[지식정보] 낙후된 교외지역 재개발 방법

June 11, 2010

낙후된 교외지역  재개발 방법

● 우리보다 앞서 1960년부터 교외지역이 활성화되었던 미국은 이제 노후화된 교외지역 상업지구재개발에도 눈을 돌리고 있다. 고령화가 진행되고 출산율이 낮아지면서 교외의 넓은 주택을 선호하는 사람이 줄어들고 있는데, 이는 도심회귀 추세와 맞물리면서 교외지역의 몰락을 우려하는 목소리도 나오고 있다. 이번 호에서는 미국의 교외지역 상업시설 재개발을 성공적으로 수행하기 위한 ULI의 “교외지역 상업시설을 재개발하는 10가지 원칙”을 소개하고자 한다.

1. 교외지역 위상과 재개발 방향
 
● 미국의 도시 전문가들은 다운타운 재개발에 이어 교외지역 재개발에도 관심이 높아지고 있다. 다운타운 재개발이 상당히 효과를 나타내면서 축적된 경험을 바탕으로 교외지역 재개발에도 적극적으로 나서고 있다.
  
● 교외상업지역 주변을 따라 형성하는 지금까지의 개발패턴은 지속되기 어렵다. 지리적으로는 상권과 근접하고 있지만, 주변 환경과 조화되지 못하고 소비자 요구에 부응하지 못하는 상업시설 개발은 이제 더 이상 효과를 기대하기 어렵게 되고 있다. 교외지역에서 야기되고 있는 많은 문제점과 시장 환경 변화로 인해 교외지역 불확실성이 점점 높아지고 있다.
 
● 교외지역은 차별화된 이미지가 부족하고, 낙후되면서 생기는 비효율과 노후화, 교통 혼잡 등으로 점점 더 경쟁력을 잃고 있다.  이미 리테일 환경은 새로운 변화가 진행되고 있어 교외지역도 생존 발전하기 위해서는 변해야 한다. 오늘날의 소비자들은 많은 새로운 요구를 갖고 있는데, 이는 현대화된 쇼핑센터뿐만 아니라 교외상권에도 해당되는 것이다. 다양한 체험활동 욕구, 강한 소속 유대감, 환경에 대한 관심, 즐거운 쇼핑 환경 기대 등이 소비자의 새로운 관심사항으로, 이러한 특성은 교외지역이 제공하기 어려운 사항들이다.

● 교외지역이 이러한 소비자의 트렌드에 적절하게 대응하지 못하면 역사 속으로 사라질 것이다. 소비자의 요구에 교외지역이 어떻게 대응하고 어떤 역할을 할 수 있을 것인가를 깊이 생각하고 방향을 설정하여 재개발을 진행해야 한다.


2. 교외상업시설 재개발 원칙

● 교외상업시설을 재개발 하는 것은 앞에서 언급했듯이 그 역할을 재정립하여 추진해야 한다. 교외상권을 재개발하여 소생시키기 위해서는 많은 시간과, 투자자금이 소요되는 것 외에도 면밀한 계획을 세우고 이를 실행에 옮겨야 한다. 아래에 제시하는 원칙들은 이러한  성공적인 교외상권을 만들기 위해 미국의 3개 지역사례를 연구 분석하여 도출한 내용이다.

  * 조사 사례로 인용된 교외지역

2-1. 리더십(leadership)과 파트너십(partnership) 형성이 중요하다.

● 지역민, 토지소유자, 쇼핑센터대표자, 테넌트, 지역단체 등과 협력관계(partnership)를 구축하고 함께 비젼(vision)을 수립해야 한다. 비젼은 지역민이 추구하는 미래상으로 리더는 이를 달성하기 위해 필요한 세부 전략을 수립해야 한다. 이를 실행하기 위하여 리더십을 가진 주체가 있어야 하는데, 이 주체는 설정된 비젼이 달성 될 수 있도록 이해관계자들을 설득하고,  활성화에 필요한 인프라 구축, 파이낸싱(financing) 지원, 디자인, 교통, 주차, 보안, 안전시스템 등이 적절히 도입될 수 있도록 조정하고 운영 관리해야 한다.

