[지식정보] 뉴욕시 허드슨 야드 프로젝트

미국 뉴욕시에는 샌프란시스코의 실리콘밸리처럼 실리콘앨리(Silicon Alley)가 있다. 뉴욕시 산업은 정보통신기술(ICT), 미디어, 생명과학, 패션, 금융 산업 등이 주력이다. 뉴욕시는 이들 산업의 글로벌 선도를 유지하기 위해 항상 산업과 주택 공간의 확장이 필요하다. 그 해결책의 일환으로 허드슨 야드 프로젝트가 진행되고 있다. 약 28조 원이 투자되는 세계 최대 규모다. 11만3057m2(3만4200평) 부지에 오피스, 아파트, 호텔, 판매, 공연예술센터 등 16개 초고층 타워와 광장, 공원길이 들어선다. 2012년 착공을 시작해서 이미 10개의 건물이 오픈했고, 2025년까지 순차적 문을 연다. 기존 철도 차량기지는 꼭 필요한 시설이기에 그대로 두고, 부지 위에 덮개를 씌워 건물을 짓는다. 뉴욕시는 도시재정의 어려움을 일찍이 경험했기에, 이 개발사업을 장기적 관점에서 시 부담을 최소화하는 공공민간파트너쉽으로 진행하고 있다. 사업 실현을 위해 민간 개발업체에게 세금보다 낮은 부담금을 부과하여 일종의 세제 감면 혜택을 부여한다. 개발업체들은 총 7조 원의 감면을 받는다고 한다. 뉴욕시가 2005년 이 지구의 도시계획을 재조정했다. 쿠시맨 컨설팅은 허드슨 지구에서 오피스, 주거, 호텔, 판매 등 462만8000m2 (140만 평) 이상의 엄청난 개발사업이 진행될 것으로 전망하고 있다. 단지 내 새로운 지하철 종점이 2015년 9월에 개통했다. 원래 타임스퀘어에서 종료되었던 7번 지하철 노선을 3.2km 연장하였다. 지구 전체가 지하철역에서 도보로 10분 이내다.

뉴욕시는 민간을 지원하는 인센티브 제도를 추진한다. 우선 지구개선보너스(DIB) 제도가 있다. 민간 개발업체는 ‘조닝 규정’(Zoning Resolution)에 의해 기본 용적률을 초과하는 최대 용적률 인센티브를 받을 수 있다. 허드슨 야드 지구개선 펀드에 DIB 금액을 내면 된다. DIB 초기 가격은 평당 3,558달러다. 양도 가능한 개발권 제도도 있다. 개발사업자는 공원의 용적률을 정해진 가격으로 양도받을 수 있다. 신산업 일자리, 적절한 가격의 주택, 예술공간 등을 조성하면 용적률이 상향된다. 용적률 인센티브를 전부 받을 경우 12개 블록으로 구성된 상업지역의 경우 평균 2,000~2,400%가 된다. 그중 하나 블록이 3,300%까지 가능하다. 5개 블록으로 된 복합용도지역은 평균 최대 용적률이 1,200~1,800%다. 5개 블록의 주거지역은 600~1,500%가 적용된다. 금융 인센티브도 활용된다. 뉴욕시 산업 개발국(NYCIDA)은 허드슨 지역의 상업용 부동산개발에 부동산 세금을 할인하는 인센티브(UTEP)를 주고 있다. 신산업과 일자리를 늘리기 위해서다.

자료: https://www.hydc.org/about-hydc

https://www.donga.com/news/Opinion/article/all/20210204/105270184/1

델코지식정보

https://www.delco.co.kr/

http://www.retailon.kr/on/

1. 전체 개요

이제 건물의 존재는 입주자 뿐만 아니라 주변의 지역과 주민들에게 공유되고 도시개발과 교통을 아우르는 포용적 개념. 건물이 사람을 끌어안고 주변을 진화.

미국 최대 민간 부동산개발업체인 릴레이티드가 뉴욕시와 재개발사업 계약을 체결해 추진. 2012년 착공을 시작했고 2025년 완공될 예정. 총 사업비는 250억 달러(약 28조 4000억 원). 113,000m² 부지에 최대 용적률 3300％ 주거ㆍ사무ㆍ상업 복합시설 16개가 2025년까지 순차적 오픈. 16개의 초고층 타워형 건물. 아파트, 광장, 호텔, 쇼핑센터, 공연예술센터 등 오픈.

