[지식정보] 미국 오래된 쇼핑몰의 재개발 방법

April 28, 2010


● 미국의 쇼핑몰은 대개 1950년대부터 1980년대 까지 집중적으로 개발되어 비교적 규모가 큰 리저널 및 슈퍼 리저널 쇼핑몰이 약 1,500개에 이른다. 이들 쇼핑몰의 상당수가 오래되어 재개발이나 리모델링 대상이 되고 있다.

● 이들 쇼핑몰의 입지는 초창기에 비해 주변이 도시화가 많이 진행되어 있어 단순한 쇼핑몰 만 다시 전개하기 보다는 용도의 복합화를 고민해야 할 것들이 많다. 재개발과 관련하여 우리에게 던지는 시사점이 많아 미국은 과연 어떤 방법으로 오래된 쇼핑몰을 재개발하고 있는지 살펴보기로 한다. 관련 내용은 ULI의 Ten Principles for Rethinking the Mall을 중심으로 하고 델코의 자료를 참조로 하여 구성하였다.

1.미국 리테일 환경의 변화

● 미국 리테일 환경의 변화

2.쇼핑몰 재개발 방법

● ULI에서는 약 10가지 방법을 제시하고 있다.

 * 쇼핑몰 재개발 방법

자 료: ULI의 Ten Principles for Rethinking the Mall

2-1.주어진 기회를 최대한 활용하자. 그렇지 않으면 고객은 그냥 지나가 버린다.

● 쇼핑몰에 영향을 미치는 요인을 분석하면 변화의 기회를 잡아낼 수 있다.
 -영향요인: 시장, 고객의 니즈, 다른 여러 리테일 업체의 방향, 해당업체의 사업방향, 해당 지자체의 정책 등
 -특히 지자체와의 파트너 쉽은 쇼핑몰 확대 프로젝트에 촉매제 역할.
 
● 쇼핑몰의 앵커 테넌트에 고객이 별로 없다면, 현재의 쇼핑몰을 다시 재고할 때가 된 것.
고객이 줄어드는 이유는
 -지역의 잠재고객 축소로 시장 위축, 리테일 업체의 경영문제, 및 쇼핑몰 하드웨어 문제로 요약.
 -이 세 가지 요인에 대해 항상 모니터링과 평가를 해야 한다.

● 쇼핑몰의 가치가 줄어들면 들수록, 역설적으로 대폭적인 변화의 기회가 증가한다.
 -이때 전면적인 재개발, 추가확장, 테넌트의 확대와 포지셔닝 재설정, 교통접근 개선, 리모델링을 통한 재조정, 혹은 리테일 이외의 용도 까지도 전체적으로 재검토해야 한다.

● 식품관련 전문매장은 쇼핑몰의 개선의 핵심적인 요소.


2-2. 비전의 폭을 크게 키우자.

● 기존 쇼핑몰의 문제점
 -역사적으로 쇼핑몰은 고립형 개발로 지역 커뮤니티와는 떨어져있는 단일 목적의 개발이었다.
 -외견상 모습은 전형적으로 하나의 큰 콘크리트 덩어리 이미지, 답답한 주차 구조물, 내부 공간중심 지향, 분위기가 통일된 쇼핑아케이드, 자동차 접근을 제외하고는 주변 이웃들의 접근을 제한하는 것 같아서 마치 등을 돌리고 버티는 형태가 많았다. 
 -1950년대에는 과감하고 용감한 쇼핑세계라는 인상을 주었지만, 2000년대에 들어서는 오히려 시대착오라는 이미지가 강해졌다.

● 폐쇄형(enclosed) 쇼핑몰은 이제까지 우리가 전 세계적으로 보아왔던 가장 위대한 소비기계이었지만, 결국에는 변화하는 소비자 선호를 따라가지 못하는 꼴을 초래.
 -이에 따라 쇼핑몰 디벨로퍼들은 장기적인 관점에서 쇼핑몰의 포맷을 새롭게 하고, 크게 생각하고, 비전을 확대하여 생각하게 되고, 
 -쇼핑몰은 “고립된 섬”이라는 생각에서 벗어나기 시작하면서 지역 커뮤니티와의 큰 그림을 그리면서 몰만의 토지에 한정하지 않고 그 너머의 토지까지 함께 검토하는 비전이 생겼다.    

