[지식정보] 최근 2018년 1월 복합 쇼핑몰 동향

유통업계와 부동산 업계에서 뜨겁게 오르고 있는 복합쇼핑몰에 대해 최근 동향을 정리해보았다.

공공 부지를 임차하여 사용하는 쇼핑몰의 30년 임대기간이 도래하면서 혼란이 발생하고 있다. 인천터미날은 쇼핑몰 운영주체가 신세계에서 롯데로 바뀌었고, 영등포역사와 서울역사는 2년간 추가적인 유예기간을 갖기로 하였다. 전철 역사를 중심으로 임대기간이 도래하는 곳이 13곳이나 된다.

복합쇼핑몰은 부동산 임대업으로 사업자 등록이 되어있어서 입점자들 대부분이 최저 수수료계약 형태를 되어 있다. 5년간 임대기간을 보장 받기에 쇼핑몰 입장에서는 최저 임대료를 받기 위한 보장책이 되겠지만, 장사가 안 되는 테난트 입장에서는 힘든 계약이 된다.

신세계의 부동산 투자규모는 약 1.65조 원이다. 기존 백화점, 대형마트 투자 외에 최근 들어 복합쇼핑몰인 스타필드에 투자하면서 증가하였다. 입지가 생명인 유통업 속성상 영구적인 부동산 확보는 중요하며 여기에 유입인구를 늘이는 파워를 갖고 있기에 자산가치도 덩달아 상승하고 있다.

복합쇼핑몰은 날씨에 구애받지 않고 한 장소에서 체험소비를 하는 공간으로, 최근 들어 40~60대 고객과 장거리 고객이 증가하고 있다. 시간소비와 체험을 즐기는 고객들이 늘어나면서 상대적으로 백화점과 대형마트의 입점객은 정체된 모습을 보이고 있다.

http://www.fashionbiz.co.kr/article/view.asp?idx=164410

http://www.hani.co.kr/arti/economy/consumer/826820.html

http://www.ekn.kr/news/article.html?no=322549

http://www.fnnews.com/news/201712291558171725

델코지식정보 국내리테일

http://www.delco.co.kr/knowledge/category/%EA%B5%AD%EB%82%B4%EB%A6%AC%ED%85%8C%EC%9D%BC

http://www.retailon.kr/on/bbs/board.php?bo_table=r1_02&sca=%EA%B5%AD%EB%82%B4%EB%A6%AC%ED%85%8C%EC%9D%BC

1. 버스터미널/전철역사 쇼핑몰 운영권 만기 도래

인천터미날의 신세계 · 롯데 인천점 상호 합의

2017년 말까지 롯데와 신세계가 인천터미널에서 백화점 운영권을 둘러싸고 법정다툼. 지난 5년간 롯데와 신세계는 인천터미널 백화점 운영권으로 갈등. 앞서 신세계는 인천시와 2017년 11월까지 계약을 맺고 백화점을 운영 중이었고 계약 연장 의사가 있었으나, 롯데가 극적으로 운영권 입찰에 성공하면서, 신세계는 어쩔 수 없이 롯데에 점포를 넘겨줘야 하는 상황이 되었다.

법정 공방 끝에 최종적으로 대법원에서 롯데가 승소하면서 2017년 11월부터 신세계 대신 롯데가 백화점을 운영권을 확보. 그러나 신세계가 전체 면적의 27% 정도인 신관에 대한 임차권을 2031년까지 보유하고 있기에, 신세계가 이 공간에 대해 향후 14년간 운영이 가능.

양사는 협의를 통해, 신세계가 1년을 더 연장해 2018년 12월31일까지 점포를 운영하고, 이후 롯데가 운영하면서, 신세계가 2011년에 증축한 공간까지 조기 인수하기로 합의.

롯데 서울역 · 영등포역점 사용허가 2년 확정

롯데백화점은 약 30년 전부터 서울역(한화역사로부터 재임대)과 영등포역사 부지에서 아울렛과 백화점을 운영하고 있다. 계약기간에 의하면, 롯데가 이곳에서 영업을 할 수 있는 기간은 2017년 말까지. 두 역사의 소유권을 가진 정부의 선택은 국가귀속 후 경쟁 입찰을 통해 다음 사업자를 찾는 것. 하지만 일단을 혼란을 줄이기 위해 2019년까지 2년을 더 연장해 롯데가 서울역점과 영등포점을 운영하는 것으로 매듭.

점용허가 기간이 도래하는 전철역사 쇼핑몰이 13개

서울역과 영등포점은 첫 사례이기 때문에 이 같은 유예결정이 있었지만, 이러한 예외상황이 언제까지 지속될지 확정된 것은 없다. 앞으로도 점용 계약 만료가 다가오는 역은 신(新)서울역, 산본역, 부천역, 부평역, 안양역, 수원역, 대구역, 용산역, 신촌역, 왕십리역, 평택역, 청량리역, 의정부역 등. 이 중 만료 시점이 가장 이른 역은 산본역으로 10년 후가 만기 이다.

