[지식정보] 2025년 미국 부동산 시장 회복 전망
소프트 랜딩이 경제적 합의로 자리 잡으면서 부동산 시장 회복이 기대된다. 미국 부동산 경제학자들은 미국 경제와 부동산 시장에 대한 전망이 2024년 내내 개선되어왔다고 보고 있다. 관련 경제 데이터가 강세를 유지하고 부동산 가치와 실적이 바닥에 가까워졌기 때문이다. 경제학자와 분석가를 대상으로 한 설문 조사결과를 바탕으로 2024년 가을 ULI 부동산 경제 전망은 단기적으로 부동산 실적에 대한 낙관론으로 전환하고 있다. 내년에는 보다 회복이 구체화되면서. 연착륙 기대감이 커지고 있다. ULI의 관련 자료를 중심으로 미국 부동산시장을 전망해본다.
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수년간 경기 침체 고민이 고조된 후, 이번 설문 조사 결과는 더 이상 단기적으로 경제 성과가 둔화되지 않을 것으로 예측하고 있다. 이 예측은 일반적으로 장기 역사적 평균과 일치하며, 소프트 랜딩 경제 시나리오와 일치한다. 연간 GDP 성장률과 고용 성장률 예측은 모두 2024년 봄 예측에 비해 개선되었다. 설문 응답자들은 또한 미 연준이 금리를 인하하기 시작하면서 10년 미국 국채 금리가 약간 낮아질 것으로 예상했다.
낮은 이자율은 부동산 성과의 회복을 촉진하고 자본 시장의 해빙을 시작하는 데 도움이 될 전망이다. 경제학자들은 부동산 가치가 2024년 저점 수준에서 마감하고 2025년과 2026년에 회복을 시작할 거라고 내다보고 있다. 부동산 가치 회복으로 부동산 수익을 늘겠지만, 그 성과는 부동산 유형에 따라 다르게 나타날 것이다. 특히 상업용 모기지담보증권(CMBS) 발행에서 회복이 기대된다.
ULI 부동산 경제 및 자본 시장 센터에서 작성한 부동산 경제 전망은 2024년 9월 18일부터 10월 4일까지 실시한 설문 조사를 기반으로 한다. 여기에는 28개 주요 부동산 기관의 경제학자와 분석가 36명이 참여했다.
주요 결과
경제학자들의 부동산 시장 전망은 전반적으로 2024년 봄 조사 결과치 보다 개선되었다. 다소 낮은 이자율 전망을 배경으로 응답자들은 부동산 평가가 바닥 또는 그 근처에 있다고 의견을 내었다. 2024년 NCREIF(미국부동산신탁위원회) 자산의 자본화율(기대수익률) 예측은 4.8%로 안정을 유지했다. 하지만, 2024년 봄 조사에서 예측한 2025년 5.0%와 2026년 4.9%는 이번 가을 조사에서 각각 4.8%와 4.6%로 다소 하향 전망되었다. 그러나 MSCI CPPI(모건 스탠리 캐피탈 인터내셔널 상업용부동산가격지수)는 올해 봄 조사에서 2024년에 5.0% 하락을 예측하였지만, 가을 조사에서는 하락이 없을 것으로 전망하여, 상당히 개선된 예측 결과가 나왔다. 역시 2025년과 2026년 예측도 지난 봄철 조사는 2%와 4%이었지만, 이번 조사에서는 각각 2.8%와 4.8%로 크게 개선 전망이 나왔다.
2025년에 부동산 가치 평가 회복의 시작이 예상됨에 따라 민간 및 공공 부동산 지수 모두에서 수익률 기대치가 개선되고 있다. 경제학자들은 NAREIT All Equity REITs 지수가 2024년에 이전 예측치인 9.3%에서 상승하여 15%로 회복될 것으로 내다보고 있다. 수익률은 2025년에 이전 예측치인 10.0%와 유사하게 9%로 완화될 것으로 예상되며, 2026년 수익률 기대치는 8%로 전망되고 있다. 레버리지가 없는 핵심 부동산의 NCREIF Property Index(NPI)에 대한 수익률 예측도 이번 가을 조사에서 개선되었다. 수익률 예측은 2024년에도 여전히 –1.7%로 마이너스이지만, 봄의 예측치인 –3.8%에서 마이너스 폭이 줄었다. 2025년과 2026년 수익률 예측은 각각 4.4%와 6.9%로 상승했다. 하지만, 지수의 장기 평균 수익률인 8.2%보다 여전히 낮은 편이다.