● 비전을 키우는 방법

 

2-3. 땅의 가치에 제한을 두지 말자.

● 오래된 쇼핑몰 토지를 문제점으로 보기 보다는, 한걸음 더 나갈 수 있는 기회요인으로 보고 레테일 개발과 토지개발의 최적실행을 모색해야 한다.

● 우선은 토지가치를 폭 넓게 생각하여 사용용도를 혁신적으로 다양하게 믹스해야 한다. 
 -누구나 예측할 수 있는 범위를 넘어 창의적인 것을 믹스
 -목적은 고객들이 가길 원하는 창의적 장소를 만드는 것.

● 기존의 리테일 용도와는 다른 가치를 부여하는 리테일 개발이 늘고 있다.
 -스페인 마드리드의 제나두 프로젝트 예: 인도어 스키로프, 미니 자동차 레이스경기장
 -단 투자수익성은 있어야 한다.

● 토지사용의 용도 믹스는 리테일과 엔터테인 이외에 주거를 도입하는 것이 좋다.
 -리테일의 고객확보차원

● 최상의 토지용도는 앵커 테넌트 확보. 종전까지는 백화점이 주요 앵커 테넌트였지만, 최근 경향은 주민들이 많이 사용하는 시설을 테넌트로 유치를 많이 하고 있다.
 -예: 도서관, 리크레이션 센터, 엔터테인먼트 시설(영화관, 라이브 극장), 창고형 할인점(Filene's Basement, 타겟, Designer Shoe Warehouse 등은 요즘 성공적으로 앵커테넌트로 정착되어가고 있다)
 -중요한 것은 시장이 원하는 것을 반영하는 것.

● 수직과 수평 개발의 범위, 지하주차장과 지상주차장 비율, 폐쇄형과 오픈형 쇼핑공간의 조화, 개인적 공간과 공공적 공간의 적절한 배치를 통해 땅의 가치를 최대한 활용.

2-4. 시장의 흐름에 개발방향을 맞추자.
 
● 인구특성과 소비자 취향의 변화는 21세기 리테일 시장의 틀을 변화시키고 있다. 이와 같은  새로운 시장현실을 파악하는 것이 성공으로 가는 지름길.
 -인구밀도와 소득 증가는 향후 쇼핑몰 확장과 업그레이드에 필요한 수요를 증가시키는 핵심요소.

● 새로 탈바꿈하는 쇼핑몰에서 지역 커뮤니티가 희망하는 내용을 반영하는 것이 중요하다. 그러나 시장수요가 지불능력이 없다면 문제는 심각해진다. 따라서 사업성공을 위해서는 시장능력을 파악해야 한다.
 -재개발사업의 옵션내용은 시장의 구매력, 경쟁정도, 및 커뮤니티의 희망사항을 포함한 대안별 투자손익 검토에 따라 달라진다.

● 시장분석 필요성
  -시장의 인구구조를 정밀하게 분석하다보면, 쇼핑몰을 지지할 수 있는 수요층을 파악할 수 있고, 또 틈새시장을 찾을 수도 있다.
  -예: 시장분석을 통해 Bobos(브루조아 보헤미안)족이나 DINKS족이 쇼핑몰이나 리테일 믹스의 고객이 될 수 있는지는 판단이 가능.
 
● 마켓팅 기본 방향
  -실제로 쇼핑환경이 고객에게 호소력이 있어야 하고
  -쇼핑몰이 제안하는 라이프스타일 경험은 소비자의 생활과 밀접한 관계가 있어야 하며
  -주차와 쇼핑이 편해야 한다.
 
