[지식정보]유럽 부동산 투자자금 동향
‘돈은 남아도는데 마땅한 투자처는 없다’‘자금을 모집하는 것보다 소유자금을 어떻게 활용할 것인가가 문제다’유럽 부동산 시장의 투자자들이 최근 부동산시장이 다소 회복되면서 고민하고 있다.
이번에는 유럽의 부동산시장에 대하여 투자자가 어떻게 전망하고 있는지 알아봅니다.
전통적으로 부동산시장의 큰 손인 기관투자자(보험회사, 연기금), 부동산펀드 등은 금융위기 이후 2009년에는 시장을 관망해왔다. 그러나 금년에는 내부적으로 구조조정을 하면서 조심스럽게 움직이고 있다. 우량자산을 중심으로 투자자들 사이에 선점 경쟁의식도 생겨나고 있다.
하지만 과거와는 달리 자기자금 투자가 주류를 이루고 있다. 은행권이 파이낸싱(financing, 신용공여)을 꺼리기 때문이다. 기존 대출자에게는 대출기간을 연장하여 매도압력을 줄여주고는 있으나, 신규 파이낸싱에는 소극적이다. 우량 부동산이 아니면 거의 부정적인 태도이다.
● 투자자들 동향
부동산에 대한 투자는 매우 활발하지만 투자대상 선정은 매우 까다롭다. 2009년에 시장이 안정되기를 기다리며 투자대상 부동산을 물색해왔다. 전통적인 부동산투자자들인 보험회사, 연기금, 개방형펀드 등 기관투자자들은 자금을 축적하고 있다.
사모펀드들 또한 먹이를 노리고 있다. 비록 다수의 사모펀드가 신용위기로 큰 타격을 받고 은행의 도움으로 회생하였지만, 사모펀드는 약 350억$의 자금을 보유하고 있다. 이 자금을 어떻게 활용할 것인가가 숙제다. 펀드들은 더욱 많은 기회를 희망하고 있는데, 그 이유는 은행권이 담보부동산을 매도하도록 압박할 것으로 보기 때문이다.
리츠와 부동산투자사들도 2010년은 기회가 될 것이다. 전열을 재정비하여 투자기회를 예의 주시하고 있다. 개인투자자들 역시 2010년 무대에 등장하지만 차입하여 투자하는 과거형태는 아닐 것이다. 이자율이 낮은 시기에는 부동산은 부유층에게는 매력적인 투자대상이다. 5백만 ～ 2,000만유로 가격대인 부동산이 인기가 좋다.
● 최근 3개년 투자심리
2008년부터 2010년까지 3년 간 투자자별 투자심리(표1 참조)를 살펴보면 금년에는 4.53 수준으로 2008년의 4.67에는 다소 못 하지만 2009년(3.32)보다는 크게 개선될 것으로 전망하고 있다.
[표1. 투자자별 투자심리]
자료 : Emerging Trends in Real Estate Europe 2010 survey.
개방형펀드(Open-Ended Funds), 기관투자자(Institutional Investments, Pension Funds), 사모부동산개발펀드(Private Property Vehicles) 순으로 투자를 늘릴 것으로 예상하고 있다.
그리고 사모주식펀드 및 헤지펀드(Private Equity/Hedge Funds), 투기적 자금(Speculators)은 오히려 2008년보다도 더 적극적으로 움직일 것으로 보이는데 그 이유는 리스크에도 불구 고수익을 목표로 하기 때문이다.
한편, 개방형펀드, 국영기업, 부동산회사들은 금융위기에도 불구하고 꾸준히 투자를 지속하고 있는 것으로 나타나고 있다.
● 투자자금 유입처
유럽 부동산시장에 유입되는 투자자금을 출처별로 분류하면 비유럽계의 자금이 많다(표2 참조).
아시아태평양, 중동, 북미의 투자가 활발하게 진입할 것으로 기대되는 가운데, 유럽국가 중에서는 독일, 영국, 프랑스의 자금의 투자가 증가할 것으로 보인다.
그러나 투자는 조심스럽게 소규모로 진행될 것으로 전망되며, 그 이유는 금융위기로 인해 투자자들은 리스크와 환금성에 민감하게 반응하기 때문이다.
[표2. 투자자별 투자심리]
자료 : Emerging Trends in Real Estate Europe 2010 survey.
● 투자자금 동향
국부펀드(Sovereign Wealth Funds)
국부펀드란 적정수준 이상의 보유 외환을 따로 떼어 투자용으로 쓸 자금을 말한다. 보통 국가기관이 운용을 담당하며 오일달러나 외환보유액이 주요 자금원이다. 최근 중동 산유국과 더불어 중국, 일본 등 외환보유액 1,2위 국가까지 뛰어들고 있다(표3 참조).
국부펀드는 주로 상품(원자재,원유), 주식, 부실채권에 집중 투자하고 있으며 그 운용금액은 약 3조$ 정도로 추정되고 있다.