도심 내 주거문제 해결, 일자리 창출 등을 모두 해결한 대표적인 부동산 프로젝트.

미국 뉴욕 맨해튼 서쪽 허드슨강변 인근에 건물 계단 2500개(15층 높이) 베슬(vessel)이 위치.

주변에 100층 넘는 초고층 빌딩을 포함한 빌딩 10개가 들어섰다.

맨해튼 스카이라인을 업그레이드.

미국 부동산 개발업체인 릴레이티드가 250억 달러(약 28조 원)를 투입해 개발한, 미국 역대 최대 개발사업.

1950년대부터 개발이 추진됐지만 번번이 좌초.

그러다가 2010년 뉴욕시장이었던 마이클 블룸버그가 적극적으로 개발을 추진.

사업을 현실화하기 위해 과감한 세제 혜택 부여.

민간개발업체에 세금 대신 세금보다 낮은 부담금을 부과.

개발업체 입장에서는 세금보다 적은 금액을 내니 세제 감면 혜택을 받은 셈.

사업비가 막대했지만, 사업성이 높아지니 개발업체도 기꺼이 사업에 참여.

전기세 등도 일반 사무실에서 내는 것보다 저렴하게 책정.

뉴욕시 산하의 공공기관인 ‘허드슨야드기반시설개발공사’도 개발에 참여.

하지만 어디까지나 사업성이 우선이었던 만큼 개발업체에 별도의 부담을 지우지 않았다.

개발공사는 예산과 자금 조달, 비용 절감을 담당.

개발업체에서 받은 비용을 담보로 채권 발행해 자금 조달했고, 이를 사업 재원으로 사용.

공원 조성, 도로, 채권 원금과 이자를 상환.

개발업체도 약 7조원 안팎을 감면받음.

개발사업의 공공민간 파트너쉽은 물론 투명성과 공공성도 함께 해야.

뉴욕시는 철도역을 그대로 남겨둬야 해서 철도 차량기지를 계속 운영.

첨단 건설 공법으로 차량기지 위에 덮개를 설치하고 그 위에 건물을 신축.

철로 위 주택, 도로 위 주택 개념.

일자리와 부족한 주택을 늘리기 위해서는 돈과 사업성이 문제.

정부의 개발이익 환수라는 기존 철학을 바꾸어야 가능.

Hudson Yards는 웨스트 42번가와 43번가, 7번가와 8번가, 웨스트 28번가와 30번가, 그리고 허드슨 리버파크로 둘러싸인 맨해튼 지역이다.

2001년부터 뉴욕시, 메트로폴리탄 교통국, 뉴욕주는 Hudson Yards 지역을 활기차고 보행자 친화적인 대중교통 중심의 복합 단지로 변화시킬 개발 프로그램을 만들기 위해 특별한 계획에 협업.

새로운 Hudson Yards 지구는 Midtown 중앙 비즈니스 지구의 중요하고 결정적인 확장을 수용.

아울러, 증가하는 도시 인구를 위한 일자리와 신규 주택을 수용.

2005년 뉴욕시에 의해 설립된 Hudson Yards Development Corporation(HYDC)은 뉴욕시의 Hudson Yards 개발 프로그램 시행을 주도. HYDC에는 계획, 개발 및 건설 등 전문가로 구성.

2. REZONING

2005년 1월, 뉴욕 시의회는 Midtown 비즈니스 지구의 활기차고 중간 밀도에서 고밀도 확장으로 변화시킬 Hudson Yards의 포괄적인 재조정을 승인.

이 지역을 주거, 문화, 호텔, 상업, 지속 가능한 오픈스페이스, 공원 등을 포함하는 용도로 재조정.

리조닝 승인 내용:

674,000평 신규 오피스

13,500채 신규 주택. 4,000채의 적절한 가격의 주택 포함.

28,000평 신규 리테일 공간

56,000평 신규 호텔. Javits 컨벤션 센터의 신규 본사 호텔

2009년 12월, 뉴욕 시의회는 Western Rail Yard의 포괄적인 리조닝을 승인.