● 시장 평가를 통해 쇼핑몰 형태와 규모 결정 
  -쇼핑몰의 형태 결정: 전통적인 네이버후드형 혹은 커뮤니티형, 한단계 높은 라이프스타일 센터, 파워센터, 아울렛, 리저널 혹은 슈퍼 리저널 센터, 이런 형태를 1개 혹은 2개 이상 혼합한 형태의 센터
  -쇼핑몰의 규모 결정: 3,000평 이하부터, 1만평 규모, 3만평 이상의 규모
 
● 쇼핑몰의 형태와 규모는 토지의 크기, 위치, 접근성에 따라 다르다.
 -토지가 크고, 고속도로나 간선도로에 인접해 있는 토지는 선택의 폭이 넓어진다.

● 시장을 평가하는 순서(새로 짓던, 리모델링하던 공통사항) 

● 대상지역 내에서 수용할 수 있는 다른 용도를 파악하는 것이 매우 바람직하다. 특히, 쇼핑몰 토지의 상당수는 개발밀도를 더 높이면서 복합용도 개발이 가능한 곳에 입지.
 -오피스, 주거, 호텔 시장을 평가하여 관련 구매력을 판단하고 적절한 컨셉 믹스
 -서로 상이한 용도끼리 상호 도움이 되는 방법을 모색하게 되면, 자연스러운 상호 시장형성 외에 의도적인 시장창출도 가능


 
2-5. 이해관계자의 컨센서스를 창출하고 유지시키자

● 프로젝트를 추진할 핵심 의사결정자들이 전부 동의하는 결정은 사업추진에 큰 힘이 된다.
 -컨센서스 형성과정에 이해관계자들을 전부 참여시키는 것이 중요. 이때 지역 커뮤니티 워크샵과 미팅 수단은 프로젝트 성공에 큰 도움이 된다.  
 -이해관계자: 주주, 디벨로퍼, 지방정부, 지역주민, 테난트 등

● 컨센서스를 이끌어 내는 것이 쉽진 않기에 프로젝트의 챔피언으로 활동하는 리더 역할이 중요.
 -리더로는 지방정부 관리, 디벨로퍼, 지역 커뮤니티의 명사가 있다.
 -리더는 이해관계자들에게 지역 커뮤니티에 가져올 이익을 설명하면서, 비전을 도출하고, 프로젝트를 수행하면서 컨센서스를 도출.

● 컨센서스의 목적은 재개발의 필요성을 지역커뮤니티의 니즈와 일치시키고, 이를 계속적으로 유지발전 시키는 것.
 -집단토론회, 실무팀과의 미팅, 지역 커뮤니티의 자문단 운영이 효과적.
 -이때 쇼핑몰의 형태, 빌딩의 칼라, 교통처리 방법 등을 협의.

● 컨세서스 형성 사례
 -미국 펜실배니아 피츠버그의 사우스사이드 웍스: 라이프스타일 쇼핑몰로 재개발하면서 지역 커뮤니티의 목적인 강주변의 워터프론트 개발과 산업공단을 조성하여 환경과 일자리 창출에 기여.
 -미국 텍사스 사우스레이크의 사우스레이크 타운 스퀘어: 시민홀과 대공원을 조성하여 도시 속 공원을 원하는 지역주민의 목적에 기여


2-6. 역사에서 얻는 시사점을 먼저 반영하고, 그 후에 부분적인 요소를 계획하자.

● 노후화된 쇼핑몰을 재개발 시 큰 그림을 그리되, 자금문제를 감안하고 나서 5년 후, 10년 후, 20년 후의 플랜을 짜야한다. 

● 개발전략은 단순한 물리적 플랜만이 아닌 강력한 지속 성장이 가능한 전략이어야 한다.

 * 지속성장이 가능한 전략요소

● 비용과 수익을 사전에 예측하면서 이해관계자의 관심사항을 조율해야 개발의 문턱을 넘어 설 수 있다.

