[지식정보] TOD에서 TOC로 도약

캐나다 토론토 주변 지역이 대중교통 중심 개발(TOD)에서 대중교통 중심 커뮤니티(TOC. Transit-Oriented Community)로 전환하고 있다. 지하철 역 같은 대중교통 주변을 중심으로 고밀도복합개발이 되면서 대중교통 중심의 지역사회를 조성하는 것이다. 토론토 인근의 Vaughan, Markham, Brampton 등 지역사회 변화를 살펴보자.

자료: https://urbanland.uli.org/public/making-the-leap-from-tod-to-toc/?utm_source=realmagnet&utm_medium=email&utm_campaign=HQ%20Urban%20Land%2005%2E8%2E23

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토론토는 도시 중심부 외에 최소 대여섯 개의 다운 타운이 있다.

그래서 고층 건물군이 사방으로 지평선을 뚫고 솟아 있어 도시 경관이 뾰족하다. 중층 건물이 거의 없이 대부분은 고층 건물들로 낮게 깔린 주택 커뮤니티 가운데 솟아올라 있다. 마치 누군가가 40층이나 50층을 겹겹이 쌓아 올려 작은 단독주택 군집을 수직으로 개조한 것과 같다.

토론토의 진정한 다운타운은 상징적인 CN Tower로 덮인 온타리오 호숫가에 있다.

이곳은 불과 25년 전만 해도 토론토의 유일한 도시 목적지였으며 빠르게 성장하는 허브였다.

지금은 새로운 지역 경쟁이 있다. Vaughan, Markham 및 Brampton과 같이 이전에 한적한 교외 지역에 타워가 들어서면서 이 지역의 무게 중심이 눈에 띄게 이동하고 있다. 토론토에서 활동하는 건축가이자 컨설턴트인 켄 그린버그는 "토론토 다운타운이 지역 계층 구조에서 그 자리를 잃지는 않겠지만 이전과 같은 헤게모니를 갖지는 못할 것"이라고 말한다. "이 지역 중 상당수는 개발이 완료되면 매우 매력적인 장소가 될 것이다.“

변화는 우연이 아니다.

이는 2020년부터 2030년까지 온타리오 주정부가 모빌리티 맵(mobility map)을 근본적으로 다시 그릴 620억 캐나다 달러(미화 450억 달러) 규모의 교통 투자에 의해 촉발되고 있다. 모든 조각이 제자리에 놓일 때까지 토론토의 지하철 및 통근 열차 노선의 방사형 허브 앤 스포크 시스템(hub-and-spoke system)은 10,400㎢ 이상을 포괄하는 광대하고 네트워크로 연결된 고속 수송 그리드(networked rapid-transit grid)로 변모할 것이다.

이 지역의 모든 통근 열차 노선은 한때 하루에 6차례(오전 및 오후 러시 아워에 각각 3차례)만 운행하던 노선이 15분 종일 운행(15-minute all-day service)으로 전환된다. 하루에 200,000명 이상의 승객을 수용하는 토론토의 Union Station은 여전히 ​​이 지역에서 가장 교통량이 많은 통근 허브가 되지만 여행자는 그들의 목적지에 도달하기 위해 이곳을 통과할 필요가 없다.

더 많은 장소가 그 자체로 목적지로 바뀌고 있다. 토론토에 본사를 둔 Future of Infrastructure Group의 전무이사인 John Allen은 “TODs(Transit-Oriented Developments)은 토론토 지역의 모습과 작동 방식을 바꿀 것이다. 대중교통 확장이 완료되면 사람들은 도심 안팎뿐만 아니라 교외로 통근할 수 있게 될 것이다.”

달리 말하면, 조용한 토론토의 교외 지역에 미래에 대한 큰 꿈이 있다면 지금이 그 꿈을 실현할 때다. 비행기 창밖으로 판단하자면 그들은 기회를 낭비하고 있는 것이 아니다.

도약하기

교외 고층 개발 중 일부는 황량한 협곡에 위치하여 있지만, 반면 다른 일부는 활기찬 도시 풍경으로, 운이나 운명에 맡긴 것이 아닌 노력의 결과다. 이들 최고의 공간은 개발자와 대중교통 건설업체가 함께 대중교통 중심 개발(TOD)에서 대중교통 중심 커뮤니티(TOC. Transit-Oriented Community)로 목적의식을 갖고 도약한 결과다. 토론토 메트로폴리탄 대학교 도시대학의 Matti Siemiatycki 교수는 "TOD는 환승역 옆에 있는 타워의 숲(forest of towers)"이다. "TOC는 사람들이 시간을 보내고 싶어 하는 특별한 장소다."

