[지식정보] 개발 검토단계부터 단계별 개발밀도(Density)를 계획

요즘 들어 서울의 도심 재개발 사업이 많이 진행되고 있다. 일종의 도심재생사업으로 볼 수 있다. 이럴 때마다 용적률에 지대한 관심을 갖고 사업성을 검토하게 된다. 물론 이때 건물에 대한 충분한 수요가 있고, 주변에 경쟁건물이 없이 내가 하는 개발사업만 있다면 아무런 문제가 없다. 그러나 항상 경쟁시설은 많게 마련이고 그런 가운데 내가 하는 사업의 수요를 찾아내고 어느 만큼의 개발 밀도를 갖고 가야 하는지 고민스러울 것이다. 이번 호에서는 이에 대한 연구를 국내자료와 미국 ULI 6월호 자료를 참고하여 정리하였다.

디벨로퍼들이 수도권의 신도시, 서울 교외지역, 시내 재개발지역에서 초기에 건물을 짓고자 계획을 하고 있다고 하자. 그런데 그 지역에 거의 대부분 유동인구도 없고, 시장 수요도 약할 경우, 빌딩의 개발밀도를 결정할 때 가장 큰 고민거리가 발생한다. 미분양이나 임대가 제대로 안될 것 같기 때문이다. 이때 디벨로퍼는 낮은 수입예상으로 고밀도 개발을 주저하게 된다. 또 한편으로 저밀도로 일단 개발하게 되면 그 건물의 기능이 최소 20~40년(미국의 경우 40~80년)은 가기 때문에 주변 시장 환경이 크게 나아지더라도 제때에 변화하지 못하는 장벽에 부딪치게 된다.

시장변화에 기존 빌딩의 대응능력은 떨어질 수밖에 없다. 핵심 상권에 위치해 있더라도 주변 시장성장에 맞는 추가적 밀도로 동시 대응이 안 되기 때문에 손실은 발생할 수밖에 없다. 결국에는 상대적 기회손실이 발생되고 있다는 것을 건물의 디벨로퍼나 주주들도 깨닫게 되어 차선책으로 건물밀도를 검토할 수밖에 없을 것이다. 지방자치단체의 경우도 마찬가지 인데 인프라 투자 대비 결과가 미흡하거나, 지방세 수입이 만족스럽지 못하다거나, 지역경제의 경쟁력이 상대적으로 상실되어, 결국에는 지역의 활력이 감소된다는 사실을 깨닫게 될 것이다. 전철역 같은 교통 환승시설 경우도 역 주변의 유동인구가 줄어들게 되고, 환경옹호론자들 입장에서도 도시 내 양호한 입지에서 더욱 효과가 높은 도심시설을 개발토록 하여 자연녹지 등을 더 보존할 수 있는 기회를 놓치는 경우가 나오게 된다.

손실발생을 이익창출로 바꾸기 위해서는 개발밀도를 계획하는 과정에 4가지 방법을 반영해야 한다. 이들 방법에는 물리적 설계를 검토하면서, 시장 수요에 맞게끔 재빨리 밀도를 변화시킬 수 있는 프로세스상의 변화를 시키는 방법이 있다. 물론 이에 따른 비용은 사전에 예측이 이미 되어 있어야 하고, 실행을 할 때는 그 금액도 줄일 수 있어야 한다. 4가지 방법이란 다음과 같다.

1). 기존 건물 사이의 공간에 새로운 건물 짓기와 기존 빌딩 재사용을 한다.

2). 빌딩 건축 후 일정 기간 사용 후 건물 해체 혹은 빌딩의 배치를 전환한다.

그리고 나서 더 높은 밀도를 갖는 건축 구조물로 대체

3). 건물 위의 상부공간을 추가로 개발하거나, 혹은 건물 옆 공간을 활용한다.

혹은 둘 다 활용한다.

4). 이들 세 가지 방법을 함께 활용한다.

