[지식정보] 미국의 교외지역 Retrofitting 사업 ( 재구성사업)

미국에는 대도시 주변 교외지역에 땅값도 싸고 개발되지 않은 토지가 많다. 또한 그 지역에는 비어있는 건물의 수가 꽤나 많고 그 수도 점점 늘어나고 있다. 그러면서도 대중교통을 이용한 환승시스템은 교외지역으로 계속 확대되고 있다. 이런 것들이 미국 교외 부동산시장을 변화시키는 요인들이 되고 있다. 최근의 경기 후퇴는 미국에서 지난 50년간 계속되어온 교외지역 개발트랜드를 정지시켜 버렸다. 그러면서도 한편으로는 이번 경기침체를 기회로 교외지역을 재구성(Retrofit)하고, 재생(Reinhabit)시키고, 다시 녹색(Regreen)을 살리는 사업을 진작시켜, 죽어있는 쇼핑몰들과, 숨이 끊어져가는 오피스 파크들과 다른 침체된 교외지역 부동산을 살려내고 있다. 어느 누구도 이런 사업이 실패하길 바라지 않을 것이다. 새롭게 교외지역의 가족이 된 인구들을 위한 기존 토지의 재개발, 계속 오르기만 하는 교통비 부담을 극복하기 위해 투자되고 있는 인프라 사업은 기존 자동차 중심형 교외지역 경관을 변화시켜 더욱더 환경과 더불어 지속가능하고 더욱 도시다운 모습으로 바꿀 수 기회를 제공하고 있다. 아마도 향후 50년을 위한 대규모 부동산개발 프로젝트는 새로운 신도시를 만드는 것이 아니고 기존 교외지역을 재생하는 일이 될 것 같다. 우리나라의 경우도 서울 외곽지역과 전국에 걸쳐 신도시가 꽤나 많이 세워졌고 지금도 진행 중인 신도시들이 많다. 하지만 이들 지역이 과연 전부 일정에 맞춰 성공할 수 있을까? 세워진지 오래된 신도시도 아직까지 비어있는 땅이 많고 비어있거나 활성화가 안 되어 있는 건물도 많다. 미국은 지금 새로운 신도시 건설 보다 기존 교외지역의 재구성 및 재생사업에 더 치중하고 있다. 이번호부터 약 3회에 걸쳐 미국 교외지역의 리트로피팅 사업현황에 대해 공부해 보기로 한다.( 이번 내용은 미국 ULI 2009년 6월 자료와 우리나라 자료를 종합 정리하였다.)

이제까지 미국의 교외지역 개발패턴은 특별한 목적을 갖고 개발되었거나 단일 목적에만 사용할 수 있는 부동산 개발위주라 그 배치모양이 새로이 증가하는 지역의 변화추세를 채택하지 못하고 있다. 결론부터 말하면 가장 효과적인 재개발 형태는 거리와 블록과 단지를 재구성하여 낭비공간이 없고, 시설끼리 서로 관련성을 맺고, 보행자가 즐겁게 걸을 수 있는 곳을 만드는 것으로 사용 용도와 주택의 형태를 다양하고 복합적으로 믹스하는 것이다. 하지만 불행히도 이런 것들은 “즉흥적이고 임시변통의 도시 만들기”라는 소리를 듣거나, “짝퉁 도시 만들기”라는 비난을 받을 수 도 있다. 결국 이런 저런 것 들을 다 수용하여 취할 수 있는 도전전략은 “즉흥적인 짝퉁 상태”를 뛰어넘는 공간과 건물을 만들어 지역 사회를 활기차게 만드는 것일 게다.