교수는 차별화로 밀도, 다양성, 디자인(density, diversity, design) 세 가지 요소로 요약. "밀도가 높다는 것은 하루 종일 사람들로 북적거린다는 뜻이다. 다양성은 다양한 용도로 사용되기 때문에 사람들은 그곳에 있어야 할 다양한 이유가 있다. 디자인은 공공 광장, 공원, 산책로와 같은 요소로 아름다운 장소 만들기를 의미한다."

교수의 레시피는 쉽게 들리지만, 하지만 실제로는 교외의 재개발지나 그린필드, 즉 사람들이 차를 타고 지나가는 데 익숙한 장소에 처음부터 TOC를 건설하기는 어렵다. 이 지역에서 가장 발전된 TOC 사례 중 하나는 토론토 시내에서 북동쪽으로 34km 떨어진 교외 지역인 Markham에 있다. 30년 전, 당시 시장인 Don Cousens는 지역 단독주택 개발업체인 Remington Group에 통근 기차역 옆에 있는 약 30만 평 규모의 녹지에 도심을 조성하자는 아이디어를 제안했다.

Remington의 토지 개발 부사장인 Randy Peddigrew는 “우리 오너인 Rudy Bratty가 이를 따르기로 결정했을 때 사람들은 그가 미쳤다고 말했다. 하지만, 그는 많은 측면의 시야를 갖고 있다.”라고 말한다.

현재 레밍턴의 Remington’s Downtown Markham 개발에는 37,000㎡의 소매 공간과 79,000㎡의 오피스 공간에 복합용도 중층 블록과 고층 타워가 혼합된 2,300명 이상의 사람들이 거주하고 있다. 프로젝트가 완공되면 이 수치는 4배로 늘어날 것이며, 이 모든 건물은 레밍턴이 처음부터 약속한 LEED 인증 건물에 들어설 예정이다. 이리되면, 마컴 다운타운은 토론토 시내에 버금가는 밀도를 갖추게 될 것이다. 이 개발은 지역 에너지로 구동되며, 이를 통해 지역사회의 탄소 배출량을 50%까지 줄일 수 있다. 또한 이 지역은 지역 대중교통 허브로 지정되어 동쪽 측면에 새롭게 단장한 Unionville GO 기차역과 부지를 가로지르는 Viva 버스 고속화도로가 있다.

이 프로젝트는 도심에서는 점점 더 흔한 건축 형태이지만 교외 지역에서는 절대적으로 드문 사례다. 이 지역 불모지에 콘도(분양아파트)와 호텔의 복합 용도 개발은 도전과 이점에 대한 사례 연구가 되고 있다. 200개의 객실을 갖춘 호텔과 300세대 규모의 분양 아파트 개발 및 여러 개의 소매점을 결합한 설계다. 그리고 부지 지하 주차장의 유지 관리를 누가 책임질 것인지에 대한 협상이 진행되었다.

콘도 소유주들은 호텔이 해야 한다고 주장했고, 호텔은 소매업체가 해야 한다고 주장했다. 바로 옆에 또 다른 콘도 타워인 K2가 들어서면, 콘도-호텔과 동일한 진입로, 경사로, 주차장을 사용하게 된다. 개발회사는 부담 완화를 창의적으로 활용하고 주차 시설의 비용을 가능한 한 많은 사용자에게 분산시키고 있다.

자금 조달은 또 다른 난관이었다. 레밍턴은 리테일 전문 기업이 아니기 때문에 은행들은 건물의 소매 부문에 자금을 지원하지 않겠다고 했다. 레밍턴은 지금까지 모든 복합용도 건물에서 그랬던 것처럼 리테일 부문에 자체적으로 자금을 조달했다. 이 회사는 향후 은행이 소매 공간에 자금을 지원하지 않을 때, 지방 자치 단체가 소매 공간에 자금을 지원할 수 있기를 희망하고 있다.

그럼에도 불구하고 현재 이 건물은 완전히 임대되어 입주해 있으며, 토론토 메리어트 마컴과 루스 크리스 스테이크 하우스는 물론 패티세리 플뢰르 제과점, 태국 퓨전 레스토랑 란나 등 지역 기업가들이 운영하는 다양한 상점이 입점. 다운타운 마컴을 프랜차이즈 아케이드가 아닌 독특한 장소로 만들어 주고 있다.

