[지식정보] 교통환승센터 역세권의 성공적인 개발

June 9, 2010

교통환승센터 역세권의 성공적인 개발

● 전철, 경전철, 버스 등의 대중교통 환승시설 개발(TODs: Transit Oriented Developments)에 대한 관심이 높아지고 있다.  그 중심이 되는 전철역(터미날) 주변의 역세권 개발도 미래의 지역수요를 최대한 반영하면서 사업성을 높일 수 있는 방안 모색이 중요하다. 이번 내용은 미국의 TODs 개발의 최근 동향과 개발원칙에 대해 검토해 보기로 한다. 관련 자료는 ULI의 Sucessful Development Around Transit를 참조하여 정리 하였다.

1.검토배경

● 20세기말까지 미국은 자동차중심의 도시/지역개발이 우세했지만, 저탄소 녹색성장과 함께 최근의 새로운 추세는 도시와 교통 환승과 역세권주변 개발이 주도.
 
-미국의 아틀란타, 보스톤, 시카고, 시애틀 같은 주요도시는 교통 환승센터 발달로 그동안 인구가 꾸준히 증가하였고, 시내에서의 사업기회도 대폭 증가. 또한 차 없이도 주변도시를 다닐 수가 있게 되었다.
 
● 시카고는 한때 인구가 감소하였으나 교통 환승센터가 발달한 덕에 최근 10년간 인구가 4% 증가하였고, 도심도 51%나 인구가 상승. 

 -미국의 발티모어, 클레브랜드, 필라델피아는 오래된 도시라 전반적으로 인구가 줄고 있지만, 다운타운지역 만큼은 많은 환승시스템 덕에 인구가 증가.

 -오래되거나 새로운 교외지역인 팔레타인(시카고 외곽), 리차드슨(달라스 외곽), 엔글우드(덴버 외곽)는 개발/재개발 시에 신규/기존 환승센터 역 주변을 주로 개발대상으로 하고 있다.

● 환승센터와 그 주변의 역세권 개발과 관련한 용어
 
 transit-oriented development(TOD), transit-focused development, transit-village

● 교통 환승 주변의 역세권개발은 개발밀도가 높고, 단일 용도보다는 복합화, 보행자 중심, 시민이 필요한 용도위주가 된다.
 
 -역세권의 빌딩은 커뮤니티성격이 강하며 교통 환승 이용이 늘어나, 사람들이 이럼 곳에 투자하고, 생활하며, 다시 반복해서 재방문을 하게 된다.  

 * 개발 잠재력과 교통 환승수단

2. 교통 환승센터 및 역세권 개발 원칙

2-1. 비전을 갖고 더 낫게 만들자.

● 비전은 미래지향적 이면서 현실적이어야 하며, 이해관계자들이 가급적 다 참여 할수록 좋다. 파트너쉽 공동의 노력을 하면서 일종의 교육적인 성격과 탄력적인 운영이 가능.
 
 -이해관계자: 시민, 토지주, 디벨로퍼, 지역 비즈니스 관련 업체, 교통 환승기관, 지역 공무원 등

 -비전에 반영되는 내용에는 시장의 동적 흐름, 토지 소유관계, 커뮤니티의 목적, 경제적 전망, 소비자 선호 등이 반영. 또한 비전에 대해 사전 재무적인 검토가 필요.  
   
● 미국 버지니아주 엘링턴 카운티 사례분석

-1970년 대 부터 장기적인 청사진을 만들고, 이에 따른 중심적인 간선도로인 볼스톤 커리도를 구상하고, 다시 간선도로를 따라 여러 개의 메트로 전철역을 계획하면서 역세권 개발 시의 잠재적인 영향력을 사전에 계획.

-워싱턴 디씨에서 포토맥 강을 건너 약 67㎢ 지역에 초기부터 메트로 철도 인근에 정부관련 시설, 단독주택단지, 아파트 단지, 및 리테일 거리를 계획. 

-간선대로를 따라 결절장소에 고밀도 개발지역이 탄생. 이들 지역과 이웃한 외곽에 단독주택 위주의 전통적 주택단지가 구성.

-주요 추진 정책은 ①주거와 상업에서 5:5의 세금징수 계획 ②복합화 개발에 주거를 대폭 할당 ③단독주택과 가든형 아파트 공급 ④메트로 역 400m이내에 재개발 강조    

2-2. 공공과 민간의 파트너 쉽을 활용하자.