 * 이해관계자의 관심사항

● 리노베이션 추진시  제반 리스크
 -오래된 건물을 리노베이션하는 것이기 때문에 당초 예상보다 공사 기간이 오래 걸릴 수도 있고, 비용이 많이 소요될 수 있다. 공사범위도 매 단계마다 확대 될 수 있다. 일정관리와 비상계획을 사전에 작성해놓으면 만일에 생길 리스크를 줄일 수 있다.
 -오래된 쇼핑몰은 현재의 건축 법규 이전에 건축된 것이라 새로이 주택, 오피스, 호텔, 극장을 추가해야 할 경우 문제가 발생한다. 예를 들어 건축용도 제한이나, 소방, 매연, 지진에 따른 제반 법규 문제가 발생하는 만큼 인허가 기관과 초기단계부터 협의가 필요. 이때도 항상 대안을 마련해 놓고 있어야 한다.
 -기존 설비와 관련하여 수도, 가스, 전기, 스프링 쿨러, 하수, 매연 배출 등의 대책 마련도 필요하고, 기존의 건축자재가 지금은 없는 경우가 많아 이에 대한 대책도 필요. 
 -리노베이션 공사기간 중에 테난트의 영업 문제, 그로 인한 테난트 접근동선 및 영업 손실에 따른 임대료 조정 등의 문제도 해결해야 한다. 
 -리노베이션 추진 시 이상과 같이 인허가, 비용, 및 기간 소요의 문제가 발생하니 항상 비상계획을 마련하여 실행해야 한다. 
 
● 재개발 추진은 결국 파이낸싱이 중요. 세금감면 방법, 인프라와 공공 이용시설에 대한 지방정부의 지원, 및 다양한 파이낸싱 방법을 찾아 자금문제를 해결해야 한다.

● 개발밀도와 교통문제는 다음과 같은 수준 높은 디자인으로  해결할 수 있다.  


 * 수준 높은 디자인 요소

2-7. 쇼핑몰 단지 내외의 포인트를 전부 연결하자.

● 주차장으로 둘러 쌓여있는 쇼핑몰은 주차장 바다 가운데 있는 섬과 같아서 21세기에는 적합하지 않다. 오늘날의 쇼핑객들은 더 나은 도시 경험을 요구한다. 즉 보행자가 친숙하게 접근하는 스트리트 전면에 리테일을 배치해야 한다. 
 -고객은 쇼핑몰과 그 인근 커뮤니티사이의 공간 지역을 차 없이 걸으면서 쇼핑을 즐기길 희망.
 - 결국 접근동선이 편안하고 업그레이드되어야 하고, 다양한 용도의 시설들을 보행자 도로를 따라 전개할 필요가 있다.    

● 연결성을 향상시키는 수단

자료 : ULI의 Ten Principles for Rethinking the Mall

● 연결망을 잘 갖춰 놓으면 매번 차량이동 없이 이곳저곳을 다닐 수 있다.
 -단지 내에서 다른 시설로 이동시 걷기에 적당한 거리를 감안하면서, 주변의 외부시설과도 연계성을 잘 유지하면 마치 하나의 단지라는 인상을 갖는다.
 -커뮤니티의 핵심은 인간적인 연계성의 형성을 뜻하면서, 같은 지역의 소속감과 정체성을 의미한다. 나 혼자만의 프로젝트는 지역과의 분리를 뜻하며, 연결성을 저해한다.

● 연계성을 향상시키는 테크닉
 -고객이 특별한 장소에 도착했다는 인상을 갖게끔 해야 하며,
 -테크닉으로 야외조각, 연못, 플라자, 아이코닉 빌딩, 경관, 커뮤니티의 독창성을 나타내는 것, 및 다른 특징적인 것.
 