이들 각각의 방법은 장점과 단점을 모두 갖고 있는데, 이는 각 프로젝트 부동산의 크기, 마켓, 지자체 및 기타 변수들에 의해 결정된다. 특정 지역에 한정되는 경우에 그 적절한 해결책은 지자체의 판단과 수행과정에 따라 결정될 것이다. 또한 이 방법들은 선례가 있어 참조할 수도 있다. 하지만 항상 동일하게 적용하기에는 쉽지가 않기 때문에 매번 고민을 해야 제대로 추진할 수 있다. 프로젝트 투자자들 입장에서 볼 때도 전체를 바라볼 수 있는 시각이 있는 것도 아니니만큼 개발자의 역할이 중요하다. 하여튼 이들 4가지 방법은 비용을 줄이면서 이익을 낼 수 있는 방법인 만큼 활용해 보는 것이 좋다.

특정 지역에서의 수요에 대응 할 때는 이미 개발된 도시의 빈 공간(토지)을 주로 채워나가는 패턴이 제격이다. (하지만 이런 패턴은 과거 50년 동안은 거의 써먹지 않던 방법이었다.) 한편, 인구성장은 국가의 인프라와 토지사용의 패러다임에 전례 없는 수요패턴을 요구해 왔다. 최근 자동차 중심의 개발패턴은 숫자상으로 얼마 안 되는 핵심 입지 지역의 밀도를 끌어 올리는 방법을 택하는 대신에, 외곽 지역에 저밀도의 건설을 처음으로 하게 만들었다.

(이번호에서는 지난호에 기재한 '개발 검토단계부터 단계별 개발밀도(Density)를 계획①'에 이은 내용을 기재하였습니다.)

미국에서의 과거 10년은 도심 르네상스의 시대였고, 중간 중간의 빈 토지를 채워 건설하는 시대였다. 이 대부분은 낮은 공사비와 괜찮은 수익이 밑바탕이 되었고, 재정이 튼튼한 지자체나 기관의 예산지원의 도움을 받아 그랬던 것 이다. 그러나 이런 관계도 변화하였다.

최근의 개발 패턴은 더 많은 복합용도 개발에 초점이 맞춰지고 있다. 하지만 좋은 개발 건이라고 해도 사전계획이 제대로 수립되어 있지 않으면 변화에 잘 대처하기가 어렵다. 거기다 오너들이 너무 많고 계약 의무조항이 까다로워 변경하기가 어려운 경우도 많다.

지역 내에서 요구되는 부동산 수요는 같은 지역 내 기존 여러 개의 입지로 해결할 수 있다. 만약에 한 개의 부지에서 해결을 보려고 할 경우, 공간이 협소하거나 가격이 너무 비쌀 경우가 많은데 이때는 동일 지역 내에서 대안을 찾을 수 있다. 기존 건물 갖고는 주변 시장수요를 만족시키기가 어려워 조닝배치, 커뮤니티상의 과정상에 문제가 발생하게 되어 더 높은 개발밀도로 커나가는데 장애가 될 수 있다. 따라서 기존 공간 내에서 추가 공간 확보가 안 된다면 다른 곳에서 공간 확보를 할 수 밖에 없다.

장기적으로 추진하고 미리 계획된 개발밀도 높이는 작업은 공공기관이 제격이며, 특히 재개발 같은 곳에서 큰 역할을 할 수 있다. 재개발은 기존개발을 통합하거나 할 때 종종 시끄러운 문제가 발생하고 비용이 많이 드는 반면, 사전에 계획된 밀도 높이기 사업은 그만큼 편히 진행 시킬 수 있다.

도시개발은 지역, 도시, 국가, 궁극적으로 글로벌 도시 시스템 등 다양한 규모로 나타나지만, 상호 높은 수준의 독립성을 갖고 있다. 그러나 도시규모가 서로 다르기 때문에 개발목표와 접근방법을 제대로 통합시키지 못할 경우, 도시성장에 일관성이 없거나 상호 깨지기 쉬운 독립성을 갖게 될 수밖에 없다. 하여튼 도시지역은 향후 20년 동안 지금보다 2배로 확장될 것으로 전망된다.