이 철도 야적장을 활기차고, 대중교통 환승, 복합용도 개발의 약 5,000채 아파트, 사무실, 호텔, 소매점, 문화 및 커뮤니티 시설, 주차장, 6,670평 오픈스페이스로 용도를 전환.

Hudson Yards 지역의 구역 및 개발 계획에 대한 광범위한 정보는 뉴욕시 도시계획국 웹사이트에서 확인

http://www1.nyc.gov/assets/planning/download/pdf/plans/hudson-yards/hyards.pdf

2-1. 地區改善 보너스 (DIB. DISTRICT IMPROVEMENT BONUS)

Hudson Yards 지역의 상업용 또는 주거용 프로젝트 디벨로퍼들은 조닝 결의규정(Zoning Resolution)에서 결정한 "기본" 최대 용적률(FAR floor area ratio)을 초과할 수 있는 Zoning 인센티브(地區改善 보너스 DIB)를 받을 수 있다.

용적율 인센티브를 받으려면, 허드슨 야드 지구개선 기금(Hudson Yards District Improvement Fund)에 DIB 돈을 지불하면 된다.

이 지구개선 기금은 뉴욕시가 7번 지하철 확장, 새로운 공원 및 오픈 스페이스를 포함하여 Hudson Yards 지역의 밀도 개선 기반시설 개선에 자금을 지원하는 데 사용.

DIB 지불을 통해 획득할 수 있는 기본 최대 용적율과 추가적인 최대 용적율은 조닝 결의규정의 Zoning Resolution의 Special Hudson Yards District 규정에 명시.

조닝 결의규정은 처음에 DIB 가격을 평당 $3,558(1ft2 당 $100)로 설정했지만, 뉴욕시 도시계획국은 소비자 물가 지수를 반영하여 연간 가격을 조정.

인상 통지와 연간 조정에 관한 내용은 도시계획국 웹사이트에서 확인.

https://www1.nyc.gov/site/planning/about/hy-bonus-mandated-notices.page

2-2. Eastern Rail Yard 양도 가능한 개발 권리(ERY TDRs. Eastern Rail Yard Transferrable Development Rights)

동쪽 철도 야적장의 양도 가능 개발권은 HYDC가 특별 허드슨 야드 지구의 양도 가능 개발권리(Special Hudson Yards District. ERY TDRs)에 의한 대규모 계획 산하지구 A(Large Scale Plan Subdistrict(Subdistrict A) 내에서 개발사업을 하는 특정 부동산의 소유자에게 판매할 수 있는 개발 권한이다. ERY TDRs은 HYDC에서 채택한 ERY TDR Pricing Policy의 가격 정책에 따라 구매 가능.

개발 정보 DEVELOPMENT INFORMATION

HYDC는 Hudson Yards 개발 프로그램, 구역 및 Hudson Yards 지역의 특정 개발 부지에 대한 자세한 정보를 준비.

도시가 2005년 처음으로 지역을 재조정한 이래로 허드슨 야드에는 5,600채 이상의 아파트와 3,900실 이상의 호텔 객실이 건설되어 맨해튼 중심부에 새로운 복합 용도 지역을 만들려는 도시의 비전에 생명을 불어 넣음.

7호선 연장선과 Hudson Park & Boulevard가 완공됨에 따라, 인프라 업그레이드에 대한 공공 부문의 투자는 이미 주요 개발업체의 50억 달러 이상의 투자를 견인하는 효과 발생.

향후 계속적 투자견인 역할 수행 효과 진행.

Cushman & Wakefield의 "2011 Hudson Yards 수요 및 개발 보고서"에 따르면 Hudson Yards 지구는 140만평 이상의 신규 오피스, 주거, 호텔, 리테일 등 향후 30년 동안 엄청난 개발사업이 진행될 예정. 일부는 이미 완료.

3. 지하철 7호선 연장 No. 7 Subway Extension

원래 타임스퀘어에서 종료되었던 7번 지하철 노선은 현재 약 3.2km 연장되어 West 34th Street 및 11th Avenue의 새로운 종점을 개설.

지하철은 러시아워 동안 전체 7호선의 운영 향상을 위해 6대 열차를 수용할 수 있도록 개선.

Hudson Yards 지역 전체가 지하철역에서 도보로 10분 이내의 거리.

7번 지하철 노선은 거의 모든 지하철 노선과 연결되는 교차로 노선이기 때문에 Hudson Yards는 거주자, 통근자, 방문객이 쉽게 접근.