● 교외지역에 있는 쇼핑몰은 교통 혼잡이 발생하면 치명적이다. 광역상권에서 방문하는 고객이 극심한 교통 혼잡을 경험하게 되면 재방문은 더 이상 기대하기가 힘들다.
 -쇼핑몰로 접근하는 진출입도로가 기존 주거지역의 도로와 겹칠 때에는 인근 및 광역상권의 고객 모두를 놓칠 수 있다.
 -여러 진출입로 확보와 함께 자동차, 보행자, 자전거, 주차, 오픈 공간이 상호 연결되면서 안전성이 확보되어야 한다.
 -특히, 최근 들어 야생자연, 인공조경, 및 사람을 자연스레 연결 시켜주는 녹색 공간의 연결이 매우 중요.     

                                                                                                    
2-8.주차대수 확보 이상으로 주차장 디자인을 신경 쓰자.

● 접근하기 쉽고, 눈에 잘 띄고, 안전성이 높고, 주차능력도 충분하고, 편리한 주차장은 리테일 영업에서 핵심적인 요소.
 -고객이 쇼핑할 때 필요한 곳에 충분한 주차장 확보가 중요.

● 전통적인 주차장 면적은 지상주차를 기준으로 실제 차 한대 주차면적의 3배(통행로 포함)로 계산. 그러나 주차장을 키울수록 투자비도 많이 든다. 
 -주차장이 지나치게 크면 폭우 시 하수시설에 많은 부하가 걸리고, 투자비가 많이 든다.
 -미국의 경우 지상주차 공사비가 차한대당 2~3천불, 주차 빌딩은 1.5~2.5만 불이 소요된다.

● 이제 주차장은 단순한 주차기능 이상의 목적성을 갖고 있다.
 -주차장을 계획하고 디자인 할 때 주차장 자체가 목적성(쇼핑을 지원하는 목적)을 갖도록 디자인해야 한다. 더 이상 단지 전체의 전경을 압도하는 개념은 탈피해야 한다.

● 주차장은 쇼핑몰단지의 초입에 위치한다. 주차를 하고 걸어 나오면서 즐거워야 하고, 이런 즐거움은 주차장에서 시작되어 단지 내부의 목적지까지 걸어가면서 즐거워야 한다.
 -주차장은 눈에 잘 띄고 찾기 쉬워야 하며, 안전해야 하고, 고객이 쇼핑을 마치고 돌아갈 때 즐거운 경험을 안고 돌아가야 한다.

 ● 주차장 건설시 주요 고려사항

자료 : ULI의 Ten Principles for Rethinking the Mall

● 재개발 대상지에 지상주차장을 만드는 대신에 지자체와 협의하여 인근에 공공 주차장을 새로이 만들도록 협의를 하거나, 기존에 공공주차장이 있다면 비용을 지불하고 사용할 수도 있다. 
 -또 주변의 민간 주차장을 구매하는 것이 투자비면에서 더 저렴할 수도  있다.

● 주차수요는 시대에 따라 늘기도 하고 줄기도 한다. 
 -쇼핑몰 주변의 도시화가 많이 진행되었다면 대부분의 고객은 자동차 없이 쇼핑할 수도 있어 주차 수요가 줄어들 수도 있다.
 -반대로, 추가적인 앵커 테난트 입점이나, 테난트 형태의 변화, 리테일 개발밀도 상승으로 더 큰 주차장이 필요할 수 도 있다. 

● 주차구조물을 설치하게 되면 주차장의 디자인이나 위치를 개선할 수 있다. 이로 인해 주차장에 소요되는 토지면적을 줄일 수 있고, 쇼핑시설과 더 가까이 다가가면서 디자인적으로도 어울리는 모습을 갖출 수 있다. 
 -토지가격이 평당 2.0~2.4백만 원 이하일 경우 지상주차가 유리하고, 그 이상이면 주차구조물을 짓는 것이 더 비용효과가 더 낫다. 그러나 가능하다면 주차구조물을 짓는 것이 장기적으로 유리. 