● 미국 엘 쎄리토 델 노트 지역의 예

 -전철역 인근에 135세대의 주거와 590평의 상업용지 개발
 
 -지방정부의 재개발 부서에서 재개발 채권을 발행하여 3백만 달러에 토지를 매입하고, 다시 아이벡스 그룹(디벨로퍼)에게 토지임대.

 -지방정부는 사업 5년차부터 매년 현금흐름 상의 20% 현금을 되돌려 받고, 수익의 20%를 배당 수령.

 -건축비와 운영비에 소요되는 금액 중 일부인 약 11백만 달러는 지역 금융기관(금융기관명: 코트라 코스타 카운티)에서 세금이 면제되는 저당채권(40년 상환, 고정금리)으로 파이낸싱.
 
 -부족자금에 대한 차입금은 보험회사를 통해 조달하고, 디벨로퍼 회사도 3.2백만 달러를 조달. 전체 담보는 프로젝트의 토지와 사업권.  

2-3. 교통 환승시설을 계획할 때 개발을 같이 검토하자.

● 교통 환승시설 개발 시 비용 절약이 중요하지만, 계획단계부터 높은 환승역 이용률 유지,  높은 역세권 밀도 유지 및 다양한 수입원 창출이 더 중요.
  
 -우수한 디자인, 높은 수준의 어메니티가 높은 개발밀도를 유지에 필요

 ● 환승역이 되기 위한 최소한의 개발밀도(미국 사례)

자료 : For residential densities, public transportation and land use policy, For employment densities, The relationship between Land use and travel Behavior in the puget sound region

2-4. 주차장 크기/위치/수준을  결정할 할 때 합리적 이어야 한다.

● 환승 주차장은 너무 많거나 너무 적지 않은 적정규모가 좋다. 자동차 이용이 많은 지역의 환승역은 지역주차의 거점 성격이 강하다. 주차장과 환승역의 거리는 걸어서 다니는 거리 이내 이어야 한다.

 -주차장이 너무 많으면 보행인구가 줄어들고, 공간낭비가 많아지며, 자동차 이용객이 많아진다.
 
 -주차장이 너무 작으면 환승을 이용하는 프로젝트 개발의 의미가 퇴색되고, 테난트 임대와 매출에 악영향을 미쳐 경제적 목적달성이 어려워진다. 또한, 역 주변에 불법주차가 많아져  인근 주민이나 상인들과 마찰 발생

 ● 주차장 확보 부담을 줄이는 방법 

● 미국 연방정부의 환승시설 관련법은 민간공동으로 환승용 주차장 개발 시 주차장 부지를 싸게 민간에 매각할 수 있도록 규정 되어있다.

 -미국 워싱턴 디씨와 샌프란시스코만 지역의 경우를 보면 입지가 양호한 환승역의 경우 지상주차장을 주차 건물로 입체화시켜 주차면적의 50% 이상을 타 용도(리테일, 주거용 로프트, 오피스)로 사용이 가능.


 

2-5. 입지창조형 이어야 한다

 ● 입지창조형 환승역의 조건

2-6.시장 지향의 리테일 개발을 하자. 교통환승은 보조적 개념이다.

● 리테일이 환승역 주변의 핵심으로 거론은 되지만, 이에는 입지, 시장성, 및 디자인이 중요.
 -환승역에 가까이 있다는 것은 리테일에 도움이 되지만, 사실 리테일의 시장성은 환승역과는 별개 개념

● 성공적인 부동산 개발은 지역의 부동산 시장에 대한 면밀한 검토가 필요.

 -지역의 인구특성과 라이프스타일이 리테일 전개에 맞는 시장성이 있어야 하고
 
 -리테일 혼자만으로는 시장의 지지를 얻어내기 힘들기 때문에 같이 하는 파트너 시설이 필요. 
 
-역주변에 오피스와 주거시설이 많고 환승역 이용객이 많다고 전부가 리테일 지지고객이 되는 것은 아니다. 경쟁시설의 파워에 의해 빼앗기는 수요도 고려해야 한다.

 -만약에 기존에 리테일을 위한 수요가 있다면 제일 먼저 리테일을 개발하고 이어서 주거와 오피스를 개발하는 것이 리테일 수요를 증대시키는데 큰 도움.

