[지식정보] 2010년 아시아 20대 도시 부동산전망 및 수익률

●델코지식정보 100호를 맞이하여 아시아의 20개 주요도시의 부동산 경쟁력을 비교해보도록 하겠습니다. 특히 20개 도시 중에서 우리나라 서울의 부동산 경쟁력이 얼마나 되는 지 객관적으로 살펴봄으로써, 우리 서울의 부동산 경쟁력을 판단해 보아야 할 것 같습니다.

●우선은 아시아 국가별 GDP성장률을 살펴보고, 둘째로 2009년 각 도시의 부동산 장르별(리테일, 오피스, 호텔, 산업/물류, 아파트주거)의 투자 수익률을 정리하고, 셋째로 각 도시의 부동산 장르별로 투자 및 개발전망과 부동산 수익률과의 관계를 분석하고, 넷째로 각 도시의 부동산시장 주요동향을 요약하였으며, 마지막으로 전체적인 시사점을 정리하고자 합니다.

●해당 자료는 미국 ULI의 2010 Emerging Trends in Real Estate Asia Pacific의 내용을 위주로 최대한 요약 발췌하고, International Monetary Fund, Moody's, CB Richard Ellis, Colliers International의 자료에서 발췌하여 정리하였습니다.

1. 아시아 국가별 GDP성장률

● 2009년 국제통화기금(IMF)이 발표한 국가별 GDP성장률을 보면, 중국(6.52%), 베트남(5.34%), 인도( 4.52%), 인도네시아(2.5%)로 아시아에서 4개국만 플러스 성장을 하였다.

- 마이너스 폭이 가장 심각한 국가는 싱가포르(-9.99%), 대만(-7.46%), 일본(-6.2%), 홍콩(-4.47%) 순으로 나타나 심각한 경기침체를 겪고 있고

- 한국은 -4.02%이다. 호주(-1.45%), 뉴질랜드(-1.98%), 태국(-2.97%), 말레이시아(-3.5%)도 마이너스 성장을 했지만 우리나라보다는 경기침체 영향을 적게 적음.

● 2010년 GDP성장률을 비교해 보았을 때, 중국(7.51%), 베트남(7.30%), 인도(5.61%)가 1~3위를 차지할 것으로 예상되어 인구가 많고 자원이 많은 국가가 성장을 주도하고 있다.

- GDP성장률이 1%미만으로 예상되는 나라는 싱가포르(-0.11%), 타이완(0.01%), 뉴질랜드(0.46%), 홍콩(0.52%), 일본(0.52%), 호주(0.65%), 필리핀(0.97%) 등으로 이들 국가가 경기침체에서 회복이 가장 늦을 것으로 예상되며

- 우리나라는 1.53%로 5위로 인도네시아(4위,3.50%)의 바로 뒤를 잇고 있으며, 말레이시(1.34%), 태국(1.04%)가 우리나라 다음으로 순위가 전망된다.

● 2011년 GDP성장률을 보면, 중국(10.25%), 베트남(7.50%), 인도(6.89%), 한국(5.29%), 인도네시아(4.5%), 싱가포르(4.5%) 순으로 예측된다. -성장률이 처지는 국가는 호주(1.93%), 일본(2.17%), 뉴질랜드(2.41%)로 경기회복이나 경제성장이 더딘 국가로 예상하고 있다.

-국제금융 도시인 싱가포르(4.35%)와 홍콩(3.79%)은 2011년이나 되서야 경기침체 영향에서 벗어날 것으로 보인다.

- 태국(4.0%), 말레이시아(4.05%), 대만(3%), 필리핀(3.8%)도 2011년이 돼서야 3~4%대의 성장이 기대된다. [표1. 아시아 국가 경제성장률]

자료:International Monetary Fund, Moody's, 아시아경제신문, 한베문화교류센터, 하노이 대학교 2.아시아 주요도시의 부동산 장르별 2009년 수익률

● 부동산 장르별 수익률 자료는 임대가 되어있는 부동산을 위주로 수익률을 정리한 것으로 미분양, 미임대 부동산은 제외되어 있다.