온실가스를 줄이고자하는 전 세계적인 노력으로 미국의 교외지역 부동산 시장도 확산 위주의 개발패턴을 수정하고 있다. 미국은 지금 일인당 탄소배출량이 증가만 하던 지역을 더욱 지속가능하고 자동차에 덜 의존하게끔 재촉하는 분위기 이다. 노후화되고 제대로 기능을 못하고 있는 기존의 쇼핑센터, 오피스 파크, 가든형 아파트단지 및 이런 저런 형태의 대규모 교외형 부동산이 지금 좀 더 도시다운 모습으로 바뀌고 있다. 이로 인해 새롭게 인구가 성장하고, 대도시 가장자리에 인접하여 위치해 있으면서 자동차만 이용하여 출퇴근 할 수 있었던 전원형 교외지역이 더욱 도시다운 곳으로 변하고 있다.

많은 리트로피트(Retrofit : 재구성)사업은 점차적으로 인구증가와 지자체의 지원을 이끌어 내기도 한다. 예를 들어, 미국 Levitowns 지역은 개인 주택의 지역이었는데, 주택공급도 더 늘어나고 시니어를 위한 타운 하우스가 늘어나면서 인구연령 구성도 바뀌게 되었다. 콜로라도주의 Boulderw 지역은 리트로피트 사업을 한 지가 10년이 다 되가는데 그동안 간선도로를 따라 기존건물이 셋백되고, 존닝이 조정되고, 카페가 있는 새로운 복합용도 건물들이 많이 들어섰다.

미국 각 지역에는 오래된 리테일 빌딩들이 비교적 많이 있는데, 이들 건물들이 지역 커뮤니티에 맞는 목적으로 재탄생하고 있다. 10개 이상의 월마트 점포가 교회 건물로 바뀌었다. 미국 피닉스의 La Grande Orange는 새롭게 재탄생한 일자형 쇼핑센터 이다. 이 쇼핑센터는 그 지역의 레스토랑과 샵들이 소유하면서 입주해 영업하고 있는데, 너무 유명해져서 자체 티셔츠도 만들어 팔고, 그 일대에서 부동산 매매할 때 광고로 자주 인용될 만큼 알려져 있다. 텍사스주 Denton 지역에서는 공원 인근에 있던 대형 슈퍼마켓이 공공 도서관으로 탈바꿈하였고, 조지아주 Woodstock 지역의 대형 K마트 매장은 대규모 교회 건물로 다시 태어났다. 다른 많은 대형 창고형 판매시설(Big Box), 몰, 쇼핑센터들이 오피스 공간, 핼스케어 시설 및 공공 서비스시설로 전용되었다. 예를 들어, 미네소타주의 Austin지역에 있던 K마트건물은 Hormel Foods사가 인수하여 회사 본사와 스팸 박물관으로 쓰고 있고, 세인트루이스에 있는 Crestwood Court몰은 예술가, 극장 및 댄스그룹에 의해 ArtSpace로 재탄생 하였다. 우리에게는 생소하지만 죽어있는 리테일 부지를 자연 상태로 되돌린 경우도 있다. 미네소타주의 Phalen Village에 있던 한 쇼핑몰은 패쇄 된 이후, 지금은 습지공원으로 복원되었고, 오하이오주 콜럼버스에 있는 Columbus City Center 몰의 땅은 공원으로 바뀌었다. 이 처럼 물리적 사회적 인프라로 개선되어 성공한 리사이클링 사례는 무수히 많다. 비록 우리나라의 입장에서 볼 때 아깝긴 하지만 잘못된 수요예측에 의해 탄생한 건물의 운명이 다른 용도로도 활용될 수 없고 투자된 건축비가 창고형 수준으로 큰 투자가 없었다면 우리도 한번은 생각해 볼 수 있지 않을까?

리트로피팅의 잠재력은 사용용도를 추가한다거나 리노베이션 수준을 넘어서 더 큰 힘을 발휘한다. 개발밀도를 올리고 보행자가 즐겁게 걸을 수 있고 사용용도 면에서 시너지 효과가 적절히 믹스되고 다양한 장르의 주택을 만들어 나가면서 교외지역은 더 큰 도시화를 진행한다. 이렇게 함으로써 탄소배출은 의미있는 수준까지 줄어들고, 사회적 자본지출이 제대로 그 효과를 발휘하고, 시민의 건강이 나아지고, 체계적인 성장패턴으로 가는 변화가 달성된다.