● 만약 리테일 사업이 무리하게 전개되어 사업이 어려워지거나 공실이 많이 발생할 경우, 환승역 주변의 역세권은 개발 실패의 오명을 겪게 된다.

2-7. 환승라인 중심축(Transit Corridor)을 따라 복합화 개발을 하자.

● 복합용도개발이 잘 되어 있으면 용도별로 고객을 불러들이지만, 그렇다고 동일 장소에 한꺼번에 믹스하여 개발하는 것은 그다지 바람직스럽지 않다.
 
 -그 이유는 용도별 파이낸싱이 다르고, 공사착공을 동시에 하기가 쉽지 않기 때문이다.  

● 그러나 환승라인 중심축(Transit Corridor)을 따라 복합화 개발을 하게 되면 각각의 활동 중심지마다 제 각각의 다양한 용도를 수렴하면서, 서로 인접 하여 접근하기도 편하고, 서로를 지원하는 개발이 가능해 진다.  
 
 -Transit Corridor를 따라 환승역 한곳에 살면서 다음 역으로 일하러 가고 또 다른 역에서 쇼핑하는 데 크게 도움. 
 
 -Transit Corridor를 따라 늘어선 각 시설들은 사람들이 접근할 때 매력적이면서 다양한 경험여행 기회를 제공하고 환승객의 일시적 쏠림현상을 줄일 수 도 있다.

● 복합용도 개발 시  Transit Corridor의 양방향 통행을 증진시켜야 한다.
 
 -낮 동안에 양방향 여행을 독려하기 위해서는 환승 시스템을 잘 활용해야 한다.
 
 -대부분의 환승 시스템은 아침에 시내방향(Inbound)으로 저녁에는 반대 방향(Outbound)으로 쏠림현상이 강하다. 
 
 -시내에 있는 리테일과 엔터테인은 한적한 낮 동안에 환승객을 유입시키는 효과가 있고, 저녁이나 주말에 시내로 많은 고객을 불러들이는 효과가 있다.
 
 -교외지역의 환승역에 위치한 직장은 반대 상황의 통근을 유발한다.
 
 -양방향 여행을 유도하는 시설로는 학교, 대학, 공항, 병원, 리테일 등이 있다.  

● 미국 콜로라도주 덴버시 경전철 C라인의 사례
 
 -지역의 중심도로 축을 따라 경전철 C라인에 여러 개의 환승역이 위치 
 
 -미너럴역: 27,900㎡의 아스펜 그로브 라이프스타일 쇼핑센터가 전철역사에 위치 
 
 -이글우드 역: 도서관, 박물관, 야외 미술전시공간
 
 -오라리아 역: 3개 대학교(학생수 33,000명)위치. 덴버 커뮤니티 칼리지, 덴버 메트로폴리탄 주립대학, 콜로라도 대학교  
 
 -환승역마다 기업체 본사(예: 펩시콜라), 전국 하키리그 본부지사, 전국 농구연맹 본부지사, 관련경기장, 어뮤즈먼트 파크, 콜로라도 루키 프로야구 본사 등이 역세권에 위치.   

 - 시설별로 운동경기나 이벤트시 전철이용객 유발효과  

2-8. BRT(Bus Rapid Transit) 버스시스템을 최대로 활용하자.

● 버스는 가장 많이 이용하는 환승시설이다.
 
 -전철은 화이트 칼라에게 익숙한 교통편이고, 버스는 가난한 사람이나 학생들이 많이 이용한다는 인식 존재.
 
 -만약에 버스라인이  환승라인 중심축(Transit Corridor)을 따라 개발된다면 지역 커뮤니티를 강하게 통과하는 교통수단으로 중산층 탑승객의 이용률이 증가할 것 임.
 
 -중산층 탑승객이 버스에 매력을 갖게 되면 버스의 서비스도 크게 개선되고 시장의 다양성도 형성되면서 버스 정류장 주변에  디벨로퍼들의 관심이 높아지게 된다.

● 버스이용을 높이기 위해 버스는 매력적이고, 깨끗하고, 빠르며, 재미가 있어야 한다.
 
 -고객니즈 충족, 칼라, 모양 등 버스디자인 개선, 이름을 팬시하게 바꾸는 것, 천연가스 에너지 사용 등 친환경적인 이미지 필요.

● 미국 휴스턴시는 고속버스(2대가 연결)가 시내의 전용도로(경전철 같은 전용도로)를 통해 시속 80km로 운행하고 있어 경전철이나 전철보다 더 빠르다.

