 임대료를 내고 있어 오픈형이 0.71백만원, 실내형이 1.3백만원으로 분석 되었다. 동부지역의 오픈형은 년간 평당 임대료가 가장 낮은 0.43백만원이며, 중서부 지역의 실내형 센터는 0.85백만원로 나타났다. 중서부 지역에서 오픈형과 실내형의 년간 평당 임대료 차이는 7만원 정도 차이가 난다.

입지측면에서 볼 때 교외지역에 있는 오픈형 센터가 년간 평당 임대료 0.59백만원으로 가장 높으나, 도시지역 0.55백만원, 시골지역 0.46백만원 으로 미국 평균 0.56백만원 보다 낮은 것으로 나타났다. 그러나 도시지역의 실내형 센터는 0.98백만원 으로, 교외지역 실내형 센터 0.86백만원 이나, 시골지역 0.35백만원 보다 높은 임대료를 내고 있다.

-이번호는 지난 호에 기재한 미국 쇼핑센터의 영업실적 분석①에 이은 내용을 기재하였습니다. 이번 자료 역시 2008년에 발행된 Dollars & Cents of Shopping centers?/The SCORE?,(2006,2007년 실적) 자료를 요약, 정리한 것입니다. (참고로 미화 1달러당 환율은 2009년 7월 현재기준 1270원으로 환산)

*실내형 센터 유지관리비 및 재산세

실내형 센터의 연간 평균 평당 지출 비용은 260천원으로 오픈형 57천원보다 거의 4.5배나 많은 비용을 지출하고 있다. 지역별로 볼때 동부지역이 가장 높은 295천원을 지출하고 있으며, 반면 중서부지역은 가장 낮은 비용(206천원)을 지출하고 있다. 미국 실내형 센터에서 두 번째로 많이 지출되는 비용은 재산세로 동부지역이 가장 높아 연간 평당 120천원을 내고 있고, 중서부 실내형 센터가 단지 70천원을 내고 있다.

*오픈형 센터 유지관리비 및 재산세

오픈형 센터를 놓고 볼 때, 비용중 가장 많은 비중을 차지하는 것은 재산세 이다. 연간 평당 70천원의 재산세를 내고 있다. 중서부 오픈형이 가장 많은 재산세(84천원)를 내는 지역이며, 남부지역은 가장 낮은 재산세(57천원)를 내고 있다. 미국 오픈형 센터에서 두 번째로 많이 지출되는 비용은 시설유지비와 일반관리비로 미국 전체 연간 평당 56천원 정도 이며, 서부지역(84천원)이 가장 많고 반면, 남부지역 센터(48천원)는 가장 적은 금액을 지출하고 있다. 또한 서부지역의 오픈형은 시설 보험료도 전국 오픈형 연간 평당 보험료 6.8천원보다 많은 9.5천원을 지출하고 있고, 부동산세도 가장 많이 내고 있다.