[지식정보] 2050년을 향한 도시 포지셔닝

2050년을 향하고 있는 지금, 우리는 도시개발에 어떤 측면을 중점적으로 치중하여 추진해나가야 할까? 미국에서는 관련분야 전문가들의 연구와 토론이 뜨겁게 진행되고 있다. 미래의 도시 포지셔닝을 계획하고 디자인하는 일은 우리나라에서도 예외 일 수는 없을 것이다. 이번호는 Urban Land가 최근에 주최한 부동산 개발분야 전문가 패널에서 쟁점화 된 토픽을 요약정리 하였다.

• 2050년을 향해 부동산 개발관계자들이 현재해야 하는 역할은 무엇인가?

-2010년이나 2011년, 경제가 회복되고 다시 일자리가 생겨나면, 다양한 정부지원책 아래 부동산 수요가 증가할 것임. 그러나 일자리가 다시 생겨난다 하더라고 전체적인 평균소득이 내려가 있을 것이고 결과적으로, 자신의 수입과 신용에 맞게 부동산을 구매하거나 임차를 할 것 이므로, 지금 보다는 더 낮은 가격대와 더 작은 크기의 부동산과 집들이 많아 질 것이며, 보다 컴팩트한 개발이 대세를 이룰 것임.

-더 많은 사람들이 교통비를 집 구입조건에 포함시킬 것임.

-더 많은 개발 수익을 올릴 수 있는 방법으로는 첫째, 도시지역에서 빈 토지를 개발하는 사업(infill development), 둘째, TODs(대중교통 환승) 개발, 셋째, 낡은 쇼핑센터를 복합단지로 개발하는 것 같은 교외지역 재구성 사업(retrofitting)에 참여하는 것이 바람직.

-공공과 민간 기업의 협력 사업이 많아 질 것임. 즉. 향후 30~40년 이내에 파이낸싱 구조도 새롭게 바뀌어 나갈 것이고, 공공의 사업영역도 보다 세밀한 검토가 진행되면서 새로운 수입영역이 만들어 질 수도 있고, 민간 입장에서도 독자적으로 사업을 추진하는 것 보다 공공과 협력 사업을 할 때 파이낸싱이 보다 용이해질 수가 있고, 초기자본 투입과 차입금의 적정비율도 합리적으로 정리 할 수 있을 것임.

• 환경과 더불어 지속 성장이 가능한 도시를 만들기 위해 공공부문에서 해야 할 일은?

- 지역에서 개발사업을 하는 디벨로퍼들에게 투자사업을 할 수 있게끔 제도적 지원을 하는 것.

-자녀를 키우는 세대보다 자녀들이 독립하여 두 부부만 사는 세대가 늘고 있는 데, 공공은 이런 인구통계 자료와 미래의 세대 구성에 대한 예측정보를 제공하고 공공과 민간이 함께 지역 개발정책의 계획단계부터 공동참여하도록 해야함.

-기반시설 필요지역을 구분하기 위해서 정부와 개인기업의 협동이 필요. 지방정부는 해당 민간 기업에 인센티브를 제공하여 지역의 미래를 최상으로 만들 필요가 있음.

• 앞으로 40년 동안 탄소배출을 줄이고 기후변화를 최소화하기 위해서 디벨로퍼가 해야 할 실질적인 일들은?

-기존 보유건물을 환경 친화적으로 개선해야 하고, 기계의 시스템 및 건물의 환풍을 향상시키고, 보다 햇빛을 많이 활용한 실내조명과 난방을 해야 한다.

-이때 입주해있는 텐난트의 양해를 얻는 것이 중요한데, 건물관리비의 절약, 실내공기 개선, 생산성 향상 및 탄소배출의 축소 등을 강조하여 협의

• 이 불경기가 오랜 동안 지속 된다면, 미래 도시에 어떤 영향을 미칠 것인가?

-현재와 같은 경제 불황에서는 사람들이 주택과 직업에 대한 선택을 더욱 신중히 한다는 것이 장점으로 볼 수 있다. 더 이상의 실수는 용납할 수 없는 상황을 낳기 때문이다.

-지금의 불황이 향후 10년 넘게 계속된다 하더라도 시장흐름이나 공공정책의 큰 흐름으로 볼 때, 도시개발의 포커스는 Infilling과 재개발지향의 사업이 될 것임.