또한, 리트로피팅 사업을 제대로 하게 되면, 같은 한 단지 내에서의 시설간 상호연계 이용율이 대부분 25~30% 수준까지 올라간다. 최근 연구결과에서는 이보다 더 높은 이용율을 보이는 경우도 있다. 한 예를 살펴보자. 콜로라도주 레이크우드 지역에 있는 Belmar는 죽어있던 쇼핑몰이었지만 리트로피팅으로 다시 개장하였다. 약 12만평 부지에 밀도를 3배나 올리면서도, 주변 진입로에 추가로 교통신호등을 설치해달라고 요청하지도 않았다. 이는 외부로 부터의 급격한 이용인구의 유입을 목적으로 하였다기 보다는 내부 인구의 시설이용율을 높이는 목적이 강했다고 볼 수 있다.

가장 극적이면서 많이 하고 있는 리트로피팅은 죽어있는 쇼핑몰의 부지활용에서 많이 나타나고 있다. 예를 들어 위에서 언급한 Belmar, Mizner Park(플로리다주 Boca Raton지역 소재) 및 Santana Row(캘리포니아 San Jose지역 소재)을 들 수 있다. 이들 지역은 원래 주차장으로 둘러 싸여진 저층형 쇼핑몰이었지만, 리트로피팅 사업으로 보행자 통로가 각 시설별로 원활히 연결되도록 격자형으로 개선되고, 공개공지에는 푸르른 조경이 곁들여 지고, 도로에서 바로 진입할 수 있는 리테일 샵건물 그리고 그 위로 2층에서 8층 높이의 오피스와 주거공간이 들어섰다. 덴버에서도 이와 유사한 사례가 진행되고 있는데, 덴버 지역 자체만 하더라도 13개의 몰 중에 8개가 리트로피팅 계획을 발표했거나 사업진행 중에 있다. 또 다른 예로는 현재 번창하고 있는 몰과 인접한 토지에서 진행되는 리트로피팅 사업을 볼 수 있다. 마이애미 외곽에 위치한 Dadeland지역의 중심부에는 쇼핑몰이 있는데 그 옆에 20층짜리 새로운 주거형 타워가 들어섰다. 이런 동일한 예는 아틀란타의 Perimeter Center Mall 인근의 주거형 타워인 Perimeter Place와 워싱턴 디씨 외곽 버지니아 북부지역에 있는 Tysons Corner 에서도 볼 수 있다. 이들 지역은 대도시 외곽의 30년 이상 된 지역인데, 지역 내에 중간 중간 비어있는 토지를 개발하는 사업(Infilling)과 도시화(Urbanizing)사업이 어뗳게 지역을 재구성시키고 있는 지 그 방법을 알려주고 있다.

교외지역의 오피스 파크와 인더스트리얼 파크들에도 리트로피팅 사업이 진행되고 있다. Edward Durell Stone(Maryland주 Hyattsville 소재)의 주차장은 10층짜리 빌딩들이 들어서는 오피스 파크로 디자인을 하여, 새롭게 중심 도로도 만들고 사용용도도 복합화시키는 Infilling사업을 추진하여 University Town Center가 되었다. 매사추세츠주의 웨스트우드에 있는 저층형 인더스트리얼 파크를 운영하고 있는 소유자들은 커뮤터(소규모 고가도로형 전철) 레일과 연결되어 있는 입지를 최대한 활용하여 웨스트우드 전철역사를 개발하였다. 이 역사는 라이브 공연장, 사무공간 및 샵이 들어서는 4~5층의 TOD(Trainsit-Oriented Development)로 매사추세츠 주에서는 가장 큰 교외형 개발 프로젝트가 되고 있다. 현재 미국에서 진행되고 있는 리트로피팅 사업의 대상은 골프코스, 대규모 자동차 전시판매장 부지, 주차 환승 부지, 전원주택형 주택단지, 이런 저런 형태의 주택들, 그리고 상업시설들이 길게 들어선 쇼핑거리 등이 대개 대상이 되고 있고, 이들 각 시설들이 각각의 단일용도 사용목적에서 벗어나 하나의 복합용도로 수렴되고 있다. 이로 인해 기존의 단순한 도로 기능의 역할만 하던 아스팔트의 공간이 이웃을 이런 저런 기능으로 서로 묶어주는 커뮤니케이션 흐름 공간으로 재탄생되고 있다.

