[지식정보] 미국 80개 도시 시장의 부동산과 적절한 가격의 주택 전망

최근 발표한 ULI 보고서(Emerging Trends in Real Estate ® 2023)는 때때로 모순되는 두 가지 부동산 시장 동향을 강조하고 있다. 업계의 측면은 코로나19 이전 패턴으로 "정상화"하거나 더 가까워지고 있다. 반면, 다른 측면은 팬데믹으로 인해 "뉴노멀"이 영구적인 변화로 지속되고 있다. 즉, 뉴노멀은 상이한 부동산 형태를 사용하는 방법과 장소에서 변화를 유도하고 있다. 동일한 패턴이 이 보고서에서 추적한 80개 도시 시장에 대한 부동산 전문가들의 전망에서도 나타나고 있다. ULI는 미국의 대표적 80개 도시를 그룹화하여 분석하고 있다. 그룹화의 기준은 인구 규모와 성장 정도, 경제 생산과 일자리 증가 정도, 적절한 가격의 주택 공급(분양 및 임대 포함) 등의 정도에 따라 구분된다. 80개 도시 시장은 우선 메이저 그룹(major group)으로 구분하고, 이를 다시 서브그룹(subgroup)으로 하며, 서브그룹 내에 도시(markets)들을 배분하여 분석하고 있다. 메이저 그룹은 크게 Magnets, The Establishment, Niche, Backbone 4개 그룹으로 나뉜다. ULI가 2023년 미국 80개 도시의 부동산 투자 전망을 메이저 그룹 분류와 믹스하여 정리한 내용을 소개한다.

자료: ULI의 Emerging Trends in Real Estate ® 2023

Emerging Trends in Real Estate surveys; compiled by Nelson Economics.

Bureau of Economic Analysis, IHS Markit, and U.S. Census Bureau; compiled by Nelson Economics.

델코지식정보

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http://www.retailon.kr/on/

팬데믹은 일부 트렌드, 특히 우리가 "Magnet(자석)" 시장이라고 부르는 시장(대부분 따뜻한 Sun Belt 지역에 있음)이 이머징 트렌드의 "주목해야 할 시장" 순위의 최상위를 차지하여 지배력을 강화했다. Magnet 시장은 그동안 투자자 선호도를 주도했던 더 오래되고 기후가 찬 한랭 지역의 "Establishment(정착)" 시장을 희생시키면서 상위권을 차지했다.

시장 랭킹에서 뒤를 잇는 다른 추세들은 일부 호황 시장이 직면하고 있는 문제들이다. 문제라고 함은 이들 시장이 더 큰 도시로 성숙해가면서 생기는 문제들로, 지속적인 경제 성장에 필요한 적절한 가격의 주택 공급과 인프라 투자의 중요성 등이다.

1. 태도의 변화, 위도의 변화 Changes in Attitudes, Changes in Latitudes

이 보고서에서 강조한 경제 및 시장 동향과 전망의 변화에 ​​걸맞게 Emerging Trends 설문조사 응답자들은 시장 선호도에 변화가 있다고 밝혔다. 변화의 대부분은 상대적으로 사소했으며, 작년에 최고 등급 시장 10개 중 9개 시장이 올해에도 그대로 남았다. 마이애미는 강등되고, 시애틀이 새로 올라왔다.).

그러나 1년 동안 시장의 약 1/4이 순위(즉, 상대 등급)에서 최소 10단계 위 또는 아래로 이동하면서 약간의 중요한 변화가 있었다. 그리고 ULI의 "정상화" 트렌드와 일관되게, 작년 상위권에 가까웠던 많은 시장이 올해 하락하였고, 반면, 이전 하위권 시장은 상승했다. 작년 설문조사에서 가장 높은 평가를 받은 시장 20개 중 절반 이상(11개)이 올해 순위에서 거의 모두 10계단 미만으로 떨어졌다. 한편, 이전 몇 년 동안 순위가 낮았던 일부 시장은 이제 더 많은 지원을 받고 있음이 확인되고 있다. 작년 조사에서 가장 낮은 평가를 받은 시장 20개 중 13개 시장이 올해 순위에서 상승하였다.

2. 따듯한 지역을 좋아한다

올해 서브그룹인 Supernova(초신성) 랭킹에서 완만한 하락이 있었음에도, Emerging Trends 설문 응답자들은 여전히 ​​시간이 가면서 성장하고 있는 Sun Belt 대도시 지역에서 최고의 전망을 응답했다. "전반적인 전망" 상위 20개 시장 중 Sun Belt 시장 수는 2011년 10개에서 14개로 증가했다. 동시에 북동부와 중서부의 추운 날씨에 있는 시장의 수는 5개에서 2개로 감소했다.

이러한 기후 선호도는 순위의 상단과 하단에서 더욱 강해졌다. 상위 5개 시장의 연중 평균 최고 기온은 포근한 24℃이며 하위 5개 시장의 평균 14℃보다 거의 10℃ 더 따뜻하다. 물론 따뜻한 기온이 시장의 성공 보장에 충분하지 않으며, 추운 기후가 반드시 자격 상실을 의미하는 것도 아니다. 보스턴(평균 최고 기온, 15℃)은 지난 6년 동안 상위 10개 시장에 포함되어 있어서 보스턴 온도는 이상치로 보인다. 북동부나 중서부 시장은 지난 2년 동안 상위 10위권에 진입한 적이 없으며, 지난 10년 동안 다른 여러 시장에 흩어져 있다.

3. 성장 매력 요소 Growth Attracts

물론 투자자와 개발자가 Sun Belt 시장에서 추구하는 것은 더위와 습도가 아니라 강력한 시장 전망이다. 그리고 인구 및 특히 경제 성장에 대한 예측은 올바른 위치를 찾고 있음을 보여준다. 인구와 GMP(Gross Metro Product) 모두 미국의 다른 어느 곳보다 Magnet 시장, 특히 북부 시장(Backbone 시장의 대부분을 구성)에서 훨씬 더 빠르게 성장할 것으로 예상된다.

