[지식정보] 상업용 부동산 담보대출 현황 및 잠재 리스크
한국은행에서는 금융안정보고서를 통해 상업용 부동산 담보대출 관련 잠재 리스크를 정리하고 있다. 국내은행 상업용부동산 담보대출은 관련 시장이 확대되면서 큰 폭으로 증가하였으나 최근 시장이 위축되는 모습을 보이면서 담보대출의 건전성에 대한 우려가 제기되고 있다. 최근 상업용부동산(상가 및 오피스) 시장은 공급이 크게 늘어 난 반면 임차수요는 줄어들어 공실률이 상승하고 투자수익률이 하락하는 등 부진한 모습이다. 공급 측면에서는 저금리 기조가 이어지면서 부동산 가격 상승, 투자수요 유입 등에 따라 상가 및 오피스 준공면적이 2016~18년 중 직전 3개년(13~15년 평균)에 비해 각각 15.9%, 44.1% 늘어났다.
한국은행이 정리한 핵심내용을 정리해보자.
① 상업용 부동산 대출이 부동산임대업에 집중되어 있어 향후 경기여건에 따라 임차인과 임대인이 동반 부실화되면서 리스크가 증폭될 가능성이 있다.
② 대출 증가율은 높고 연체 잔액은 감소하면서 연체율이 낮은 편이지만 향후 여건 변화 시 만기가 짧고 일시상환 비중이 높은 대출구조 특성상 중·저신용 차주(전체 차주의 58.1%)를 중심으로 연체 및 부실이 빠르게 늘어날 가능성이 있다.
③ 상업용부동산의 경우 경매 매각가율(매각가/감정가)이 주거용에 비해 낮은 데다 매각률(매각건수/경매건수)도 낮아지고 있어(18년 23.6%→ 19년 1~9월중 21.4%) 부실채권 발생 시 회수가능금액이 상대적으로 작고 대출금의 회수가 어려울 수 있다.
현재 상업용부동산 담보대출의 연체율 수준이 양호한 데다 저금리 등으로 채무상환부담이 크지 않아 이러한 리스크가 단기간 내 현재화될 가능성은 제한적으로 보인다. 다만 지역별로 상업용부동산 시장 상황 및 여신 건전성이 차별화되는 모습을 보이고 있어 취약한 지역소재 담보대출 등을 중심으로 건전성 관리를 강화할 필요가 있다. 중장기적으로는 온라인쇼핑 중심의 소비행태 변화에 따른 상가 임차수요 감소 등 상업용 부동산 시장의 구조적 변화가 관련 대출의 건전성에 영향을 미칠 가능성에 유의해야 할 것이다.
자료: 한국은행 금융안정보고서 2019.12 ISSN 1975-6607
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