[지식정보] 미국 쇼핑센터 개발이 지역경제에 미치는 영향

이번호에는 쇼핑센터 개발이 지역경제에 미치는 효과에 대하여 살펴보겠습니다. 이 자료는 ICSC(the international council of shopping centers)가 REMI(Regional Economic Models, Inc.)에 조사를 의뢰하여 나온 보고서(2006.10)를 발췌한 자료입니다.

● 조사 배경 및 방법

쇼핑센터는 지역경제에 중요한 역할을 한다. 쇼핑센터는 거래를 용이하게 하고 지역경제에 직간접적으로 많은 고용을 유지하기 때문이다. 소비자와 생산자간의 거래를 쉽게 하여 서비스와 상품 중심의 미국경제의 초석이 되고 있다.

REMI는 미국의 대도시(metropolitan statistical area), 중소도시(city area), 교외지역(suburb area)으로 나누어 지역별로 23개의 산업분야(industry sector), 30개의 쇼핑센터를 각각 선정하였다.

시장여건은 경쟁단계(with competition), 도입단계(with no competition)로 나누고, 쇼핑센터는 4가지 타입(regional mall, power center, lifestyle center, community center)으로 구분하여 지역경제에 미치는 영향을 분석하여 모델화(model)하였다.

또한 REMI는 쇼핑센터 개발이 지역경제에 미치는 영향을 직접효과(direct), 간접효과(indirect), 유발효과(induced)로 구분하였다.

지역내외의 관련 산업의 매출과 고용을 중심으로 건설단계(construction phrase), 설비도입단계(equipping procurement), 운영인력배치단계(operational employment)로 나누어 그 효과를 조사하였다.

직접효과는 다음 항목을 말한다. - 지역내 건설회사 매출효과 - 지역내 설비제조회사 매출효과 - 지역내 판매, 운영 및 경영서비스 부문 고용효과

간접효과(indirect effect)는 쇼핑센터 운영 → 상품과 서비스 공급 → 지역내 기업이윤 증가 및 기업 수요 발생으로 지역경제가 선순환 구조로 바뀌는 효과를 의미한다.

유발효과(induced impact)는 쇼핑센터 개발 운영 → 고용증가 → 지역거주자 소득증대 → 지역내 소비증가 → 관련 상품 생산 증가로 이어지는 효과를 말한다.

4가지 타입의 쇼핑센터는 여기서는 아래와 같이 정의하여 사용하기로 한다. 리즈널몰(regional mall) : 다양한 상품(주로 의류상품)과 서비스를 갖추고 광역상권을 타겟으로 한다. 주로 도시외곽에 위치하며 다수의 앵커(anchor)가 추축이 되며 많은 전문소매점이 입점하는 형태다. GMS, 할인점, 패션백화점이 앵커로 입점한다.

파워센터(power center) : 몇 개의 대형 앵커가 입점하는 형태다. 대형할인점, 창고형 할인점(warehouse), 카테고리킬러 등 주로 저가판매 업체가 독립적으로 운영되기도 한다. 리즈널몰과는 달리 전문소매점이 많지 않다.

라이프스타일센터(lifestyle center) : 멀리 떨어진 교외지역 쇼핑에 불편을 해소하기 위해 생긴 쇼핑센터형태다. 대부분 부유한 도시지역에 위치해 있다. 다양한 상품 판매 외에도 레스토랑, 엔터테인먼트, 독특한 디자인 상품 등 편의성과 지역과 밀착한 활기 있는 공간을 제공한다. 외관은 이너몰(inner mall)이 아닌 open-air 외관으로 형성된 공간형태다.

커뮤니티센터(community center) : 식품 슈퍼마켓을 앵커 테넌트로 하는 네이버후드센터(neighborhood center) 보다 다양한 상품을 제공한다. 주요 앵커로는 슈퍼마켓, 슈퍼드러그스토어, 할인점이 입점한다. 형태는 일자형, L or U자형이며, 저가 지향적인 점포가 많다.

● 전제 조건(assumptions) 쇼핑센터 개발의 경제적 효과를 측정하기 위하여 다음과 같이 단순화된 가정을 전제로 한다. 아래 항목을 조합하여 모형화시켜 24개의 모델을 만들었다.

1.자금투자는 1년간으로 가정한다. 2.건설에 필요한 수요는 모두 지역 내에서 공급된다. 3.건설비는 대도시 75$/㎡, 소도시와 교외지역 67.5$/㎡ 4.시설수요의 50%는 지역 내에서 공급 된다 5.시설비는 $18/㎡ 6.인테리어비(retailer 부담)는 $30/㎡ 7.운영인력수요는 시뮬레이션 기간동안 일정하다. 8.인건비는 지역 평균임금으로 한다. 9.12개 시뮬레이션에서는 운영인력고용이 지역 내에서 대체가 안 되고, 다른 12개 시뮬레이션에서는 대체가 가능한 것으로 가정한다.

● 경제적 효과(Economic Results)

1.미국의 경우 쇼핑센터 개발 효과는 상당히 긍정적으로 나타나고 있다. 24개의 모형에서는 생산 및 고용유발 효과에 따른 지역경제 활성화의 촉매제가 될 뿐만 아니라 세수 증대에도 기여하고 있는 것으로 보인다.

2.쇼핑센터 개발로 인한 경제적 효과는 24년간 매년 평균적으로 1,109(jobs)의 효과가 있는 것으로 나타났다(＊JOB : 매출액을 1인당 노동생산성으로 환산한 수치). 세수(소득세 및 보유세) 기여액은 연간 평균 7.6백만$에 이른다. 이를 지역내외로 구분하면 지역경제에는 직접효과 787(jobs), 간접효과 217(jobs) 총1,004(jobs) 효과가 있으며, 지역 밖에는 105(jobs)로 나타나고 있다.(표-1 참조) [표1. 쇼핑센터 개발 기여 효과(연간)]

자료 : ICSC(the international council of shopping centers) 3.쇼핑센터 타입별 연간 경제적 효과는 리즈널몰 2,373(jobs), 라이프센터 1,099(jobs), 커뮤니티센터 579(jobs), 파워센터 386(jobs) 순으로 기여하고 있다.(표-2참조) [표2. 타입별 쇼핑센터 개발 영향]

자료 : ICSC(the international council of shopping centers) 4.쇼핑센터 타입별 투자 대비 경제효과는 라이프스타일센터 약263(jobs/백만$)로 가장 효율이 높고, 리즈널몰, 커뮤니티센터 순으로 나타나고 있다.(표-3참조) [표3. 타입별 쇼핑센터 투자대비 경제효과]

자료 : ICSC(the international council of shopping centers) 5.우리나라의 경우 미국과 같이 타입별 쇼핑센터로 구분하기는 어려우나 복합쇼핑몰 개발이 추세다. 부산의 센텀시티, 영등포 타임스퀘어 등과 같이 주로 대도시 지역에서 개발이 되었으나 향후 중소도시 및 교외지역으로 확대 될 것으로 전망되고 있다. 또한 이를 통해 고용창출과 소득증대를 통해 지역경제 발전에 큰 기여를 할 것으로 보인다.