[지식정보] 미국의 분양형 보금자리주택

June 9, 2010

 

● 미국에도 도시형 보금자리주택이 있다. 미국에서는 일명 “미니 콘도”라고도 하는데 미니콘도는 중산층 도시 생활자들에게 내 집을 마련할 수 있는 좋은 기회가 되고 있다. 물론, 이런 입지는 집값 상승이 기대되는 도심이나 도시의 주요 입지에 있는 경우에 한정 된다.  

 

● 미국 주택경기의 역사를 살펴보면 불황시점에 적정가격의 소형주택이 시장을 주도하였다.

 

- 1990년 초 경기침체 때 중산층이 구입하기에 적당한 가격대의 주택이 캘리포니아 남부에서 주택경기 회복을 주도한 적이 있다. 이 시절 LA 주요지역에서 팔린 주택의 80%가 30만 달러 이하의 주택이었다. 1989년에는 약 70%정도 이었던 것에 비해 10%나 더 잘 팔렸다.

 

- 그러나 약 27년이 경과한 2007년(주택경기 성숙시점)에 30만 불 이하의 주택판매 비중은 4% 까지 떨어졌고, 30만~50만 불 가격대 비중도 26%에 그쳤다. 같은 기간에 실질 소득의 상승은 약간 증가했을 뿐이다.

 

● 앞으로 도시근로자들을 위한 소형주택이 불황에 처한 주택시장을 이끌 것으로 전망.

 

- 최근 들어 다시 미국의 주택업계가 불황에 빠진 가운데, 눈치 빠른 일부 주택업체는 도시 근로자들을 위한 주택이 과거처럼 주택시장의 전환점을 이끌 것으로 보고 사업을 적극 추진하고 있다.


 

-임대 아파트는 전통적으로 도시근로자를 대상으로 한 것 이지만, 도심지역이나 도시의 핵심지역에 있는 임대주택의 임대료는 도시근로자들에게 너무 비싸다.

 

- 일반적으로 주택관련 비용이 소득의 30%를 넘지 않는 것이 좋음. 하지만 미국 어번랜드 2009년 9월호에 따르면 미국 시에틀시의  도시근로자 소득이 지역평균 소득의 약 60%(년간 소득 35,400불) 정도에 불과한데도 이들은 소득의 약 43%를 주택비용(년간 14,940불)으로 지출하고 있다. 

 

● 일부 지자체는 이런 보금자리주택 가격이 현실화 되도록 도시계획에 반영하고 있다.

 

- 구체적 목적은 간호사, 소방대원, 학교선생 같은 도시근로자를 지역사회 내에서 행복하게 살 수 있게 하는 것이다. 만약 이들이 주택문제 때문에 도시외곽으로 계속 이주해간다면 그만큼 도시경쟁력을 상실하게 된다. 

 

-시에틀의 평균주택 가격은 27만 불로 도시근로자가 구입하기에는 부담되어, 시에틀에서 일하는 도시근로자의 약 50%이상이 시 외곽에 살고 있다.

 

● 미니콘도의 등장으로 중산층 근로자들은 향후 가격이 오를 수 있는 도시 핵심지역과 도심에 내 집을 소유할 수 있는 기회를 가질 수 있게 되었다

 

- 한 예로 1999년에 시에틀에서 9만 불에 팔린 9.7평 콘도가 2008년 18.5만 불에 팔렸다. 

 

* 최근 분양사례 

 (자료:어번랜드 2009년 9월호)

 

- LA나 샌디에고 같은 개발밀도가 있는 도시도 미니콘도 사업이 진행 중으로, 이들 도시는 전통적으로 소유형태보다는 임대형이 많았고, 소유형태는 교외지역의 단독주택이 소유로 되어 있는 경우가 많다

 

● 젊은 전문직 종사자들이 미니콘도 구입에 관심.