2-2. 변화를 예측 한다.

● 리테일 환경은 빠른 속도로 변화하고 있다. 지금의 상업시설타입이 가장 편리하며, 효율적이라고 믿는 사람은 아무도 없다. 새롭게 출현하는 신 상권과의 경쟁, 인터넷으로 대표되는 새로운 형태의 업계 간 경쟁 등 소매업 환경은 지속적으로 새로운 형태로  발전하고 있다.

● 시장기반이 바뀌고 있다. 인구 고령화, 결혼연령 지연, 독신자 증가, 소득 다변화, 다문화 출신자 유입 증가 등으로 인해 소비층의 소비패턴이 기존과는 근본적으로 달라지고 있는 것이다. 이러한 거대한 변화에 대응하기 위해서는 리테일업계는 각 소비층에게 차별화된 서비스를 제공하지 않으면 살아남기 힘들 것으로 전망 되고 있다.  

● 이러한 시장 환경 변화에 맞추기 위해 교외지역은 재개발 시에 아래와 같은 사항을 보완해야 한다.

2-3. 시장을 정확하게 파악하라.

● 교외지역은 상권별로 다르게 발달하였다. 발전 단계도 다르다. 간단한 소규모 점포 위주의 노변상권에서부터 복합몰, 파워센터, 커뮤니티센터 등 대형점을 포함한 빅 상권에 이르기까지 다양하게 발전하고 있다. 상권변화나 인구변화에 대처하지 못해 몰락하는 경우도 심심치 않게 생기고 있다.

● 교외지역 상권은 거의 시장크기에 좌우된다고 해도 과언이 아니다. 지역 간 교류가 없는 지역은 지역 단일상권에 의존한다. 반면에 타 지역과 교류가 활발한 지역은 다수의 시장에 진출하여, 상품과 가격을 다양하게 믹스하여 경쟁력을 높일 수 있다.   

● 교외상권을 활성화하려면 그 지역의 시장특성과 잠재력을 파악하는 것이 중요한데 시장특성을 파악하는 방법은 아래와 같다.

 -지역 상권범위를 지정한다.
 -시장의 위치와 장단점을 감안하여 시장특성을 결정한다.
 -다른 시장대비 성숙도, 타 상권과의 경쟁상황, 경쟁우위점 등을 평가한다. 
 -쇼핑패턴과 향후 발전방향을 예측한다.
 -상권 접근로는 단순한 통행로가 아니라 다양한 소비계층의 거주지로 형성된 것임을 
  인식하고 각 접근로별 특성에 맞도록 상권을 계획한다.
 -복합시설물이 상권 중심역할을 하여 자산 가치 증대, 인구변화 및 상권 활성화에 미치는
  기능을 이해한다. 
 -한마디로 시장을 정확히 이해해야 한다는 것이다.

- 교외지역 통행로에는 주변의 거주지 특성에 따라 시장이 형성된다.

- Market Ⅰ : 상권규모나 질이 높아 패션전문점, 고급전문식당 등 High-end MD 위주로 구성된다.

- Market Ⅱ : 생활필수품, 생활서비스 위주의 MD로 구성된다. 


 

낙후된 교외지역  재개발 방법

2-4. 남아도는 상업지는 축소시켜라.

● 지금까지 교외지역에서 상권범위(zoning)을 설정하는 방식은 간선도로변에 구역을 지정하기만 하면 순차적으로 상업시설이 건립되고 테넌트가 입점하는 것을 기다리는 것이었다. 
이런 환경에서는 주변에 상가 공실이 있는데도 불구하고, 상업시설의 개발이 계속 된다. 따라서 노후된 리테일 센터들은 새롭게 생긴 시설과의 경쟁으로 영업이 악화된다. 
또한 상권이 과도하게 설정되면 무차별적으로 여기저기에 상업시설이 건립되고, 이로 인해 상권흐름이 단절되고 효율성이 저하된다.

