[지식정보] '디지털 트윈' 모델링이 부동산 산업을 혁신

디지털 트윈은 건물부터 도시 전체에 이르기까지 다양한 사물의 실시간 가상 모델이다. 건축 환경과 부동산 산업을 다양한 방식으로 변화시킬 수 있는 잠재력을 지닌 새로운 개념이다. 미국을 비롯한 여러 도시에서 서비스와 계획을 개선하기 위해 서둘러 디지털 모델을 만들고 있다. 에너지 사용과 탄소 배출을 줄이는 방법을 테스트하고 건물 내부를 매핑하여 에너지가 낭비되는 활용도가 낮은 공간을 찾아내는 데 사용될 수 있다. 때문에 탈탄소화를 위한 유용한 도구가 될 수 있다. 환경 문제가 있는 지역을 정확히 찾아내어 도시 거주자의 건강과 복지를 개선할 수 있는 잠재력도 있다. 건물 실내 공기 질을 측정하여 개선하는 데에도 도움이 된다. 전 세계의 수백만 개의 건물이 대규모 디지털 트윈을 구축하여 다양한 자산 클래스의 에너지 효율성과 탄소 발자국에 대한 인사이트를 제공한다면 넷 제로 이상을 구현하는 데에도 큰 도움이 된다. 현재 공항, 대중교통 시스템, 스포츠 경기장과 같은 대규모 공공 시설도 운영을 지원하기 위해 디지털 트윈으로 전환하고 있다.

자료: ULI 리포트. Use of “Digital Twin” Modeling Could Transform Real Estate Industry. https://urbanland.uli.org/economy-markets-trends/use-of-digital-twin-modeling-could-transform-real-estate-industry/?utm_source=realmagnet&utm_medium=email&utm_campaign=HQ%20Urban%20Land%2005%2E15%2E23

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자산의 실시간 복제본은 효율성을 높이고 더 나은 의사 결정을 내릴 수 있다. 디지털 트윈은 건물부터 도시 전체에 이르기까지 다양한 사물의 실시간 가상 모델로서, 이 기술을 지지하는 사람들에 따르면 건축 환경과 부동산 산업을 다양한 방식으로 변화시킬 수 있는 잠재력을 지닌 새로운 개념으로 보고 있다.

"전봇대부터 건축물에 이르기까지 도시에 있는 모든 인프라를 디지털화할 수 있다."라고 호주에 본사를 두고 전 세계에 상표를 등록한 디지털 트윈 플랫폼 WillowTwin을 판매하는 Willow의 북미 지역 최고 경영자 케빈 데인히(Kevin Danehy)는 설명한다. "이 데이터는 예측 분석과 같은 가치 창출에 사용될 수 있다.“

이미 미국을 비롯한 여러 도시에서 서비스와 계획을 개선하기 위해 서둘러 디지털 모델을 만들고 있다.

2023년 1월 라스베이거스는 디지털 트윈 회사인 Cityzenith가 센서 네트워크를 사용하여 교통 밀도, 대기 질, 소음 공해, 지역 건물의 탄소 배출량에 대한 실시간 데이터를 수집하여 만든 7㎢ 규모의 다운타운 가상 버전을 공개했다.

미국 다른 곳에서는 7개 카운티와 올랜도 시를 대표하는 올랜도 경제 파트너십이 104㎢ 대도시 지역의 디지털 트윈을 야심차게 개발하고 있다. ABI 리서치의 연구에 따르면 2025년까지 전 세계 500개 이상의 도시에 디지털 트윈이 도입될 것으로 예상한다.

디지털 트윈은 에너지 사용과 탄소 배출을 줄이는 방법을 테스트하고 건물 내부를 매핑하여 에너지가 낭비되는 활용도가 낮은 공간을 찾아내는 데 사용될 수 있다. 때문에 탈탄소화를 위한 유용한 도구가 될 수 있다. 또한 환경 문제가 있는 지역을 정확히 찾아내어 도시 거주자의 건강과 복지를 개선할 수 있는 잠재력도 있다. 건물 실내 공기 질을 측정하여 개선하는 데에도 도움이 된다.