● 주차구조물을 단지 내에 전략적인 위치에 두고, 디자인과 운영프로그램에 신경을 쓰면 보행자 통행로와 멋진 조화를 만들어낸다. 아울러 차량이용을 줄이거나 장기적으로 주차장을 줄이는 효과까지 얻을 수 있다.
 -교외형 쇼핑몰의 거대한 지상주차장을 다시 디자인할 때, 주차 빌딩을 짓고 주변에 리테일 샵, 먹거리, 주거, 생활서비스 시설을 잘 배치하면 매력적인 도시적 효과를 얻을 수 있다.
 -또한, 주차 빌딩 내에서 고객을 위한 각종 서비스시설을 운영하면 보다 고객에게 친숙한 주차장 공간이 된다.

● 비록 같은 주차장이지만, 목적별, 시간대별, 일별, 주말에 따라 사용하게 되면, 단일 목적으로 몰리는 피크타임 주차를 분산시킬 수 있어 주차공간이 덜 필요할 수 도 있다.
 -예를 들어, 주간에는 오피스 고객, 저녁이나 주말에는 레스토랑과 시네마 고객이 사용.
 -결론적으로 주차장 설치 시 전략적인 위치와 목적별 이용구분을 잘만 활용하면 쾌적한 보행통로와 연계하여 샵, 문화시설, 및 주민시설이 매우 잘 어울리게 된다.

● 복합용도 개발은 단지 내의 보행자 여행을 증가시키는 효과가 있어, 주차수요를 줄일 수 있다.
 -예를 들어, 오피스에서 보행거리이내에 있는 레스토랑과 호텔은 주차수요가 줄어든다.

● 너무 많은 주차공간은 보행자 친숙형 분위기에 어울리지 않고 건설비용도 많이 든다.
한편으로, 너무 적은 주차공간은 임대료와 매출감소를 가져온다. 적절한 중용이 필요.      


2-9. 커뮤니티의 영혼을 최대한 전달하자.

● 오늘날, 쇼핑몰의 성공은 몰이 창조하는 커뮤니티의 내용과 고객의 질이나 특성에 크게 의존한다.
 -쇼핑몰이 더욱더 지역 커뮤니티의 센터역할을 수행하게 되면서 제 3의 역할을 맡고 있다.
 -제 3의 역할이란 직장도 아니고 집도 아니면서, 사람들이 편안하게 상호 교류하면서 시간을 보내는 공공모임 장소를 의미한다.
 -특히, 교외지역은 도시와 달리 특별한 제 3의 장소가 없어 쇼핑몰이 그 역할을 대신하고 있다. 그 지역의 강하고 활기 넘치는 커뮤니티의 영혼을 만들어 내는 일은 디테일 하거나 요란한 게 아니고 어쩌면 단순한 일인지 모른다.
 -단순하면서 강한 커뮤니티 영혼을 전달하기에 쇼핑몰은 더 많은 고객을 불러 모으고, 더 오래 고객을 머물게 만드는 것인지 모른다.
        
● 커뮤니티 영혼을 만들어내기 위해서는 인간의 행동, 니즈, 및 기대감에 대한 깊은 이해가 필요하다. 이런 이해를 통해 쇼핑몰은 더 많은 뭔가를 끊임없이 제공해야 한다.  
 -사람을 먼저 생각해서 플랜을 짜야한다. 엔지니어링 측면의 인프라 계획은 후순위.
 -사람들이 쇼핑몰에 와서 쇼핑하는 동안의 무엇을 하는 지를 생각해야한다. 사람들은 좀 더 의미 있는 더 높은 수준의 경험을 할 수 있는 장소에 몰려든다. 거기서 자신들의 견해를 반영한 상품을 구매한다. 
 -따라서 쇼핑몰은 그들의 생활과 열망이 묻어나오는 환경을 만들어야 한다.    
 -일반적으로 사람들은 쇼핑몰이 아닌 월마트 같은 곳에 가서 수준 높은 경험을 기대하지 않는다. 단지 많은 양의 상품을 가장 낮은 가격으로 구매하길 기대할 뿐이다.

 ● 커뮤니티의 영혼을 전달하는 방법

 

 

 

 

 

 

 

2-10. 현재에 안주하지 말고, 항상 변화와 함께 살면서 변화를 선도해야 한다.