-불황이 계속 지속되면 도시가 그나마 최대 수혜자가 될 것이다. 사람들이 보다 비용지출에 신중해져 교통비를 절약하고, 집과 직장의 거리는 짧아지고, 도시 속에서의 여가기회가 많아지기 때문에 그만큼 도시에서의 활동은 활발해진다.

• 기술의 발전이 사람들의 생활과 일을 어떻게 바꿀 것인가?

-최첨단 전자 장비가 인구의 분산을 부추길 것이라는 예상과는 달리 인구의 집중을 가속화 시켰다. 하나의 예로 많은 젊은 층들이 최근 불황으로 LA지역으로 몰려들었다. 일종의 도시부흥이다. 젊은이들은 전자 미디어 의존하고 서로 가까이 붙어 있는 것이 사회활동에 더 도움 된다는 사실을 인식.

-집에서 일하는 모바일 오피스가 유행할 것이다. 그러나 집에서 각자 일하는 것은 냉난방과 조명비의 부담이 커서 다 같이 모여서 일하는 것 보다 에너지 낭비가 심하다.

• 2050년을 향한 현재 대중교통의 역할과 자동차의 역할에 대해 우리가 해야 할 일은?

-자동차는 없어지지 않을 것이다. 이것은 대중교통의 효율성에 관한 게 아니라, 걷거나 승용차를 타거나 버스를 타거나 혹은 기차나 전철을 이용하는 것 같은 선택할 수 있는 풍부한 교통 시스템이 필요하기 때문임

-기차 시스템이 잘 되어 있는 워싱턴의 경우도, 시민들이 선택할 수 있는 교통수단의 기회가 많다. 그렇게 함으로서 보다 많은 사람들이 도시에 남아서 재기할 수 있는 기회를 갖게 된다.

- 교통비 부담이 줄어들면서 경제 역시 재기가 빨라지고, 한편으로 시민들이 자동차에 쏟아 붓던 돈을 절약하면서 그 돈은 지역경제에 남게 된다. 즉, 시민들이 더 많은 가처분소득을 지역 음식점이나 비즈니스에 지출하게 된다. 따라서 시민들의 재기는 곧 도시가 재기할 수 있는 방법이기도 하다.

- 미국의 달라스와 포트워스 지역을 포함하는 북 텍사스 지역은 미국에서 네 번째로 큰 도시 지역이며, 불황 속에서도 가장 빠르게 성장 하고 있는 지역이다. 현재 인구는 650만 명이지만 2050년 까지 1200만 명으로 늘 것으로 전망. 향후 20년간 780억 달러가 교통 분야에 새롭게 투자(480Km의 철도망)될 예정이지만 교통의 효율성이 그리 개선될 것 같지 않아 혼잡이 예상. 따라서 지역 성장 패턴을 단순한 지역 확대 개념에서 거점별 밀도 높이기 개발로 변화만 시키더라도 교통비 투자의 15~20%는 절약할 수 있고, 교통 혼잡과 이동성을 높이고 공기오염을 줄일 수 있다.

• 개발밀도가 높고, 짜임세 있고, TODs를 지향하는 개발을 위해 관련 산업을 심도있게 개편하기위해 필요한 것들은?

- 교통 인프라 비용과 교통비 지출을 고려하면 교외의 자연 녹지를 개발하는 것이 도시에서 개발하는 것 보다 더 많은 비용지출을 요구. 그만큼 밀도있는 개발이 중요.

-지금 부동산은 큰 변화의 전환점에 서있다. 설계사, 디벨로퍼, 테난트 중개인 등 이들은 그동안 부동산을 빠른 속도로 기획을 하고 매입을 하는 일에 익숙해 졌지만, 앞으로 자본시장은 과거나 현재보다 사업성에 대해 더 많은 고민을 할 것이다.

-경제가 살아나더라도 부동산 개발은 여러 도전에 부딪칠 것이다. 예를 들어 도시로의 인구집중, 도시별 지역별 투자유치 경쟁의 치열, 개발된 지역의 인프라가 계속 노후화하여 끊임없이 재투자가 필요하다는 점, 물과 원유 같은 자원의 한계, 기후변화를 늦추고 지구온난화에 대비해야 하는 도저히 피할 수 없는 도전이 기다리고 있다.

-이런 도전에 대한 대책으로는 공공과 민간의 위대한 파트너쉽이 필요. 또한, 경기침체가 끝나기를 기다리지 말고 우리 부동산업계와 금융 역시 파트너쉽을 발휘하여 그동안의 경험과 리더쉽을 활용해 도시발전에 기여해야 함.