[지식정보] 2023년 미국 부동산 자본이동 및 적절한 가격 주택 전망

세계적인 도시부동산단체인 ULI에서 내년도 미국 부동산 시장을 전망하는 “Emerging Trends in Real Estate® 2023 United States l Canada”을 발표하였다. 그러면서 2023년 10대 미국 부동산 시장 트렌드를 정리하였다. 2023년 10대 미국 부동산 시장 트렌드는 다음과 같다.

① 정상화 Normalizing

②여전히 부동산 일부는 변화하고 있다 Still, We’ve Changed Some

③주변 부분 또는 다른 자산으로 자본이 이동 중이다 Capital Moving to the Sidelines—or to Other Assets

④주택은 너무 많은 사람에게 너무 많은 부담을 주고 있다 Too Much for Too Many

⑤부동산 품질을 높이고 틈새시장을 찾아야 한다. Give Me Quality, Give Me Niche

⑥더 높은 목적 찾기 Finding a Higher Purpose

⑦미국 선벨트에서의 보상과 성장통 Rewards—and Growing Pains—in the Sun Belt

⑧인프라 투자를 통한 더 스마트하고 공정한 도시 Smarter, Fairer Cities through Infrastructure Spending

⑨기후 변화가 부동산에 미치는 영향 증가 Climate Change’s Growing Impact on Real Estate

⑩부동산 규제의 효과는? Action through Regulation?

이번 델코지식정보는 ③주변 부분 또는 다른 자산으로 자본이 이동 중이다. Capital Moving to the Sidelines—or to Other Assets ④주택은 너무 많은 사람에게 너무 많은 부담을 주고 있다. Too Much for Too Many 트렌드를 살펴본다.

자료: Emerging Trends in Real Estate® 2023 United States l Canada

델코지식정보

https://www.delco.co.kr/

http://www.retailon.kr/on/

1. 주변 부분 또는 다른 자산으로 자본이 이동 중이다

Capital Moving to the Sidelines—or to Other Assets

● 2022년 상반기 이후 부동산 거래가 감소하기 시작했다. 주로 시장 불확실성이 높아져 구매자와 판매자간 가격 합의가 안 되기 때문이다.

● 상승하는 부채 비용과 제한적인 회사채 발행 인수 기준도 거래량을 제한하고 있다.

● 부동산 침체는 일부 기관 투자자들이 상업용 부동산(CRE) 노출을 줄이도록 강요할 수 있다. 이는 분모 효과(denominator effect)가 변동되는 것을 의미한다. 하지만, 거래되지 않는 REIT, 고액 순자산 투자자, 기타 비기관 투자자가 보유한 시장 점유율이 증가한 상태라, 분모가 늘어나는 부정적인 효과가 제한될 수 있다.

*분모효과: 매각 대상인 자산 대비 수익률을 나타내는 자산 수익률에서 수익은 한정되어 있는데, 분모에 자산이 더 늘어나면서 수익률이 하락하는 효과. 따라서 매도인은 자산 매각을 꺼리게 된다.

2021년에 ULI의 핵심 주제 중 하나는 "Everyone Wants In"이었다. 이는 거의 모든 유형의 부동산에 대한 깊고 광범위한 투자자 수요를 반영한 개념이었다. 다만 중심 업무 지구(CBD) 사무실과 지역의 쇼핑몰의 인기는 약했다. MSCI Real Assets에 따르면 2021년 부동산 판매량은 8,000억 달러 이상으로 급증했다. 이는 2020년 침체된 첫 팬데믹 연도 총계의 거의 두 배이며, 2019년에 도달한 이전 기록인 6,000억 달러보다 거의 1/3이 더 많은 수치다. 급증은 2022년까지 계속되어, 상반기 판매량은 전년도 같은 기간에 비해 38% 증가했다. 금리가 급등해도 거래량은 거의 줄어들지 않았기 때문이다.