● 경제여건이 변화면 교외지역은 성숙하기도 전에 상권이 악화되거나 특색이 없는 시장으로 전락된다. 거기다 새로운 상권과 경쟁해야 하고, 관심부족으로 소생하기도 어렵게 된다.
이를 타개할 수 방법은 상권범위를 축소하는 것이다. 이를 통해 상권을 집중하여 지원하고  회복을 촉진시켜 상권을 질적으로 개선시키게 된다. 
 
● 상권축소를 통한 상권 소생에 필요한 조치
  -상업지역을 축소하고, 토지소유주와 소매업자에게 인센티브를 제공하여 우수한 시장 
   환경을 조성한다.

  -과잉상태에 있는 노후상업지역을 재조정(rezone)한다. 낙후된 지역에 투자를 촉진시켜
   매력적인 상업시설로 변모시킨다.
  -조정된 잔여 리테일 존에 다목적시설이나 보행자 중심의 리테일 시설을 조성한다.
  -인프라 시설을 제한하여 상권이 무절제하게 개발되는 것을 방지한다.

2-5. 심장역할을 할 시설들을 개발한다.

● 교외지역에는 쇼핑하기에 좋은 환경을 가진 노변상권이 있다. 노변점포들은 접근성이 편리하고, 눈에 잘 띄며, 주차시설이 잘 갖춰져 있으며, 대형점이 출점하기에 좋은 여건을 가지고 있다.

● 그러나 이런 좋은 여건과는 달리 교외지역은 대체로 유사한 모습을 나타내고 있다. 거리를 따라 일렬형태로 늘어서 건축형태도 비슷하고 특색 있는 디자인 요소도 찾아보기 어렵다. 지역을 대표하는 문화나 역사성도 거의 갖고 있지 않다. 또한 공간적인 응집력도 적고 향토애도 약하다. 

● 이러한 이미지로 인해 교외지역은 위기에 직면하고 있는데, 이를 타개하기 위해서 심장역할(중심역할)을 할 시설들이 필요한데, 고밀도 주상복합시설과 저밀도 시설을 적절히 혼합하여 배치해야 한다.

● 심장역할을 하는 중심시설 개발 방법

  - 주요 인터체인지나 환승센터를 활용하여 개발중심지역을 선정한다. 친근감 있고 매력적이면서 걸어 다닐 수 있는 중심상권으로서, 상권의 특징, 기능, 목적과는 다른 개념이다.
  - 단층 건물을 3층 이상 고밀도로 개발하여, 활력과 매력을 가진 거리를 만들어 보행자들을 끌어들인다.
  - 도서관, 학교, 문화시설, 만남의 장소, 공공기관 등을 유치하여 자산가치를 높이는 한편 앵커테넌트를 끌어들이고 민간투자를 유도한다.
  - 개발권 양도, 사업촉진지역 지정, 세금감면제도 도입, 디자인 가이드라인 제공 등 공공개발촉진제도를 활용하여 생활에 활력을 주고 수준 높은 커뮤니티로 개발되도록 한다.    
  

2-6. 교통흐름을 조절하라.

● 교외지역은 태생적으로 교통에 의존해왔다. 자동차는 교외지역에 접근할 수 있는 유일한 수단으로서 동맥의 역할을 하고 있다. 그러나 교통량이 크게 증가하고, 불편한 도로체계는 지역접근을 어렵게 하고, 이는 곧 지역상권을 위협하는 요인으로 작용하고 있다.

● 교통이 지역상권에 지장을 초래하지 않도록 적절히 통제해야 한다. 지역을 단순히 통과하는 차량과 지역을 기반으로 운행하는 교통량을 파악하여 소비자가 지역에 접근하는데 불편하지 않도록  적절히 관리하여야 한다.

● 지역 접근 도로가 간선도로인지 대로인지를 명확히 설정해야 한다. 간선도로인 경우 대체로 왕복 6차선 이내로서 시속 약 50km 정도로 설정하여 소비자가 도로 양쪽의 상업시설을 이용할 수 있다. 반면 대로인 경우에는 도로폭도 넓고 차량속도도 높아 도로 양편의 상권을 단절시키게 된다. 
 