따라서, Magnets은 이머징 트렌드 톱에서 지배력을 유지하고 있다. 비록 올해 이 시장의 평균 랭킹은 약간 떨어졌지만, 더 많은 시장에서 하락보다 상승이 있었다.

성장은 서브그룹인 Supernova에서 가장 클 것으로 예상되지만, 최근의 엄청난 속도에서 완만해질 것으로 전망된다. 예를 들어, 인구 증가율은 지난 4년 동안 연간 1.9%에서 향후 5년 동안 1.6%로 둔화가 예상된다. 이는 여전히 모든 서브 그룹 중에서 가장 높지만 이러한 시장에서 일부 성장통이 나타나고 있어 이전보다 성장이 더 느려지고 있다.

또한 대유행 동안 인구를 잃은 많은 The Establishment 시장이 향후 몇 년 동안의 코스를 틀어 성장을 재개할 것으로 보인다. 이 성장은 다른 시장 그룹보다 더 느릴 것이지만, 가까운 과거와 단기적 예상만을 놓고 보면, 가장 큰 증가세다. 이러한 코스 전환을 보면, 아마도 이 그룹의 향후 2023년 등급이 상대적으로 완만한 개선을 할 것으로 전망된다.

4. 역시 인프라와 적절한 가격의 주택이 문제 Affordability Matters, Too

삶의 질과 적절한 가격의 주택이 중요하다. 이번에 상대적으로 낮은 점수를 받은 많은 시장은 인구 규모와 성장과 비교하여 인프라가 불충분했다. 여기서 인프라 평가 수단으로는 환승 교통 이용점수(transit availability score)를 활용했다. 지역의 적절한 인프라 확대 실패는 ULI가 인터뷰한 지역 전문가들이 지적한 문제이자 미래 성장의 걸림돌이다.

적절한 가격의 주택 공급능력 부족은 성장을 방해하는 또 다른 제약 요소다. 현재 3개 서브그룹(Supernova 포함)에서 판매용 주택은 지역 소득 대비하여 전국 평균보다 덜 적절하다. 이들 서브그룹은 이번 랭킹에서 가장 심각한 하락을 경험하였다. 반면, 임대 주택도 세 그룹 중 두 그룹에서 역시 소득 대비 전국 평균보다 덜 적절하다. 즉, 판매용이든 임대용이든, 중간 가격 주택을 구매할 여유가 있는 현지 인구의 비율은 훨씬 떨어진다.

아이러니하게도 주택 가격 적절성 문제는 The Affordable West라고 부르는 서브​​그룹으로 확장된다. 이 그룹의 주택 가격은 실제로 매우 비싼 서부 해안 시장, 특히 캘리포니아 시장보다 저렴하다. 그러나 인구 증가가 주택 공급을 앞질렀고, 결국 주택 가격은 지역 소득보다 빠르게 상승했다. 그동안 이들 시장에서 대부분의 인구 증가는 더 저렴한 주택을 찾는 가구들이 이주한 덕분이다. 만약 향후 주택 가격이 완화되지 않으면, 일부 시장에서 성장이 곧 둔화할 수 있다.

반면, 지난 1년 동안 상대적으로 가장 큰 등급 개선을 경험한 세 개의 시장 서브그룹은 모두 상대적으로 저렴한 주택을 보유하고 있다. 지역 인구 중 더 높은 비율이 중간 가격 주택을 감당하고 있다는 의미다. 여기에는 휴스턴, 애틀랜타, 댈러스/포트워스와 같은 시장으로 구성된 대규모 Super Sun Belt 서브그룹이 포함된다. 이러한 대도시 지역 중 일부에서 비즈니스 관련 비용이 상승하고 있지만, 투자자들은 저렴한 주택 가격, 강력한 인구, 경제 성장 등의 조합을 좋아한다.

또한 이번 조사에서 매우 저렴한 Eds and Meds 시장이 큰 증가를 하였다. 이 서브그룹의 8개 시장 중 6개 시장은 상대적 등급이 상승하였다. 멤피스와 피츠버그는 각각 10계단 이상 상승하였고 오직 한 시장만 소폭 하락했다.

고가 주택뿐만 아니라, 높은 비즈니스 비용과 느린 성장으로 어려움을 겪고 있는 많은 The Establishment 시장에서는 상황이 정반대다. 오랜 이머징 트렌드 패턴이 지속되면서, 이들 게이트웨이 관문 시장에 관심이 줄었다. 가장 비싼 연안 시장(coastal markets) 8곳 중 3곳만이 상위 20위 안에 들었다. 10년 전 이 시장이 상위 10대 신흥 트렌드 시장 중 7곳을 차지했던 것과 비교해 상당한 하락세를 나타냈다.

5. 더 많은 것이 변하고 있다. . .

부동산 시장은 항상 역동적이며 대도시 경제는 더욱 그렇다. 이번 Emerging Trends에서 추적한 시장의 상대적 순위는 의미 있게 변경되었다. 이는 미국의 경제 상황이 하락세 분위기로 가는 것과 관련이 깊다. 그럼에도, 많은 Magnet 시장은 이번 조사에서 약간 하락했지만, 여전히 가장 선호되는 시장에 속한다. 동시에 부동산 전문가들은 최근 몇 년간 호의적이지 않았던 일부 시장을 기꺼이 고려하고 있다. 시간의 흐름과 함께, 새로운 기회에 대한 탐색은 계속된다. 그러면서 시장을 바라보는 관점은 불변의 흐름을 유지한다.