그러나 2022년 여름까지의 판매 볼륨들은 전체 이야기를 대표하지 못하며, 부동산 시장이 어디로 향하고 있는지 오해의 소지를 만들 수 있다. ULI는 2022년 10월까지 업계 각계각층의 수많은 참가자와의 토론 결과, 많은 투자자가 사이드라인(sidelines) 부동산이나, 또는 주식 및 채권과 같은 다른 유형의 자산으로 이동하고 있음을 확인했다. 실제로, 2022년 여름철까지의 부동산 급등은 예상되는 금리 인상 전에 거래를 성사시키려는 마지막 헐떡거림을 반영하는 것일 수도 있다.

투자자 감소

Fewer Investors

2022년 이머징 트렌드 조사에 따르면, 부동산 자산에 자금을 제공하는 투자자와 대출 기관은 줄어들 것이라는 의견이 많다. 13개의 주식 및 부채 자본 원천의 모두에서 가용성(availability) 기대치가 감소했다. 지난 10년 동안 CRE 시장은 대체 투자 유형이 폭넓게 수용되었고, 부동산이 위험을 감안해도 감탄할만한 수익(compelling risk-adjusted returns)을 제공하였기에 상당한 자본 유입의 혜택이 있었다.

이제 이러한 유입 중 일부는 역전될 것으로 보인다. 투자자들의 관심은 여전히 ​​건장하지만, 예전 같지는 않다. 한 투자회사 대표는 “얼마 전까지는 7~10개의 경쟁 오퍼가 있었지만, 지금은 2~3개의 오퍼 정도밖에 없다. 이 역시 정상화되고 있다는 의미다."라고 언급하고 있다.

몇몇 투자 세력은 "정상화" 추세로 인해, 더 낮은 기대 수익률로 투자를 시작하려고 한다. 한편, 금리 인상은 인수 및 건설에 필요한 차입 비용을 더 비싸게 만들고 있다. 예상되는 침체로 경제가 약해지면서 영업 이익이 하락할 시점이다. 실제로 수입이 줄어들고 비용이 더 많이 들 거라는 전망으로 인해 거래가 깨지고 있다. 구매자가 가격 할인을 찾거나 아예 철수하고 있다.

한 글로벌 기업의 지역 리더는 “이자율이 올라감에 따라 요구 수익률이 올라가고 있다. 그러면서 일이 풀리지 않으면서 얘기되던 거래가 깨지고 있다. 부동산과 그 밖의 모든 자금 조달 비용이 놀랍도록 상승하고 있다. 따라서 모든 부동산의 가격이 다시 책정되면서 재설정(reset)되어야 할 운명이다.”

또한 투자자 수요가 제한적으로 가고 있다. 대출을 구하기가 점점 더 어려워지고 있다. Emerging Trends 설문조사에서는 인수 기준이 훨씬 더 엄격해질 것으로 예상된다. 한 리딩 자문 회사의 파트너는 다음과 같이 설명한다. “지금은 '현금이 왕'인 상황이다. 차입 비용은 더 높아졌다. 현금 구매자는 부동산 판매자들에게 자신에게 유리한 불균형 몫을 요구하고 있다.

한편, 이자율 인상으로 인해 레버리지(차입)를 활용한 수익률이 감소하고 있다. 이에 따라 부동산 수요도 감소하고 있어, 채권 및 기타 이자가 붙는 투자가 더 매력적이 되고 있다. 한 투자은행의 부동산 은행장은 “채권 수익률이 오르면 부동산을 포함한 다른 투자 대안에서 자본 가용성이 떨어지고 있다. 심지어는 일부 유출에 직면하게 될 것으로 보인다.”라고 언급하고 있다.