시와 MTA는 2006년 9월 7번 지하철 연장 공사에 대한 자금 조달 및 건설을 합의하여 건설은 2007년 말에 시작하여, 2015년 9월에 개통.

4. MTA Rail Yards

1986년에 개장한 MTA의 John D. Caemmerer West Side Storage Yard는 Pennsylvania Station과 Long Island를 오가는 통근자에게 서비스를 제공하는 MTA-Long Island Rail Road(LIRR) 열차를 위한 32,000평의 열차 보관 및 유지 보수하는 공간.

철도 야적장은 10번가부터 12번가까지 West 30th Street와 West 33rd Streets 사이에 위치.

11번가를 기준으로 동쪽(Eastern Rail Yard)과 서쪽(Western Rail Yard)으로 구성.

MTA는 2008년 5월 관련 회사를 선정하여 동부 및 서부 철도 야적장을 개발하기 시작.

동쪽 철도 야적장 EASTERN RAIL YARD

철도 야적장의 동쪽 부분은 10번가에서 11번가까지 West 30th Street와 West 33rd Streets 사이에 위치한 약 16,000평 부지.

2005년 1월에 사무실, 주거, 호텔, 소매, 문화 및 주차 시설, 공공 개방 공간을 포함한 복합 용도 개발의 약 18.5만 평 건물을 수용하기 위해 구역이 변경.

부지에 대한 구역 설정 관리에는 중요한 공공 광장과 문화 시설인 The Shed를 포함하여 약 8,600평 오픈 스페이스.

2019년 3월에 오픈.

서쪽 철도 야적장 WESTERN RAIL YARD

철도 야적장 서쪽 부분은 11번가에서 12번가까지 West 30th Street와 West 33rd Streets 사이에 위치한 약 15,900평 부지.

2009년 12월에 사무실, 주거, 호텔, 소매, 문화 및 주차 시설, 공공 개방 공간을 포함한 복합 용도 개발의 약 16.9만 평 건물을 수용하기 위해 구역이 변경.

디벨로퍼는 개발하는 임대 및 분양 아파트 중에서 동쪽 야적장에서 최소한 265채의 영구적으로 저렴한 임대아파트 건설을 약속하고, 추가로 서쪽과 동쪽 양쪽 철도 야적장에서 최소 166개 등 총 431채의 영구 저렴한 주책을 공급하기로 약속.

옛 고가철도를 공원화한 High Line은 서쪽 철도 야적장의 남쪽과 서쪽 가장자리를 연결.

5. 금융 인센티브 Financial Incentives

뉴욕시 산업 개발국(NYCIDA)의 UTEP(Uniform Tax Exemption Policy)에는 Hudson Yards 지역의 상업 개발 프로젝트와 관련된 재정적 인센티브(예: 부동산 세금 할인)가 포함.

이 인센티브 프로그램에 따라 NYCIDA는 맨해튼 허드슨 야드 지역의 특정 상업용 건설 프로젝트에 혜택을 부여(NYCIDA website).

뉴욕시 산업 개발청 프로그램 제안

https://edc.nyc/sites/default/files/2020-01/NYCIDA-Uniform-Tax-Exemption-Policy-2019.pdf

2017년 6월 13일 회의. 기관의 통일 면세 정책에 대한 수정 및 수정 승인 요약

통일 면세 정책("UTEP")은 뉴욕시 산업 개발을 제공.

재정 지원 제공 및 회수에 대한 정책 지침이 있는 기관("기관")

기관의 프로젝트와 관련하여 기관의 수정 및 재작성

여기에 첨부된 통일 면세 정책은 특히 다음을 제공함.

(i) 산업 프로그램 및 식품 소매를 포함한 기존 프로그램의 포함

지원 건강(FRESH) 프로그램 확대

(ii) 개발을 지원하기 위한 새로운 상업 프로그램의 추가

브롱크스, 브루클린, 퀸즈, 스태튼 아일랜드 및 맨해튼의 복잡한 지역에 있는 상업용 사무실 공간

(iii) 시설을 소유하고 점유해야 한다는 요건의 제외.