2. 복합쇼핑몰 최저 수수료

공정거래위원회는 2017년 12월 5개 복합쇼핑몰을 비롯해 백화점과 대형마트 등 주요 유통업체들의 계약 형태를 점검한 ‘유통업계 최저수수료 보장계약 실태점검’ 자료를 보면, 복합쇼핑몰의 납품·입점업체 가운데 77.9%(1503곳)가 최저수수료 계약을 체결하고 있다.

최저수수료 계약이란 납품·입점업체가 유통업체에 반드시 줘야 할 고정수수료(임대료도 포함)에다 매출이 일정 기준을 넘어설 경우 수수료를 더 내는 방식. 매출이 오르면 유통업체는 더 많은 수수료를 받을 수 있고, 장사가 목표에 미달해도 고정수수료를 받을 수 있다. 쇼핑몰에 절대적으로 유리한 계약.

백화점의 경우 매출에 따라 수수료가 달라지는 변동수수료가 84.6%(1.3만 곳)로 가장 많고, 고정수수료는 5%(777곳) 정도 이며, 최저수수료는 4곳. 대형마트는 변동수수료가 54.1%, 최저수수료는 0.9%(130곳). TV홈쇼핑의 경우 최저수수료 계약은 19.7%로 복합쇼핑몰 다음으로 많다.

공정위는 매출 부진에 따른 위험부담이 큰 분야에서 최저수수료 계약이 적용되고 있는데, 그 이유는 복합쇼핑몰의 경우 입점기간이 통상 5년간 보장돼 매출 부진에도 입점업체를 바꾸기 어렵기 때문에 이러한 계약이 많은 것으로 보고 있다.

그러나 장사가 잘되는 초기에는 상관없지만 영업이 어려워졌을 때 입점업체는 불이익을 받는 문제가 생긴다. 최근 복합쇼핑몰이 늘어나면서 최저수수료 계약이 다시 확대되고 있다.

복합쇼핑몰 의견은 백화점 등과 업체 성격이 다르다는 의견. 복합쇼핑몰은 업종이 부동산 개발 및 임대업이기에 입점업체에 개입할 수가 없다는 주장. 백화점의 경우 납품·입점업체와 상품 기획을 같이 하는 등 긴밀하게 연결돼 있어, 이런 특성이 계약에 반영.

부정적 의견으로 복합쇼핑몰이 유통기업 성격을 가졌는데도 부동산 개발 및 임대업으로 등록되면서 최저수수료 계약이 적용되고 있다는 의견도 있다. 복합쇼핑몰은 중소 납품업체에 마케팅 비용 떠넘기기와 같은 각종 불공정거래나 월 2회 휴무, 수수료 공개 등의 규제를 받지 않는다.

3. 신세계 복합쇼핑몰 부동산 투자 확대

계속되는 경기불황에 소비가 위축되고 현 정부 들어 유통규제가 강화되면서 유통업계 전체가 성장에 어려움을 겪고 있다. 그러나 신세계그룹은 부동산 전략이 적중하면서 지속적인 성장세를 이어갈 전망이다.

신세계는 새로운 성장 동력으로 복합쇼핑몰에 집중하며, 스타필드 하남, 코엑스, 고양 등이 성공적으로 정착되어 간다는 평가가 지배적. 특히 스타필드 하남의 경우 개점 1년간 매출이 8500억 원으로 당초 목표치인 8200억 원을 넘어서는 등 당초 목표를 넘어서고 있다.

보통 대기업들의 부동산 투자는 기업의 신 성장동력으로 활용되거나 기업 가치를 높이는 요인이 된다. 그러나 신세계의 부동산 전략은 주력 분야인 유통업이 아닌 부동산 그 자체에 집중되는 모습. 이는 롯데그룹이 유통업을 기반으로 성장하면서 ‘부동산재벌’로 우뚝 선 배경과 동일.

스타필드 하남은 도매, 도소매, 부동산, 부동산 컨설팅, 상가분양 및 관리, 부동산 개발 등으로 사업자 등록되었고, 스타필드 고양은 부동산업으로만 등록. 기존 업체를 인수한 스타필드 코엑스는 이전 사업자가 등록해 놓은 서비스업(컨설팅)으로 구분. 신세계의 역점 추진 사업 모두 부동산과 연계가 되고 있다.

이 같은 사업자 등록 형태는 정부의 유통업 규제에서도 자유로울 수 있다. 유통업계의 민감한 문제인 의무 휴일은 스타필드에 입점한 대규모 유통업체만 적용. 부동산임대업자인 스타필드로서는 기존 임대료에 변화가 없다. 스타필드 하남에 입점한 브랜드는 약 300여 개로 올 2017년 상반기 임대수입만 530여 억원.