국부펀드는 부동산 시자에서는 큰 사냥꾼이란 명칭을 갖고 있는데, 부동산개발회사 지분 매입을 통해 부동산에 투자를 한다. 또한 부채 인수, 부실자산 매입 등 틈새시장으로 영역을 넓혀가고 있다.
[표3. 국부펀드 현황]
자료 : Wikipedia Foundation, Inc.
유럽 부동산 투자자금 동향②리츠(REITs) 동향 증권거래소에 등록된 부동산투자회사는 금융위기에도 불구 큰 타격을 받지 않았다. 그 이유는 투명성, 유동성이 잘 확보되어 시장의 신뢰를 받았기 때문이다.유럽거래소에 상장된 부동산투자펀드의 시가총액은 약 730억유로(2009.11.30기준)로 평가되는데, 영국이 35.37%(258억유로), 프랑스 31.79%(232억유로)를 차지하여 양국이 약 2/3를 점유하고 있다(표4 참조).
[표4. 유럽부동산지수 시가총액]
자료 : European Public Real Estate Association(EPRA),National Association of REITa(NAREIT),FTSE
유럽 내 최대 규모인 영국의 리츠업계는 금년에는 다소 회복될 것으로 기대하고 있다. 작년에도 리츠(REITs)를 설립하여, 이 자금으로 금융위기 이전에 착수된 부동산에 투자하는 한편, 은행의 담보부동산을 저가에 인수할 계획이다. 또한 정부가 투자한 부동산이 외국펀드에 헐값으로 매각되어 국부유출로 정치적 문제를 일으키지 않도록 지원하는 것도 고려하고 있다.
프랑스의 경우 금융위기에도 영국보다는 레버리지가 작고 부동산 가격이 급락하지 않았다. 업계는 금년에는 활기를 기대하고 있다. 그러나 막대한 정부 재정적자로 경제기반이 흔들리는 사태를 경영자들은 부담을 느끼고 있다.
스페인은 과도한 부채와 부동산 과잉 공급 후유증이 심한데 이를 해소하는 것이 회복 선결조건으로 남아있다.
상업용모기지담보증권(Commercial Mortgage-Backed Securities)
CMBS란 오피스빌딩이나 상가 등에 나간 대출금을 모아, 이를 담보로 발행한 증권이다. 이를 제2금융권이 인수한다. 은행은 대출금을 회수하고, 이를 인수한 제2금융권은 안정적인 증권에 투자하는 시스템이다.
유럽은 미국과는 달리 CMBS가 정크(쓸모없게 된 것)로 전락하지는 않았다. 그러나 2010년에는 50억유로의 CMBS가 만기가 되고, 2011-2014년에는 610억유로의 CMBS가 만기가 돌아오는데 어떻게 상환을 할 것인가가 문제다
투자대상은 1999-2008년 기간동안에는 오피스빌딩이 38%, 리테일 25% 공동주택 17% 순이었다(표5 참조). 그러나 2009년에는 오피스빌딩 31% 리테일 38%를 나타내어 리테일 부문이 증가하였다. 앞서 언급한 상환 문제를 감안하면 집중 투자된 오피스빌딩과 리테일 부동산이 매도압력에 직면할 가능성이 높다.
[표5. 부동산 타입별 CMBS 발행 구성비율]
자료 : Commercial Mortgage Alert.
CMBS가 발행(1999-2008년)된 저당부동산 규모를 국가별로 보면 영국이 49%로 거의 절반을 차지하고 있으며, 이어서 독일이 16%, 이태리 8%의 비율(표6 참조.)을 보이고 있다.
영국의 경우 재정적자와 맞물리면서 상당한 충격이 예상되는데, 이를 기회로 비유럽계 자금 유입이 촉진될 것으로 전망된다.
[표6. 담보부동산 국가별 CMBS 발행 비율]
자료 : Commercial Mortgage Alert.
● 시 사 점
금융위기로 국가별로 정도의 차이는 있으나 어려운 상태에 처했던 유럽의 부동산 시장에 대하여 투자자들은 작년에 비해 상당한 회복을 전망하고 있다. 그러나 투자대상은 우량부동산에 국한될 것이다. 또한 투명성과 유동성을 갖춘 지역에 집중될 것이다. 따라서 부동산 시장은 우량자산을 중심으로 자금이 몰리겠지만, 리스크를 겪은 투자자들의 경험, 신용만기 해소, 부동산 과잉공급 등을 감안해 보면 유럽 부동산 시장의 완전한 회복은 시간이 필요해 보인다. 국내의 경우 외환위기(IMF)를 통해 학습한 경험을 바탕으로 비교적 타격을 덜 받았고 작년에는 지역별로 과열양상도 보였다. 그러나 최근 불거진 공급과잉, 거래부진이 지속되면 수익성 저하, 환금성 약화로 국내부동산 시장도 우량자산을 중심으로 재편될 것으로 예상된다.
파일 다운로드 : 20100429_유럽 부동산 투자자금 동향.pdf