다운타운 마컴에는 파리지앵의 기발한 아이디어가 돋보이는 공공 회전목마도 있다. 캐나다의 자부심 회전목마(Pride of Canada Carousel)라고 이름 붙여진 이 태양광 발전 시설은 캐나다의 정크아트 조각가 패트릭 아미엇이 만든 3천만 달러짜리 공공 예술 작품이다. 언젠가는 이 장소를 개발할 계획이지만, 그렇게 되면 엄청나게 인기가 많은 회전목마를 위한 새로운 장소를 찾아야 할 것이다.

기록적인 이민 성장

레밍턴이 마컴 다운타운에 착공한 이후 수년 동안 토론토의 수많은 다른 개발업체들이 교외 저층 전문 건설업체에서 수직 커뮤니티 건설업체로 변신한 레밍턴의 모습을 모방했다.

2000년대 초 이 지역의 독점적인 월마트 파워센터 건설업체로 잘 알려진 스마트센터(SmartCentres)는 토론토의 University-Spadina 지하철 노선 북서쪽 종점에 위치(Vaughan) 한 타워 컬렉션인 본 메트로폴리탄 센터(Vaughan Metropolitan Centre)의 원동력이다.

한때 쇼핑몰 운영업체로만 운영되던 RioCan은 이제 그 건물과 광활한 지상 주차장을 복합용도 타워로 재개발하고 있다.

캐나다의 급격한 인구 증가로 인해 비즈니스가 변화하고 있다. 최근 몇 년 동안 다른 많은 국가들이 이민을 제한하는 조치를 취한 반면, 캐나다는 문을 활짝 열었다. 캐나다는 2022년에 431,645명의 이민자를 맞이했으며, 이 중 35% 이상이 토론토 지역에 정착했다. 향후 3년간 계속 기록을 갱신하여 2025년에는 50만 명의 이민자를 맞이할 계획이다. "이민자들은 다양한 배경과 라이프스타일을 가지고 있고, 교육 수준이 높으며, 젊은 가족이 있는 경우가 많다."라고 RioCan의 개발 담당 부사장인 Anton Katipunan은 말한다. "이것이 프로젝트 유형과 제품 유형에 영향을 미친다.“

이 개발자들은 새로운 건축 방식을 배우면서, 자가용보다 대중교통의 논리를 배워야 했다. "대중교통 건설업체는 화성에서 왔고 개발자는 금성에서 왔다."라고 Future of Infrastructure Group의 Allen은 말한다. "그들은 같은 언어를 사용하지 않고 있다." 몇 년 전, 앨런은 토론토의 대중교통 확장 초기에 새로운 역 주변에 대한 개발 계획이 거의 없다는 사실을 알게 되었다. "정부에 그 이유를 물었더니, 대중교통 건설업체가 자체 결과물에 집중하고 있어서 복잡성을 더하고 싶지 않다는 대답이 돌아왔다.“

이러한 대화를 통해 앨런은 양측을 한 자리에 모아 관계 상담을 진행했다. "인프라 담당자들은 그들이 직면한 제약에 대해 이야기했다. 개발자들은 자신들의 세계가 어떻게 작동하는지 설명했다. 모두가 밤잠을 설치게 하는 요인에 대해 이야기했다. 좋은 대화였고, ULI 토론토 지부의 지원으로 대화를 계속 이어나갈 수 있었다.“

이러한 대화의 결실을 통해, 브램튼(Brampton) 지역은 RioCan의 Shoppers World mall을 토론토 시내에서 서쪽으로 25마일(40킬로미터) 떨어진 곳에 위치한 Uptown Brampton 개발로 전환할 계획이다. 이곳은 결국 스틸스 애비뉴의 휴론타리오 스트리트를 따라 새로운 경전철(LRT) 노선의 종착역이 될 것이다.

브램튼의 비전 2040에 따르면, 향후 17년 동안 136,000채의 주택, 385,000명의 주민, 185,000개 이상의 일자리를 추가할 계획이다. 이 프로젝트의 중심에는 주거, 사무 공간, 학교, 커뮤니티 센터, 도서관, 보육, 예술 및 문화 공간, 인근 강변 공원을 이용할 수 있는 조밀하고 걷기 편하며 잘 설계된 대중교통 중심 커뮤니티인 64,000평 규모의 업타운 부지가 들어설 예정이다.