교외지역 리트로피팅 사업이 필요하게된 변화의 배경에는 어떤 요인들이 있을까? 몇 가지 중요 요인이 있다. 그 요인을 살펴보면, 자녀와 함께 사는 세대의 비중이 점차 줄어들고 있고, 교외에 공동주택형태의 시장이 늘어나고, 고령화 현상, 교외 지역에서의 취업기회가 계속해서 많아지고 있다는 점, 새로운 성장 패턴으로 교외지역이 또 하나의 중심지로 도약하고 있다는 점, 기름가격 인상으로 집과 좀 더 가까워지고 싶어 하는 경향, 그리고 지자체의 맛깔스러운 성장정책과 대중교통 환승수단에 대한 투자를 요인으로 들 수 있다. 특히 대중교통 환승수단은 무조건적인 개발지역 확산을 제한하고, 기존 인프라에 대한 성장방향을 재조정하는 중요한 역할을 수행하고 있다. 또한, 교외지역에 별로 좋지도 않으면서 값이 싸고 덜 개발된 토지가 시장에 존재한다는 점, 비어있는 건물의 숫자가 늘고 있다는 점, 그리고 대중교통 환승시스템이 교외지역으로 확대해 가고 있다는 점이 변화한 미국 교외 시장의 추가적인 요인으로 꼽을 수 있다.(아래 배경요인 요약)

* 리트로피팅 사업 배경요인

더 크고 더 밀도가 있고 더욱 도시다운 리트로피팅 사업이 되기 위해서는 도시 디자이너의 능력이 더 발휘되어야만 기존 개발패턴을 변화시킬 수 있어야 한다. 특히 아래 표와 같은 조건들이 준수 되어야 한다.

* 리트로피팅 사업이 제대로 되기 위해서는?

교외지역에서 고정된 틀을 대체시키는데 있어 가장 중요한 도전은 끊임없이 여러 흐트러진 부분들을 내부적 외부적으로 하나로 수렴시키는 것이다. 끊김 없이 그리고 매듭 없이 각 부동산을 부드럽게 연결시키는 것, 이런 것이 중요하다. 대개 디자이너들이 교외지역의 흩어져 있는 지역을 해결하기위해 구획을 하거나 존닝하는 혁신적인 일들을 하고 있다. 예를 들어 일부 교수들은 토지주들과 일정한 거래를 통해서 협력을 얻어내, 빌딩을 일직선으로 조정하고, 도로를 따라 전면부에서 건물을 셋백 시키고, 그리하여 깔끔한 거리와 보행자 도로를 개설하여 슈퍼블럭을 만드는 일을 연구하고 있다. 그 한 예로 Downtown Kendall/Dadeland 지역에서는 40만평의 슈퍼블럭을 통과하는 격자형 보행자 도로를 새로이 조성하면서 도로 내 오픈 공간들을 서로 연결시키는 전략을 개발하고 있다. Miami-Dade County에서도 많은 개별 소지역들을 새로운 존닝으로 묶는 작업을 하고 있는데, 각 지주들이 내놓은 15%씩의 오픈공간을 연결시켜 앵커 포인트를 여기저기 만들어 놓았다. 지주들을 이런 시도에 오히려 더 고무되어 자신들의 토지개발시 오픈공간을 더 재미있게 구성하고 있다.