4가지 주요 부동산 유형 중 3가지에 대한 수익률 예측은 6개월 전과 비교했을 때 상승했지만, 사무실 예측만큼은 하락했다. 소매 수익률 예측은 연평균 4.8%로 가장 높다. 산업 및 임대 아파트 수익률이 각각 4.0%와 3.4%로 뒤를 따르고 있다. 경제학자들은 사무실 부문이 2026년까지 연평균 -2.7%의 수익률로 어려움을 겪을 것으로 전망하고 있다. 2024년 가을 설문 조사에서는 노인 주택 및 단독주택 임대 수익률에 대한 예측이 추가되었으며, 향후 3년 동안 각각 평균 3.3%와 4.4%가 될 전망이다.
낮은 이자율도 부동산 자본 시장을 해빙할 것으로 예상된다. 상업용 모기지담보증권 발행 예측은 6개월 전보다 상당히 상승했다. 응답자들은 연간 발행이 2024년 850억 달러에서 2025년 1,100억 달러, 2026년 1,200억 달러로 증가할 것으로 예상한다. 이는 장기 평균 830억 달러를 크게 상회하는 수치다. 이번 가을 조사 예측은 각각 450억 달러, 680억 달러, 880억 달러라는 봄 예측에서 상당히 증가했다.
반면 상업용 부동산 거래량 예측은 2024년 4,000억 달러, 2025년 5,000억 달러, 2026년 6,000억 달러로 약간 완화되어 6개월 전 대비 누적 700억 달러 정도 감소했다.
임대료 증가 예측은 부동산 유형에 따라 다른 전망이 나오고 있다. 경제학자들의 예측을 보면, 4가지 주요 부동산 유형 중에서 아파트와 사무실에 대해 상승을 예측했다. 소매에 대해서는 변동이 없으며, 산업용에 대해서는 6개월 전과 비교하여 약간 하락했다. 사무실을 제외하고, 다른 3가지 주요 부동산 유형에 대한 평균 임대료 증가 예측은 장기 역사적 평균이거나 그 이상이었다. 산업용은 연평균 3.6%로 가장 높은 임대료 증가를 예측하고 있다. 임대 아파트와 소매는 각각 2.7%와 2.6%로 뒤를 이었고, 사무실은 0.2%로 뒤처졌다.
임대료와 점유율을 합친 이용 가능한 객실당 호텔 수익(RevPAR)에 대한 이번 가을 예측은 연평균 2.5%로 떨어졌다. 특히 지난 봄의 예측치인 3.8%에서 크게 떨어졌다. 단독 주택 임대 및 노인 주택의 연평균 임대료 증가 예측은 모두 주요 부동산 유형에 비해 각각 3.0%와 5.1%로 양호한 전망이다.
공실률 예측은 2024년 봄 예측 대비 산업 및 소매 부문에서 상승했지만, 두 부문 모두 장기 평균보다 낮을 것으로 예상하고 있다. 반면, 임대 아파트와 사무실의 공실률 예측은 하락했지만, 역사적 평균 수준보다 높은 편이다.
응답자들은 산업 공실률이 2024년과 2025년에 8.5%로 정점을 찍은 후 2026년에 8.1%로 떨어질 것으로 예상한다.
소매 공실률은 2024년 6.5%에서 2026년 6.3%로 꾸준히 완화될 것으로 예상된다.
아파트 공실률은 2024년에 5.6%로 최고치를 기록한 후 2025년에는 5.5%, 2026년에는 5.3%로 떨어질 것으로 예상된다.
사무실 공실률은 2025년에 19.8%로 상승하고 2026년까지 그 수준이 유지될 것으로 예상된다. 이는 6개월 전에 예측했던 최고치 20.1%보다 약간 낮은 수준이다.
호텔 점유율 예측은 6개월 전보다 약간 감소했지만, 장기 평균보다 높은 수준을 유지하고 있다. 점유율은 2024년 63.0%에서 2026년 63.9%로 꾸준히 증가할 것으로 예상된다.
노인 주택 점유율도 마찬가지로 2026년까지 증가할 것으로 예상된다. 2024년 87.0%에서 2026년 88.5%로 장기 평균 87.1%보다 약간 높을 전망이다.
응답자들은 단독 주택 임대 점유율이 2026년까지 95.4%로 유지될 것으로 예상하며, 이는 역사적 점유율 평균인 96.2%보다 약간 낮은 수치다.