● 오피스 임대수익률을 아시아 주요도시와 비교해볼 때, 인도의 뭄바이(13~15%)와 뉴델리(10~12%), 호치민시(12.5%)가 가장 높으며, 그 다음이 청도(10.6%), 상하이(8~10%), 마닐라(7~10%)이고, 서울은 7~8.5% 수준으로 비교적 높은 편이다. 오피스 임대수익률이 5%미만으로 낮은 도시는 방콕, 홍콩, 싱가포르, 타이페이, 토쿄로 나타남. ● 리테일 수익률이 가장 높은 도시는 뭄바이(14~16%)이며, 그다음으로 호치민시(12.5%), 뉴델리와 상하이가 10~12% 수준이다. 서울은 6~7%로 중간 수준이며, 리테일 수익률이 낮은 도시들은 홍콩, 자카르타, 타이페이, 토쿄로 오피스 임대수익률이 낮은 도시와 결과가 비슷하다.

● 주거수익률이 가장 높은 도시는 호치민시(11.5%)이고, 그 다음으로 자카르타(10%), 상하이(8~10%), 마닐라(7~10%), 청도(7.8%)이며, 주거수익률이 낮은 도시는 홍콩, 싱가포르이며, -서울은 주거수익률이 최하위인 1~1.5% 이다. 서울은 그만큼 타 국제도시에 비해 주택공급이 많고, 월세보다 전세 비중이 높고, 상대적으로 자산 가격이 높으며, 그만큼 추가상승을 기대하기 힘들며, 거품현상이 있다고 보여 진다. - 그이유로 인구증가가 없고, 주당 18시간 이하의 근로자를 포함한 실업자가 450만 명이 되며, 국민소득도 2009년의 경우 5년 전 17,000불로 하향하였고, 1~2인 가족 구성비가 전체 가족의 45%를 차지하고 있다. -따라서 절대인구는 늘지 않은 가운데 주택의 평형은 소형을 원하는 층이 늘어나고, 소득도 늘지 않은 가운데, 반대로 그동안의 주택공급은 30평대 이상의 중대형 아파트 위주로 과잉 공급해왔고, 주택가격도 땅값상승 등으로 분양원가가 상승하면서 수요층이 구매하기에는 부담스런 가격 등이 주된 원인으로 본다.

● 산업용부동산 수익률은 호치민시가 14%로 가장 높고, 그 다음으로 뉴델리(11~13%), 베이징(9~10%), 상하이(8~!0), 서울과 방콕이 8~9%를 기록. 하위권은 싱가포르, 타이페이, 토쿄로 나타남.

● 부동산 수익률을 종합적으로 보면, 호치민시가 가장 역동적이며, 상위권의 도시는 뭄바이, 뉴델리, 상하이, 자카르타, 베이징을 들 수 있고, 상대적으로 별로 매력적이지 못한 도시는 싱가포르, 타이페이, 홍콩, 토쿄를 들 수 있다. 서울은 주택임대 수익률이 꼴찌로 문제 심각. [표2. 아시아 주요도시 2009년 부동산 장르별 수익률]

자료: CB Richard Ellis, Colliers International (단위 : %) 3. 아시아 20개 주요도시 2010년 부동산 장르별 전망 순위와 수익률(2009년) 비교

● ULI에서 아시아지역의 부동산전문가에게 설문조사하여 응답한 결과인 Emerging Trends Real Estate Asia Pacific 2010 survey에서 최소한으로 요약 정리하였다.