●BRT(Bus Rapid Transit)개념 도입. 버스와 경전철의 혼합형 개념으로 레일 시스템의 특징과 고정 터미널 및 개찰구 시스템을 도입하여 경전철처럼 운영.

 -경전철 속도의 2~3배 정도로 운행하면서 경전철보다 훨씬 낮은 비용으로 운행 가능.

 -BRT 버스는 경전철 같이 고정된 가이드 웨이를 달릴 수 있고 고무타이어를 사용하기 때문에 일반도로를 달릴 수 있어 효율적이다.
● 우리나라 BRT 사례

- 인천경제자유구역 청라지구와 서울 강서를 연결하는 BRT가 2012년 1월 조기 개통 예정.

- 1단계로 인천 청라업무지구~부천 오정큰길~서울 강서구 화곡역, 가양역 구간 19.8㎞를 조기 우선 개통.

- 인천구간 12.4㎞, 부천 6.2㎞, 서울 1.2㎞로 서울지하철 5호선 화곡역과 9호선 가양역 환승이 가능.

- 서울 마곡지구 신방화역까지 공사는 2015년 서울~광명 간 민자고속도로 개통 시기와 맞출 예정.
 
2-9.역세권 지역에서 다양한 가격 선택폭을 제공할 수 있다.

● 환승역 인근에 산다는 사실만으로도 지역 커뮤니티의 승화 발전할 때 함께 동참할 수 있다는 기회와 확신을 준다.

● 역세권 주변에 거주하려는 사람들의 특징
 
 -교통문제와 싸우기 싫어 승용차를 포기할 의사가 있다.
 
 -주택의 크기를 늘리거나 줄이려는 다양한 연령대
 
 -독립적인 라이프스타일을 원하는 시니어로 자동차 의존을 줄이려고 한다.

● 미국 샌디에고 주택시장 사례
 
 -샌디에고 경전철라인을 따라 도심부터 외곽지역까지 다양한 가격대의 신규주택이 공급되고 있어 매우 인기.
 
 -다운타운의 경우 트롤리(경전철), 버스, 커뮤터 전철라인이 발달되어 있어 아파트 4천세대와 콘도 4천세대가 건설 중이거나 인허가 신청 중에 있다. 월임대료는 400~3,000불, 판매가격은 20~100만불로 다양하다.
 
 -샌디에고 다운타운 101마켓스트리트의 고급주택은 월임대료가 1천~2천불 정도. 미션밸리 지역도 경전철라인을 따라 주택단지가 개발 중이다.
 
 -리오 비스타역 인근에는 970세대의 주거와 2,800㎡의 리테일이 들어서고 있다.
 
 -샌디에고 도심의 시티 하이츠 어번 빌리지의 사례를 보면, 고무바퀴를 사용하는 트롤리를 이용한 새로운 환승시설로 인해 스피드/안락함/어메니티가 크게 향상. 이로 인해 시민홀, 기업체, 리테일, 교육시설, 도서관, 공원, 및 주거시설이 들어설 예정. 샌디에고시, 재개발위원회, 재단, 금융기관 등이 참여.  
  
● 환승역 주변의 주거시설 개발은 부동산가격/임대료 상승 등 지역 전반적인 한 단계 업그레이드를 하고 있어 부유층의 관심이 늘고 있다.   
 
2-10.기업의 참여를 끌어들여라.

● 환승역 주변 개발 시 기업의 역할이 매우 중요. 
 
 -기업은 직원들의 출퇴근과 관련하여 환승역의 중요성을 크게 인식.
 
 -자동차로만 접근이 가능한 곳에 위치한 기업이 직원채용에 많은 애로사항을 느껴 전철역 근처로 이주 한 경우가 많음.

● BellSouth 회사의 아틀란타 메트로 플랜의 사례
 
-아트란타 23개 지역에 흩어져 사는 직원들을 메트로폴리탄 고속 환승 전철노선을 따라 위치한3개의 비즈니스 센터에서 근무하도록 플랜

 -이 계획에 의해 교외지역에 있던 오피스(18.6만㎡)를 전철라인을 따라 신규 개발(약 7.5억불 소요)하는 오피스 (27.9만㎡)에 약 1.5만명이 근무

● 직장 문화중 멀리/가까이 있어야 하는 것들 (what's out and what's in)

자료: ULI의 Sucessful Development Around Transit

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