전 세계 수백만 개의 건물이 대규모 디지털 트윈을 구축하여 다양한 자산 클래스의 에너지 효율성과 탄소 발자국에 대한 인사이트를 제공한다면 넷 제로 이상을 구현하는 데에도 큰 도움이 된다.

현재 공항, 대중교통 시스템, 스포츠 경기장과 같은 대규모 공공 시설도 운영을 지원하기 위해 디지털 트윈으로 전환하고 있다.

새롭지는 않지만, 점점 더 비용 효과적

이러한 복제본의 개념은 1960년대 NASA에서 네트워크 컴퓨터를 사용하여 우주비행사와 관제탑 승무원이 훈련에 사용할 수 있는 디지털 우주선 시뮬레이터를 만들 때부터 사용되어 왔다. 최근에는 정교한 센서와 사물 인터넷(IoT)의 발달로 방대한 양의 데이터를 생성하여 상세한 실시간 가상 복제본을 만들 수 있게 되었다. 예를 들어, 거대 기술 기업인 GE는 현재 석유 굴착 장치와 풍력 발전 단지에서 제트 엔진에 이르기까지 다양한 자산의 성능을 모니터링하는 디지털 트윈을 판매하고 있다고 회사 웹사이트를 통해 밝혔다.

디지털 트윈은 궁극적으로 개별 오피스 타워나 아파트 건물을 운영 및 관리하는 데에도 보편적인 도구가 될 수 있다. 디지털 트윈은 건물을 운영하고 효율성을 미세 조정하는 데 사용될 수 있다. 더 나아가 건물의 데이터로 예측 분석을 수행할 수 있다면 더 큰 가치가 창출될 것이다.

Brookfield Properties에서 10년을 근무한 후 1년 전 Willow에 합류한 Danehy는 자신과 동료들이 '스마트 빌딩' 또는 '스마트 시티'와 같은 용어가 너무 모호해 보인다는 이유로 이를 피했다고 말한다. 하지만 디지털 트윈은 그의 생각을 바꾸어 놓았다.

"부동산 업계에서 40년 동안 일하면서 실제로 자산에 대해 스마트하다고 말할 수 있는 특징이 있는 것은 이번이 처음이다."라고 그는 말한다."현재 오피스 빌딩이든 쇼핑몰이든 상업용 부동산에는 30~40가지의 다양한 기술 시스템이 구축되어 있다. 그리고 이러한 시스템을 한 곳에 통합하여 실시간 데이터를 집계할 수 있는 기회가 생기고 있다.“

분석의 성장

Danehy는 2003년 책과 후속 영화 '머니볼'의 주인공인 전 오클랜드 애슬레틱스 단장 빌리 빈이 야구 선수 스카우트에 데이터 분석을 활용하기 시작한 것과 비교한다.

2010년대 중반, 이전 회사를 운영하던 Willow의 공동 창립자이자 CEO인 Joshua Ridley와 동료들은 건축가, 엔지니어, 건설 회사가 건물을 세울 때 데이터 활용에 점점 더 관심을 갖는 건설 업계의 트렌드를 목격했다. Ridley는 다양한 유형의 데이터를 운영 매뉴얼 및 장비 보증서의 정보와 연결하여 빌딩 정보 모델링(BIM)에 활용하기 시작했다.

Willow 기업 고객 중 한 곳은 결과물이 너무 마음에 들어 건물이 완공된 후에도 디지털 모델링을 계속 사용할 수 있는 방법이 있는지 알고 싶어했다. "그들은 우리에게 '다시는 화이트보드와 펜, 링 바인더, 관리인 사무실 구석에 말아놓은 도면으로 돌아가고 싶지 않다'고 말했다."라고 Ridley는 회상한다. "우리는 건설 중에 생성한 귀중한 정보를 건물 관리의 기초로 활용하고 싶다.“

Ridley 사장은 어느 토요일 아침 이 문제에 대해 고민했다. IBM이 제트 엔진의 디지털 모델을 만들어 성능을 연구하는 방법에 대한 비디오를 시청한 후 그는 깨달음을 얻었다. 부동산 포트폴리오에도 같은 접근 방식을 사용할 수 있다는 것이었다. 그는 "부동산 세계에 접근하는 새로운 방법"이라고 말한다.