개별적인 여러 부동산을 통합시켜 하나의 부동산으로 통합 운영하는 것이 보다 더 쉬운 경우가 많다. 특히 소도시 지역 내에서 그 규모가 약 30에이커(약 37,000평) 정도가 더 효율적이다. 물론 15에이커 정도로 작은 경우에도 성공한 경우는 있다. 샌디에고의 업타운 지역에 시어즈 점포가 있던 토지는 약 15에이커 정도인데, 교외지역의 특성 자체를 바꾸어 지역 주민들이 더 많은 변화에 동참하게 만들었다. 그러나 작은 토지보다는 큰 토지규모의 슈퍼블럭이 공공 공간, 주차전용 건물, 그리고 멋있는 도로 네트워크를 통합적으로 운용하는데 제격이고, 주택을 포함한 돈 되는 부동산을 구성하는데도 큰 도움이 된다.

대규모 단위의 프로젝트는 외부 기능을 통합하는 역할을 톡톡히 하고 있다. 이런 대형 프로젝트에 지자체들은 단지존닝 계획을 지원하고, 향후 세수증대를 위한 파이낸싱 까지도 주선해 주기까지 한다. 이로 인해 인프라가 업그레이드되어 개발밀도가 올라간다. 또한, 대형 프로젝트는 관련된 법과 파이낸싱 방법까지 점차적으로 개혁하도록 유도하기 까지 한다. 이런 것들이 제대로 힘을 발휘하지 않으면, 무의미한 개발확장만 초래할 가능성이 높기 때문이다. 지자체는 이런 일들을 통해 개발 경험(예:복합용도의 사용, 수입의 다양화, 주차장의 통합사용, 일정한 틀에 입각한 개발시스템 정착, 당초 컨셉을 준수한 거리 만들기 기준설정, 개발권의 이양 및 기타 규제사항 등)이 향상되고 도시개발 패턴은 더욱 세련되어진다. 결과적으로 하나의 성공적인 리트로피팅 사업이 또 다른 사업을 육성하는 역할을 하게한다.

동시에 파이낸싱을 추진하면서 생기는 커뮤니티 조직은 복합용도 시설에 대한 공공과 민간의 거래방식에 대한 경험을 축적하는 기회도 갖게 된다. 대규모 프로젝트에 적용되는 금융조건은 사전에 예측이 가능하기에 가장 유리한 이자율을 선택할 수 있다. 그리하여 전통적인 교외지역 개발과 도시화 개발 사업을 보다 용이하게 할 수가 있고, 주택개발 사업도 포함시켜 사업성을 더 향상시킬 수 있다. 이런 사업 영역에 대기업 디벨로퍼가 참여하는 경우도 많다. 미국에서 쇼핑몰 디벨로퍼로서는 두 번째로 큰 General Growth Properties는 메사추세츠주 Natick 지역에 있는 쇼핑몰에 고층형 주택을 추가로 지었고, Salt Lake City외곽의 Cottonwood Mall을 리트로핑 사업하여 타운센터로 탈바꿈 시켰다. 이때가 이번 금융위기가 오기 직전 이었는데 성공적인 사업으로 평가 받고 있다.

