[지식정보] 2025년 유럽 부동산 시장 전망
불확실한 지정학적, 경제적 배경으로 인해 여전히 과제가 남아 있는 가운데 유럽 부동산에 대한 긍정적 분위기가 커지고 있다는 전망 결과가 나욌다. PwC와 Urban Land Institute(ULI)의 새로운 보고서에 따르면, 지정학적 불확실성과 경제 성장에 대한 우려가 커지고 있음에도 불구하고, 유럽 부동산 시장 전망은 신중하지만 낙관적으로 볼 수 있다. 런던, 마드리드, 파리가 부동산 투자 및 개발 잠재력이 높은 상위 3개 도시로 주목받고 있다. 데이터 센터, 신에너지 인프라, 학생 주택이 투자 및 개발을 위한 3대 주요 부문으로 선정되었다. ESG 준수는 단기 및 장기적으로 부동산의 가장 큰 과제가 되고 있다. 2025년 유럽 부동산 전망을 관련 자료를 통해 정리해본다.
자료:
유럽 부동산 시장은 부동산 가치가 하락하고 이자율이 높은 인플레이션과 이자율, 지정학적, 경제적 불확실성이 여전히 존재한다. 하지만 시장 참여자들이 보는 2025년 유럽 부동산의 새로운 추세는 부동산 시장에서 어느 정도 예측 가능성이 회복되고 새로운 상황이 나타나고 있다고 믿고 있다.
이에 따라 설문 응답자의 80% 이상이 2025년에도 사업 신뢰도와 수익이 동일하거나 증가할 것으로 예상했고, 약 절반은 두 가지 모두 증가할 것으로 전망하고 있다.
그러나 이러한 전반적인 낙관주의에는 강력한 단서가 있으며, 1,143명의 응답자 사이에서 감정은 여전히 흐릿하다. 우선 경제 성장 우려와 지정학적 불확실성의 확대 우려가 존재한다. 응답자 85%가 정치적 불안정을 언급했고(작년보다 74% 증가), 83%가 유럽과 중동의 갈등을 상당한 변수 요인으로 지적했다.
유럽 부동산 정서는 여전히 미국과 국내의 금리 정책과 아시아의 정치적 질서 변화에 큰 영향을 받고 있다는 인식이 있다. 향후 3~5년을 내다보면, 일부 응답자들은 회복이 전문가들이 이전에 예측했던 것보다 더 오래 걸릴 수 있다고 믿고 있다.
2025년 주요 기업 관심사로는 유럽과 세계 경제 성장으로, 각각 응답자 77%와 62%가 이러한 관심사에 "매우 우려"하거나 "다소 우려"하는 것으로 나타났다.
올해의 보고서는 지난 3년 동안 절실히 필요했던 낙관주의에도 불구하고, 여전히 취약한 성장 전망과 지정학적 혼란을 지적하고 있다. 이는 사업 신뢰도와 사업 기회에 영향을 미칠 것으로 예상되는 복잡하고 불안정한 환경에 직면해 있는 상황을 보여준다.
또한, 고금리의 뉴노멀 시대에는 가치 창출(buzz word)을 위한 수단으로 '운영형' 부동산이 화두가 되고 있다. 하지만 이는 성장 달성을 위한 부담을 임차인의 임대료 인상을 감당할 수 있는 능력에 대한 부담을 가중시킨다. 따라서 이번 조사에서 경제 성장 경쟁력과 임차인 수요 변화에 대한 우려를 투자 모델에 반영할 필요가 있다라는 주장도 나오고 있다.
불확실한 지정학적, 경제적 환경과 함께 부동산 사업의 발전을 저해하는 문제로는 규제 강화가 있다. 현재 내년도 부동산 트렌드에서 규제 강화가 부동산 사업에서 가장 큰 우려 사항으로 꼽히고 있다. 그 다음으로는 건설 비용과 자원 가용성이 70%로 두 번째다.
2025년 유럽 부동산의 새로운 추세에 따르면, 임차 수요 감소가 설문 응답자의 44%에게 여전히 문제로 남아 있지만, 이 수치는 작년의 48%에서 다소 감소한 수치다. 하지만 응답자의 42%는 회복에 3~5년이 걸린 후에도 여전히 입주자 시장은 어려움을 겪을 것으로 예상한다.
이번 설문 조사는 ESG가 단기 및 장기적으로 부동산에 가장 중요한 과제 중 하나로 강조되고 있다. 응답자의 70% 이상이 2025년 환경 문제에 대해 우려하고 있으며, 72%가 이를 향후 5년 동안의 도전과제로 지적하고 있다. 응답자 중 상당수가 환경 문제를 의제의 최우선 순위로 유지하는 데 어려움을 겪고 있다고 인정하고 있다. 설문 조사 인터뷰에서도 ESG에 대한 산업의 "반발"이 어느 정도 드러났다.
다른 트렌드 주제로는 인공지능(AI)이 있으며, 설문 응답자나 그들의 회사의 거의 절반이 작년에 AI를 사용했다. 대다수는 AI와 머신러닝이 향후 5년 동안 부동산의 모든 영역에 영향을 미칠 것으로 예상하고 있다.