그리고 금리가 인상되는 동안, 주식과 채권 가격은 하락하여 자산 배분의 균형을 유지해야 하는 일부 기관 투자자에게 부담이 발생하고 있다. 즉, 자산 가치가 감소하는 "분모효과"를 촉발하고 있다. 포트폴리오의 상업용 부동산 CRE 값은 일반적으로 평가에 기반을 두고 있다. 더구나 나중에 평가하는 후향적 경향이 있어 자산 가치 평가가 더 하향하는 분모효과가 커질 수 있다.

그러나 한편으로 CRE 포트폴리오에 미치는 영향이 크지 않을 수도 있다. 많은 기관 투자자들이 CRE에 과소 할당하고 있다. 그래서 부동산 자산을 매각하면서까지, 균형을 다시 잡을(rebalancing) 필요가 없다. 또한 CRE 투자자 중에서 공공 REIT, 민간 투자회사, 개인 고액자산가 등의 비중이 커지고 있다. 이들은 부동산 매각 비율을 맞추는 통제를 받지 않는다. 특히 거래 대상이 아닌 REIT는 CRE의 주요 투자자 중 하나로 성장하였고, 2021년에는 자산 가치가 거의 3,000억 달러에 달한다. 요약하면, 자본 가용성은 단기적으로 감소할 수 있지만, 이들은 전형적인 침체처럼 어쩔 수 없이 팔아야 하는 운명에 처해있지는 않다.

불확실성 = 망설임

Uncertainty = Hesitancy

아마도 지금 거래를 성사시키는 데 있어 가장 큰 역풍은 가격이 어디에서 안정될지 모른다는 불확실성일 것이다. ULI가 인터뷰한 많은 전문가 의견을 반영하여, 한 고위 투자 은행가는 "거래가 이전보다 25~75bp 더 넓은 캡 요율로 이루어지고 있다. 하지만 이것이 올바른 수준이라는 확신은 없다. 이는 지금까지 부동산 가치가 5~15% 하락한 것으로 해석된다. 앞으로 더 확대될 수도 있다. 그러나 지금은 거래하는 자산이 너무 적어서 확실한 것은 아직 알 수 없다.“라고 주장한다.

구매자는 적정가격 이상의 초과 지급에 대해 우려하고 있다. 한 은행가는 “지금은 영웅이 될 때가 아니다. 즉, 나가서 공격적으로 무언가를 구매할 때가 아니고, 공격적으로 차입할 때도 아니다”라고 말한다. 반면에 판매자는 지금 당장 자산을 싸게 팔아, 향후 시장이 개선된 후 더 높은 가격으로 재거래되는 것을 원하지 않는다. 물론 재정적 어려움이 없어야 한다는 것이 전제다. 어찌하던, 이런저런 현실 상황 때문에, 부동산 거래는 줄어들 전망이다. 기관투자가의 한 선임고문은 “회사 내부 투자위원회에서도 인수 혹은 처분 승인을 받기가 힘들어지고 있다.”고 얘기하고 있다.

대부분 투자자의 근본적인 문제는 연준이 언제까지 금리를 인상할 것인지다. ULI가 여름에 상담한 많은 사람은 연준이 2022년 말까지 하이킹을 끝내고 2023년 중반부터 다시 금리 인하가 시작할 것이라고 믿고 있었었다. 그러나 파월 의장의 인플레는 아직 하락하지 않아 고금리로 갈 수밖에 없다는 발언으로 인해, 금리 인하는 적어도 2024년까지는 오지 않을 것으로 믿는 사람도 많아졌다. 물론 이를 믿는 사람들은 시장 매도세가 촉발될 거로 보고 있다. 시장 참여자들은 연준의 전략을 더 잘 이해할 때까지 거래량은 회복되지 않을 거라고 모두가 동의하고 있다. 한 투자은행의 미국 부동산 책임자는 “더 명확해져야 한다. 그래야 변동성이 어느 정도 낮아지고 매수를 시작할 기회”라고 설명한다.