 

-소위 젠 세대(Gen Yers : 최근에 대학을 졸업한 젊은 전문직 종사자들로 큰 집을 소유하기 전에 작은 집부터 소유하려는 경향이 있다)가 미니콘도에 대해 관심이 많다.

 

-이들은 월임대료와 주말에 교외에 놀러가는 대신 도시에서 지내면서 절약되는 돈으로 집을 사려고 하고 있다.

 

- 캘리포니아 남부지역에서 최근 가파르게 오른 임대료를 감안하면 소형주택 소유도 가능.

 

● 임대료 지출금액으로 주택소유 가능

 

- 어번랜드 2009년 9월호에 따르면 LA에서 최근에 지은 아파트 약 15평(거실1+침실1)의 월세는 약 190~200만원(월세연간지출 약 2,280~2,400만원)으로 이 금액은 지역평균 연간소득(63,600불)의 120%수준인 약 76,320달러의 30%를 차지. 이 금액은 같은 규모의 집을 보유할 경우 들어가는 월 지출(원금, 이자, 세금, 보험 포함) 180만원과 비슷한 수준

 

-약 15평(거실1+침실1)의 예

   월세           약 190~200만원(평당 107~142달러)

   월세연간지출   약 2,280~2,400만원(19,260~25,560달러)

   지역평균연간소득 120% 약 76,320달러 (지역평균소득 63,600달러)

   지역평균연간소득의 약 30%가 임대료로 지출

   LA지역 소형콘도가 평당 17,935달러 (약 2000만원)임.

 

-참고적으로 주택관련 지출은 보유든 임대든 총소득의 30% 이내가 바람직함.

 

● 세금감면, 신속한 인허가, 용적률 인센티브, 법정주차대수 축소 및 인근 공용주차장 임대정책 등 행정차원의 지원으로 프로젝트의 리스크는 대폭 감소되었다.

 

- 고층으로 올라갈수록 건축비가 인상되는 단점을 보완하기 위해 법정 주차대수를 줄이거나 인근의 공용주차장을 임차하여 절약된 만큼 분양가를 낮추어 한 세대에 16만 불짜리도 나오고 있다.

 

● 도시 내 1~2인 세대 증가추세로 소형 콘도 시장 뒷받침

 

-소형 평형의 추세는 인구특성과 소비 트랜드의 변화와도 깊은 관계가 있다. 도시 내에 1~2인 세대의 증가(특히 DINKs족 : Double-Income, No-Kids 로서 도시생활을 즐기는 커플)는 미니콘도 시장의 잠재력을 뒷받침 해주고 있다.

 

- 이들 그룹은 대중교통입지가 양호하고 소형주택에 살기에 저탄소 녹색성장에 크게 기여

 

● 향후 주택사업은 소비자들이 환경을 의식하고 가격대비 가치를 추구한다는 점을 감안하여 작게 짓지만 크게 생각하는 것이 중요 

 

   주요 핵심사항 정리

 

1. 역사적으로 주택시장 불황시점에 소형주택이 시장성장을 주도

 

2. 최근의 주택불황에서도 소형콘도가 시장을 주도할 것으로 전망

 

3. 주택관련 지출이 연간소득의 30%를 넘지 않는 것이 바람직

    

4. 지방자치단체들의 소형콘도 지원정책 : 도시계획 변경, 세금감면, 신속한 인허가, 용적률 인센티브, 법정 주차대수 축소 및 인근 공용주차장 임대

  

5. 소형콘도 지원 목적은 도시근로자를 도시 내에 거주하게 하여 도시경쟁력을 키우기 위함

 

6. 도시근로자들에게는 도시 내에서 내 집을 마련하고 향후 집값 상승도 기대할 수 있게 한다.

 

7. 젠 세대(Gen Yers)가 소형콘도 구입에 적극적

 

8. 임대료 지출금액으로 주택소유 가능

 

9. 도시 내 1~2인 세대 증가추세로 소형 콘도 시장 뒷받침

 

 

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