오늘날, 새로운 도시 공간개발로서 산업도시 같은 큰 규모의 건설은 글로벌 경제를 염두에 두고 사람과 상품이 이동할 수 있는 수단과 인프라가 많이 반영되고 있다. 이런 건설은 도시 형태를 띄면서 경제적 사회적 시스템이 대폭 보강되고, 그러면서 지역 생산도 함께 독려하여 두 가지 목적, 즉 지역 도시의 활력과 경쟁우위를 창출하는 목적을 달성하게 된다. 당초에 계획된 밀도계획에 따라 참여하는 참가자들은 서로 차이가 나는 도시 만들기 목표와 접근방법을 서로 융합시켜, 도시 전체에 걸쳐 좀 더 일관성 있는 개발성과를 탄생시킬 수 있다.

사전에 계획된 밀도를 추진하기 위해서는 도시 디자인, 플래닝, 행정, 인프라, 엔지니어링, 금융 및 마케팅이 다함께 필요할 뿐만 아니라, 개발단계에 작성된 사업계획서에 따라 진행되는지를 점검하는 일도 필요하다. 모든 일에 불확실성은 항상 있는 것이지만, 부동산에는 그 정도가 더 심하다. 디벨로퍼들은 이런 불확실성과 리스크로 인해 변화를 거부하는 경우가 많은데 이로 인해 비난을 많이 받기도 한다. 하지만 계획된 밀도 높이기는 체계적인 해결책을 갖고 있어 이 과정에 참여하는 참여자는 변화를 더 지지하게 된다.

새로운 도시화 과정에서 이런 변화를 더 많이 찾아 볼 수 있는데 그 이유는 엄격한 패러다임과 변화를 지지하는 매카니즘이 서로 어울려 작용하고 있기 때문이다. 일종의 실행공동체라고나 할까? 이 실행공동체를 통해 새로운 도시화 과정은 다양한 사전 훈련과정, 공식적 비공식적 의사소통 네트워크, 접근방법상의 공동 협력, 상호 기능을 빠른 시간 내 결합, 기준과 수단의 합리적 진화를 인정하는 과정(예: 최종 디자인을 마무리하는 집중 토론회 같은 과정)을 모두 수용하고 있다.

도시를 개선시키는 결정적인 주도권 요소(예: 기분 좋은 성장, 새로운 도시화, 그린 빌딩 그리고 사회적 책임이 있는 투자와 같은 것들)들은 부동산 활동의 결과물이나 과정상에 변화를 요구하고 있다. 그리고 디벨로퍼들은 책임을 지고 더 나은 도시화를 위해 이런 아이디어들을 하나로 수렴하게 된다. 여기서 계획된 개발밀도 높이기는 시장수요와 개발을 절절히 조화 시키는 데 큰 역할을 하게 된다.

계획된 밀도높이기의 주도적인 힘은 시장에 기반을 둔 노력에서 나온다. 이런 노력은 정책목표를 지원하고, 디벨로퍼와 투자자들에게 이익동기를 부여하여 더 개발밀도가 높은 프로젝트를 하게 만든다. 이것은 정부에게도 매우 중요한 것인데, 인프라와 정부투자의 가치를 더 끌어 올리는데 큰 도움이 되기 때문이다. 비효율적인 도시시스템으로 인한 환경적 경제패턴과 경제에 예상치 못한 변화를 끼치고 있다. 이미 개발된 도시의 밀도를 높이는 것이 인프라 투자의 효율성에도 맞고, 자연환경도 보존하고, 후손을 위한 여유지를 남겨두는 좋은 방법이다. 그렇지 않을 경우 환경과 비효율의 문제는 더욱 나빠지는 방향으로 갈 수밖에 없을 것 이다.