부진한 거래 흐름으로 인해, 투자자들이 가격 인하 기대치가 높아가고 있다. 지금 당장 돈을 낼 수 있는 한 포트폴리오 관리자는 "판매자들이 새로운 환경을 인식할 만큼 충분히 굴복했는지 모르겠다"고 투자자 생각을 대변하고 있다.

충돌보다는 더 소강상태

More a Lull Than a Crash

거래량이 감소한다고 해서, 부동산 시장 붕괴나 유동성 붕괴를 예상하는 부동산 전문가는 거의 없다. 특히, 고통의 징후가 아직은 약해 보인다. 이유는 일반적으로 미국 부동산 기업의 대차대조표상에서 자본 비중이 높고 부채 비율은 낮은 편이기 때문이다. 그래서 자산 건전성은 강하여 부동산 가치는 크게 하락하지 않으며, 부채부담으로 물에 잠긴 자산은 거의 없어 보인다.

가장 큰 이유는 미국 GDP는 계속 성장한다고 믿기 때문이다. 또한 대체 금융(replacement financing)은 일반적으로 더 높은 금리 조건과 더 엄격한 조건이 있는 경우, 필요한 사람들에게 여전히 제공되고 있다. 많은 투자자와 개발자는 장기적인 기회에 집중하기 때문에 단기적인 혼란 이후를 내다보고 있다. 따라서 시장에서 당장 부동산을 싸게라도 팔아야 한다고 동기 부여를 받은 판매 사례는 거의 없다.

코로나19가 시작될 때 여러 부동산 펀드 회사는 궁극적으로 부동산 압류까지 가는 현상은 결코 안 온다는 전제하에 기회주의적 펀드를 설정했다. 하지만 지금 상황은 이러한 자금 대부분이 사라지거나 초점을 바꾸고 있다. 중요한 사실은 향후 몇 년 동안 부실 자산을 기다리는 투자자들에게, 지금 상황이 실망일 수도 있고 혹은 희망일 수도 있다. 이유는 모든 부동산이 동일한 상황에 처한 것은 아니기 때문이다.

한 투자운용사 리서치 대표는 “많은 입찰이 사라졌고 레버리지(차입금)를 많이 활용하는 입찰가도 사라졌지만, 자본 시장은 여전히 깊이가 있어 자금이 풍부하다. 예를 들어 비상장 REIT에는 자금이 풍부하며, 여전히 순 가치가 높다. 미국 달러의 강세가 상승하는 동안은, 외국인들이 미국 달러 자산을 소유하고자 한다. 그래서 미국 부동산 시장에 유동성이 풍부하다.”고 말한다.

연기금 포트폴리오 매니저는 “우리는 여러 거래에서 철수했다. 거래가 성공하려면 선택 가능하고 상황이 더 매력적인 거래이어야 한다. 그러나 결국 거래는 성사될 것이다. 이유는 좋은 자산에 투자하려는 열망과 유동성이 있기에, 가능한 자산은 항상 승인되기 때문이다."라고 결론을 내고 있다.

2. 주택은 너무 많은 사람에게 너무 많은 부담을 주고 있다

Too Much for Too Many

● 주택가격의 적정성(housing affordability)이 30년 만에 최저 수준으로 떨어졌다. 가격과 임대료가 소득 대비 많이 치솟았다. 가구 수는 증가하는 상황에서 모기지 이자율이 오르면서, 수요자의 손이 닿아야 할 선 이상으로 주택 소유 기준선(homeownership bar)이 높아졌다.

● 만성적인 주택 공급 부족의 원인은 신규 공급을 제한하거나 건설비용을 늘리는 정부 정책의 결과 때문이다. 이는 노동력 부족으로 더욱 악화 중이고, 님비주의(NIMBYism)도 한 몫 거들었다.

● 대책은 단순하다. 더 많은 주택을 건설하는 것이 가장 확실하다. 하지만 이는 효과적인 솔루션이지만 달성하기가 쉽지 않다.