2-7. 사람들이 좋아하고 즐기는 장소가 되어라.

● 사람들은 좋아하는 곳으로 간다. 특별한 방문 목적이 없더라도 가서 이용하고 즐기게 된다. 그 곳에서 사회적 유감이 형성되고 생활의 중심이 이루어진다. 이럴 경우 그 상권은 활기차고 소비자 지출은 증가하면서 시설의 가치가 올라가고 임대료로 높아지는 효과가 생긴다.

● 매력 있는 상권 조성을 위한 고려 사항

2-8.특성을 다양하게 한다.

● 교외지역 발전은 불가피한 측면이 있다. 하나의 사회가 발전하기 위해서는 두 가지 방법이 있는데 하나는 지역 내 밀도를 높이는 것이고 다른 하나는 지역을 확장하는 것이다. 미국 내 많은 주는 신규개발 보다는 기 개발된 지역을 재개발하는 방향으로 정책을 전환하고 있는데 이는 기 개발된 교외지역에 더 없이 좋은 기회가 되고 있다.

● 재개발되는 교외지역은 기존방식과는 다르게 바뀐다. 처음에는 쾌적한 환경을 제공할 목적으로 저밀도로 개발되고, 자동차 위주의 개발 패턴이었으나, 재개발은 고밀도 복합개발, 보행자에게 편리한 환경을 조성하는 방향으로 진행될 것이다.

● 시설의 노후화가 진행되면서 개발 압력이 높아지면서, 토지가격 상승과 소비자 소비패턴 변화로 교외지역은 고밀도 개발이 불가피한 것으로 보인다. 다양한 시설을 도입하여 상권을 활성화하기 위해 아래와 같은 조치가 전제된다.

  -지역민이 생활하고 쇼핑하고 즐기는 환경을 만든다.
  -전통적이며 쾌적한 쇼핑센터, 응집력 있고 활기찬 도심시설에 이르기까지 상권을 구획
   하여 각각 특색 있게 만든다.
  -소매시설 외에도 주택, 호텔, 오피스, 문화, 오락시설을 도입한다.
  -보행시설은 확충하고 근거리에서 이용하는 자동차 접근로는 가급적 줄인다.
  -공급과잉 상태에 있는 상권은 재조정하여 현대적인 복합시설이 건립되도록 한다.
  -중심지가 지하철, 순환경전철 등 대중교통시설과 연결되도록 한다.

2-9.나쁜 이미지를 주는 것은 신속히 개선하라.

●미국인은 교외지역에 대하여 좋지 않은 이미지를 갖고 있다. 교통 혼잡은 물론 거리 이미지, 낙후된 시설 등 여러 가지 면에서 마음속에는 부정적인 면이 강하다. 이러한 부정적 이미지를 주는 요소는 신속히 제거해야 한다. 비록 쉬운 일은 아니지만 강력히 추진해야 한다.    

● 소비자가 지역에 대한 좋은 이미지와 즐거웠던 경험은 그 지역의 장래를 밝게 한다. 대부분의 사람이 지역에 대한 첫 인상을 갖게 되는 진입로와 상권이 성숙하면서 발전하는 간선도로변, 그리고 공공장소 개선에 우선적으로 투자가 이루어지는 것이 효율적이다.

2-10.공공부문은 재개발이 효율성을 갖도록 정책적 지원을 해야 한다.

● 공공부문은 교외지역 재개발을 위한 투자가 이루어 질 수 있도록 정책을 수립하고 지원하여야 한다. 교통흐름 개선, 접근성과 주차능력 개선, 보행자 시설 확충 등을 계획하고 지원하여야 한다. 
  
● 공공시설이 교외 재개발 방향에 부합하도록 해야 한다. 즉 재개발이 당초 계획대로 진행되도록 지원하고 민간부문과 시너지 효과를 내도록 해야 한다.

● 민간부문에 재개발 시 준수해야 할 기준을 제시한다. 건축물의 형태, 주변 경관 및 공공시설, 연결도로 등 이용자에게 편리하고 개발시설이 효율적으로 기능하도록 유도한다.
 

 

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