Willow의 고객으로는 미국 프로풋볼(NFL) 팀인 로스앤젤레스 램스와 차저스의 홈구장인 SoFi 스타디움이 있다. "우리의 목표는 새로운 유형의 팬과 방문객 경험을 제공하는 것이며, 이를 위해서는 이 프로젝트의 모든 요소가 어떻게 연결되는지에 대한 포괄적인 데이터 기반 뷰가 필요하다."라고 SoFi 스타디움 및 할리우드 파크의 전무이사인 Jason Gannon은 2020년 보도 자료에서 설명했다.

Willow는 또한 주요 기술 회사 및 남서부의 주요 국제공항과 협력하여 활주로부터 터미널까지 모든 것을 디지털 버전으로 구현한 디지털 트윈을 만들었다. 또 다른 주요 고객은 캐나다 대도시 중 한 곳의 통근 철도 시스템이다.

신규 및 기존 구조물

디지털 트윈 제작은 신축 건물에만 적용되는 것은 아니다. 오래된 건물을 개조하여 IoT 센서 및 기타 기술을 갖춘 스마트 빌딩으로 용도를 변경하면, 기본적으로 디지털 트윈이 활용할 수 있는 대량의 데이터를 생성하는 거대한 컴퓨터로 바뀌게 된다.

Ridley 사장 설명에 따르면 디지털 트윈은 여러 계층으로 구성된다. 건물의 정적 자산 데이터, 이러한 자산이 분산되어 있는 공간 데이터, 장비에서 흘러나오는 실시간 데이터가 있다. 과거에는 이러한 정보를 사일로화된 스토리지에 보관하거나 회사에서 자체적으로 보관했다.

이제 수백만 개의 데이터 포인트를 포함한 모든 정보가 클라우드로 이동하여, 플랫폼에서 저장 및 분석하고 컴퓨터 화면이나 모바일 장치에서 시각화할 수 있는 인사이트를 몇 초 만에 제공할 수 있다.

최근 빠르게 성장하는 북미 프롭테크 시장에서 Willow를 돕기 위해 시드니에서 댈러스로 이전한 리들리 사장은 "윌로우는 건물 데이터의 중앙 집중식 저장소를 제공하므로 사용자가 실시간으로 자산을 비교하고 벤치마킹할 수 있다."라고 말한다.

디지털 트윈을 통해 건물 관리자는 에너지 사용량과 점유율에 대한 실시간 데이터는 물론 특정 장비의 설치 시기나 마지막 검사 시점을 포함한 작동 기록과 같은 과거 데이터를 쉽게 볼 수 있다. 또한 엘리베이터나 건물의 보안 시스템의 성능도 확인할 수 있다. 이처럼 부동산에 대한 다양한 중요 정보에 쉽게 액세스할 수 있으면, 잠재적 구매자나 대출 기관이 정보에 입각한 결정을 내리는 데 도움이 될 수 있다.

가정에 의존할 필요는 줄어들고 사실에 근거한 의사 결정이 늘어난다. 따라서 대출기관 입장에서는 리스크가 줄어들면 자본 비용도 줄어들 것이다. 따라서 이자 비용을 덜 지불하기 때문에 건물의 가치가 더 높아질 가능성이 있다.

디지털 트윈의 데이터는 휴대폰부터 데스크톱 컴퓨터까지 다양한 종류의 기기에서 볼 수 있으며, 심지어 가상 현실 형식으로도 볼 수 있다.

디지털 트윈의 사용은 아직 초기 단계이지만, 리들리는 위험 관리, 환경-사회-거버넌스 요구 사항 충족, 사이버 보안 유지에 유용하기 때문에 이 기술이 확산될 것이다.

건물에 디지털 트윈을 활용하는 소유주는 디지털 트윈이 있는 자산의 가치가 더 높아질 정도로 상당한 경쟁 우위를 확보할 수 있을 것이다.

자산의 취득, 소유권, 거래, 부채 또는 자본 제공 측면에서 자본 시장과 상호 작용하는 방식에 있어 더 신속하고 단호하게 움직일 수 있고 효과적일 수 있다.