지금 중산층 이하의 사람들에게 집값이 너무 비싸다. 너무 많은 사람에게 매매도 임대주택도 감당할 수 없는 상황이 너무 오래 지속되었다. 그리고 많은 경제학자가 예상하는 것처럼 우리가 경기 침체를 경험하더라도 상당한 정부 구제책이 나올 것으로 예상되지는 않는다.

집값이 역사적 기록으로 높다. 미국의 기존 주택 중간값은 2021년에만 18% 이상 급등했으며, 이는 1950년대 초로 거슬러 올라가는 기록상 가장 큰 상승 폭이다. 2022년 중반까지 15% 더 인상되었다. 전미부동산중개인협회(National Association of Realtors)에 따르면 모기지 이자율이 급격히 상승하면서 주택 구매 가능 기준이 소득 대비 30년을 넘어섰다.

미국 주택가격은 2022년 여름부터 완만하게 떨어지기 시작했지만, 전국적으로 "정상화" 과정으로 가기에는 여전히 기록적인 가격 수준에 가깝다.

모기지 이자율의 상승만으로도 시장에 상당한 영향을 미쳤다. 존 번즈 부동산 컨설팅(John Burns Real Estate Consulting)에 따르면, 미국 가구 중에 가구당 평균 대출 금액인 40만 달러의 모기지를 감당할 수 있는 가구 수는 이자율 인상으로 인해 2022년 상반기에 1650만 가구가 감소했다. 종전까지 미국 중간 가격 주택 구매에는 40만 달러 모기지가 일반적이며, 할부금(downpayment) 비율은 이 금액의 대개 5%였다.

그러나 특히 상처를 주는 근본적인 문제는 적절한 가격대의 주택이 전반적으로 만성적 공급 부족이라는 점이다. 이 문제의 해결책은 새로운 것도 없이, 건축 용도와 법규를 공급가능하도록 푸는 것이다. 지금의 규제는 새로운 공급을 차단하고 제한하고 있다. 님비주의(NIMBYism)도 올바른 프로젝트의 승인을 지연하고 억제하고 있다. 적절한 가격의 주택을 공급하는 개발업체들은 점점 더 복잡해지는 거래로 인해, 자본 조달 원천에 더 많은 비용 지급이 부담된다고 불평하고 있다. 한 개발자는 “예전에는 거래가 성사되는 데 평균 90일이 걸렸는데 지금은 6개월이 넘는다.”라고 하소연한다.

우리가 인터뷰한 일부 전문가들은 1인 가구 임대(SFR. singlefamily rentals)의 증가가 매매 주택의 가격 적절성을 더 어렵게 만드는 데 영향을 준다고 믿고 있다. 1인 가구 임대는 구매 여력이 없거나 구매를 원하지 않는 사람들에게 1인 가구 주택에서 거주하는 기회를 확장하고 있다. 지금 1인 가구 임대주택 공급이 확대되고 있다. 그러나 비평가들은 “기관 투자자의 자본이 이러한 임대주택을 더 많이 공급하기 위해, 시장의 땅값을 끌어올리고 있다”고 지적하고 있다. 한 주택 분야 자문가의 말에 따르면, 이들 기관은 기존 주택(주인이 직접 거주하던, 아니면 세를 주고 있던)을 매입하기 위해 더 높은 입찰가를 제시하고 있다.

그 한 가지 이유는 기존 세법이 개별 주택 구입자에게 불리하게 작용하기 때문이다. 한 학자는 이렇게 설명한다. “투자회사는 모든 것을 공제할 수 있을 뿐만 아니라, 건축비를 절감하기 위해 세법으로 감가상각할 수 있다. 규모의 경제에 의해 더 낮은 자본 비용에 접근할 수 있다.” 요컨대, "수평적 임대주택 아파트(Horizontal Apartment)" 포트폴리오를 구성하는 기관 구매자는 주택용지 고가 입찰에 더 많은 돈을 지불할 여유가 있다. 이러한 투자자들은 주택 구입자 5명 중 1명꼴로, 팬데믹 이전 대비 1/3이 증가하였다.