이처럼 변화하고 있는 시장을 일찍 파악한 곳은 2005년경 많은 개발사업을 하고 있던 미국의 단독주택 건설업체들 이었다. 이들은 각자의 사업에 도시기능을 반영하고 있었는데 주로 로프트, 요가스튜디오, 및 당구장라운지들을 접목 시켰다. 다른 주택사업 분야에서는 휘청거리고 있었지만 이들 업체의 사업영역은 훌륭한 실적을 올리게 되었다. 이런 업체 중에서 부각되고 있는 업체들은 유통업체인 월마트, 타겟, 홈데포 같은 회사들이 완벽한 도시형 리테일 포맷을 만든 것처럼 새로운 교외형 도시주택의 포맷을 만들어 나가고 있다. 만약에 이 새로운 포맷이 미국 전역에 걸쳐 보행자도로가 경시되고 단일 목적형개발만 신경 쓰던 기존 틀을 충분히 뒤바꿀 수 있다면 그 영향력은 실로 어마어마해진다. 새로이 신도시를 만들고 거기서 새로운 건설을 하여 성공한다는 것은 수요와 투자비 등을 고려해볼 때 현실적으로 쉽지는 않다. 따라서 기존 지역에서 새로운 복합용도 시설을 접목시켜가며 리트로핑 사업을 하는 업체는 그만큼 성공할 확률이 높다. 수요도 파악하지 않고, 반복적이지도 않으면서 검증되지 않는 즉흥적 지역개발 구상은 덜 환영받을 수밖에 없다.

리트로피트 사업의 특징과 다양성을 향상시키기 위해 기존 기능에 추가적인 사용용도를 접목시키는 방법도 있다. 교외지역의 노후화된 저층형 빌딩들이 설비시스템이나 건물품질 면에서 열악하긴 하지만, 기존 몇몇 빌딩들을 보존하여 사용하는 경향이 늘고 있다. British Columbia의 벤쿠버 외곽 에 있는 Surrey Central City 지역은 기존의 쇼핑몰 옥상에 대학 강의실로 겸해 사용할 수 있는 5층짜리 갤러리를 멋지게 디자인 하여 새로운 몰로 재탄생 시켰다. 또한, 죽어 있던 5~6층짜리 백화점 건물을 리트로피팅하여 주택, 오피스, 시청 등으로 전용한 사례도 있다. 초기에 만연했던 “즉흥적인 설계”등은 시행착오를 진행하면서 효율적인 내용들을 채택하고 다듬어 지역의 관련법에 반영되고 있다. 예를 들어, Maryland주 Lockville지역에 있는 Upper Rock건물과 미네소타주 미네톤카지역의 Cloud 9 Sky Flats건물은 교외지역 오피스빌딩의 새로운 버전으로 현대식 로프트를 탄생시켰다.

우리는 교외지역 개발의 어두운 측면도 봐야 한다. 대부분의 교외지역은 심각한 물리적 사회적 문화적 변화를 겪고 있다. 최근 들어 미국은 역사상 처음으로 교외지역에 가난한 사람을 도시지역 보다 더 많이 수용하고 있다. 그 이유는 다름 아닌 최근 주택모기지 붕괴로 발생했는데, 교외 외곽지역으로 가면 갈수록 부동산 가격하락 폭이 더 커지고, 주택의 담보가치도 상대적으로 도시지역보다 더 심각하게 하락하였다. 게다가 이들 지역 주민들은 가구당 소득 면에서도 도시지역 보다 열악하기에 교외 외곽으로 갈수록 그만큼 빈곤지역이 확대되고 있다.

이런 상황 속에서, 교외의 몇몇 노후화된 전원주택 단지에 리트로피팅 사업이 추진되고 있다. 예를 들어 워싱턴 디씨와 애틀란타의 교외지역에 있는 전원주택 단지 중에 2차 세계대전 이후 조성된 곳을 지역 디벨로퍼들이 한 채 한 채 사들여 리트로핑 사업을 추진하고 있다. 또 한편으로는 애틀란타의 한 전원주택단지에서는 주민들 스스로 자체적으로 힘을 모아 재개발을 위한 통합 매각을 추진 중인 곳도 있다. 이런 가운데, 교외의 도시화를 촉진하기위한 많은 지원이 진행되고 있는데 그 예로 새로운 환승 시스템, 인프라 개선, 개발연구비 지원 프로그램, 주택형태의 다양화, 새로운 개발구역 지정 등이 추진되고 있다.