스타필드 하남은 1년이 지나면 흑자가 나도록 손익 구조를 설계. 판촉행사 등은 입점업체들이 진행하고, 본사 인력은 최소화하여 종업원은 22명 정도. 2020년에는 스타필드 안성과 2021년에는 스타필드 청라를 차례로 완공할 계획. 신세계는 매출이 최대 30%까지 줄어도 살아남는다는 위기경영 전략 하에 복합쇼핑몰 스타필드의 사업 확장에 지속적으로 투자 예정.

신세계그룹의 투자부동산 규모는 국내 재계 내에서도 상위권. 투자부동산 규모는 1조 6500억 원으로 2017년 기준 전년 대비 1315억 원 늘어나 주요 유통그룹사 중 증가 폭이 가장 크다. 같은 기간 롯데와 현대백화점그룹의 투자부동산액은 각각 322억 원, 194억 원 증가. 재계 내에서도 삼성(5.3조 원), 한화(2.6조 원), 롯데(1.9조 원)에 이은 규모다.

신세계그룹의 부동산 투자는 지난 2013년부터 본격화. 국내외 경기는 불투명하지만, 내수 경기를 활성화하기 위해 적극적으로 투자하기로 했다는 신세계 의견. 유통소매업 특성상 국내 투자가 대부분이어서 투자 확대가 실질적 고용 창출로 이어진다는 주장.

신세계가 이 시기에 집중 투자한 분야는 복합 쇼핑몰과 동대구복합환승센터 부지 매입, 부산 센텀시티 부지 개발 등 모두 현재 신세계의 대표적 역점 사업으로 꼽히는 분야로 모두 부동산에 집중. 1990년 대 말 외환위기 직후 10년 간 부동산 개발과 이마트 확장에 주력한 신세계로서 부동산 사업은 매력적인 사업 이다.

4. 복합쇼핑몰 경험소비로 중장년층 증가

날씨에 구애받지 않고 쇼핑을 비롯한 다양한 활동을 즐기는 '몰링(Malling)'이 인기를 끌면서 40대 이상 중·장년층의 이용률이 빠르게 증가하고 있다. '몰링'이란 대형 복합쇼핑몰에서 쇼핑과 함께 여가활동을 즐기는 것.

2018년 1월 초 신한카드 트렌드연구소가 복합쇼핑몰 이용객수를 연령대별로 살펴본 결과, 2017년 상반기 60대이상 연령대의 이용비율이 2015년대비 131%나 급증. 또 50대 이용객이 같은 기간 66% 증가. 다음으로는 40대(46%), 30대(30%) 순으로 증가율이 높았던 반면 20대 이용객 수는 오히려 3% 감소.

대형마트와 백화점 등은 이용이 정체중인 가운데 복합쇼핑몰은 꾸준히 이용객이 증가. 20대 이하와 30대 복합쇼핑몰 이용 고객군이 각 32%, 39%로 전체 3분의 2가 넘는 핵심고객층. 그러나 지난 2년간 데이터에서 이용 고객군이 중고령층으로도 확산되는 추세.

연령대별로 복합쇼핑몰 주요업종별 이용 고객을 조사한 결과, 20대는 주로 저녁 시간대에 방문해 공연장·극장 위주로 즐긴다. 30대는 복합몰 내 키즈카페, 아동미술관 등 레저시설 및 놀이시설 이용이 다른 세대에 비해 눈에 띄게 높다. 40대는 점심시간 이후 호텔, 미용실 등 편의시설을 집중적으로 이용.

이 외에도 복합쇼핑몰은 쇼핑뿐 아니라 날씨에 영향 받지 않고 다양한 활동을 할 수 있는 문화공간으로 자리 잡으면서 장거리 방문자 비중도 대형마트, 백화점 등 타 유통업종 대비 높다. 장거리 방문자 비중은 대형 복합쇼핑몰이 15%에 달해 대형마트(3%), 백화점(6%) 대비 장거리로 방문하는 고객 비중이 압도적으로 높다. 또 대형마트와 백화점을 이용하는 고객의 이동거리는 각 2.6㎞, 6.3㎞인 반면 대형 복합쇼핑몰 이용 고객의 방문거리는 9.3㎞.

대형 복합쇼핑몰은 고객의 삶의 주기에 따라 각기 다른 시간에 다양한 업종 이용이 가능한 복합 경험 공간으로 거듭 탄생 중. 복합 쇼핑몰은 최근 소비 트렌드를 선도하는 경험 소비의 허브로서 고객들의 꾸준한 방문이 이어질 것으로 전망.

자료다운로드(PDF) : 최근 2018년 1월 복합 쇼핑몰 동향.pdf

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