또 다른 공급 제약으로, 주택 건설업체들은 지난 2008년 금융위기에 된통 당해, 그 흔적으로 건설 속도를 신중히 하고 있다. 주택 개발한 투자 기관의 한 이사는 “2008년 대불황이 일어났을 때 많은 주택 건설업자들이 재고에 갇혀, 다시는 그렇게 하지 않을 것이라는 반성이 있었다. 그래서 우리는 10개의 신규 주택을 짓고, 이것이 팔리면 신중하게 다음 주택을 시작할 것이다.'”라고 피력한다.

그리고 노동력 부족이 문제를 악화시키고 있다. “전체적으로 건설 부문은 우리가 2008년 대공황 이전에 보았던 정점으로 돌아오지 않았다. 우리는 많은 노동력이 더 안정적이라고 믿고 있는 분야로 떠나는 것을 보았다.”라고 주택 자문 회사의 경제학자는 말한다.

이러한 모든 부정적 요소들이 모여, 인구 증가보다 훨씬 낮은 주택 건설에 제한을 가하고 있다. 실제로 지난 10년(2010~2019년) 동안 단독 주택 착공 건수는 정부가 추세를 추적하기 시작한 이래, 가구 구성 대비 가장 낮다. 그리고 2022년 전체 주택 허가와 착공도 모두 다시 하락세를 보이고 있다. 주택 건설업자들의 신뢰도 급락은 금리 환경이 더 우호적으로 바뀔 때까지 계속 하락할 가능성이 있음을 시사한다.

그리고 준공된 주택들은 코로나 전염병 이후로 비싸졌다. 공급망 차질로 건설 비용이 급증했고 여전히 걱정스럽다. 한 주택 산업 고문은 "글로벌 공급망에 대한 스트레스 지수가 높았다가 지금은 모두 완화되는 모습이지만, 여전히 매우 높은 수준이다."라고 말하고 있다. 마지막으로, 높은 허가 비용과 공과금, 대규모 최소 부지 크기 등으로 인해 개발자는 더 비싼 주택을 지을 수밖에 없다.

주택 구매 시장에서 이탈한 임차인

Renters Priced Out of the Homebuying Market

매물 시장에서 매수 희망 가격을 정하지 못한 가구의 비율이 증가함에 따라, 임대주택에 대한 수요가 새로운 공급을 훨씬 능가하고 있다. 전염병 기간 중 인구 증가가 급격히 둔화하였지만, COVID 기간 중 부모와 함께 거주하다가, 자신의 가정을 시작하기를 열망하는 많은 청년의 수요도 증가하고 있다. 연준의 이코노미스트 관련 보고서에 따르면, 혼자 사는 것을 선택하는 젊은 성인의 수가 증가하고 있어 수요가 더욱 증가하고 있다. 이는 폐쇄 공포증(lockdown claustrophobia)에 대한 반응일 수도 있다.

공동주택 부문은 전례 없는 신규 공급 증가로 대응했다. 공동주택은 지난 10년 동안, 1980년 이후 그 어느 때보다 더 많은 다세대 주택을 지었다. 그러나 여전히 필요한 것보다 훨씬 부족하다. 공실률은 사상 최저 수준으로 떨어졌고, 임대료는 그 어느 때보다 빠르게, 심지어 집값보다 빠르게 상승하고 있다. 그리고 공식적인 적절한 주택가격 계산은 아니지만, 기타 주택 관련 비용(유틸리티, 유지관리비 등)도 소득보다 빠르게 증가하고 있어 가구가 기본 보호처로 감당할 수 있는 능력을 더욱 옥죄고 있다.