경기침체와 예상되는 경기회복

● 오클랜드/이스트 베이는 작년 세계적인 경기침체가 본격적으로 시작되기도 전에 이미 경기침체를 맞았다. 전국적인 주택과잉 공급은 샌프란시스코 만 지역도 예외는 아니었고, 특히 이스트 베이 지역과 그 동쪽으로 갈수록 과잉 현상이 더 심각.

- 준공된 주택들도 입주가 안된 것이 많아 주택가격은 많이 떨어져 지역경제에도 악영향을 크게 미치고 있다.

- 더욱 큰 문제는 이 지역에 주택건설업체와 모기지업체가 많은데 지난해 이들 업체에서 약 2만개의 일자리가 사라져 실업률이 4.8%에서 6.3%가 되었다.

● 2008년 중반만 하더라도 이 지역의 수출과 고용은 왕성하였기에 경기침체가 이 지역만큼은 피해갈 것이라는 생각이 비교적 대세이었으나, 지난해 말부터 상황은 급격히 악화

- 산호세가 가장 심한 타격을 입고 있는데, 2010년 까지 5만개의 일자리가 사라질 것(이미 올 3월까지 3.5만개 일자리가 사라짐)이고, 실업률은 11%까지 오를 것으로 전망.

● 샌프란시스코에서 금융서비스 산업은 2008년 여름 하락. 현재로서는 2010년까지 75,000개의 일자리 중 55,000개 직업이 사라질 것으로 보여 실업률이 내년에 약 9% 이상 넘어 최고치를 기록할 것으로 전망

-오클랜드/이스트 베이는 더 문제가 심각하여 70,000개의 일자리가 없어져 실업률은 거의 11%에 다다를 것으로 전망

● 그래도 미국 전체 (실업률 10% 이상, 일자리 상실 700만개)와 비교하면 샌프란시스코 메트로폴리탄 지역은 그나마 나은 편으로, 주택시장은 최소한의 손실로 버티고 있고, 금융도 월가보다는 충격이 덜한 편이다.

- 그렇지만 이전 닷컴기업 붕괴 때보다 실업률이 훨씬 높다.

● 2011년부터 2013년까지의 예상되는 경기회복기에 미국 전체 고용성장은 2.5% 정도 성장에 그쳐 전체 실업률은 6% 이하로 떨어질 것으로 전망. 이에 따라 샌프란시스코 지역 전체도 실업률이 4.5% 밑으로 내려갈 것으로 전망

- 그중 샌프란시스코 메트로폴리탄이 가장 빨리 회복될 것으로 예상되어 고용성장이 3.5~3.8%가 될 것으로 전망. 오크랜드/이스트 베이의 고용성장은 3.1~3.4%가 되어 실업률은 약 5.5% 예상.

- 산호세는 낮은 속도로 회복이 기대되 고용성장 3.0~3.3%가 예상되어, 실업률은 6% 전망으로 미국 평균 수준과 비슷할 것으로 보이나, 산호세는 실리콘 벨리를 중심으로 과거부터 새로운 주요 혁신기술의 산실인 만큼 미국경제에 큰 기여할 것임.

개발이슈

● 이전부터 샌프란시스코 만의 부동산 시장은 미국 다른 지역보다는 항상 시장상황이 좋았다.

- 샌프란시스코시장 상황이 좋은 이유:

● 이 지역은 주거와 사업측면에서 비용이 높은 지역으로 알려져 있지만, 그만큼 수요와 공급이 활발하기에 자연스레 그리된 것이다.

- 이 지역에 있는 기업은 경쟁에서 타 지역보다 잇점이 많아 그에 소요되는 비용을 충분히 상쇄할 수 있는 곳이다.

-주거비용도 미국 내 타 지역보다 지출이 많은 지역이지만 미국 내 평균 소득보다 높은 소득이 이를 받쳐주고 있다.