● 오래된 쇼핑몰을 재개발하는 일은 계속해서 탄력적인 아이디어가 필요하면서, 다이내믹한 재투자 과정 이다. 이런 과정을 통해 끊임없이 변하는 이해관계자와 시장의 변화에 대응할 수 있다. 
 -천편일률적인 방법으로 끊임없이 변화하는 쇼핑습관을 따라 갈 수는 없다.
 -물론 차세대의 쇼핑몰의 정확한 포맷은 없다.
 -방법은 기존의 앵커 테난트인 백화점 의존을 줄이고 메인스트리트 스타일의 아웃도어 빌리지를 만들어야 한다. 물론 전체적인 비전과 시장의 범위 안에서 실행해야 한다.

● 쇼핑의 패턴은 변하고, 시장도 변하고, 그동안 도와주던 지역 공무원도 떠난다. 전통적인  폐쇄형 쇼핑몰의 지붕이 없어질 수도 있고, 주차 빌딩에 조경이 강조 될 수도 있다. 중요한 것은 계속적으로 반복해서 비전을 전달해야만 프로젝트의 경쟁력이 강화된다.

● 다음 성공의 비밀은 무엇인지 고민해라. 다음의 “큰 건”이 무엇이냐에 따라 우리의 사업방식이 바뀌고 게임에서 앞서 나갈 수 있다. 쇼핑몰을 재개발하고, 포지셔닝을 재설정하고, 그리고 나서 테난트를  재구성하는 것이 단순하게 트렌드만 쫒아가던 처지에서 미래 트렌드를 선도할 수 위치로 도약할 수 있는 방법이다.

● 우리가 뛰고 있는 시장을 가까이서 주시해서 시장의 변화하는 수요에 적극적으로 대응해야 한다. 
 -기회를 활용하기위해 이해관계자의 갈등에 관심을 쏟아야 하고, 
 -떠오르고 있는 트렌드와 문제점을 가까이서 모니터링하여 재빠르게 이를 활용하고 총괄 지휘해야 한다. 
    
3. 결론

● 진부하거나 쇠퇴하고 있는 쇼핑몰은 소유자나 지역 커뮤니티에 심각한 문제가 된다. 그러나 이 기회를 잘만 활용하면 역설적으로 한 세대(30년)에 한번 있는 절호의 찬스가 되기도 한다.
 -노력하면 창조적인 비전, 계획, 및 개발을 통해 참신하고 공감하는 커뮤니티를 발견할 수 있다. 
 -생각의 전환이 필요: 쇼핑몰이 쇠약해질 때, “어떻게 하면 우리 몰을 살릴 수 있을까?”라는 생각보다 “이번 기회를 활용하여 한 차원 더 높은 가치와 지속성장이 가능한 부동산 개발을 한번 멋지게 해볼까! 그래서 더욱 생기 넘치는 지역 커뮤니티를 만들어 내는데 동참 한번 해볼까!”라는 적극적 생각이 중요.

● 쇼핑몰의 쇠락은 역설적으로 쇼핑몰이 처음 오픈한 이후로 지역 커뮤니티가 어떤 방법을 통해 변화와 성장을 해왔는지를 평가할 수 있는 적극적 기회가 된다.
 -지역 커뮤니티에서 현재 필요로 하는 것을 재개발에 수용할 수 있는 좋은 기회가 되어, 성장을 위한 플랜을 만들 수 있다. 
 -단, 쇼핑몰 오너의 재정적 경영적 조건으로 가능한 것인지 검토해야 한다. 

● 쇼핑몰 재개발 시 지역 커뮤니티와의 파트너쉽 유지는 매우 중요.
 -공공과 민간의 파트너쉽은 장기적으로 부동산 개발효과에 엄청난 기회로 작용.
 -미래의 지역 커뮤니티를 끌고 갈 이미지를 얻을 수 있는 아이디어 기회
 -지역 커뮤니티의 경제적 활력 강화에 기여
 -지역 인구를 늘리는 기회

 

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