보다 합리적 가격으로 이동

Moving to More Affordable

최근 임대료 상승률 하락과 주택가격 상승 둔화가 생기고 있지만, 주택가격의 적절성을 높이는 데는 거의 도움이 되지 않고 있다. 어떻게 해결해야 할 수 있을까? 수백만 명의 사람들이 스스로 문제를 해결했다. 한 개발회사 임원은 "많은 사람이 집을 살 수 있는 가격이 좀 더 저렴한 시장으로 이동하고 있다."라고 말한다. 그로 인해 많은 초기 이사자들(early movers)의 문제가 해결되었다. 그러나 이렇게 이주한 "zoom towns"의 많은 곳에서 가격과 임대료가 훨씬 더 빠르게 상승하여 경제성이 감소했다.” 이제는 고가 시장으로부터 이런 지역으로 이주한다고 해서, 해당 시장의 주택 비용을 실제로 줄이기가 힘들어지고 있다. 향후 비용이 일반적으로 더 완만하게 상승한다고 하더라도 줄이는 것이 어렵다.

인구 통계와 경기 둔화가 주택 불균형을 완화하는 데 도움이 될 수 있다. 미국은 출산율과 이민율이 낮은 덕분에, 인구는 사상 가장 느린 속도로 증가하고 있다. 그리고 경기 침체로 인한 실직 가능성과 경제적 이유 때문에 주택을 찾는 구매자는 점점 줄어들고 있다. “좋은 소식은 주택 건설업자와 토지 개발업자가 약간의 추격을 할 수 있는 기회라는 것이다. 그들은 2년 동안 미뤄왔으며, 팔린 집을 완성하기 위해 약간의 휴식을 실제로 환영할 수 있다.”라고 많은 주택 건설업자의 수석 고문은 생각을 전하고 있다.

그러나 이러한 유리한 추세만으로는 적절한 가격의 주택 공급 문제 해결에 불충분하다. 하지만 몇 가지 정책 옵션은 분명히 도움이 된다. 주택 건설의 장애물을 낮추고, 증가하는 규제 비용(수수료 인하, 건축법 변경)을 낮추며, 승인 기간을 단축하는 것이다.

기술은 실제로 집을 공급하는 데 더 큰 역할을 할 수 있다. 기술은 변화 속도가 느리기로 악명 높은 부문에 혁신과 비용 효율성을 증대시키기 때문이다. 가장 주목할만한 기술 중에는 집의 대부분 또는 전부를 공장에서 만든 후, 건설 현장에서 조립하는 조립식 및 모듈식 접근 방식이다. 이같은 다양한 방법은 노동력의 필요성을 획기적으로 줄이고, 더 저렴한 비용으로 생산 시간을 단축할 수 있다. 또한, 유망한 혁신은 초기 단계에 있는 1인 가구 공사후 임대(single-family build-to-rent) 분야에서 발생하고 있다. 이 분야는 비용과 개발 시간을 줄이기 위해 건설 및 설계를 확장하는 방법을 배우고 있는 초기 단계에 있다.

정부는 또한 저렴한 주택 생산을 확대할 수 있다. 하지만 불행하게도, 미 의회는 건설지원개선법(Build Back Better Act) 중에서 저렴한 주택 조항을 삭제했다. 여기서 삭제의 의미는 진행 중인 연방 지원에서 추가 지원이 없다는 것을 의미한다. 이 법은 지금 양당이 연합한 인프라법(Bipartisan Infrastructure Law)이 되었다. 그러나 많은 주 및 지방 정부가 터진 곳을 메꾸기 위해 개입하고 있다.

결국, 아마도 가장 효과적인 해결책은 분명해 보인다. 우리는 더 많은 사람이 감당할 수 있는 가격 범위 내 주택을 더 많이 건설해야 한다. 가장 필요한 것은 필요한 곳에 적절한 가격의 주택을 지을 수 있는 새로운 방법이다.