단독 주택 건설은 최근 강세를 보였고, 경제학자들은 이러한 추세가 계속될 것으로 예상한다. 단독 주택 착공에 대한 예측은 3개 예측 연도 모두 이번 가을 조사에서 약간 상승했다. 착공은 역사적 평균인 890,000채 이상을 유지한다. 2024년에는 975,000채, 2025년에는 100만 채, 2026년에는 110만 채로 증가할 것으로 예상된다.
주택 가격 상승률도 2024년에 4.8%로 높은 수준을 유지할 것으로 예상되며, 이는 봄의 4.0% 예측에서 증가한 수치다. 경제학자들은 가격 상승률이 2025년에는 4.0%, 2026년에는 3.7%로 줄어들 것으로 예상한다. 이는 장기 평균인 4.5%보다 약간 낮은 수치다.
주요 경제 지표에 대한 주요 결과
ULI 이번 2024년 가을 거시경제 및 부동산 시장 전망은 미국 경제가 회복력을 유지함에 따라 2024년 봄 전망에 비해 전반적으로 개선되었다. 경제학자들은 경제가 단기적으로 역사적 평균과 일치할 것으로 전망하고 있다. 이는 오랫동안 예상했던 경기 침체 이후의 긍정적인 변화인 셈이다. 연간 GDP 성장률은 2024년에 2.5%, 2025년에 2.0%로 예상되며, 둘 다 봄 전망보다 30bp 높다. 성장률은 2026년에도 이전 전망과 동일한 2.0%로 유지될 것으로 예상된다.
응답자의 고용 증가 예측도 비슷하게 증가했다. 2024년 연간 증가 예측은 지난 봄 예측인 180만 명에서 230만 명으로 증가했다. 2025년 증가는 150만 명에서 160만 명 증가를 전망하고 있다. 일자리 수 증가는 2026년에 150만 명으로 약간 완화될 것으로 예상된다. 이는 이전 예측인 175만 명에서 약간 감소한 수치지만, 장기 평균인 130만 명보다 여전히 높다. 2024~2026년 누적 고용 증가 예측은 35만 명 더 높았다. 실업률은 2024년 말에 4.3%로 예상되며 2026년까지 이 비율을 유지할 것으로 예상된다. 이 수치는 2024년 9월의 4.1% 실업률에서 약간 증가한 것이지만 장기 평균인 5.7%보다 훨씬 낮은 편이다.
경제학자들의 소비자물가지수(CPI) 전망도 이번 가을 조사에서 개선되었다. 이제 인플레이션이 2024년 2.6%로 끝난 후 2025년 2.5%, 2026년 2.3%로 완화될 것으로 전망하고 있다. 응답자들은 연말 10년 미국 국채 금리가 2024년 3.8%, 2025년 3.7%, 2026년 3.8%가 될 것으로 예상한다. 단기 금리 예측은 2024년 4.0%, 2025년 3.75%로 지난 봄 예측보다 약간 낮을 거라는 전망이다.
2026년 순자산 소득 수익률과 10년 국채 간 예상 격차가 장기 평균 140bp보다 훨씬 약한 80bp로 예측되어 불일치한 예상 격차가 벌어지고 있다. 설명 가능한 이유로는 부동산에 대한 수익률 요구 수준이 낮아졌기 때문일 수 있다.
2024년 가을 ULI 부동산 경제 전망에 대한 응답자들은 미국 경제가 역사적 평균 이상의 실적을 거두면서 단기 경제 전망이 더 강해졌다는 것을 반영하고 있다. 2024년 봄 예측에 비해 예측치가 상향되었다. 부동산 시장 예측도 더 낙관적이다. 부동산 가치와 실적이 대부분의 부동산 유형에서 최소한 바닥이나 그 근처에 있다는 견해를 반영하고 있다. 미국 부동산 시장 회복은 2025년과 2026년에 더욱 구체화될 것으로 예상된다.
그렇다면 우리나라와 비교해보자. 미국은 나홀로 탄탄한 경제성장을 바탕으로 하여 오피스를 제외한 대부분의 부동산 수요가 살아나고 있다. 우리나라의 경우는 경제성장률이 미국보다 못하고 실제로도 경제사정이 어렵다. 미국 금리는 올해 말 한번 더 내려가고 내년에 3~4차례 추가 인하가 예상된다고 한다. 그렇다면 국내 금리도 내려갈 전망이다. 하지만 이미 침체된 국내경제가 살아난다고 하더라도 그 혜택을 보는 지역은 지역경제 성장률이 빠르게 성장하는 서울과 수도권 일부에 국한될 걸로 보인다. 인구 소멸 지역의 경제가 성장하고 그 지역의 부동산 시장이 살아나려면 인구 유치 등 근본적인 고민이 필요가 있다.
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