ULI 토론토는 Future of Infrastructure Group과 협력하여 Uptown Brampton 프로젝트에 대한 최근 보고서를 작성하여 교통, 경제 개발, 기후, 사회적 형평성 등 다양한 렌즈를 통해 이 프로젝트를 바라보았다. 또한 이해관계자와 대중을 위한 워크숍도 개최했다. "계획 단계에서 이러한 모든 관점을 다루기 위해 노력했다."라고 ULI 토론토의 전무 이사 리처드 조이는 말한다. "이러한 프로세스를 통해 다차원적 허브를 구축하는 프로젝트의 성공 가능성이 더 높아졌다.“

RioCan은 개발의 첫 단계로 예정된 LRT 터미널 근처에 750세대의 주거 단지를 건설하고, 이후 전체 개발이 완료되면 5,000세대의 주거 단지로 확장할 계획이다. 개발은 아직 계획 단계에 있으며, 지열과 지역 에너지를 조합하여 부지에 전력을 공급하는 것을 목표로 하고 있다. 이곳은 사람들이 차를 운전하거나 주차할 필요 없이 일, 쇼핑, 학습, 생활 등 일상에서 하고 싶은 모든 것을 할 수 있는 장소가 될 것이다.

하지만 모든 이해관계자가 팬데믹의 지속적인 영향을 평가하기 위해 노력함에 따라 계획은 여전히 유동적이다.

관계자는 "코로나19 이후 사람들이 원하는 것에 변화가 생겼다."라고 덧붙였다. "우리는 더 큰 유닛과 다양한 편의시설에 대한 수요를 예상하고 있다." 팬데믹으로 인해 토론토 금융지구의 임대 가능한 공간 중 14%가 공실로 남아 있는 등 오피스 시장도 격변에 휩싸였다. 이것이 업타운 브램튼의 주거/상업 혼합에 영향을 미칠 수 있으며, 프로젝트가 2단계에 도달할 때까지는 결정이 내려지지 않을 것이라고 말하고 있다. "이 문제에 대해 20년 앞을 내다볼 수 있는 수정구슬을 가진 사람은 아무도 없다."

문제 규모 파악

팬데믹 이후의 시장 충격만이 토론토의 신흥 TOC가 직면한 유일한 문제는 아니다. 또 다른 문제는 대중교통 확장이 창출하는 부동산 가치의 증가를 가장 잘 파악하는 방법이다.

"지난 10년 동안, 새로운 LRT 역이 창출하는 가치가 새로운 재산세로 포착되는 것보다 더 크다는 것이 분명해졌다."라고 콜리어스의 로완 밀스(Rowan Mills)와 Future of Infrastructure Group의 부의장은 말한다. 지자체는 공원, 공공 공간 또는 서비스, 인프라 비용에 대한 기부 또는 저렴한 주택에 대한 투자 등을 통해 개발자가 이러한 이익의 일부를 지역사회에 환원하기를 원하고 있다. "여러 가지 방법이 있지만, 이제 원칙은 확고해졌다. 정부는 대중교통에 자금을 지원하는 납세자를 위해 그 가치의 일부를 포착할 방법을 찾고 있다."라고 그는 말하고 있다.

저렴한 주택도 여전히 까다로운 문제다. 지자체는 이를 최우선 과제로 여기지만 개발업체는 비용과 행정적 과제로 여긴다.

2023년 3월, 캐나다 주택 모기지 공사는 저렴한 주택, 에너지 효율성 또는 접근성을 위해 확고한 약속을 한 건축업자에게 더 낮은 보험료와 더 높은 대출 비율을 제공하는 새로운 MLI Select 프로그램을 출시했다.

RioCan은 이 프로그램의 포인트 시스템을 통해 회사가 업타운 브램튼의 적절한 가격의 주택 공급 목표를 달성하는 데 어떻게 도움이 될 수 있는지 결정하기 위해 여전히 연구 중이라고 카티푸난은 말한다.

한편 페디그루는 교외 지역사회에서 저렴한 주택 관리에 대한 전문성이 부족하다고 지적한다. "저렴한 주택을 지을 수는 있지만 이를 관리할 운영자가 필요하다."라고 그는 말한다. "교외 지역에는 운영자가 많지 않기 때문이다."

그린버그는 저렴한 주택 개발에 대해 아직 배심원단이 없다고 생각한다. "커뮤니티는 올바른 이상을 열망하지만 모두 아직 진행 중인 작업이다. "라고 그는 말한다. "아직 어느 한 곳을 가리키며 모든 요소를 갖추고 있다고, 커뮤니티 구축에 대박을 터뜨렸다고 말할 수는 없다.“

휴론타리오 스트리트와 곧 개통될 LRT 연장선에 가까워지면서 상황이 바뀌기 시작했다. 이미 새로운 개발이 진행되고 있는 업타운 브램튼 부지에는 더 많은 사람이 몰려들고 거리와 마주보고 있는 사업체들이 늘어났다. 이 지역은 반세기 이상 이어져 온 자동차 중심의 풍경을 완전히 다른 모습으로 바꾸려고 노력하고 있다. 아직 그 단계에 이르지는 못했지만, 곧 이루어질 것이다.