3-1.부동산 투자전망

● 올해 부동산 투자전망(설명: 기존의 개발되어 있는 부동산에 투자할 때의 전망) 가장 좋은 도시는 상하이, 홍콩, 베이징, 서울, 싱가포르 순이다. 상하이는 2007년부터 가장 투자전망이 좋은 도시로 되어있다. 베이징은 올해 들어 순위가 급상승하였다. ● 홍콩, 서울, 시드니, 뭄바이, 멜버른의 순위 약진이 눈에 띄며, 순위가 낮아진 도시 중에 토쿄는 작년까지 1위를 달리더니 올해 7위로 떨어졌고, 오사카는 4년 연속 순위가 내리막길이다. 싱가포르와 타이페이의 하락세도 주목할 만하다.

3-2.부동산 개발전망

● 부동산 개발이 얼마나 활성화 되는가를 알아보는 부동산 개발전망(설명: 신규개발의 시장전망)은 상하이가 역시 1위이며, 뭄바이, 호치민시, 뉴델리, 베이징 순으로 나타나 활발한 도시화가 진행될 것으로 예상. ● 홍콩, 싱가포르, 시드니, 토쿄, 멜버른의 개발전망은 투자전망 보다 못해 개발이 활발하지 못할 것이라는 예측을 할 수 있다. ● 투자전망이 낮은 뱅걸로, 광쩌우 등도 개발전망이 비교적 높아 활발한 도시개발이 예상된다.

3-3. 리테일 전망 ● 2010년 리테일 전망은 상하이, 호치민시, 홍콩, 서울, 베이징 순으로 예상된다. 그중에 특히 상하이와 호치민시의 리테일 수익률은2009년에 10~12.5%로 최상의 수익을 기록. 홍콩의 리테일 전망은 좋지만 수익률(4.2%)은 낮은 편이다 ● 뭄바이와 뉴델리는 리테일 전망이 중상 수준이지만 수익률만큼은 10~16%를 기록하여 잠재적인 리테일 개발가능성은 무척 양호하다.

3-4.오피스 전망 ● 2010년 오피스시장 전망은 서울, 토쿄, 시드니, 멜버른, 뭄바이 순으로 예상된다. ● 하지만 2009년 수익률은 뭄바이, 호치민시, 뉴델리, 상하이 순으로 10% 이상을 넘어서는 수익률을 기록하여 경제성장이 빠르게 진행되는 도시의 수익률이 높다. ● 서울과 시드니는 7~8.5%정도의 수익률이며, 토쿄, 홍콩, 싱가포르, 타이페이, 방콕은 3~5%의 수익률을 기록하여 수익률이 낮은 편이다.

3-5.호텔 전망 ● 2010년 호텔시장은 뭄바이, 호치민시, 뉴델리, 뱅걸러, 광쩌우 순으로 양호할 것으로 예상된다. 역시 경제가 급속히 발달하는 도시의 호텔시장 전망이 좋다 ● 그 다음이 홍콩, 상하이, 베이징, 토쿄, 싱가포르, 타이페이 순이며 한국은 중간 이하 12위로 예측되고 있어, 이미 경제가 어느 정도 성숙기에 도달한 도시의 호텔시장은 급속히 경제발전하고 있는 도시에 비해 시장전망이 밝지 않다.

3-6.산업/물류 ● 2010년 산업/물류 부동산시장은 뭄바이, 상하이, 베이징, 호치민시, 광쩌우가 상위 랭킹 5위안에 들 것 같다. ● 뉴델리, 뱅걸로, 시드니, 멜버른, 서울이 6위~10위를 차지할 전망이다. ● 수익률도 상위권 도시들이 높은 것으로 예상된다.