(iv) 완료되거나 비활성화된 프로그램 또는 프로젝트와 관련된 조항 제거,

Liberty Bond 프로젝트, ARRA Bond 프로젝트 포함; PlanNYC 에너지 프로그램 프로젝트,

시민 시설 프로젝트(사립 학교 프로젝트 포함), 상업 성장 프로젝트,

및 산업 개발자 프로젝트

(v) 모든 프로그램(Hudson Yards 상업용 건설 프로젝트 프로그램 제외,

원래 채택된 대로 수정되지 않은 채로 남아 있음) 프로그램 기준에 대한 설명,

현재 정책에 대한 수정을 포함한 정책 및 절차 제공

부동산 세금 면제, 판매 및 사용세 형태의 재정 지원

면제 및 모기지 기록 세금 면제, 정책 및 절차

재정 지원 회수 및 관련 수정 및 요구 사항.

6. 허드슨 공원과 공원길(Hudson Park & Boulevard) 1~2단계 개발

약 4,900평 규모의 가로수가 늘어선 넓은 공원과 오픈 스페이스가 있는 Hudson Park & Boulevard는 10번가와 11번가 사이에서 West 33th Street에서 West 39th Street까지 이어진다.

공원은 West 33th Street에서 West 39th Streets까지 확장.

공원길은 공원 동쪽의 West 33th Street에서 West 38th Streets까지, 서쪽의 West 35th Streets에서 West 38th Streets까지 연장되며 너비는 약 9.4m.

Park & Boulevard는 2단계로 건설.

1단계는 2015년에 완료되었으며 West 33번가와 West 36번가 사이 위치.

2단계는 West 36th Street와 West 39th Street 사이에 위치. 현재 설계 및 토지 인수 중.

이 새로운 Park & Boulevard 시스템을 West 33rd에서 West 39th Streets까지 구축하기 위해 2006년 11월 City Map에 대한 수정안이 제출.

새로운 Hudson Yards 지구의 기본 요소인 Hudson Park & Boulevard는 황량한 산업 지역에서 활기차고 보행자 친화적인 복합 용도 지역으로 이 지역을 변화시키는 데 도움.

공원은 새로 조성된 이 지역의 중심에 있는 녹색 센터가 될 예정.

새로 설계된 동서측 도로를 통해 출입구가 있는 공원은 지역 거주자, 근로자, 방문객에게 꼭 필요한 열린 공간을 제공.

보행자 친화적인 Hudson Boulevard와 접하게 될 Hudson Park는 공개 행사를 위한 더 큰 포장된 지역과 관목과 나무 안에 자리 잡은 더 작은 친밀한 장소가 될 예정.

이 환경적으로 지속 가능한 공원은 피크닉, 프리스비를 던질 수 있는 풀밭, 독서와 휴식, 그늘진 구석까지 풍경 제공, 산책로 등 다양한 활동을 제공할 예정.

파머스 마켓, 야외 영화 등 대규모 오픈 모임과 이벤트 등이 공원에 통합될 예정.

완공되면 Hudson Park는 Bryant Park, Union Square Park 및 Hudson River Park와 같은 이 도시의 다른 훌륭한 도시 공공 공간과 합류하여 인기 있는 장소가 될 전망.

지하철 7호선 연장으로 공원에 2개의 입구 조성.

주 출입구는 West 33th Street와 West 34th Street 사이에 위치.

두 번째 출입구는 West 34th Street와 35th Street 사이의 공원에 위치.

Park and Boulevard를 따라 건설된 새로운 상업용 건물들도 Boulevard 입구와 연결.

Michael Van Valkenburgh Landscape Architects를 중심으로 다분야 디자인 팀이 현재 Hudson Park와 Boulevard Phase II를 설계 중.

7. 적절한 가격의 주택 공급 affordable housing

8. 시사점

이미 인프라가 잘 갖춰진 입지에서 고밀도 복합개발

수직 상승 개발

도심에 일자리 창출 공간

적절한 가격의 주택 공급

전철역 추가하면서 고밀도 개발

공원길, 공원, 오픈 스페이스 확보

차량기지를 그대로 활용하면서 그 위에 건물을 신축

민간개발업체에 세금 대신 세금보다 낮은 부담금을 부과.

시는 개발업체에서 받은 부담금을 담보로 채권 발행해 자금 조달.

이를 사업 인프라 투자, 공원 조성, 도로, 채권 원금과 이자를 상환.