그러나 한편, 디지털 위험이 주요 산업 우려 사항이 되고 있다. 응답자의 59%가 사이버 보안을 주요 비즈니스 우려 사항으로 지적하여 전체 4위를 차지했다. 디지털 변환(42%)과 AI(35%)도 주요 산업 우려 사항 중 하나다. 향후 5년 동안 이 위험은 63%의 우선순위로 상승하여 두 번째로 중요한 비즈니스 문제가 되고 있다.
부동산 시장에서 자본 가용성은 여전히 중요한 요소다. 특히 글로벌 불확실성, 새로운 "경제 정상화"의 현실, 부동산 입주의 요구 변화 등으로 인해 투자자의 관심이 약화된 상황에서는 더욱 중요하다. 부동산 가치 하락에도 불구하고 많은 기관 투자자들은 부동산 재평가가 더디게 진행되어 추가 투자 기회가 차단될 수 있는 분모 효과 문제에 계속 시달리고 있다. 응답자들 사이에서는 부동산 투자가 장기 채권과 같은 다른 보다 안전한 자산 클래스에 비하여 여전히 가치가 더 입증되어야 한다는 의견도 있다.
주목할 부문 중에서 데이터 센터는 유럽 부동산의 전반적인 투자 및 개발 전망에서 1위를 차지했다. 그 뒤를 새로운 에너지 인프라, 학생 주택, 물류가 잇고 있다. 이는 유럽 투자자들이 인구 통계, 디지털화, 탈탄소화 등 새로운 지평을 모색하는 부동산 산업을 주요 추세에 집중하고 있음을 보여준다. 그러나 물류, 보관, 다양한 형태의 주택을 포함한 많은 부문에서 적절한 재고 부족이 여전히 문제다. 일부는 지나치게 낙관적인 성장 가정으로 인해 가격이 부풀려졌다고 우려하고 있다. 마지막으로, 구조적 변화의 영향에 대한 지속적인 주의에 따라 사무실 및 소매 투자에 대한 전망은 여전히 침체되어 있다.
런던과 파리는 유럽 부동산 투자를 계속 주도하며, 2025년 전체 전망에서 각각 1위와 3위를 차지했다. 런던은 4년 연속 1위를 유지하고 있으며, 파리는 3위로 떨어졌지만, 올림픽 관련한 주요 인프라 프로젝트로 인해 여전히 강력한 시장이다. MSCI(모건 스탠리 캐피탈 인터내셔널 주가지수)의 데이터에 따르면, 2024년 상반기에 이 두 도시는 총 유럽 거래 가치의 11%인 약 140억 유로(153억 미국 달러)의 투자를 차지했다. 마드리드는 2위로 올라 강력한 거시경제적 요인과 삶의 질이 매력적이라는 것을 보여주고 있다.
상위 10위권의 다른 곳에서는 뮌헨(5), 프랑크푸르트(8), 함부르크(9)의 독일 도시가 모두 순위가 상승했고, 베를린(4)은 순위를 유지했다. 또한 리스본(10)은 두 단계 하락했지만, 밀라노(7)와 암스테르담(6)은 모두 강력한 순위를 확보했다.
물리적 기후 위험과 부동산의 탄소 순 제로 배출로의 전환은 이전에도 반복적으로 해결과제가 되어 왔지만, 올해의 보고서에서는 이러한 두 가지 과제가 부동산 보험 및 금융에 미치는 광범위한 영향도 다루고 있다.
부동산이 순제로로의 전환과 함께 극심한 기상 현상의 빈도와 심각성이 증가하고, 위험에 직면함에 따라, 산업에 미치는 영향은 재정적 비용과 사업 중단 측면에서 더욱 명확해지고 있다. 응답자의 약 2/3가 향후 5년 동안 보험 비용이 증가할 것으로 보고 있다. 기후 위험으로부터 부동산을 보험하고 자금 조달하는 문제는 널리 인정된 사실이다. 하지만, 이번 보고서는 현재 수준의 산업 인식과 협력이 과제의 규모와 긴급성을 반영하지 못한다는 것을 지적하고 있다.
지정학적, 경제적 불확실성이 논의를 지배하고 있지만, 유럽 부동산 시장에 신중한 낙관주의가 돌아오고 있다. 그러나 이러한 상황에서도 업계는 지속적인 불안정성과 규제 부담, ESG 요구 사항, 디지털 위험 증가 등 상당한 과제에 맞서 싸워야 한다. 성공은 새로운 기술과 지속 가능한 관행을 채택, 혁신, 수용할 수 있는 사람에게 돌아갈 것으로 보인다.
유럽 경제는 미국만큼 경제 사정이 좋지 못하다. 그래서 유럽 부동산은 미국보다 여전히 불안하다. 우리나라도 유럽과 마찬가지로 경제가 어렵다. 그래서 유럽이나 한국이나 잘나가는 경제를 가진 미국만큼 부동산 시장이 살아난다는 보장은 없다. 다만 미국금리 인하의 영향으로 2025년에는 인구가 몰리는 서울과 수도권 일부, 지방 대도시 중 일부는 나아질 것으로 보인다. 그러나 인구소멸 지역은 더 많은 고민이 필요해 보인다.
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