3-7.아파트주거 ● 2010년 아파트 주거의 시장전망은 뭄바이, 뉴델리, 상하이, 베이징, 토쿄 순으로 전망되고 있다. ● 6위~10권을 예상해보면 싱가포르, 호치민시, 홍콩, 서울, 시드니 순으로 서울은 중위권에 머물고 있다. ● 아파트주거의 2009년 수익률을 보면 호치민시, 상하이, 자카르타가 10% 이상의 수익률을 내고 있다. ● 수익률이 3% 미만으로 낮은 도시는 서울, 홍콩, 싱가포르, 뉴델리 등으로 그중에 서울은 1~1.5%로 가장 낮다. [표3. 아시아 20개 주요도시 2010년 부동산 전망 순위와 수익률(2009년) 비교]

자료:Emerging Trends Real Estate Asia Pacific 2010 survey, CB Richard Ellis, Colliers International. 수익률 데이터는 2009.6.30일 자료

2010년 아시아 20대 도시 부동산전망 및 수익률② 4. 아시아 20대 도시별 부동산 주요동향

5. 시사점 정리

● 우리가 부동산 투자전망과 개발전망을 평가할 때 중요한 변수는 지역의 총 경제성장률이다. 경제성장률은 인구성장과 일인당 GNP성장과 가장 크게 관련되어 있다.

-즉, 인구가 늘고 일인당 GNP늘면 그 국가나 도시의 총 경제성장률이 성장한다. 인구가 정체되어 있어도 일인당 GNP가 늘면 경제가 성장한다.

-우리나라와 일본은 세계에서 가장 인구성장이 안 되는 국가이면서 고령화 사회의 대표적인 국가로 되어있거나 빠르게 그 길로 가고 있는 국가이다. 한국과 일본을 제외한 다른 아시아국가의 인구성장은 높은 편이다. ● 아시아에서 그동안 경제성장을 주도해왔던 도시(홍콩, 싱가포르, 시드니, 토쿄, 멜버른 등)들의 기존에 개발된 부동산에 대한 투자전망은 높게 나타나고 있다. 하지만 이들 도시가 다른 아시아 도시에 비해 상대적으로 성숙단계로 들어서있는 만큼 신규 부동산개발이 새롭게 전개되는 개발전망은 높지가 않다. 그런 이유는 과연 무엇일까?

-그이유로 해당국가의 경제성장률이 저성장에 있기 때문으로 도시발전의 속도가 상대적으로 경제발전이 빠른 나라의 도시에 비해 개발속도가 늦기 때문이다. 그래서 이미 성숙단계에 도달하였다고 보아야 할 것이다. 성숙단계에 도달하였다는 의미는 상대적 발전 속도가 늦기 때문에 언젠가는 성숙도시의 중요성이 낮아질 수 있다는 의미이다.

● 결론적으로 볼 때, 인구가 많고 인구성장률이 높은 나라가 경제성장률이 가장 앞서고 있고, 이들 국가의 대표도시의 부동산 수익률이 아시아 전역의 부동산 수익률을 선도하고 있다.

●인구성장이 거의 안 되고 있는 나라인 한국, 일본, 싱가포르, 홍콩은 결국 경제성장률도 얼마 안가서 한계에 부딪치고 그 아류에 있는 부동산 수익률이나 전망도 결국에는 계속해서 처질 수밖에 없다. -우리나라의 경우 아직까지는 경제성장률이 괜찮은 편이지만 인구성장 없이 계속적으로 경제가 성장한다는 보장이 없다. 따라서 이에 대한 획기적인 대책은 국가적으로 인구성장을 유도하기 위한 많은 투자가 있어야 하며, 우리도 부동산에 관련된 일을 하고 있는 만큼, 우리 업계의 꾸준한 성장을 위해 각자 집안의 가족 수를 늘이는 노력을 해야만 할 것 같다. [표5. 시사점 정리]

[표6. 아시아 주요도시 부동산 수익률과 GDP성장률]

자료:Emerging Trends Real Estate Asia Pacific 2010 survey, CB Richard Ellis, Colliers International, 수익률 데이터는 2009.6.30일 자료 [표7. 아시아 부동산의 전망 순위]

자료:Emerging Trends Real Estate Asia Pacific 2010 survey, CB Richard Ellis, Colliers International, 수익률 데이터는 2009.6.30일 자료