● 그러나 정치인들은 일반 상황을 악화시키는 짓을 가끔씩 저지르곤 하는데, 샌프란시스코는 전통적으로 매우 진보적이고 사회의식이 강한 지방정부가 득세를 하여 가끔 기업과 주민들에게 세금을 무리하게 인상해왔다.

-또한 도시환경에 대한 애정이 많은 주민의 지지를 받고 있는 많은 규제로 인해, 신규건설에 제한이 많고, 부동산개발 에도 많은 비용이 발생하였다.

- 그동안 유권자와 정치인들은 건강한 기업환경을 유지하려는 요구에 제제를 가해왔다. 세금을 많이 부과하거나, 도시를 변화시키는 개발에 제한을 가하는 일을 해왔다.

-이로 인해 기업이 도시외곽으로 재배치되거나, 지역경제가 침체하거나 하는 이를 겪게 된 적도 여러번 있었다.

● 그러나 이런 일들은 극적인 균형점을 맞게 되어, 기업 친화적으로 법을 수정하고, 개발사업에 대한 허가규제도 줄게 되었다.

- 현재는 기업에 친화적인 시장과 그 반대의 성격을 지닌 감독위원회로 적절한 균형을 이루고 있다.

-어찌하든 이 도시는 현대화되고 기업활동이 왕성하고 꾸준히 성장하는 도시가 되었다.

● 최근 몇 년 동안 샌프란시스코는 개발을 제지하려는 견해를 완화해온 덕택으로 미션 베이, 사우스 비치, 린콘 힐 같은 새로운 지역이 등장하게 되었고 주민들은 이를 반가워하고 있다.

-또한, 프레시디오 지역의 재생사업을 통해 도시 내 시민을 위한 가장 큰 오픈 스페이스를 갖게 되었고, 12,000세대의 고층형 신규주택 건설도 반기고 있다.

- 트랜스 베이 지역에 새로운 터미널 건립이 제안되어 지역 주민들은 이 시설이 지역의 교통 환승허브 기능을 수행할 것으로 기대하고 있으며, 인근지역의 고층화와 밀도높이기에 대한 기대감도 풍부

-주요기업들이 공간부족과 비용문제로 도시외곽으로 이전을 하려는 계획이 알려지면서, 시민들은 신규개발의 기대감을 갖게 되었다.

● 샌프란시스코 만일대도 마찬가지로 점진적 개발 내지는 스마트한 성장으로 전환을 꾀하고 있다.

- 한때는 “우리집 뒷마당 에서는 안된다”라는 NIMBYism (a not-in-my-backyard attitude) 생각도 이 지역에 만연하였지만 이제는 바뀌고 있다.

-환경, 지역커뮤니티 그리고 기업과의 동행이라는 의식이 샌프란시스코 만일대의 혁신적인 개발을 허용하여, 더 높은 밀도, 환승중심의 개발(TODs) 그리고 교외지역 중심지나 낙후된 산업단지에 있는 비어있는 토지에 복합용도 중심의 개발 프로젝트가 추진되게 되었다.

- 또한 기업들은 그린벨트나 보존녹지 같은 곳의 개발도 할 수 있게 되었다. 물론 항상 이런 사업이 편하게 성공하는 것은 아니지만, 이러 노력들이 지역경제에 활력을 불어넣고, 지역을 성장시키는 밑거름이 되고 있다.

● 전통적으로 샌프란시스코 만일대의 부동산은 다이내믹한 경제 덕에 미국 전체 시장보다 우위에 있어왔다.

-차입금을 제외한 자기자본 대비 임대 수익율은 과거 15년 동안 산호세가 13%, 샌프란시스코가 11.8%, 오클랜드가 11.25%로 미국 전체 9.9%와 비교해 높은 편이다.

-이런 결과는 개발에 대한 입지적인 장점과 정치적 규제가 병행하는 가운데 이 지역의 다이내믹한 경제가 만들어낸 좋은 결과물들 이다.